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임대수익 잘 나오는 꼬마빌딩을 내 손으로 짓는 법

임대수익 잘 나오는 다가구주택이나 상가주택을 내 손으로 직접 짓는 실전 노하우를 공개한 역작이다. 건축 초기단계부터 인허가는 물론 완공단계까지 초보자도 수익형 건물을 시공할 수 있는 방대한 지식을 이 책 한 권에 담아냈다. 대다수가 아파트 투자만을 고집할 때 그간 저자는 꼬마빌딩과 다가구등을 직접 시공했다. 저금리 및 초고령사회에서 최고의 노후 준비는 매달 꼬박꼬박 돈 나오는 집을 가지고 있는 것이다. 내가 거주하면서 매월 정기적으로 돈이 나오는 집은 다가구주택이나 상가주택이다. 많은 꼬마빌딩 투자자들이 그러하듯이 저자도 건축을 전공하지는 않았지만 여러 채 꼬마빌딩을 시공했다. 꼬마빌딩 신축 현장에서 몸으로 부딪히고 실천하면서 알아낸 지식을 누구나 알기 쉽게 이 책에 아낌없이 풀어놓았다. 저자는 스마트한 건물주는 저절로 되는 것이 아님을 강조한다. 똘똘한 꼬마빌딩 소유주는 ‘언제, 무엇을, 어떻게’ 체크해야 하는지를 잘 안다. 이 책을 통해 처음 입지선정부터 마지막 임대관리까지 실전 체크사항과 지혜를 명쾌하게 얻을 수 있을 것이다.
이 책은 그저 그런 꼬마빌딩 투자서가 아니다. 책의 장점은 실제 꼬마빌딩 신축 현장 경험을 바탕으로 꼭 필요한 내용만 담아냈다는 것이다. 꼬마빌딩 한두 채 지어본 얄팍한 경험으로 내용을 채운 책이 결코 아니다. 저자는 자신의 건축시공 경험과 꼬마빌딩 재테크 노하우를 이 책 한 권에 고스란히 담아놓아 예비 건축주들의 지침서가 되기에 충분하다. 상가주택이나 다가구 주택 혹은 전원주택을 직접 지어보려는 사람들에게는 나침판 같은 책이 될 것이다. 퇴직 후 토지, 상가, 재개발, 재건축, 신축, 부동산 개발, 부동산 세금, 경매, 공매 등 많은 분야를 15년 넘게 공부한 탄탄한 이론적 베이스에 다양한 꼬마빌딩 신축 경험을 통해 쌓인 실전 내공을 더했다. 2012년 별내 신도시에 상가주택을 지어 토지 매입부터 설계, 시공, 임대까지 직접 해본 경험, 그 이후 동탄신도시, 한강신도시, 다산신도시에 지인들 상가주택을 지어주고 서울 도심에 구옥을 사서 리모델링으로 가치를 높여 임대하기도 하고 아예 멸실하고 신축하기도 했던 저자의 경험치를 이 책에 모두 담았다. 건축을 전공하지 않은 왕초보 건물주라도 이 책을 읽고 잘 실천하면 ‘내 집을 내가 짓는’ 스마트한 건물주로 거듭날 수 있을 것이다.

