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부동산 투자자들이 꼭 알아야 하는 특급 비밀

우리나라 사람들의 부동산에 대한 관심은 남다르다. 내 집 마련을 위해서든 전·월세를 구하든 아니면 투자를 하든 말이다. 정부의 정책과 시장의 보이지 않는 손이 충돌하고, 실수요자와 투자자, 그리고 투기꾼의 격전장인 부동산. 이 책에서는 이러한 부동산을 돌로 보는 ‘부돌산’과 황금으로 여기는 ‘부돈산’으로 보는 관점으로 살펴 올바른 투자 방법에 대해 전한다.
부돌산으로 보는 사람들의 입장은 대개 ‘부동산 투기는 나쁘다’, ‘망국병 부동산 투기’, ‘불로소득 부동산’ 등 부정적으로 부동산을 바라본다. 생각이 그러하니 부동산 공부와는 거리가 멀고 기회가 와도 알지를 못한다. 반면 ‘부돈산’으로 보는 사람들은 대개 ‘부동산은 투자다’, ‘재테크의 기본은 부동산’, ‘소득은 노력에 비례’ 등 투자 대상 중 하나로 바라본다. 그래서 기회를 찾기 위해 다양한 공부와 노력을 한다. 부돌산이냐 부돈산이냐의 선택은 각자의 몫이다. 어떤 시각으로 바라보느냐에 따라 5년 후, 10년 후 당신의 위치는 달라질 것이다.

당신은 부돈산 파 vs 부돌산 파?
부동산 파
■ 부동산은 ‘주택, 토지, 상가 등’ 다양한 종류가 있다는 넓은 시야
■ 부동산 가격이 오르면 더 사거나 기존의 것을 팔아 수익을 내려고 함
■ 부동산이란 투자와 재산 증식의 대상
■ 성격적으로 적극적인 형이 많음
■ 빌려서라도 투자하거나, 배우기와 인맥 쌓기를 멈추지 않음
■ 부동산 투자로 돈을 벌었거나, 일부 잃었을 확률이 높음

부돌산 파
■ 부동산을 ‘주택’으로 한정
■ 부동산 가격이 오르면 정부를 원망
■ 부동산이란 외면의 대상
■ 성격적으로 소극적인 형이 많음
■ 투자할 여유자금이 없으면 당연히 투자는 못 한다고 포기
■ 부동산 투자를 한 적이 없거나 했다가 손해 보았을 확률이 높음

거래 상대방과 공인중개사를 모르고
용감하게 계약 테이블에 앉지 마라!

부동산 거래는 협상이다. 단순히 사고파는 행위를 넘어서 물건을 고르고 시장을 읽는 것도 협상의 일종이다. 더 나아가 어떤 종목에 투자하고 공부할지 선택하는 것도 자신과의 협상이다. 타인뿐만 아니라 자신과도 수시로 협상해야 한다. 협상을 잘해야 부동산 투자도 성공할 수 있다. 부동산 투자를 대충 감으로 하던 시대는 지났다. 물론 ‘감’이 맞아 떨어질 때가 있기는 하다. 그렇지만 거액이 들어가고 자주 실행하는 투자라면 ‘감’만으로 하기에는 무리다. 운이 따르는 것도 한두 번이다. 역시 공부가 필수다.
이 책은 저자가 25년 이상 부동산 관련 업무를 하면서 현장에서 겪은 내용 위주로 구성했다. 또 쉽게 접근할 수 있는 정치와 일상 이야기를 통해서 투자로 이어지는 힌트를 얻도록 했다. 이와 더불어 부동산 거래 시 만나는 상대방과의 협상법, 공인중개사에 대한 접근법 등을 다루었다.

