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고강도 6.17대책, 코로나발 경제위기를 분석한
2021년 대비 부동산 전망서

코로나발 경제충격으로 실물경제가 얼어붙어 부동산시장에까지 심한 타격을 줄 것이라고 단정 짓는 의견이 존재한다. 진짜 그럴까? 우리는 어떤 상황을 판단해야만 할 때 과거의 비슷한 사례를 되돌아보며 답을 쉽게 얻어왔다. 10년 전 글로벌 금융위기 때로 돌아가 보자.
2008년 글로벌 금융위기 때 금리인하, 유동성 공급확대를 시행하고 무제한으로 양적완화를 실시한 결과, 시중에는 막대한 돈이 풀렸다. 그런데 그 돈이 산업현장으로 들어가 생산활동이 활발히 이루어지기보다 자산시장으로 흘러들어 가 자산가격이 폭등했다. 저자는 지난 10년의 사이클이 현 시점의 자산시장에서 반복될 것이라고 전망한다. 집값폭락설을 부풀리는 이들의 폐부를 찌르는 냉철하고도 심도 깊은 분석을 아낌없이 한 권의 책에 담아냈다.
분양가상한제와 3기 신도시공급과 같은 집값폭락의 최대 변수들을 분석하여 역사상 세 번째 집값폭등을 일으킨 부동산 규제의 역설을 파헤친다. 코로나19 이후의 부동산시장을 명확히 전망한 이 책으로 가격 등락에 지나치게 몰입하기보다는 자기 기준을 가지고 타이밍과 상황을 파악할 수 있는 안목을 길러보자.

코로나19, 분양가상한제, 3기 신도시공급 변수에도 불구하고
‘폭락’하지 않는 집값의 진실을 파헤친다

집은 대한민국에서 가장 핫한 투자상품이다. 대한민국 사람 중 누가 집을 주거대상으로만 생각하는가. 대한민국에서 부동산은 엄연히 ‘투자상품’이다. 인정할 건 인정하다. 내놓는 대책마다 사람 뒷목 잡게 하는 정부의 부동산대책을 믿는가? 다주택자들에게 집 팔라던 고위 공직자들마저 강남 3구 주택을 보유하며 버티는 실상이다. 정책을 책임지는 고위 공직자부터가 규제에도 끄떡없다는 생각인 것으로 사료된다. 내놓을 때마다 집값이 폭등하고, 정책 입안자조차 다주택 상태를 포기하지 않는 정부의 부동산대책 실효성에 대한 의문이 팽배한 시점이다.
연속되는 부동산정책 실추에 시장질서만 교란되고 소비자의 혼란만 가중되는 형국을 단면적으로 보여주는 게 분양가상한제와 3기 신도시공급 정책이다. 거주용 주택은 충분한 상황에서 실거주 하는 집으로서의 공급이 아닌 수요를 진정시킬 가치를 지닌 상품으로서의 공급이 필요한데 정부는 분양가상한제로 그 공급의 싹을 자르고 있다. 덕분에 로또분양 대박을 노리는 열기만 더욱 상승케 만들었다. 실효성이라고는 눈곱만큼도 찾아볼 수 없다. 정부가 민간택지에 분양가상한제를 시행하자 곧바로 집값이 폭등한 사실이 이를 방증한다. 3기 신도시공급 또한 실효성에 있어 많은 의문을 들게 한다. 서울은 교육, 교통, 환경 등 양질의 인프라를 갖춘 국내 최고, 최대의 도시이다. 특히 강남은 절대적인 지역이다. 어떤 지역도 대체할 수 없는 서울, 특히 강남 지역에 거주하는 사람들이 과연 기존의 살던 서울 집을 처분하고 신도시로 이주할 생각이나 할까? 의문이 들지 않을 수 없다. 서울 집값 상승세를 잡고 싶다면 정부는 모조리 처음부터 다시 시작해야 한다. 현실적으로 그게 과연 가능할까?
나라의 규제와 감시, 허락 아래 집을 사게 된 이 시점에서 다들 고민이 많을 것이다. 팔아야 하나. 사야 하나. 부동산에 정답이란 없고 타이밍에 절대 법칙은 없지만 부동산을 좌우하는 요인에 무엇이 있는지 그 시스템에 한 발 더 들어가 이해해볼 수는 있다. 요동치는 부동산 시장 앞에서 혼란스러운 당신을 위해 이 책이 ‘집값 폭락’을 놓고 펼쳐지는 양극단의 주장들을 수렴하여 그 진실을 파헤친다.

