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대한민국 상가투자 지도 : 1일 매출로 보는

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책소개

“코로나19 이후, 이제 상가도 1등 입지만 살아남는다!”
70명의 전문가가 4년간 발품 팔아 모은
서울 · 경기 역세권 상가 매출 전격 공개!

★ 상가투자의 신 옥탑방보보스 신작 ★
★ 삼프로TV 김동환, 빠숑, 월천대사, 붇옹산, 홍춘욱 강력 추천 ★


경기침체와 코로나19 유행을 생각하면, 상가투자는 아무래도 잠시 쉬어야 할 것 같다. 그러나 저성장, 저금리, 풍부한 유동성이라는 환경은 수익형 부동산인 상가를 소유하고 싶은 욕구를 높이는 것도 사실이다. 더구나 주택이 엄청난 규제를 받는 상황에서 상가투자에 관심을 갖는 사람들은 예상보다 줄지 않고 있다.
문제는 좋은 상가 찾기가 여간 어려운 일이 아니라 것이다. 그런 점에서 옥탑방보보스(김종율 대표)의 신작인 이 책은 큰 지침서가 될 것이다.

상가투자 분야에서 국내 최고의 강사이자 실전 투자자인 저자는, 이 책에서 극소수의 사람들에게만 알려진 프랜차이즈 점포들의 매출 내역을 공개한다. 감염증 때문에, 침체된 경기 때문에, 높아진 인건비 때문에, 창업이나 상가투자가 어려워진 상황에서 더욱 확실하고 명쾌한 투자 가이드서가 필요하다는 판단에서다. 어느 자리 어느 점포가 얼마의 매출을 올리는지 그리고 그 원인은 무엇인지 분석할 수 있다면, 상가투자에 성공할 확률은 확실히 높아진다.
저금리 상황에서 월세가 따박따박 나오는 상가를 갖고 싶은 욕구는 그 어느 때보다 크다. 또한 경기가 나쁠수록 좋은 입지에서 장사를 하고자 하는 사장님들의 욕구도 크다.
이 책은 바로 이러한 분들에게 해답을 제시할 것이다. 누구나, 어떤 전문가나 할 수 있는 두루뭉술한 이야기가 아니라, 지도를 펴놓고 콕콕 짚어가며 ‘매출’을 근거로 하나하나 알려드린다. 이 책에 실린 ‘상가 매출 지도’를 갖고 있다면, 상가투자나 창업을 준비할 때마다 꺼내보는 훌륭한 자료가 될 것이다.

출판사 서평

하루 매출 300만 원 나오는 상가는 어디?
매출 지도로 푸는 돈 되는 상가 고르는 법


OECD 국가 중 가장 높은 비율의 자영업자를 가진 나라지만, 그 어디서도 점포 창업자가 얼마를 투자해 얼마를 버는지 투명하고 객관적인 자료를 내놓지 않고 있다. 상가의 적정 가치는 시행사나 분양사에서 제시한 금액을 기준으로 가치가 평가되어서는 안 된다. 점포 창업자가 영업을 하여 낼 수 있는 수익, 즉 매출을 기초로 하여 평가되어야 한다. 그런 전제 하에 이 책에서는 서울과 경기도 핵심 상권 점포들의 창업 투자금과 매출을 전격 공개한다.

저자는 2016년부터 최근까지 4년간 70여 명의 부동산 회원들과 함께 서울과 경기도 역세권 점포들의 매출을 조사하고 이를 바탕으로 입지를 분석하는 연구를 해왔다. 즉, 저자와 회원들은 직접 가맹 상담을 받고 가맹점 점주들을 인터뷰하면서 해당 상가의 가치를 분석해온 것이다. 그리고 그간 모은 방대한 자료를 정리해 상가 투자나 창업을 준비 중인 사람들에게 이 정보를 공유하기로 했다.

