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주식보다 안전하고, 채권보다 수익이 높은
대체투자에 주목하라!

지금까지 투자의 세계에서 절대적으로 큰 부분을 차지하는 상품은 주식과 채권이었다. 하지만 주식은 손실의 위험이 크고, 채권은 안정적이지만 수익이 너무 적다는 단점이 있다. 저금리 기조가 고착화되면서 새로운 투자상품에 대한 투자자들의 욕구는 높아졌고, 사람들은 채권보다 수익이 좋고 주식보다 리스크가 적은 투자상품을 찾았다. 이런 배경에서 탄생한 것이 바로 대체투자다. 대체투자란 ‘기존의 투자를 대신하는 새로운 투자’라는 뜻으로, 대체투자상품은 수익률 제고뿐만 아니라 인플레이션 방어, 포트폴리오 분산 등에도 주효하다. 전통투자보다 상대적으로 안전하고 추구하는 수익률도 높기 때문에 금융선진국의 연기금들은 매년 빠르게 대체투자의 비중을 늘리고 있다. 우리나라 또한 공제회 등을 중심으로 그러한 움직임에 동참하는 추세다. 자본 시장의 새로운 패러다임으로 떠오른 대체투자를 이해하고, 실질적인 투자 노하우를 익히고 싶은 사람이라면 이 책에 주목하자.

전문가에게 배우는
세상에서 가장 쉬운 대체투자 매뉴얼!

대체투자상품은 종류가 다양하다. 부동산과 관련된 상품도 있고, 사모펀드와 관련된 상품도 있다. 심지어 선박이나 항공기, 아직까지 대중화되지는 않았지만 삼림이나 악기 등에 투자하는 상품도 있다. 오랜 시간 증권계에 몸담았고 현재 대한지방행정공제회 감사로 근무하고 있는 저자는, 금융지식이 부족한 사람들도 대체투자를 쉽게 이해하도록 노하우를 살려 이 책을 집필했다. 전문용어를 잘 모르더라도 실제 투자 사례를 바탕으로 설명해 내용을 쉽게 이해할 수 있다.
1부 ‘전통투자란 무엇인가?’에서는 주식과 채권, 선물과 옵션 등 전통투자의 종류와 특성을 설명하고 어떤 리스크가 있는지 알아본다. 2부 ‘대체투자, 전통투자의 한계를 뛰어넘다’에서는 대체투자와 전통투자의 차이점을 비교하고, 다양한 대체투자상품에 대해 알아본다. 사모펀드, 구조화채권, 부동산, 인프라, 실물자산뿐만 아니라 향후 대체투자상품이 될 가능성이 있는 P2P, 암호화폐 등도 함께 살펴본다. 마지막 3부 ‘대체투자, 리스크도 고려해야 한다’에서는 대체투자상품의 가치를 평가하는 방법과 리스크의 종류, 리스크 관리 전략에 대해 배운다. 보다 다양한 투자 방식을 바탕으로 안정적으로 자산을 불려나갈 수 있는 노하우를 배우고 싶다면 지금 당장 이 책을 펼쳐라.

저자의 말_현명한 투자자를 위한 대체투자 입문서

1부_전통투자란 무엇인가?
1장. 주식투자와 채권투자
주가는 무엇으로 결정되는가?
기본적 분석과 기술적 분석
시세차익은 덤, 배당투자
채권의 특성과 분류
채권수익률과 수익률곡선
채권투자 전략과 리스크
2장. 공모펀드와 파생상품
펀드란 무엇인가?
적립식펀드와 ETF
신탁의 종류
파생상품 ①: 선물
파생상품 ②: 옵션
파생상품 ③: 스왑

2부_대체투자, 전통투자의 한계를 뛰어넘다
1장. 대체투자 vs. 전통투자
대체투자의 비중이 증가하고 있다
대체투자와 전통투자의 상관관계
2장. 유연한 운용이 가능한 사모펀드
사모펀드와 공모펀드
헤지펀드의 기능과 전략
PEF의 특징과 구조
프로젝트펀드와 블라인드펀드
세컨더리투자란 무엇인가?
사모대출펀드(PDF)와 벤처캐피털(VC)
3장. 기초자산 변동과 연계된 구조화채권
신용연계채권과 주식연계채권
금리연계채권과 보험연계채권
자산유동화채권과 NPL투자
4장. 대표적인 비유동자산, 부동산
부동산투자의 특징과 전략
프로젝트 파이낸싱이란 무엇인가?
리츠와 부동산펀드
공실률이 관건인 오피스투자
리테일투자와 리테일펀드
물류펀드의 특성과 리스크
레지덴셜의 현황과 리스크
실적 회복이 기대되는 호텔투자
5장. 인프라투자와 실물자산투자
인프라투자의 특징
운송 인프라와 에너지 인프라
신재생에너지의 특성과 종류
떠오르는 신흥 시장, 데이터센터
접근성이 좋은 맥쿼리인프라펀드
항공기투자와 선박펀드
6장. 보완이 필요한 예비 대체투자상품
중위험·중수익의 P2P투자
인프라 구축이 시급한 암호화폐 시장
금을 비롯한 다양한 대체투자상품