집값 폭락을 기원하는
이들을 위한 팩.트.폭.격

부동산 가격 상승에는 한계가 있다. 반드시 상승과 조정을 반복하며 가격에 변동이 생긴다. 그게 바로 부동산의 본질이자 핵심이다. 눈 가리고 아웅 식, 답은 정해져 있다는 식으로 폭등과 폭락 양극단에서 부동산을 바라보는 것만큼 위험한 발상은 없다. 사이클 안에서 수익을 거둬야 한다. 부동산을 자꾸 자기 입맛대로 생각해서 판단한다면, 가치관을 투영해서 폭락, 폭등 양쪽 중 한 방향으로만 생각해야 마음이 편하다면 이 책을 읽어보자. 부동산의 본질을 파악해 ‘예측’이 아닌 ‘대응’하는 사고를 길러줄 것이다.
1장에서는 집값폭락을 기다리는 이들이 내세우는 폭락 근거들을 하나하나 짚으며 중심을 잡고 투자 방향을 설계할 수 있는 기준점을 제시한다. 2장에서는 급변하는 부동산시장에서 기회를 잡을 수 있도록 거스를 수 없는 부동산 투자 트렌드에 대해 얘기한다. 3장에서는 격변의 부동산 시장에서도 왜 여전히 서울아파트가 투자해법인지 낱낱이 설명하며 수익성이 높은 핵심 개발지역을 알기 쉽게 설명한다.
4장에서는 내 집 마련을 위한 타이밍과 입지 분석을 그간의 노하우를 발휘하여 명쾌하게 분석한다. 5장에서는 강남 입성을 노리는 이들을 위해 부동산 강남불패론에 대해 속 시원한 투자 해법을 내놓는다. 6장에서는 정부가 매 대책마다 고강도로 규제하는 재건축, 재개발 투자의 변화 흐름을 꼼꼼히 살펴 현 시점에 알맞은 수익 창출 플랜을 알려준다. 정부의 과잉규제 부작용의 틈새를 파고드는 혜안이 펼쳐진다. 7장에서는 격변기에 진입한 경제와 부동산 시장을 바라보는 저자만의 인사이트를 담았다. 경제와 자산시장의 떼려야 뗄 수 없는 상관관계 속에서 앞으로 흘러갈 부동산 시장을 예리하게 분석했다.

정부의 고강도 부동산대책과 코로나19 경제위기 속에서 막막한 심정으로 투자방향을 고민하고 있다면, 세간의 말대로 정말 집값이 폭락하는 건지 속 시원히 그 해답을 알고 싶다면 이 책으로 재정비하는 시간을 가져보자. 혼돈의 부동산 시장에서 나아갈 방향이 눈앞에 선명히 그려질 것이다.

‘당장 급한 독자들을 위한 필자와의 심층 인터뷰’
격변기 대한민국 부동산, 기다리는 집값폭락은 오지 않는다

1장 집값폭락을 기다리는 씁쓸한 사회상
확증편향에 빠지지 말자
과거를 돌아보면 미래가 보인다
코로나 경제위기로 집값이 폭락할까?
거스를 수 없는 변화의 물결
더 빨라진 인구감소
우리나라도 지방이 사라진다
첫 번째 변화요인은 신구 세대교체다
라이프스타일 변화에 따른 부동산의 변화

2장 급변하는 부동산, 위기인가 기회인가?
지금 부동산 위기인가, 기회인가?
변화는 위기를 동반하지만 위기는 항상 기회다
거스를 수 없는 대세, 양극화
저금리와 고령화로 운영수익에 관심이 커진다
중소형아파트 중심시장이 계속된다
주택시장 및 주거 트렌드 변화
부동산 변화의 시대, 성공투자를 위한 방법

3장 여전히 해답은 서울아파트다
왜 서울아파트가 해답인가?
서울의 대표적 투자는 아파트 투자다
신규분양에 적극적으로 청약하라
청약가점이 높으면 ‘로또분양’을 노려라
신축아파트를 노려라
돈이 될 핵심 개발지역을 찾아라!

4장 내 집 마련 더 미루면 평생 후회한다
내 집 마련 잘하면 평생 부자로 산다
과잉규제, 부작용 부메랑으로 돌아온다
어디에 내 집을 마련해야 좋을까?
수도권 권역별 입지 심층분석
교통수혜가 큰 지역을 찾아라
소액투자의 블루오션 수익형 부동산
떠오르는 1인 가구 트렌드, 셰어하우스

5장 규제와 압박에도 부동산 강남불패는 계속된다
강남아파트 지금 구입해도 될까?
왜 강남집값은 때릴수록 치솟을까?
2020년 강남 아파트값 폭락설의 진실은?
여전히 강남은 최고의 투자 유망지역이다
실수요자, 올해와 내년이 강남아파트 투자기회다
2030 실소유자, 제2의 강남에 투자하라

6장 규제폭탄에도 재건축ㆍ재개발투자는 여전히 유망하다
정부의 과잉규제 부작용이 크다
재초제에 대한 저항, 끝날 때까지 끝난 게 아니다
과잉규제가 재건축·재개발 흐름을 바꿔놓았다
규정을 많이 알아야 투자에 성공한다
재개발투자, 규정과 절차를 알면 길이 보다
재개발투자, 어떻게 어디에 투자해야 돈이 될까?