추천사
프롤로그

CHAPTER 1. 투자의 나침반 - 부자로 가는 길과 부동산
정치, 부동산 시장의 방향을 읽는 키워드
일본 요미우리 야구팀과 한국 부동산 투자가 무슨 관련?
설계자에 휘둘리지 말자
투기의 역사는 자본주의의 역사
스톡데일 패러독스, 비관론자와 낙관론자가 만났을 때
ㆍ유머로 푸는 부동산(깜깜이 투자)
경매, 투자자들이 거쳐가는 기본 코스
자주 사고파는 실속 없는 일을 하고 있는지 살펴보자
자본주의에서 부자 되기
실수요자, 투자자, 투기꾼
시장의 반응이 궁금한가, 언론과 투자 강사를 보라!
공포의 임대차 3법(?), 결과를 섣불리 예측하지 말라
ㆍ유머로 푸는 부동산(좋은 소식)

CHAPTER 2. 가격 협상 - 고전 병법에서 첨단 심리전까지
남자들은 똑같아요, 불변의 협상법 미인계
깎으면서 깎지 말고, 올리면서 올리지 말 것
애견인과 애견인(?)의 논쟁에서 배우는 성동격서 협상법
조금씩 양보해서 중간 가격에 도장 찍으시지요, 누구 맘대로!
ㆍ유머로 푸는 부동산(이상한 계산법)
오르페우스와 롯의 아내
밀당의 정석, 배트나(BATNA)가 있느냐 없느냐
계약 성사 여부를 좌우하는 큰 덩어리
최고의 협상가는 간과 쓸개를 집에 두고 온 사람
당신 자신의 마인드를 바꾸는 협상
ㆍ 유머로 푸는 부동산(점쟁이)

CHAPTER 3. 공인중개사 - 웨이터의 법칙을 잊지 말자
한 번 쯤은 거쳐야 할 부동산 중개사무소
어떤 중개사무소와 거래해야 할까
중개보수, 중개수수료, 중개료, 복비, 커미션 그것이 문제로다
잘되면 내 탓, 못 되면 조상 탓, 중개업자 탓
ㆍ유머로 푸는 부동산(의심)

CHAPTER 4. 매물 찾기 - 무한도전, 발품만이 정답이 아니다
〈구해줘 홈즈!〉처럼 매물을 볼 수 있다면 좋을 텐데
허위 매물, 그것이 알고 싶다
B-A 또는 B-C-A, C-B-A 그리고 두세 개
분위기 파악하러 가는 정처 없는 발길, 여럿 잡는다
ㆍ유머로 푸는 부동산(합당한 이유)

CHAPTER 5. 매물 의뢰 - 손바닥 뒤집기, 나 몰라
부동산을 팔려고 하거나 임대를 의뢰할 때
세상에서 제일 예쁜 내 집은 비교당하고 있다
내로남불, 이율배반이 당연하다는 당신
영화 〈변호인〉의 ‘노무현 변호사’는 현실에서 만나기 힘들다
ㆍ유머로 푸는 부동산(애물단지) ㆍ

CHAPTER 6. 부동산 상식 - 알아두면 쓸모 있는 신박한 잡학사전
계약에 필요한 기본 상식
우편물이나 전화·문자 대처법
작은 것이 아름답다. 아니다, 작은 것이 사고 친다
발코니, 베란다, 테라스에 대해 알아보자
수익형 부동산
ㆍ유머로 푸는 부동산(의사의 요건)
근저당, 압류, 가압류가 무서워요
2019. 10. 5.부터 바뀐 위반 건축물 관련 규정
월세가 밀렸는데 차임 연체가 아니라고요?
ㆍ유머로 푸는 부동산(음악의 아버지)

참고문헌

▷ 합법적인 틀 안에서 돈을 추구하는 것은 자본주의에서 지극히 정상이다. 부동산 투기는 ‘사회악이다’ 또는 ‘나라를 좀 먹는 짓이다’라고 비난만 해서는 해결책을 찾기 어렵다. 어찌 보면 이기심을 가진 인간은 잠재적인 투기세력이라고 보아도 무방하다. 무조건 조인다고 해결되는 것도 아니고, 투기도 일정 부분 경제 활력에 기여하는 바가 있다는 점도 생각해봐야 한다. 길을 터주면서 몰아야지, 대책 없이 몰다가는 부작용만 커진다.
-p. 47