3부_대체투자, 리스크도 고려해야 한다
1장. 대체투자의 평가와 리스크
대체투자의 평가
리스크의 종류
환 관리도 필요하다
2장. 리스크 관리 전략
실사 노하우 ①: 부동산
실사 노하우 ②: PEF, 인프라
엑시트 플랜을 세워라

대체투자는 전통투자와 다른 점이 많습니다. 전통투자는 거래 방식이 표준화되어 있지만 대체투자는 사례별로 다른 경우가 많습니다. 장내 시장이 제대로 형성된 것이 전통투자, 주로 장외 시장에서 거래되는 것이 대체투자가 아닐까 생각해봅니다. 이 이야기는 유동성 문제와 직결됩니다. 장내 시장이 형성되어 있다는 것은 언제든 거래가 가능해서 환금성에 문제가 없다는 뜻이지만, 장외 시장의 경우에는 거래가 원활하지 않을 확률이 큽니다. 그러다 보니 아무래도 대체투자가 추구하는 수익률은 전통투자가 추구하는 수익률보다는 높습니다. _p.115

부동산투자의 관건은 가격과 가치를 엄격히 구분할 수 있어야 한다는 것입니다. 가격은 과거의 값이지만 가치는 현재의 값을 의미합니다. 즉 시장에서 실제 지불한 과거의 값이 가격이라면 현재의 입장에서는 장래 기대되는 편익을 평가해 가치를 산출합니다. 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가이며, 가치는 시장성보다는 사람이 느끼는 주관에 중점을 둡니다. 그래서 가격은 하나밖에 없지만 가치는 무수히 많습니다. 시장가치를 비롯해 보험가치, 저당가치, 보상가치, 장부가치 등 각각의 가치가 표현됩니다. 각 개인의 주관에 따라서도 가치는 다르게 나타납니다. 부동산에 대한 선구안이 있는 사람이라면 가치를 제대로 평가할 것이고, 통찰력이 없는 사람이라면 제대로 평가하지 못할 것입니다. _p.201

리테일 시장에서 큰 비중을 차지하고 있는 것은 쇼핑센터와 몰입니다. 둘 다 중간 규모 이상의 큰 건물에서 다양한 물건들을 파는 상점들로 구성되어 있습니다. 한 가지 차이점이 있다면 쇼핑센터는 내부에 연결통로가 없고 몰은 내부에 연결통로가 있다는 점입니다. 그래서 쇼핑센터에서는 다른 매장으로 이동할 때 건물 밖으로 나와서 다시 다른 출입구를 통해 안으로 들어가야 하지만, 몰은 건물 내에서 연결통로를 이용해 이동할 수 있습니다. 현재 리테일 시장은 위기를 맞이하고 있습니다. 온라인 시장이 급성장해 가격 경쟁력이 약화되고 소비 패턴이 변하면서 오프라인 상업시설은 급속히 쇠락하고 있습니다. 그러다 보니 리테일에서는 어떻게 고객의 방문을 이끌어낼 것인지, 어떻게 하면 고객들이 오프라인 공간에서 좋은 시간을 보낼 수 있을지 고민하고, 이에 맞춘 다양한 체험형 서비스를 제공하려는 추세입니다. _p.234~235

인프라투자는 국가의 경제 성장과 밀접하게 연동되어 있습니다. 가장 먼저 들 수 있는 인프라투자의 특징은 장기적으로 안정적이며 예측 가능한 현금흐름을 가지고 있다는 점입니다. 즉 인프라투자의 기본 전략은 현금흐름이 안정적인 자산에 장기투자하는 것입니다. 인프라자산은 우리가 살아가는 데 꼭 필요한 것들이기 때문에 경기의 영향을 적게 받습니다. 그러다 보니 일정한 현금흐름을 보여주어 마치 장기채권과 같은 느낌을 줍니다. 채무불이행 위험은 다른 대체투자보다 낮고, 대출 회수 가능성은 다른 대체투자보다 높습니다. _p.269

대체투자의 가장 큰 리스크는 엑시트입니다. 주식이나 채권과 같은 전통투자상품은 언제든지 빠져나올 수 있습니다. 매일 표준화되고 공개된 시장이 열리기 때문입니다. 이곳에서 매매하면 주식은 3일 후, 채권은 당일에 돈을 지급받을 수 있습니다. 설령 경제 상황이 나빠져 주가가 폭락하고 금리가 급등하더라도 손실을 감수한다면 현금화하는 데 무리가 없습니다. 하지만 대체투자상품은 다릅니다. 표준화되고 공개된 시장이 없습니다. 누군가가 내 물건을 사주어야 엑시트가 가능합니다. 만일 물건의 가치가 하락했다면 낮은 가격에 매매될 것이고 이는 손실로 귀착됩니다. _p.372~373