7장 격변기에 진입한 경제와 부동산
뉴 노멀 시대에 진입한 한국경제
우려되는 장기불황과 글로벌 경제환경
흔들리는 세계주의

‘에필로그’
집값폭락은 허망한 꿈이자, 위험한 발상이다

문재인 정부의 부동산정책이 성공하지 못하는 이유는 정책이 ‘반(反)시장’의 성격을 갖고 있기 때문이다. 문재인 정부가 시장체제를 외면하고 규제로 집값을 누르는 ‘반(反)시장정책’을 고집하기 때문에 집값이 안정되기는커녕 오히려 폭등한다. 시장을 억누르면 시장의 보복이 반드시 뒤따른다. 두고 보면 알겠지만 전방위적 규제로 거래실종에 의한 일시적인 집값하락이 있더라도 나중엔 더 큰 폭으로 상승할
가능성이 크다. 특히 강남집값은 앞으로 더 상승할 것으로 예상된다.
- ‘정부의 부동산정책이 성공하지 못하는 이유’ 중

서울은 양질의 일자리를 비롯한 다양한 일자리가 가장 많고, 아파트를 비롯한 다양한 주택이 즐비하며, 각종 식자재가 넘친다. 화려한 패션이 거리를 아름답게 수놓고, 유·초·중·고·대학교가 적재적소에 위치하며, 세계적인 의료진과 의료시설을 갖춘 병원들이 요소 요소에 있고, 체육·문화·예술·방송·공연 등 여가생활에 필요한 시설이 너무나 많다. 이처럼 서울은 인간생활에 필요한 요소를 모두 갖추고 있다. 그뿐만 아니라 다양한 계층이 상호조화를 이루며 공존 공생하는 건강하고 역동적인 도시다. 서울은 강남 같은 부자마을이 있는 반면 낙후지역도 많고 빈민촌도 많다. 그런데 이런 다양한 계층이 퍼즐처럼 연결돼 계층 간 시너지 효과를 발휘하기 때문에 서울은 부자, 빈자 모두에게 기회의 땅이다.
- ‘서울은 부자, 빈자 모두에게 기회의 땅이다’ 중

실수요자가 가장 저렴한 가격에 아파트를 구입할 수 있는 방법은 신규분양에 청약해 분양받는 것이다. 하지만 청약가점이 높지 않으면 그림의 떡이다. 차선책은 기존 아파트를 구입하는 것이다. 전문가들도 ‘청약가점이 30∼40점대로 당첨이 쉽지 않은 실수요자는 분양권·입주권이나 5년 이내의 신축아파트를 사는 것이 차선책’이라고 조언한다. 최근엔 삶의 질이 중요한 가치가 되면서 새 아파트를 선호하는 현상이 뚜렷하다. 특히 앞으로 주택시장을 주도할 청년층(에코붐 세대)의 새 아파트 선호도는 훨씬 높다. 부모세대와 달리 ‘가성비’를 중시하는 에코붐 세대는 같은 값이면 새 아파트를 선호한다. 심지어 새 아파트에 전세로 사는 한이 있더라도 오래된 아파트는 구매하지 않는다.
- ‘실수요자라면 기다리지 말고 집을 사라’ 중

지금 집값이 상승하는 것은 주택의 절대량이 부족해서가 아니라, 새 아파트가 부족해서다. 도심의 주택이 점점 낡아가기 때문에 새 아파트에 대한 소비자들의 열망이 크지만 강남 등 도심은 신축할 땅이 없고, 재건축·재개발을 통한 신축 공급만 가능하다. 그래서 재건축·재개발에 묻지마식 투자가 몰리면서 가격이 상승한다. 많은 전문가는 ‘재개발·재건축만 풀어줘도 정부는 돈 들이지 않고 서울 요지에 공급을 확대할 수 있다’라고 조언하지만, 정부는 전혀 그럴 생각이 없다. 재건축에 대한 메가톤급 규제인 재건축초과이익환수제를 2018년 1월 시행했지만 재건축 아파트가격은 오히려 폭등했다. 또 정부가 최종병기로 남겨뒀던 ‘민간택지 분양가상한제’를 전격 시행했음에도 집값이 안정되기는커녕 오히려 폭등했다.
- ‘문재인 정부 남은 임기 동안 집값은 더 오른다’ 중