왕초보 꼬마빌딩 건물주를 위한 실전 가이드북
IT기술이 눈부시게 발전하면서 이제 인터넷으로 웬만한 정보는 검색할 수 있다. 유튜브에 키워드만 넣어도 생생한 꼬마빌딩 신축 영상 정보까지 볼 수 있다. 하지만 이런 환경에서도 주택 신축을 결심한 사람들에게 속시원한 해결책을 제시하지 못하고 있다. 뭔가 2% 부족하다. 그래서 저자는 그 부분을 이 책에서 채우고자 노력했다. 게다가 2018년 6월 27일 건설산업기본법이 개정되었다. 연면적 200제곱미터 이상은 건설업 면허 소지자가 시공해야 하기에 과거처럼 건축주가 직접 공사를 하는 이른바 ‘직영공사’는 할 수 없게 되었다. 그런데 건축주가 직접 시공할 수 없어서 종합건설회사에 건축을 맡기더라도 여전히 건축주가 선택하고 결정해야 할 사항은 많다. 건설사 도급계약부터 이후 결정하는 모든 일에 대한 결과의 책임은 고스란히 건축주에게 있다. 그만큼 건축주는 많이 알아야 한다. “건축 분야에서 믿을 사람은 아무도 없다. 모르면 손해 본다”라는 말이 틀린 말이 아니다. 내가 알아야 상대에게 이용당하지 않는다. 이 책이 도심이나 신도시에 다가구주택 혹은 상가주택을 신축하려는 사람들에게 유용한 안내서가 되기를 기대한다.
이 책은 총 4장으로 구성되어 있다. 1장에서는 ‘돈이 나오는 집’을 어느 곳에, 그리고 어떻게 지을지 알아본다. 은퇴자들은 ‘돈이 나오는 집’을 갖기를 꿈꾸고 있다. 평생 거주도 하고, 생활비까지 나오는 집이 있다면 노후에 경제적으로 걱정할 필요가 없으니 그런 꿈을 꾼다. 앞으로 어떤 집에 살아야 할지는 분명해졌다. 2장에서는 꼬마빌딩 짓기의 시작인 설계단계에서부터 시공 전 미리 준비해야 할 것들에 대해 알아본다. 자기가 살 집을 짓는 일은 대단한 경험이자 보람된 일이다. 게다가 돈이 나오는 집을 구상해서 직접 지어본다면 어떨까? 꼬마빌딩을 짓는 일은 한 번쯤 도전해볼 만한 일이고, 초보자도 충분히 가능한 일이다. 3장에서는 예비 건축주들이 가장 알고 싶어하는 시공단계의 공정을 상세히 알아본다. 각 공정별로 사용되는 자재의 종류와 특성들을 살펴봄으로써, 자신에게 맞는 것을 찾을 안목을 기를 수 있다. 또한 공정별로 예비 건축주가 관심을 가지고 점검해야 할 사항들도 챙겨본다. 4장에서는 예비 건축주들이 잘못 알고 있는 꼬마빌딩 건축에 관한 오해와 편견을 살펴보고, 건축 현장에서 건축업자나 작업자들 및 건축자재 업체와의 소통 능력을 키우기 위해서 현장에서 쓰이는 각종 용어들에 대해서도 알아본다. 또한 준공을 빨리 하기 위해 챙겨야 할 사항, 건물 준공 후 건물 임대와 유지관리에 관한 알짜배기 노하우도 함께 공개한다.

임동권(『임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크』 저자)
꼬마빌딩 열풍을 일으킨 장본인으로서 꼬마빌딩 여러 채를 직접 시공해 건물주로 사는 저자의 모습에 박수를 보낸다. 자신의 건축시공 경험과 꼬마빌딩 재테크 노하우를 이 책 한권에 고스란히 담아놓았다. 예비 건축주들의 지침서가 되기에 충분하다.

김정수(건축사, 전 세종대학교 건축공학과 겸임교수)
건물주는 저절로 되는 것이 아니다. 똘똘한 꼬마빌딩 소유주는 ‘언제, 무엇을, 어떻게’ 체크해야 하는지를 잘 안다. 이 책을 통해 처음 입지선정부터 마지막 임대관리까지 실전 체크사항과 지혜를 명쾌하게 얻을 수 있다.

이지윤(『위기를 기회로 바꾸는 부의 공식』 저자)
대다수가 아파트만을 고집할 때 저자는 꼬마빌딩과 다가구등을 직접 시공했다. 건축 초기단계부터 인허가는 물론 완공단계까지 초보자도 수익형 건물을 시공할 수 있는 방대한 지식을 책 속에 담아냈다. 아파트시장이 과열되는 작금의 상황에서 틈새상품이자 든든한 노후를 준비할 수 있는 부동산은 꼬마빌딩과 다가구다. 노후를 준비하는 데 길라잡이가 되는 책이다.

