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이제 대세는 소액토지!
투자금 적고, 규제 덜 받는 토지 투자로 눈을 돌리자

이제 부동산 투자는 투기꾼들의 전유물이 아닌 국민 재테크 수단이다. 그러나 이제 막 시작해보려는 초심자들은 좌절감이 크다. “천만 원으로 아파트 ??채 주인 됐다”는 이야기는 옛말, 이제 웬만한 아파트에 갭투자를 하려면 수억 원까지 필요한 시대이기 때문이다. 그렇다면 자본금이 천만 원밖에 없는 초심자들은 이대로 포기해야 할까?

이 책은 오를 대로 오른 아파트 대신 전혀 다른 투자 패러다임을 제시한다. 바로 토지, 그중에서도 실투자금이 1,000만 원 이하로 들어가는 소액토지 투자다. 10년간 수백 건의 물건을 분석하고 수십 건의 낙찰을 경험하며, 적게는 50%에서 많게는 2,000%의 수익률을 기록해온 저자의 실제 투자사례들이 생생하게 실려 있다.

Q. 정말 1,000만 원으로 땅을 살 수 있을까?
조금만 검색해보면 천만 원 이하, 심지어 백만 원 이하의 토지가 매우 많다는 사실에 놀랄지 모른다. 대부분 자투리땅, 농지, 도로, 묘지 등 활용도가 낮은 땅이지만, 어떻게 활용하고 협상하느냐에 따라 수백%에서 수천%까지의 높은 수익률을 안겨주는 흙 속의 진주가 될 수도 있다. 경매와 공매를 활용하면 더욱 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
단, 아무 토지나 마구 낙찰 받는 것은 금물. 반드시 ‘살 사람이 정해져 있는 땅’을 공략해야 한다. 어떤 땅들이 여기에 속하는지 책 속에 등장하는 실제 사례들을 통해 살펴보자.

Q. 왜 소액토지가 대세일까?
최근 정부 규제가 다주택자, 특히 아파트 투자자들을 정조준하면서 이제 아파트로 번 돈의 절반 이상은 세금으로 나가는 상황이 됐다. 게다가 5백만 원, 천만 원이면 아파트를 살 수 있다던 ‘갭투자’도 이제는 옛말, 웬만한 아파트를 한 채 매입하려면 최소 수천만 원에서 수억 원에 달하는 현금이 필요하다.
발 빠른 투자자들이 토지 투자, 특히 투자금이 적게 들어가는 소액토지에 눈을 돌리는 이유도 이것이다. 조금만 공부해 보면 무궁무진한 투자 전략이 펼쳐질 뿐 아니라, 대출 조건도 기존과 달라지지 않았다. 새로운 투자처를 찾고 있다면 남들보다 한 발 먼저 돈 되는 소액토지를 선점하자.

Q. 초보자도 도전할 수 있을까?
중개사가 알아서 처리해주는 아파트 갭투자와 비교해서 토지 투자는 공부가 좀 더 필요하지만, 지레 겁먹을 필요는 없다. 다양한 토지 투자를 모두 섭렵할 필요는 없고, 두루두루 살펴본 후 자신에게 맞는 분야에 집중하여, 필요한 공법 지식과 경ㆍ공매 지식을 차근차근 갖추면 되기 때문이다. 이 책은 저자가 경험했던 자투리땅, 지분권, 법정지상권, 농지는 물론 보통 투자자들이 꺼리는 분묘기지권, 도로, 보상투자까지 두루 넘나들며 다양한 투자 전략을 제시한다. 풍부한 투자 사례를 통해 간접체험을 하며 나에게 맞는 소액토지를 찾게 될 것이다.
게다가 리스크도 적다. 투입되는 투자금이 적은 만큼 실패의 위험도 적은 반면, 투자의 횟수는 늘어난다. 처음에는 자산의 증가속도가 빠르지 않은 것처럼 느껴지겠지만, 꾸준히 진행하기만 한다면 어느 순간 당신의 자산이 퀀텀점프를 하는 날이 오게 될 것이다.

