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부동산 세금 잘못 다루면 왕창 손해 본다!

최근 부동산 세제개편으로 전국이 홍역을 앓고 있다. 취득세와 보유세가 크게 인상되는 한편, 양도소득세도 크게 강화되었기 때문이다. 취득세는 다주택자를 대상으로 취득가액의 12%, 종합부동산세는 기준시가의 6%, 양도소득세는 양도차익의 70%까지 인상된다. 이렇게 부동산과 관련된 세금이 모두 오르면서 취득과 양도가 힘들어지는 한편, 보유하는 것도 힘들어졌다. 특히 이중 보유세의 일종인 종합부동산세는 주로 2주택 이상 보유자들에게 치명상이 될 것으로 보인다. 이 책은 이러한 배경 아래 최근 정부의 6·17대책과 7·10 세제정책을 모두 다루어 독자들이 짧은 시간에 많은 세무 정보를 습득할 수 있도록 했다. 또한 복잡해진 부동산 세금을 잘못 다룰 위험성을 줄이고, 확 바뀐 부동산 세금에 대한 분석과 해법을 담았다.

취득부터 보유 및 양도까지의
중과세 어떻게 해결할 것인가?

취득세부터 보유세 그리고 양도소득세까지 중과세제도가 도입되었고, 분양권을 주택 수로 보거나 임대등록제도가 대폭 개편되는 등 이로 인한 세법도 상당 부분 변화가 불가피한 상황이다. 특히 취득세에도 1세대와 주택 수, 일시적 2주택 개념 등이 도입되어 정확하게 이해하지 못한다면 손해 볼 가능성도 높다. 이와 같은 복잡한 부동산 세제의 흐름에 맞춰 부동산 세금을 가장 쉽게 세목별로 정리한 이 책은 총 9장으로 구성되어 있다. 전반부에는 확 바뀐 부동산 세제의 틀과 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들을 소개하고, 중반부터 후반까지는 취득세, 보유세, 양도소득세, 분양권의 세제, 임대주택의 세제, 증여세, 법인의 세제를 완전 분석한다. 현재와 같은 부동산 세제의 흐름은 앞으로 2~4년간 이어질 가능성이 높다. 따라서 이 책을 통해 각 상황에 맞는 맞춤별 대책을 세워보자.

머리말 …… 4
일러두기 …… 12

제1장 확 바뀐 부동산 세제의 틀
01 부동산 세제의 틀이 확 바뀌다 …… 15
02 양도세는 뭐가 바뀔까? …… 18
03 앞으로 세제의 핵심은 보유세가 되는 이유는? …… 21
04 분양권이 주택 수에 포함되면 어떤 일이 생길까? …… 24
05 임대등록제도가 사실상 폐지됨에 따른 세제의 영향은? …… 28

심층분석 2020년 하반기 이후부터 달라지는 것들 …… 33

제2장 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들
01 국세와 지방세의 차이는? …… 37
02 1세대의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? …… 40
03 주택의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? …… 45
04 주택 수 산정방법은? …… 48
05 조정대상지역이 세제에 미치는 영향은? …… 52

심층분석 ① 조정대상지역·투기과열지구 주요 지정효과 …… 55
심층분석 ② 세법과 다른 법과의 관계 …… 57

제3장 취득세 완전 분석
01 취득세 개편내용은? …… 63
02 취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 것들은? …… 68
03 취득세 중과세 적용 시 주택 수 산정은 어떻게 하는가? …… 73
04 일시적 2주택자도 취득세가 중과세되는가? …… 78
05 개정된 세법에 의한 취득세는 얼마나 증가될까? …… 83
06 증여에 따른 취득세는 얼마나 증가될까? …… 88

심층분석 취득세 인상과 양도세 절세효과 …… 94

제4장 보유세 완전 분석
01 보유세는 어떻게 개편되는가? …… 99
02 재산세 과세방식은? …… 104
03 종부세의 과세방식은? …… 108
04 종부세의 과세표준은 어떻게 형성되는가? …… 113
05 종부세 과세표준에 포함되지 않는 주택들은? …… 116
06 종부세의 세율구조는 어떻게 되어 있을까? …… 122
07 종부세의 세부담 상한은 어떻게 산정할까? …… 126
08 다주택자의 2021년 종부세는 얼마나 늘어날까? …… 130
09 1주택자의 2021년 종부세 부담은 얼마나 늘어날까? …… 135

심층분석 종부세 줄이는 방법 …… 139

제5장 양도소득세 완전 분석
01 양도세 세제개편 내용은? …… 145
02 고가주택자의 장기보유특별공제율 개정에 따른 효과분석은? …… 150
03 고가주택자의 장기보유특별공제 보유기간 산정기준이 바뀌면 어떻게 될까? …… 154
04 다주택자는 중과세로 인해 세금이 얼마나 증가할까? …… 158
05 주택·조합원입주권·분양권의 단기양도 시 세금은 얼마나 증가할까? …… 162
06 일시적 2주택 양도세 비과세제도가 중요한 이유는? …… 165
심층분석 취득세, 보유세, 양도세 인상에 따른 필수 수익률 예측 …… 169