홍지안(머니큐레이터, 『2000년 이후 한국의 신흥 부자들』 저자)
고령사회에서 노후 준비는 ‘돈 나오는 집’이 답이다. 내가 거주하면서 매월 돈이 나오는 집은 다가구주택이나 상가주택이다. 건축을 전공하지 않았지만 여러 채 꼬마빌딩을 시공한 저자는 현장에서 몸으로 부딪히면서 알아낸 지식을 누구나 알기 쉽게 풀어놓았다. 상가주택이나 다가구주택 혹은 전원주택을 직접 지으려는 사람들에게 나침반 같은 책이다.

지은이의 말_ 누구나 쉽게 자신의 꼬마빌딩을 짓는 법

1장 꼬마빌딩을 어디에, 어떻게 지을까?
돈이 나오는 집에 살아야 하는 이유
우리가 쉽게 접근할 수 있는 ‘돈 나오는 집’이란?
어느 지역, 어떤 위치를 선택할 것인가?
부지 매매계약서 작성시 특약사항에 적을 것들
중도금 납부 후 건축허가 사전동의 받기
건물의 최종 소비자가 될까, 생산자가 될까?
현실적인 셀프 집짓기
건축사·건설시공사·현장소장, 이렇게 고르면 된다
건물 신축공사의 다양한 방법

2장 꼬마빌딩 시공 전에 준비해야 할 것들
건축 설계단계의 어려운 고민거리들
철거와 측량, 이것만은 꼭 알아두자
견적과 도급계약서 작성, 이렇게 하면 된다
고용산재보험 가입비용 및 각종 인입비용을 명확히 하자
엘리베이터 설치, 이것만은 꼭 체크하자
엘리베이터 완성검사와 유지보수

3장 꼬마빌딩 시공, 무작정 따라하기
착공단계에서는 무엇을 준비해야 할까?
기초 토목공사, 매우 중요한 작업이다
골조공사 삼총사, 유기적으로 움직여야 한다
습식공사 및 방수공사, 물 관리가 중요하다
창호·금속·유리공사, 이것만은 주의하자
석공사의 퀄리티, 건추주가 하기 나름이다
석공사에서 건축주가 알아야 할 사항들
각 부위별 도장공사, 각별히 신경써야 한다
도장공사에서 건축주가 주의해야 할 사항들
수장공사, 아는 만큼 내부가 빛난다
지붕공사, 소홀히 하면 안 된다
지붕 공사에서 건축주가 고려해야 할 사항
착공단계에서는 무엇을 준비해야 할까?
기초 토목공사, 매우 중요한 작업이다
골조공사 삼총사, 유기적으로 움직여야 한다
습식공사 및 방수공사, 물 관리가 중요하다
창호·금속·유리공사, 이것만은 주의하자
석공사의 퀄리티, 건추주가 하기 나름이다
석공사에서 건축주가 알아야 할 사항들
각 부위별 도장공사, 각별히 신경써야 한다
도장공사에서 건축주가 주의해야 할 사항들
수장공사, 아는 만큼 내부가 빛난다
지붕공사, 소홀히 하면 안 된다
지붕 공사에서 건축주가 고려해야 할 사항

4장 예비 건축주라면 꼭 알아야 할 것들
평당 가격에 대한 올바른 이해
갖고 싶은 내 집은 내가 설계해야 한다
현장에서 잘 소통할 수 있는 필수 현장용어들
마감공사에서 쓰는 현장용어들
빠른 준공을 위해 미리 챙겨야 할 것들
건축주가 시공사를 잘 다스리는 요령
변경공사가 발생할 때의 대처요령
건물 임대 및 유지 관리의 기술