▷ 비관론자가 되었든 낙관론자가 되었든, 누가 부동산 투자에 있어 승자라고 함부로 말하기 어렵다. 시장 상황에 따라 승패가 결정되기 때문에 어느 한편의 일방적인 승자는 없을 것이다. 그러나 각자 개인적인 입장에서 양쪽의 장점을 잘 취한다면 ‘이길 확률이 높은 경우의 수’를 얻지 않을까 생각해본다. 절충안을 내보자. 정확하면서도 빠르게 판단하는 법은 없을까? 물론 이론적으로만 존재할지 모르지만 ‘신중하고 빠른 결정’에 도전해보자.
-p.54

▷ 부동산 투자에 성공하려면 그에 대한 공부도 당연히 필요하다. 거기에 미래를 보는 눈이 중요하다. ‘부동산은 미래를 사는 것’이기 때문이다. 그런데 미래를 예측하는 것은 어렵다. 그래도
어떤 일이 벌어지기 전에는 그에 상응하는 징조가 보일 것이다. 다만 그것을 알아채느냐 알아채지 못하느냐의 문제일 것이다. 자기 실력으로 판단할 수도 있고 전문가의 도움을 받을 수도 있을 것이다. 적절한 타이밍에 들어가고 나가는 투자의 고수가 되는 방법은 없을까?
-p. 76

▷ 가격 흥정과 더불어 상대방에게 ‘좋은 사람 이미지’를 주는 것도 중요하다. 가격 절충을 하다 보면 뜻하지 않게 쉽게 풀리는 때가 있다. ‘매수인이 사람 좋아 보여서’ 매도인이 의외로 쉽게 양보할 수도 있고, ‘매도인이 사람 좋아 보여서’ 매수인이 의외로 쉽게 양보하는 경우도 있다.
-p. 117

▷ 만약 매도(임대)인이 배트나 없이 무조건 흥정을 깬다면, 그 판은 엎어지고 만다. 한동안 다른 매수(임차)인의 그림자조차 못 볼 수도 있다. 마찬가지로 매수(임차)인이 배트나 없이 흥정을 깬다면 새 판을 짜기는 어려울 것이다. 양쪽 모두 차선책을 가지고 있으면 주도권을 쥐고 흔들 수 있다. 이때는 자신의 카드를 은근히 내비쳐도 된다. 중개업자를 통해서 공개하는 편이 더 좋을 것이다. 매도(임대)인 쪽에서 합리적인 금액이고 실제로 매수(임차)하려는 사람이 있을 경우, 그 상황을 그대로 전달하면 된다.
-p. 141

▷ 앞으로는 ‘잘되어도 내 탓, 못 되어도 내 탓’으로 마인드를 바꾸어야 한다. 남 탓한다고 해서 결과가 바뀌지는 않는다. 속아서 무엇인가를 결정했다면 ‘속은 내가 잘못’이고 앞으로도 또 속을 공산이 크다. 만약 부동산에 대한 올바른 지식이 있었다면 원망스러운 결과는 없었을 것이다. 또 미래의 우리나라 부동산은 과거 경제개발이 한창이던 때와 비교해 무조건 사두면 오르는 시절은 끝났다고 말한다. 그래서 부동산에 대한 공부가 필요한 것이다.
-p. 195

▷ 중개사무소에서 A급 매물을 맨 나중에 답사하는 이유가 있다. 사람은 심리적으로 처음 본 것은 마음에 들어도 일단 접어두고, 아직 못 본 것에 대한 기대치를 가지고 있다. 그래서 가장 좋은 물건을 맨 마지막에 배치하면 기대치까지 반영되어 같은 값이면 마지막 물건을 선택한다.
-p. 221