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초규제 시대,
부동산 투자의 기본을 되새긴다

서울을 비롯한 수도권에서의 집값 상승을 막기 위해 정부가 내놓은 6.17 7.10대책을 비롯해 각종 규제를 포함한 부동산 정책이 그야말로 쏟아지고 있다. 그러나 지난 60여 년간 규제가 시장을 이긴 사례는 단 한 번도 없다. 부동산 시장의 프레임에 따라 서울 아파트 시장은 다시 상승을 향해 요동치고 있다. 거래 가능한 아파트를 없애 공급을 수요보다 줄여버린 현재의 부동산 정책은 가격 상승을 막을 가능성이 없다. 이제 서울 아파트는 요새화되어 아무나 살 수도 없는 트로피로 변해가는 중이다.
오랜 시간 부동산 관련 분야에서 학생들을 가르쳐온 지은이는 이 책에서 다시 상승 국면에 접어드는 2020년 이후 부동산 시장 전반을 전망한다. 또한 서울을 중심으로 부동산 투자자들이 주목해야 할 지역과 상품을 구체적으로 추천한다. 임대차 3법의 영향처럼 최근 부동산 시장의 이슈는 물론 새 아파트 옆 기존 아파트나 선도아파트의 투자 가치 등 초규제 시대에 되새겨야 할 부동산 투자의 정석, 기본을 충실하게 다루고 있다. 각 장의 마지막에 부록 형식으로 포함된 직방에서 제공하는 아파트 랭킹은 독자들의 선택의 폭을 넓히는 데 큰 도움을 줄 것이다.

2020년 이후 부동산 시장을 전망한다

이 책은 지역, 상품, 트렌드, 정책, 기타 총 다섯 장에 걸쳐 부동산 시장을 살펴본다. 첫째, 지역에서는 서울 아파트 가격의 상승 움직임, 새 아파트 옆 기존 아파트의 투자 가치, 신도시 개발 등에 대한 내용을 다룬다. 둘째, 상품에서는 수익형 부동산의 위험성, 연립주택과 단독주택이 주목받는 이유, 1인 가구의 주거 형태 변화와 관련해 다양한 부동산 상품을 살펴본다. 셋째, 트렌드에서는 규제 시대의 새로운 대안으로 떠오른 아파트 증여, 빈집 시대의 부동산 투자, 허위 매물을 없애기 위한 집주인 인증제 등 2020년 부동산 시장의 트렌드가 담겨 있다. 넷째, 정책에서는 부동산 규제가 낳고, 몸집을 키워버린 청약 로또, 주택담보대출 규제의 부작용, 최근 시행되고 있는 임대차 3법의 영향 등 현 정부의 부동산 정책과 관련된 내용을 다룬다. 마지막 기타에서는 틈새 부동산인 지식산업센터, 다시 주목받는 해외 부동산 투자, 부동산 투자자의 영원한 로망인 빌딩 투자 등 다양한 형태의 부동산 투자에 대해 알아본다.

들어가며 …… 4

Part 1. 지역
서울 아파트, 다시 오르나 …… 13
서울 아파트의 요새화 …… 17
멀티해비테이션, 대세가 될 것인가 …… 21
신도시개발은 빈집만 늘린다 …… 25
30대 밀레니얼들은 어디에 살까 …… 29
새 아파트 옆 기존 아파트, 투자 가치 있을까 …… 33
그 많던 전원주택은 다 어디로 갔을까 …… 38
당신 아파트의 비교 대상은 어디인가 …… 44

Part 2. 상품
수익형 부동산 부상의 위험 …… 57
빌라 투자는 나쁜 걸까 …… 65
연립주택의 귀환 …… 69
타운하우스와 테라스하우스, 어떨까 …… 75
단독주택의 반란 …… 82
1인 가구도 넓게 살고 싶다 …… 89
고가 아파트 강세, 언제까지 갈까 …… 94
왜 선도아파트인가 …… 99
오피스 공실률이 위험하다 …… 104
섹션오피스는 오피스일까? …… 108

Part 3. 트렌드
아파트가 10억 원이 넘어가면 …… 121
아파트 증여, 규제 시대의 새로운 대안이 될까 …… 129
빈집 시대의 부동산 투자 …… 134
부동산 가두리를 아는가 …… 137
집주인 인증, 허위매물을 없앨까 …… 141
폭락하면 집을 살까 …… 146
자기자본 수익률의 함정 …… 150
아파트, 분양보다는 입주에 관심을 갖자 …… 156