프롤로그_ 규제의 시대, 똘똘한 한 채보다 자투리땅이 나을 수 있다

INTRO 남들이 안 보는 땅에 기회가 있다
- 소액 토지투자를 위해 갖춰야 할 것들 -
1. 돈이 적어도 지금 당장 시작할 수 있다
자랑할 만한 돈보다 돈 될 만한 땅
2. 땅의 가치를 따지는 세 가지 방법
땅 자체의 가격을 보자 I 주변 땅과의 관계를 보자 I
법적 권리의 가치를 보자 I 입지적 가치와 공법적 가치를 두루 살피자
3. 경매와 공매는 무조건 배워라
비슷한 듯 다른 경매와 공매 I 토지 투자에서 경·공매가 더 빛나는 이유
4. 땅의 ‘계급장’을 알려주는 공법 지식
공법 지식은 어떻게 투자에 도움이 되는가 I 경·공매에 공법에 소송과 협상이 더해진다면
5. 앞으로의 투자는 소송이 좌우한다
소송은 다양한 전략으로 활용될 수 있다 I 소송을 두려워할 필요는 없다 I 할까 말까 싶을 때는 그냥 하라

[한 걸음 더] 경매와 공매의 진행 과정

CASE. 01 천만 원짜리 땅으로 19일 만에 천만 원 벌다
- 용도지역과 용적률 -
1. 작지만 계급장 높은 나폴레옹 같은 땅
용적률과 건폐율을 살펴라 I 주변 땅과의 관계를 생각하라
2. 절반 가격에 낙찰받아 19일 만에 매도
잔금도 치르기 전에 걸려온 매도 전화 I 보기에 좋은 땅 vs 계급장이 높은 땅
3. 땅의 가치를 알려주는 토지이용계획서
토지이용계획서는 어떻게 볼까 I 토지에서는 하위법률이 더 무섭다

[한 걸음 더] 반드시 함께 봐야 할 토지대장

CASE. 02 큰 땅의 목줄을 죄는 작은 땅의 위력
- 도심지 과소토지와 건축협정 -
1. 410만 원에 낙찰받은 5평짜리 땅의 비밀
구도심 자투리땅 투자에서는 건축협정을 눈여겨보자 I 온비드의 사진만 믿어선 안 된다 I
소액 투자는 조급해 할 필요가 없다
2. 건축협정을 알면 작은 땅의 가치가 보인다
맹지에도 건축이 가능하다 I 맞벽건축으로 토지 활용이 좋아진다
3. 소규모 정비사업과 건축협정의 시너지
건축협정형 자율주택정비사업에 주목하라 I 훗날 있을지도 모르는 분쟁을 방지하려면

[한 걸음 더] 보상금도 받고 남은 땅도 파는 일타쌍피 투자

CASE. 03 지목에 속으면 기회를 놓친다
- 도로부지 투자 & 부당이득청구소송 -
1. 토지의 지목은 왜 중요할까
지목은 ‘답’인데 현황은 ‘도로’인 땅 I 지목보다 누가 사갈 땅이냐가 중요하다
2. 지목을 바꾸면 땅의 가치가 달라진다
농지의 용도를 변경하는 법 I 농지를 공장용지로 바꾸기 위한 농지보전부담금 I
임야를 공장용지로 바꾸기 위한 대체산림자원조성비
3. 지료를 받거나 좋은 가격에 팔거나
부당이득반환청구소송을 진행하다 I 관할법원 선점의 중요성

[한 걸음 더] 도로인 듯 도로 아닌 ‘사도’의 반전매력

CASE. 04 어떻게 나누느냐에 따라 가치가 달라진다
- 토지분할청구소송 & 지적측량 -
1. 토지분할은 왜 돈이 될까
공유물 분할의 세 가지 방식 I 토지분할의 절차
2. 일부러 안 좋은 땅을 현물분할 받는 전략
대대로 얽히고설킨 자두밭의 사연 I 더 잘 팔기 위해 토지분할청구소송을 하다 I 공유물분할청구소송의 절차 I 작은 것을 내주고 큰 것을 얻는 양보 전략
3. 예의를 지키니 더 큰 수익이 돌아왔다
토지 거래를 위한 측량 I 저녁까지 얻어먹으며 매도에 성공