이 책에서는 편의점, 화장품전문점, 커피전문점, 베이커리, 분식집, 치킨집 등 우리가 일상적으로 이용하는 프랜차이즈 점포들의 일 매출이 전격 공개된다. GS25, 세븐일레븐, 미니스톱 등 우리 동네 편의점은 하루에 얼마나 벌까? 내가 즐겨 가는 투썸플레이스, 이디야커피, 빽다방은 또 얼마를 벌까? 배스킨라빈스나 파리바게뜨를 오픈한다면 투자금은 얼마고, 벌어들이는 수익은 얼마일까?

우리가 궁금했던 프랜차이즈 점포들의 일 매출을 공개된다. 그리고 왜 그런 결과가 나왔는지를 국내 최고 상가부동산 전문가인 저자가 상세하게 분석해준다. 매출이라는 결과를 토대로 역추적하면 건널목 하나를 두고도 입지에 따라 대박이 나는 가게와 망하는 가게의 차이를 보다 쉽게 분석할 수 있다.

길 하나 건넜을 뿐인데 … 대박과 폐점의 차이는?
상가 시장의 양극화, 그럼에도 끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라!


경기침체와 코로나19 유행을 생각하면, 상가투자는 아무래도 잠시 쉬어야 할 것만 같다. 특히 코로나19로 인해 모임이 줄고 온라인 쇼핑이 늘면서 소매점의 영업환경은 더욱 악화되고 있다. 얼마 전에는 부동산 재벌인 롯데그룹이 창사 이래 첫 구조조정을 단행한다는 언론 보도가 있었다. 사태의 심각성이 더욱 크게 다가온다.
정부는 재난기본소득 등 재정 확대 정책을 쓰며 지출을 늘려 경기부양을 도모하고 있다. 이는 우리만의 이야기가 아니라 전 세계적 추세가 될 가능성이 높다. IMF는 외환보유고가 부족한 아시아 일부 국가의 문제였지만 코로나19는 전 세계의 문제 아닌가.
이는 전 세계적으로 정부 지출이 늘어 유동성이 엄청나게 증가할 것을 예상하게 한다. 이로 인해 금리가 낮아지고 필연적으로 저성장도 따라올 것이다. 저성장, 저금리, 풍부한 유동성이라는 환경은 수익형 부동산인 상가를 소유하고 싶은 욕구를 높일 것이다. 문제는 좋은 상가 찾기가 여긴 쉽지 않다는 것이다.

그런 점에서 이 책은 큰 지침서가 될 것이다. 수많은 지역의 프랜차이즈점 매출을 짚어주니 앞으로 살아남을 곳과 그렇지 않을 곳을 쉽게 구분해낼 수 있다. 특히 주목해야 할 점은, 장사가 덜 되는 자리에서 폐업 점포가 나오면 장사가 잘되는 점포는 더더욱 잘되는 현상이 벌어진다는 것이다. 즉 하루 매출 130만 원이던 편의점이 문을 닫으면, 근처 더 좋은 자리에서 하루 200만 원을 팔던 편의점의 매출이 250만 원으로 증가한다.
아파트에만 양극화가 일어나는 것이 아니다. 상가 시장도 양극화를 향해 달려가고 있다. ‘똘똘한 한 채’는 더 이상 아파트에만 해당되는 내용이 아니게 됐다.

가령 서교동의 세븐일레븐 서교5호점과 CU 서교제일점은 같은 상권에 입지 조건도 유사하다. 그런데 최근 한 점포가 문을 닫았다. 코로나19가 유행하기 조금 전이었으니 가장 큰 원인은 최저임금 인상이었을 가능성이 매우 크다.
폐점한 쪽은 세븐일레븐 서교5호점이다. 일 매출 100만 원 초반대의 점포로 수익이 좋진 않으나 점주의 인건비 정도는 벌 수 있는 자리였다. 하지만 최저임금 8,590원으로는 월세가 0원이라도 점주에게 돌아갈 수익이 별로 없다.
GS25의 2019년 평균 매출은 190만 원 정도였다. 이는 130만 원이던 2010년 초에 비해 무려 50% 가까이 높아진 것이다. 물가 상승도 한 원인이겠지만, 결정적인 이유는 100만 원 초반대의 부진한 점포들이 대거 문을 닫으면서 잘되는 곳만 살아남았기 때문이다.