사람의 생각은 자신이 처한 환경에 따라 변한다. 나이를 먹으면서 살고 싶은 집의 종류도 달라진다. 어릴 때는 마음껏 뛰어놀 수 있는 집이 좋았다. 학생 때는 학교가 가까이 있었으면 했다. 그러다가 직장 생활을 하면서는 출퇴근하기 좋은 것은 물론이고, 다른 집보다 우리 집의 시세가 더 올랐으면 좋겠다는 생각을 했다. 하지만 은퇴 시기가 되면 생각이 바뀐다. 직장에 다니지 않으니 오직 ‘돈이 나오는 집이면 좋겠다’라고 생각한다. 노후 준비를 잘한 사람들은 도심의 거주주택과 전원주택을 따로 장만해서 살기도 한다. 돈에 구애받지 않는 소수만이 누리는 호사다. 그렇다면 학교나 직장이 집과 가깝고, 돈이 나오는 집을 처음부터 장만하면 어떨까? p.17

우리는 노년에도 일을 해야 먹고살 수 있는 시대에 살고 있다. 이런 현실에서 우리는 어떻게 살아가야 할까? 좀더 힘 있는 젊은 시절에 미래를 대비하는 좋은 방법은 없을까? 이 물음에 대한 해답은 간단하고 명료하다. ‘돈 나오는 집에서 살아라!’ 우리는 흔히 ‘30년 배우고, 30년 일하고, 30년을 더 살아야 하는 시대’에 살고 있다. 30년 일할 때 우리가 살고 있는 주택으로 돈이 나오는 구조를 만들어야 한다. 그래야 30년 일하면서 벌어들이는 소득과 돈이 나오는 집에서 나오는 소득을 합해서 더욱 수월하게 노후 30년을 보낼 수 있다. 노후 30년 동안 일을 하더라도 생활비를 벌어야 살아갈 수 있는 절박한 처지는 아닐 것이다. 노후가 준비된 자가 일을 하는 것은 자신의 건강을 생각하고 사회적 소외감을 달래는 ‘여유 있는 노동’일 것이다. p.20

다양한 수익형 부동산 중에서 어떤 부동산을 골라서 투자해야 할지 고민이 될 것이다. 다음의 판단 기준 4가지를 바탕으로 선택해보자. 첫째, 본인이 거주하면서 돈이 나오는가? 둘째, 땅 지분이 큰가? 셋째, 안정성이 있는가? 넷째, 세후 수익은 얼마이고, 살다가 매도시 양도소득세는 얼마인가? 이 기준들이 중요한 이유는 다음과 같다. 첫째 기준인 ‘본인이 거주하면서 돈이 나온다’는 것은 종잣돈이 부족한 이들이 거주 문제와 투자라는 2가지를 동시에 만족하자는 것이다. 일단 본인이 거주할 수 있는 공간이 있어야 하고, 더불어 임대 수익을 누릴 수 있는 공
간이 있어야 한다. 임대 수익을 누릴 공간이 많을수록 자신의 투자금액은 줄고 임대 수익은 더 늘릴 수 있다. p.23

다가구주택은 건축법적으로 보면 3가지 요건이 있다. 첫째, 독립된 가구 생활을 할 수 있는 주택이 3개층 이하다. 다만 1층의 전부 혹은 일부가 필로티 구조로 해서 주차장으로 사용되고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택 층수에서 제외다. 둘째, 한 동 바닥 면적이 660m2 이하(주차장 면적 제외)다. 셋째, 세대수가 19세대 이하다. 이것과 생김새와 이름이 비슷한 주택으로 다세대주택이 있다. 하지만 이 두 주택은 건축법과 세법에서 완전히 구분된다. 구분소유가 가능해서 분양할 수 있는 것이 다세대주택이고, 단독주택인 다가구주택은 그렇지 않다. 그리고 다세대는 주택으로 사용되는 층이 4개층 이하이고, 다가구는 3개층 이하다. 세법에서는 다가구주택은1인 소유로 단독주택이다. 그러므로 9억 원 이하라면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. p.25-26