[한 걸음 더] 측량의 네 가지 종류

CASE. 05 수익률은 결국 협상으로 결정된다
- 협상과 대화의 기술 -
1. 굽혀야 이기는 싸움도 있다
남의 공장 앞마당에 ‘알박기’를 하다 I 토박이 중견기업의 뚝심을 우습게 본 대가 I
3년 만에 두 번째 협상을 시도하다
2. 지는 쪽은 항상 더 조급한 쪽
가까스로 농지취득자격증명을 받다 I 말을 바꾼 상대방 I 오기만으로는 협상에서 이길 수 없다
3. 협상에 임하는 투자자의 자세
협상력을 높이는 일곱 가지 기술

[한 걸음 더] 농지취득자격증명의 개념과 발급 방법

CASE. 06 창의력을 발휘하면 맹지도 돈이 된다
- 맹지 투자 & 분할매도 -
1. 건축허가의 기본은 도로
도시계획시설 도로와 도로법상 도로 I 누가 봐도 이상한 맹지를 낙찰받은 이유 I
자르고 붙이면 전혀 다른 땅이 된다
2. 생각을 조금만 바꾸면 가치는 두 배 오른다
위치가 나쁘다면 창의성을 발휘하라 I 돈 되는 맹지 vs 돈 안 되는 맹지 I 맹지에 도로 내는 법

[한 걸음 더] 도로의 다양한 종류

CASE. 07 개발계획을 살펴야 하는 이유
- 개발촉진지구 & 토지보상 -
1. 학원비 내는 값으로 소액투자를 해보자
개발촉진지구란 무엇인가 I 알고 보면 어마어마한 혜택
2. 개발사업자에게 높은 가격에 매도하다
토지를 수용당하지 않도록 타협점을 찾자 I 투자금 대비 3배 이상의 수익을 올리다

[한 걸음 더] 보상가 산정 시점을 알아두자

CASE. 08 그린벨트라고 우습게 보지 마라
- 개발제한구역 & 토지거래허가구역 -
1. 토지거래허가구역은 경·공매로 접근하라
개발지역 인근을 눈여겨봐야 하는 이유 I 토지거래허가구역의 땅 I 허가를 받은 뒤에 땅을 방치에선 안 된다
2. 특수물건의 종합선물세트 같은 물건
농지취득자격증명 받기 I 분묘기지권 해결하기 I 무단으로 지어진 비닐하우스
3. 시골 땅 잘 파는 방법은 따로 있다
지역 토박이의 힘을 빌려라 I 사기 전에 어떻게 팔지를 생각하자 I 연고 없는 지역의 땅을 파는 세 가지 팁

[한 걸음 더] 개발제한구역에 투자하려면 ‘이축권’을 노려라

CASE. 09 농지도 무피투자가 가능하다
- 농지 매입 & 농업경영제 등록 -
1. 제값을 인정받지 못한 땅을 찾아라
감정평가가 낮게 이뤄진 땅을 찾아라 I 개발지역 인근이라면 재감정을 활용하자 I 농협 조합원에 가입하는 이유
2. 농사꾼의 마음으로 땅의 가치를 키우자
방치된 땅을 살리기 위해 I 사람도 나무도 적당한 시련이 필요하다 I 달콤한 수확의 기쁨

[한 걸음 더] 농지를 매수했다면 경작에 신경 쓰자

CASE. 10 법정지상권은 반드시 깨야 할까?
- 법정지상권 & 지료청구소송 -
1. 법정지상권이 성립하는 미등기건물
강제이행금이 부과되고 있는 물건 I 법정지상권이 성립하는 땅의 특징
2. 법정지상권도 상황에 따라 다르게 적용된다
저당물의 경매로 인한 법정지상권 I 담보가등기 등에 관한 법률에 의한 법정지상권 I
입목의 경매 등으로 인한 법정지상권 I 관습법상의 법정지상권 I 미등기 건물의 법정지상권
3. 증여한 물건에도 법정지상권이 인정될까
지료청구와 건물철거 소송을 진행하다 I 소송에서 졌다고 투자에서도 진 건 아니다