이런 현상은 코로나19의 영향을 받는 상권일수록 심화될 것이다. 대표적인 곳이 대학가 상권이다. 고려대 앞의 어느 프랜차이즈점은 2019년 3월 월 한 달 매출이 6천만 원 정도였다. 그러나 2020년 3월에는 코로나19로 인해 등교하는 학생들이 없어 2,800만 원 선으로 주저앉았다. 이 밖에도 유흥가 등 사람들이 모이는 상권은 10% 정도 매출이 하락했다. 반면 주거지 상권은 매출 하락이 없었다.
세븐일레븐 서교5호점이 있던 자리는 얼마간 공실 상태였다가 식자재 유통점이 입점했다. 매장 영업이 아니라 배송 영업을 주로 하는 곳이다. 공실이 해소돼 다행이지만, 편의점보다 선호도가 떨어지는 세입자임에는 틀림없다.
다시 한 번 강조하지만, 경기부진에서 살아남아 이길 수 있는 입지를 골라내야 한다. 그런 면에서 이 책이 독자에게 크게 활용될 수 있을 것이다.

추천사

상가투자에서 가장 중요한 것은 그 입지의 그 점포에서 나오는 매출을 정확히 추정하는 것이다. 이 매출 데이터는 그 어떤 곳에도 없다. 점포 하나하나를 모두 직접 조사하고 정리해야 얻을 수 있는 정보이다. 개인이 하게 되면 수년이 걸릴 수도 있다. 그 몇 년의 노력을 한 권의 책으로 풀어준 김종율 대표가 그저 고마울 따름이다.
- 김학렬 / 스마트튜브 부동산조사연구소, 문화콘텐츠제작소 소장

앞으로 10년, 우리는 무엇에 어떻게 투자해야 할까? 어디서부터 시작해야 할까? 그 첫걸음은 물론 사람이다. 최고의 전문가를 만나는 것이 가장 먼저 할 일이다. 전문가도 말과 글로만 전문가가 있고 실전을 겸비한 전문가가 있다. 김종율 대표는 우리 부동산 투자 업계의 실전 고수다. 특별히 입지를 보는 안목은 가히 최고라고 평가받는다. 김종율 대표의 새 책이 투자의 시대에 참신한 대안이 될 것이다.
- 김동환 / 유튜브 경제 채널 ‘삼프로tv’ 진행자, 대안금융경제연구 소장

요즘 부동산 정책들로 인해 주거 상품에 대한 투자에 많은 제약이 생겼다. 그로 인해 앞으로 어떤 투자를 해야 할지 고민 중인 분이 많이 계실 거다. 그 고민을 혼자 안고 있지 말고 전문가와 함께하기를 바란다. 김종율 대표는 전문가가 인정하는 전문가이다. 이 책을 읽는 여러분 모두 부디 안정적인 월세를 받을 수 있는, 현금 흐름이 원활하게 창출되는 상가를 소유하게 되시기를 바란다.
- 이주현 / 월천재테크 대표, [나는 부동산으로 아이 학비 번다] 저자

우리가 학교 다닐 때 정답지를 보아가며 문제집을 풀었듯이, 참고해가면서 이 책에 담긴 개별 상권의 사례들을 하나하나 되짚어 스터디를 해나간다면 그 어디에서도 배우지 못할 귀한 상가투자 교과서이자 참고서가 되어줄 것이다. 상가투자자로서 한 단계 업그레이드하고 싶으신 여러분의 안목을 높여드릴 귀한 책이 될 것이라 자신한다.
- 붇옹산 / 네이버 카페 ‘부동산 스터디’ 운영자

세상은 넓고 고수는 많다는 것. 이 이야기는 절대 과장이 아니다. 우연하게 부동산 업계 분들을 만난 덕분에 김종율 대표와 인연을 맺게 된 게, 저에게는 큰 전환점이 되는 것 같다. 물론 나는 이미 창업해 열심히 전업 작가이자 강사로 살아가고 있지만, 주변에 창업을 고민하는 지인들에게 꼭 김종율 대표의 책, [대한민국 상가투자 지도]를 권할 것 같다.
- 홍춘욱 / 이코노미스트, EAR리서치 대표