나는 경험이 없는 일반인이라도 직접 집을 지어보기를 권한다. 건설사처럼 현장소장을 한시적으로 채용해 조력을 받으면서 완성하면 된다. 만일 건설 분야에 문외한이라면 PMProject Manager을 두고, 그 공사에 관해 처음부터 끝까지 조언을 구하면서 진행해도 된다. 건설공사에서 PM은 설계, 구매, 시공, 시운전 등 공사 전반에 걸친 업무를 관장한다. 자신이 과거 직장생활을 하면서 현장소장 경험이 있다면 당연히 현장소장을 자처하면서 공사를 할 것이다. 건설 회사의 생리를 알기 때문이다. 그런데 대부분의 일반인들은 한 번도 해보지 않아서 두렵다. 때문에 쉬운 길을 택한다. 그에 따른 금전적 대가는 당연히 지불해야 한다. 집은 건설회사 시스템이 짓는 게 아니라 어차피 사람이 짓는다. 자신이 유능하다고 검증된 소장을 고용해 집을 한 채 지으면, 도급업체의 마진에서 현장소장 급여를 제외한 금액만큼 이익을 본다. 경험의 가치는 덤으로 따라온다. p.44

건축을 할 때 한 번 결정한 것을 바꾸는 일이 아예 불가능할 수도 있다. 바꿀 수는 있더라도 많은 시간과 비용을 감내해야 할 때도 있다. 절대 거저 되는 것은 없다. 셀프 집짓기에 맞는 성격을 가진 사람들이 있다. 그중 하나는 한 번 결정하면 누가 뭐라고 해도 쉽게 바꾸지 않는 사람이다. 다른 하나는 일단 일을 맡기면 신뢰하고 기다릴 줄 아는 사람이다. 마지막으로 상대방의 이익을 존중할 자세가 되어 있다면 더욱 좋은 품질의 집을 지을 수 있다. 이런 사람들은 시공업체를 잘 다룰 수 있다. 궁극적으로 직영으로 집짓기를 해도 성공할 수 있는 사람들이다. p.49

월세를 받아서 살기로 마음먹고, 그런 집을 직접 짓겠다고 결심했는가? 그렇다면 그다음 고민은 ‘구체적으로 어떠한 구조로 집을 지을까?’이다. 집은 가족 구성원이 거주하는 공간이다. 각자의 생활 습관을 만족시키는 구조여야 한다. 게다가 다가구주택이나 상가주택은 내가 거주하는 공간 외에 임대 공간도 필요하다. 아파트나 빌라 등 다른 임대주택과의 세입자 유치 경쟁에서도 유리한 구조를 갖추어야 한다. 그만큼 다가구주택이나 상가주택을 지을 때 설계는 무척 중요하다. 방 개수나 구조를 정하는 일은 전문가인 건축사보다도 건축주가 더 많이 조사하고 고민해서 제시해야 한다. p.63

공사를 시작하기 전에 공사장 소재지를 관할하는 근로복지공단 지사에 문의해서 고용산재보험에 가입해야 한다. 산재보험(산업재해보상보험)으로도 기본적인 사고에 대한 대비는 되지만, 인사사고에 대비해서 근재보험을 가입해두면 더 많은 혜택이 있다. 이는 마치 자동차보험에서 책임보험만 가입하는 것과 종합보험을 가입하는 것을 생각하면 쉽게 이해될 것이다. 일반적으로 시공업자가 고용산재보험 가입비는 공사견적서에 포함해서 견적하는 경우가 많다. 고용산재보험은 근로복지공단에 의무적으로 가입해야 하므로 건축 면적이나 구조에 따라 금액이 정해져 있다. 그러므로 근로복지공단 고지서를 건축주가 직접 납부하는 것도 좋은 방법이다. 시공사는 자신이 납부한 금액보다 적게 청구하지는 않는다. 반대로 이야기하면 실제 지출한 금액 이상을 청구할 확률이 높다는 뜻이다. p.80-81