[한 걸음 더] 셀프 소송의 일반적인 진행 과정

CASE. 11 분묘에 대해 사용료를 받을 수 있다
- 분묘기지권 & 분묘굴이청구소송 -
1. 첫 낙찰, 묘지가 있는 땅
계획 없이 받은 첫 낙찰 I 800만 원으로 300평 땅을 사다
2. 분묘굴이청구소송의 시작
협상 결렬, 소송이 시작되다 I 셀프로 진행한 분묘굴이청구소송 I 판례로 가능성을 확인하다 I
분묘기지권을 두려워할 필요가 없다

[한 걸음 더] 분묘 투자 시 꼭 알아둬야 할 핵심 판례들


CASE. 12 기부채납의 함정을 조심하라
- 공매중지신청 & 미불용지 투자 -
1. 보상의 틈새를 노리는 미불용지 투자
미불용지일 경우 지료청구의 기준 I 보상 기준의 틈새를 노리다
2. 미불용지인 듯 미불용지가 아닌 땅에 주의하자
낙찰받고 보니 기부채납된 도로 I 사(私)개발에서 발생하는 기부채납 I 기부채납된 땅을 알아보는 요령
3. 공공기관에 맞서 공매를 취하시키다
세 기관에 삼고초려, 행정소송까지 각오하다 I 포기하지 말고 할 수 있는 일은 다해보자

[한 걸음 더] 또 하나의 틈새시장, 신탁공매

에필로그 밥 먹듯이 투자하며 경험을 쌓아가자

부록
- 만사오케이의 추천 경매 도서
- 토지 거래에서 필요한 서류 양식 샘플
- 셀프소송에서 필요한 서류 양식 샘플

이 책에서 보여드릴 사례는 모두 제가 실제 투자했던 물건들로, 한 건당 적게는 300만 원에서 많게는 2,000만 원 미만의 소액으로 투자한 물건입니다. 이 중에는 대출이 가능해 천만 원 미만의 적은 실투자금이 소요된 경우도 많 고, 대출을 받지 않은 전체 토지금액이 천만 원 이하인 경우도 많습니다. 그러니 땅 투자를 하려면 돈이 많아야 한다는 편견은 접어두고, 제가 투자한 이 미운 오리새끼들이 어떻게 근사한 백조가 되어 날개를 폈는지 한번 지켜보기 바 랍니다. (p23_ 돈이 적어도 지금 당장 시작할 수 있다)

생각해보면 저도 처음에 공매에 대한 지식만 있었을 때에는 투자 결과가 별로 신통치 않았습니다. 그런데 여기에 공법 지식이 더해지고, 소송 지식과 입지 지식이 더해지고, 협상력이 더해지면서 천만 원짜리 땅으로 몇 배의 돈을 버 는 경우가 많아졌습니다.
부동산 공법에는 「국토의계획및이용에관한법률」, 「건축법」, 「산지관리법」, 「농지법」 등 많은 법률이 있는데 이것들을 공부하는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 하지만 너무 어렵게 생각할 일도 아닙니다. 법조문 하나하나를 외우려 하지 말고 먼저 내가 투자하려는 필지에 적용되는 행위제한을 중심으로 공법을 익혀나가면 좋습니다. 직접 투자할 토지에 왜 이런 제한이 걸려 있는지를 중심으로 공부하다 보면 더 확실하고 생생한 공부가 됩니다. (p40_ 땅의 ‘계급장’을 알려주는 공법지식)

몇 천만 원씩 투자해서 소송을 진행하는 것은 위험이 크지만 100만~200만 원 정도 투자해서 소송을 배운다면 사실 남 는 장사죠. 부동산 투자 학원에 내는 수강료도 그 정도는 할 텐데, 학원에서 배우지 못한 많은 실전 노하우를 배울 수 있으니 얼마나 좋습니까?
혹시 “에이, 100만 원짜리 물건이 어디 있어요?”라는 생각을 갖고 있습니까? 그런 물건 있습니다. 그것도 엄청 많습니다. 당장 경매정보사이트에서 입 찰최저가의 금액 범위를 100만 원 이하로 설정하고 검색해보십시오. 전국에 수백 개의 사건이 뜹니다. 물론 여러분이 일반적으로 봐왔던 부동산은 아닐 겁니다. 하지만 그 정도 금액이라면 잘돼서 수익을 얻으면 좋고, 안돼서 잃어도 살아가는 데 크게 지장이 없습니다. 대신 공부는 확실히 됩니다. 앞으로 평 생 사용할 무기를 만든다고 생각하고 한번 도전해보면 어떨까요? (p45_ 앞으로의 투자는 소송이 좌우한다)