목차

추천의 글
어디에도 없는 귀한 책 - 김학렬(빠숑)
기회는 아직 남아 있습니다 - 이주현(월천대사)
상가투자 앞에서 막막한 당신에게 - 붇옹산
진실은 디테일에 숨어 있습니다 - 홍춘욱

시작하는 말
불황에도 살아남는 상가는 따로 있다

1부. 이것이 상권분석의 정답지다

1장. 상권과 입지, 어느 쪽이 더 중요할까?

01. 아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다
02. 유동인구에 현혹되지 마라
03. 핵심은 주동선이다
04. 간판발에 속지 마라

2장. 입지분석의 필수, 상가 매출
05. 전문성 없는 전문가들의 세상
06. 매출 자료보다 매입 자료를 요구하라
07. 망하는 입지 vs 성공하는 입지
08. 파리바케트와 배스킨라빈스의 수익은 얼마나 될까?
09. 생각보다 매출이 적은 식음 프랜차이즈
10. 김밥집과 떡볶이집의 결정적 차이
11. 도시 외곽에도 좋은 상가가 많다
TIP. 상권분석과 매출예측의 기초, 아메바 지도를 그려라

2부. 역세권 매출 지도

3장. 낙성대역

12. 편의점, 대로변이 좋을까 안쪽 골목이 좋을까?
13. 원룸촌 중앙 입지가 좋은 이유
14. 롯데리아가 문을 닫은 까닭은?
15. 같은 동선상의 이디야커피와 쥬씨, 당신의 선택은?
16. 베이커리, 유효수요 2천 세대 이상이어야
17. 커피전문점, 브랜드인가 입지인가?
TIP. 테이크아웃 커피전문점에 최적화된 입지는?
18. 낙성대역 남부 상권의 편의점 & 치킨점

4장. 서울대입구역
19. 화장품이 잘 팔리는 가성비 좋은 투자지역
20. 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫 번째 코너
21. 이디야커피와 빽다방이 대결하면
22. 편의점은 원룸촌, 베이커리는 아파트촌
23. 월 매출 6000만 원에 월세 100만 원이 가능한 곳
24. 비좁고 후미진 곳에 의외의 가치가 있다
25. 소액투자의 정석, 쑥고개길 미니스토아

5장. 노원역
26. 대로변 상가의 함정
27. 대형 패스트푸드점 사이에서 틈새를 찾다
28. 상권의 성격, 업종과 잘 맞아야
29. 지하철역 앞이 반드시 좋은 입지는 아니다

6장. 천호역
30. 새로운 개발 없는 구상권이지만
31. 파리바게뜨는 왜 뚜레쥬르보다 장사가 잘될까?
32. 유흥 상권 내 편의점은 얼마나 잘될까?
33. 새로 생긴 영화관은 얼마나 호재일까?

7장. 불광역 & 연신내역
34. 은평구의 뜨거운 두 역세권
TIP. 당신은 KFC의 건물주가 될 안목이 있는가?
35. 매출을 높이는 신의 한 수, 후문 만들기
36. 커피전문점, 인테리어보다 외관
37. 테이크아웃을 해야 하는데 커피전문점이 2층에?
38. 대로변도 골목도 똑같이 대박 - 연신내역 북부
39. 유흥가보다 원룸가 - 연신내역 남부

8장. 구로디지털단지역
40. 지식산업센터 내 편의점은 얼마나 잘될까?
41. 유흥 상권의 베이커리가 성공할 수 있을까?