Part 4. 정책
부동산은 정치다 …… 169
부동산 규제, 로또판을 키운다 …… 178
청약낭인 …… 182
임대차 3법의 통과 영향 …… 186
LTV 99% 주택담보대출 …… 190
새 아파트는 짓지도, 거래할 수도 없다 …… 194

Part 5. 기타
아파트 공화국은 나쁘기만 할까 …… 209
아파트는 새것, 상가는 헌것이 좋다? …… 217
틈새 부동산, 지식산업센터 …… 221
해외 부동산이 뜬다 …… 227
오피스텔 언제 살까 …… 231
실버타운을 짓지 않으면 …… 236
투자예요, 실거주예요 …… 241
부동산은 심리다 …… 246
부동산 투자자의 영원한 로망, 빌딩 …… 251

▷ 신축아파트 옆의 구축아파트는 좋은 투자 대상이 될 수 있다. 신축아파트가 입주하는 자체만으로도 가격 상승을 유발하기 때문이다. 대부분이 20년 내외의 오래된 아파트단지들만 있는 지역은 이런 가격 상승의 혜택을 보기가 어렵다. 10년 이내에 입주한 아파트단지들이 거의 없는 경기 지역 중 재건축·재개발의 이슈가 없는 곳은 매매가격 상승률 또한 낮다. 경기도에서 10년 이내 입주한 아파트가 10% 미만 지역인 군포시, 동두천시 그리고 포천시의 매매가격 상승률은 1~2%에 그친다. 상가의 명당은 코너 자리라는 것은 상식이지만, 가격이 비싸 수익률이 떨어질 수 있다. 그래서 코너 바로 옆자리 상가가 진짜 알짜라는 말이 있는데, 이 또한 비슷한 논리다.
-p.36

▷ 선도아파트를 분양받거나 구입하는 것이 가장 좋고 안전한 투자다. 하지만 청약에서 떨어졌거나 자금력이 딸린다면? 주변 아파트를 추천할 수 있다. 바로 동반상승효과다. 신길뉴타운의 래미안에스티움이 분양되고 2017년 4월 입주할 때까지 길 건너 한화꿈에그린의 가격 또한 유사한 상승을 하게 된다. 선도아파트를 사지 못한다고 실망할 것이 아니라 주변의 다른 아파트를 찾아보는 것도 하나의 대안이 된다. 단, 2010년 이후에 입주한 비교적 새 아파트라야 이런 동반상승효과를 누릴 수 있다. 너무 오래된 아파트는 선도아파트도 어쩌지 못할 만큼 최근 새 아파트에 대한 기대가 크기 때문이다. 물론 새 아파트는 전세가율도 높아 투자금 또한 적게 들어간다. 꼭 선도아파트를 구입하지 않더라도 그 지역의 선도아파트 움직임을 유심히 봐야 하는 이유다.
-p.102

▷ 부동산 투자자들은 증여가 늘어나는 현상을 보면서 2가지 시사점을 얻어야 한다. 첫 번째는 증여가 늘어나게 되면 시중에 유통되는(거래되는) 주택이 줄어든다는 점이다. 주택 수요가 줄어들었다고 해도 팔 수 있는 주택이 더욱 줄어들면 집값이 오를 수밖에 없다. 두 번째는 현재와 같이 집값이 상승하는 시기에 증여가 늘어난다는 것은 미래의 부동산 시장을 좋게 본다는 의미도 포함된다. 집값이 떨어질 것을 가정하면 지금 증여하는 것보다 1~2년 지나 집값이 하향 안정화되었을 때 증여하는 것이 더욱 좋다. 증여가액을 줄여 증여세를 적게 부담할 수 있기 때문이다. 그렇지 않다면 앞으로도 집값은 계속 오른다고 생각하고 더 오르기 전에 서둘러 증여를 선택하게 될 것이다.
-p.132

▷ 아파트의 경우는 정상적인 상황이라면 입주 때 프리미엄이 형성되거나 좋은 물건을 찾기가 쉽지 않다. 특히 부동산세법이 바뀌어 거주 의무가 주어지다 보니 입주 초기에 매물도 잘 나오지 않는다. 하지만 오피스텔의 경우는 입주 시점에 프리미엄이 형성된 경우를 찾기 쉽지 않고, 매물도 오히려 많이 나오는 편이다. 이런 이유로 대부분의 오피스텔들이 입주 시 분양가 이하에 거래되는 경우가 많다. 사정이 이런데 굳이 분양 초기에 오피스텔을 계약할 필요가 있겠는가.
-p.23