제6장 분양권의 세제 완전 분석
01 분양권과 관련해 개정되는 내용들은? …… 173
02 분양권과 관련된 개정세법을 이해하기 위한 기초상식은? …… 176
03 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 비과세는 어떻게 적용하는가? …… 181
04 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 양도세 중과세는 어떻게 판단하는가? …… 187
05 분양권이 주택으로 완공된 경우 거주요건은? …… 191

심층분석 ① 분양권과 조합원입주권의 비교 …… 194
심층분석 ② 분양권이 주택으로 바뀌는 과정에서 주의할 점들 …… 199

제7장 임대주택의 세제 완전 분석
01 주택임대등록제도 어떻게 바뀔까? …… 203
02 등록말소에 따라 예상되는 세제상의 문제점과 대응책은? …… 209
03 임대사업자의 취득세는 어떻게 바뀔까? …… 217
04 임대사업자의 종부세 합산배제는 어떻게 바뀔까? …… 221
05 임대사업자의 양도세 중과세 제외는 어떻게 바뀔까? …… 225
06 임대사업자의 거주주택 비과세는 어떻게 바뀔까? …… 229
07 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례는 어떻게 바뀔까? …… 233
08 임대주택에 대한 양도세 100% 감면은 적용이 될까? …… 237

심층분석 ① 재건축·재개발과 주택임대업 세제 …… 240
심층분석 ② 주택임대업 리스크 관리법 …… 243

제8장 증여세 완전 분석
01 7·10대책으로 달라지는 증여세의 내용은? …… 247
02 자금출처조사와 증여세 과세는? …… 251
03 자녀에게 양도를 할까? 증여를 할까? …… 254
04 부채를 포함해서 증여할 때 주의할 점은? …… 258
05 부동산을 저가에 양도하면 어떤 문제가 있을까? …… 262

심층분석 부부 간의 주택증여 의사결정 …… 265

제9장 법인의 세제 완전 분석
01 법인 관련 세제개편의 내용은? …… 271
02 법인의 취득세는 어떻게 결정될까? …… 274
03 법인전환 관련 개정되는 내용은? …… 278
04 세법개정으로 법인은 종부세를 얼마나 내야 하는가? …… 281
05 법인세 추가세율 인상으로 세금은 얼마나 늘어날까? …… 284
06 법인 주택임대업에 대한 세제는 어떻게 바뀌었는가? …… 288

심층분석 법인이 주의해야 할 제도들 …… 291

▷ 최근에 등장한 세제개편 중 가장 큰 이슈 중 하나는 분양권을 세법상 주택으로 취급한다는 것이 아닐까 싶다. 이를 주택 수에 포함하면 다른 주택에 대한 양도소득세(이하 양도세) 비과세나 중과세 판단에 지대한 영향을 미치기 때문이다. 그런데 더 큰 문제는 취득세 중과세 판단 시 분양권 등을 주택 수에 포함했다는 사실이다. 이는 세무리스크가 확 늘어났음을 의미한다.
-p. 16

▷ 취득세율 결정 시 취득원인을 불문하고 주택 수를 산정한다. 다만, 상속의 경우에는 취득의 불가피성이 있으므로 취득 후 5년까지는 주택 수에서 제외해준다. 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택(분양권, 입주권, 오피스텔 등 포함)을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용된다. 만일 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함된다.
-p. 74

▷ 현행 소득세법 제95조 제4항에서는 장기보유특별공제의 적용기간은 그 자산의 취득일로부터 양도일까지를 기준으로 하고 있다. 여기서 취득일과 양도일은 통상 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 한다. 따라서 다주택자가 최종 1주택을 고가주택으로 양도하면 비과세 외에 과세되는 부분은 그 주택의 취득일로부터 양도일까지의 보유기간 등이 10년 이상이 되면 장기보유특별공 제를 최대 80%까지 받을 수 있다.
-pp. 154~155

▷ 1세대 1주택 상태에서 해당 주택을 배우자에게 증여한 후에 이를 제3자에게 양도하는 경우가 있다. 이때에는 당초 증여자가 취득한 날부터 보유기간 등을 산정해 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
한편 다주택 상태에서는 증여받은 후 이를 양도하면 과세가 되는데, 이때 취득가액을 당초 증여자가 취득한 것을 기준으로 할 것인지, 아니면 배우자가 증여받은 가액으로 할 것인지가 관건이 된다. 이에 세법은 증여일로부터 5년 내에 양도하는 경우에만 당초 증여자의 것으로 하고, 5년 후에 양도하면 배우자가 증여받은 당시의 가액으로 한다.
-p. 249