9장. 홍대입구역
42. 임대료는 어떤 과정을 거쳐 상승하는가?
43. 평균보다 4배 높은 매출, 투썸플레이스
44. 하루 매출 1000만 원, 에뛰드하우스의 비결
45. 화장품점이 입점할 만한 상가에 투자하라
TIP. 대학가 상권의 특징

10장. 안암역 & 고려대역
46. 대학가에서 선전하는 이니스프리
47. 대학생 모임 장소로 딱! 맥주를 마실 수 있는 치킨집
48. 고려대생이 오지 않는 고려대역

11장. 경희대 상권과 프랜차이즈 매출
49. 경희대학교 학생들과 병원 교직원들의 회식 장소

12장. 경기도
50. 신도시 상가, 위험한 투자를 하지 않으려면 - 동탄신도시
51. 유흥 상권이라면 안쪽 자리를 사라 - 안산
52. 미분양에 공실이 넘쳐도 성공하는 입지는 있다 - 위례신도시

맺는 말
끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라

본문중에서

이 책의 핵심은 매출 지도다. 어느 자리, 어느 프랜차이즈가 얼마쯤 파는지를 알려주는 책이다. 그런 점에서 나는 과감히 ‘정답지’라는 이름을 썼다. 하지만 정답부터 봐버리면 실력이 늘지 않는다. 그러니 상권분석을 어떻게 하는 것인지, 어느 자리에 창업을 하고 어떤 상가건물을 사야 하는지 기본 개념을 잡고 정답지를 보도록 하자. 그리고 좋은 입지에 대한 흔한 오해에 대해서도 짚어보도록 하자.
( '아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다' 중에서)

유동인구가 아니라 유효수요의 주동선을 믿고 편의점을 냈더니 5년 후 내 소유의 가게에서 장사를 하게 되었고, 이자는 옆 칸에서 받아 해결하면 되고, 장사가 잘되니 은행 문턱도 낮고, 가맹본부에서 지원도 해준다. 내 돈 한 푼 안 들이고 상가를 산 데다 사실상 이자도 부담하지 않는다. 게다가 바로 앞에 파출소가 버티고 있으니 강도는 근처에 얼씬도 하지 않는다. 이 사례가 부러우면 지금부터 하는 이야기를 주의 깊게 들어주시길 바란다.
참고로 이 점포는 하루 유동인구 500명, 내점객 400명 이상, 일 매출 200만 원이 훌쩍 넘는 초저가 우량 점포다. 이 사진 한 장으론 설명이 충분치 않지만 적어도 이에 대한 설명은 되었다고 본다. ‘유동인구 많아야 좋은 입지다’가 아니라는 것을.
( '유동인구에 현혹되지 마라' 중에서)

자, 그렇다면 이러한 피해를 당하지 않기 위해선 어떻게 해야 할까? 양수인이 매출 자료를 보려 할 것이라는 점은 양도인 측도 계산하고 있다. 그러니 몇개월에서 길면 1년 정도의 POS 조작을 통해 매출을 속이는 건 비일비재한 일이다. 그러니 양수인은 매출 자료가 아니라 ‘매입 자료’를 반드시 요구해야 한다. 가령 베이커리라면 1년치 매입 자료를 요구하고, 그 매입 자료의 150% 정도를 매출로 보면 된다. 앞으로 소개할 여러 프랜차이즈 분석 자료를 통해 원가율을 파악하고 역산하면 되는 것이다.
( '매출 자료보다 매입 자료를 요구하라' 중에서)

그렇다면 점포 임차 비용(임차 보증금과 권리금을 합한 금액)을 제외하고도 1억 5,000만 원이 드는 배스킨라빈스의 수익은 어떨까? 임대인은 얼마의 월세를 받을 수 있을까? 지금부터 하나하나 따져보자. <그림 2-5>의 지도를 보자. 파리바게뜨를 가운데 두고 주변 아파트 세대 수를 보니 7,000세대가 훌쩍 넘는다. 파리바게뜨가 경쟁 없이 이 많은 세대를 독점한다면 매출이 어마어마할 것이다. 그러나 소매점 영업환경이 그럴 리 있나. 지도에 표시하지 못한 경쟁점이 더러 있으니 그 점은 참고하면서 보자. 그저 지금의 매출과 그에 따른 손익만 분석해보자. 앞으로 수없이 많은 매출분석 자료가 나올 테니 이에 대한 공부를 뒤로 좀 미룬 채 말이다.
분당의 파리바게뜨 서현동점은 월 매출 7,500만 원으로 예상한다. 이에 따른 손익을 간단히 분석하면 <표2-4>와 같다.
( '파리바게뜨와 배스킨라빈스의 수익은 얼마나 될까?' 중에서)