일단 한 발 물러서서 여유를 가지고 그중 누군가가 주도적으로 건물을 지으려 할 때까지 기다리기로 했습니다. 어차피 410만 원밖에 들어가지 않은 물건이니 조급할 필요가 없습니다. 작은 땅은 큰돈이 들지 않아 여유롭게 관망 할 수 있다는 점이 투자의 큰 장점입니다. 그동안 공시지가는 꾸준히 오르고 있으니까요. 물가상승분과 화폐가치의 하락분만큼 땅의 가치는 올라간다고 봐도 무방합니다. (p90_ 410만 원에 낙찰받은 5평짜리 땅의 비밀)

투자자들은 ‘전’과 ‘답’ 중에서 주로 ‘전’을 선호합니다. 답(논)과 전(밭)의 차이는 물을 상시적으로 이용하느냐, 아니냐에 있습니다. 답은 물을 상시적으로 이용하는 토지이므로 물이 고여야 하겠죠. 그래서 땅의 높이가 주변보다 낮은 경우가 많습니다. 높이가 낮으면 지목을 변경해서 건축을 하더라도 흙을 부어서 높이를 높여야 하므로 돈이 더 들겠죠. 반면에 전은 물을 상시로 이용하지 않아 높이가 주변 토지와 비슷한 경우가 많습니다. (p109_ 토지의 지목은 왜 중요할까)

큰 땅은 농사나 임업에는 적합할지 모르지만 매매는 쉽지 않습니다. 금액도 문제지만 개발을 위한 인허가 받기가 쉽지 않아서 일반인들은 관심을 가지지 않기 때문입니다. 이러한 땅을 작게 나누어 용도 변경과 지목 변경을 해야 개 발을 할 수 있고, 땅의 가치가 올라가며, 매매도 쉽게 이루어집니다.
빈 땅이라고 무조건 건축을 할 수는 없습니다. 도로허가나 건축허가, 상수도 시설 허가, 전기선 인입 등 많은 개발행위허가를 받아야만 합니다. 그래서 개발에 용이한 상태라면 땅의 가치가 올라가게 되는 것입니다. (p135_ 토지분할은 왜 돈이 될까)

법정지상권이란 토지 등기부등본에 지상권을 설정하지 않았어도 법에서 인정한 요건을 갖추면 지상권을 인정해서 건물을 보호해주는 것입니다. 미등기건물이나 무허가건물, 위반건축물에도 법정지상권은 성립합니다.
법정지상권이 성립할 경우에는 30년 동안 건물의 존립을 위해 땅의 권리는 희생할 수밖에 없습니다. 토지 위에 새로운 건물을 지어야만 토지로서 최대의 수익을 낼 수 있는데, 타인의 건물을 위해 30년의 시간을 흘려보내야 합니다. 다만 그 대가로 법에서 정한 법정요율의 지료를 받을 수는 있지요. 법정지상권 하의 토지주는 지료증감청구권에 따라 매년 건물주와 지료 협상을 할 권리만 가지는 것입니다. 대신 발생된 지료가 2년 이상 연체되면 해당 건물을 철거할 수 있습니다. (p291_ 법정지상권이 성립하는 미등기건물)

이 사건을 겪으며 얻은 가장 큰 수확은 분묘기지권에 대한 두려움이 사라진 것입니다. 사람은 뭐든지 첫발을 잘 들여놔야 한다는데, 하필 첫 투자가 분묘기지권과 셀프 소송이었으니 그다음 투자부터는 물건을 분석하고 입찰하는 게 좀 수월해졌습니다. 이후에도 종종 묘지가 있는 토지를 낙찰받았습니다. 대부분 1,000만 원이 안 되는 금액으로 낙찰받을 수 있으면서도 나중에는 쏠쏠한 수익을 올리게 해주는, 참 매력적인 투자처입니다. (p329_ 분묘굴이청구소송의 시작)