엘리베이터 설치 후 완성검사는 한국승강기안전공단에서 실시한다. 신청 후 검사비를 납부하면 검사자가 나온다. 건축 성수기에는 완성검사가 많아서 미리 신청해서 일정을 잡는 게 좋다. 만약 불합격하면 또 많은 시간을 기다려야 한다. 그로 인해 전체 준공일이 늦어질 수 있으므로 주의를 해야 한다. 적어도 계단돌 및 계단 난간대, 승강기 앞 공간 사이즈, 최상층 스위치조명 설치 등은 기본적으로 점검한 후 검사에 응해야 한다. 엘리베이터는 완성검사 후 최초 3개월간은 시공사에서 무상으로 보수를 해준다. 그 이후에는 유지보수 업체를 선정해 별도로 유지보수 계약을 해야 한다. 제조회사 협력업체보다 일반 유지보수 업체가 비용이 좀더 저렴하다. p.87

우리나라는 사계절이 뚜렷하다. 그래서 건축을 할 때 단열이 무척 중요하다. 단열이 잘되어야 냉난방 효과를 제대로 누릴 수 있어서다. 단열은 골조공사를 하면서 같이하는 것이 좋다. 유로폼을 붙일 때 같이 부착해서 콘크리트 타설시 압착되어 시공하는 것이 가장 효과적이다. 골조공사 후 열반사 단열재를 부착해서 시공하는 경우도 있다. 하지만 좁은 공간을 효과적으로 활용할 수 있고 작업이 쉬운 것 외에는 경험상 단열 효과가 좋지 않다. 단열재에는 등급이 있다. ‘가, 나, 다, 라’의 4가지 등급으로 나뉜다. 에너지절약 설계 기준상 지역별로 단열재 설계 기준이 있다. 그 기준에 따라 건축 설계도에 따라서 시공하면 무난하다. 같은 등급이라도 제품에 따라서 두께와 효율이 다르고, 가격에도 재각기 차이가 난다. p.99

설비팀 업무는 건물에서 물을 공급하고 하수 및 우수에 관한 배관공사와 난방공사를 총괄한다. 준공 후 설비 부문에 하자가 발생하는 것은 건축주에게는 제일 불편하고 짜증나는 일이다. 왜냐하면 물과 관련이 있기 때문이다. 누수 현상이 발생한다든지 하수배관이 막히면 도배지 및 가구가 젖고 물이 빠지지 않아서 악취를 유발한다. 본인이 거주한다면 수리할 때까지 불편을 감수하면 되겠지만 세입자가 거주하면 항의 전화에 시달릴 것이다. 시공할 때 문제가 될 만한 요소를 미리 없애는 방안을 강구해야 한다. 배관 자재도 돈을 아끼지 말고 좋은 품질의 제품을 쓰고, 향후 하자가 생겼을 때 수리가 용이한 방법으로 시공해야 한다. 최근에는 돈이 더 들더라도 이중배관으로 시공을 하는 추세다. 전기공사 때 주름관 안에 전선을 넣어서 시공하는 방식이다. 그러면 향후에 하자가 생겼을 때 벽체를 뜯어내는 불편 없이 배관 교체가 가능하다는 이점이 있다. p.115

주방의 타일을 희소성 있는 타일로 골랐다면, 나중에 하자가 생겼을 때를 대비해서 반드시 여분을 확보해두어야 한다. 지나치게 유행을 타거나 화려한 타일은 피하는 것이 좋다. 금방 싫증을 느낄 수 있어서다. 주방 타일을 붙일 때는 반드시 싱크대 및 주방 가구의 크기 등을 감안해서 여유 있게 시공하는 것이 좋다. 타일 시공 전에 가구업체에서 싱크대 및 수납장이 설치되는 곳을 벽면에 표시하고, 타일 마감선을 그려놓으라고 하면 타일 작업이 누락되는 실수를 줄일 수 있다. 욕실 시공 때와 마찬가지로 2mm 정도의 줄눈 시공을 하고, 그 사이에 메