이번에는 이수역점을 살펴보자. 그 전에, 독자 여러분에게 하나 물어보자. 이수역 상권이 좋은가, 내방역 상권이 좋은가? 이마 두 지역을 자동차로라도 한 번 지나본 독자라면 누구든 이수역이라고 할 것이다. 부동산 가격도 물론 이수역이 훨씬 더 비싸다.
그러나 상가투자나 창업에서는 상권보다 입지가 중요하다. 그 지역이 좋아야 하는 게 아니라 지역 내에서 위치가 중요한 것이다.
<그림 2-11>을 보면서 김가네김밥 이수역점의 입지분석을 해보자. 일단 상권 내 초·중·고교가 전혀 없다. 그렇다면 유효수요 내에 초·중·고교 자녀를 둔 곳이 별로 없을 것이다. 상권 내 학원가도 거의 조성되지 않았을 것이다.
게다가 해당 입지의 주된 유효수요는 방배 롯데캐슬아파트를 포함한 주거지 사람들일 것이다. 그런데 지도에 파란 실선으로 표시한 것처럼 동선을 분석하면 실망스러운 결과가 나온다.
( '김밥집과 떡볶이집의 결정적 차이' 중에서)

<그림 3-1>을 보자. 지도에 롯데그룹 계열사인 세븐일레븐 봉천2호점과 보광그룹 계열사의 CU 관악낙성점이 있다. 이 두 곳은 매출이 어떨까? 비슷할까, 차이가 날까? 점포개발을 할 때 수없는 논쟁이 일어나는 곳이 바로 이런 곳이다. 즉 대로변에 지점을 내느냐, 아니면 안쪽에 내느냐의 문제다. 대로변에 편의점을 내면 일단 번듯해 보인다. 가시성도 좋고 보통 유동인구도 많다. 반면 임대료가 비싸고, 무엇보다 골목 안쪽에 경쟁점이 생기기라도 하면 매출을 빼앗길까봐 걱정이 된다.
한편 이면 골목의 점포는 정반대의 고민이 있다. 번듯한 맛도 없고 가시성도 떨어지고 유동인구도 부족하다. 하지만 안쪽의 수요를 (업계 용어로) 끊어먹어서 경쟁 우위를 점할 수 있을 것 같기도 하다. 그런데 안쪽의 수요만으로 장사가 될지 의문스럽다. 더군다나 유동인구가 적으니 대로변보다 상권도 활성화돼 있지 않은 느낌이 든다. 초보자로선 선뜻 결정하기 어려운 입지다.
2017년, 또는 2018년 중순까지로 범위를 좁혀서 설명해보자. 당시 대로변의 세븐일레븐 봉천2호점은 일 매출이 180만 원 정도였다. 그리고 CU 관악낙성점은 이보다 약간 높은 200만 원 정도로 보였다. 정확한 임대료는 알 수 없지만 누가 보더라도 대로변의 세븐일레븐 봉천2호점 자리가 더 비쌀 것이다. 그런데 매출은 왜 CU 관악낙성점이 더 높을까.
( '편의점, 대로변이 좋을까 이면 골목이 좋을까?' 중에서)

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저자소개

김종율(옥탑방보보스) [저] 신작알림 SMS신청 작가DB보기
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아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과에서 석사 학위를 취득했다. 현재 김종율아카데미의 대표와 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 지도강사를 역임 중이며, 상가와 토지 투자 강의를 하고 있다.
상가 및 토지투자와 연을 맺게 된 것은 한국미니스톱 편의점 점포개발본부·부동산 법제팀에서 근무하면서부터다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점 사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거쳤다.
최근에는 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 본사 부동산팀·가치 평가부·PB 사업팀·채널

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