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자금출처조사 무시했다가는 큰코다친다!

최근 자금출처조사가 관할 지자체와 세무서에서 이원화로 이루어지면서 분위기가 심상치 않다. 우선 주택을 취득하면 관할 지자체에 자금조달계획서와 거래 증빙을 제출한다. 그리고 이후 부동산 거래신고에 대한 검증을 받게 된다. 이때 문제가 있는 것들은 선별적으로 관할 세무서에 통보가 되어 강도 높은 조사가 진행된다. 이 과정에서 법을 위배한 사실이 발견되면 3천만 원 이하의 과태료가 부과되는 한편, 각종 세금이 추징된다. 이 책은 이러한 배경 아래 부동산 거래당사자 등이 거래 전에 반드시 알아야 할 자금조달계획서와 거래증빙제출제도, 그리고 자금출처조사 등에 대한 실무적인 정보와 해결책을 제공한다.

개인부터 1인 부동산 법인까지
자금출처조사에서 살아남는 비법 대공개!

이 책은 첫째, 자금출처에 대한 법률상의 쟁점, 즉 부동산거래신고법 및 상속세 및 증여세법 등을 위주로 실무에 필요한 내용을 빠짐없이 분석했다. 둘째, 자금조달계획서 및 자금출처 소명서 작성법 등 실무적인 내용을 다뤘다. 셋째, 부동산 취득주체별로 자금출처조사에 대비할 수 있는 방법, 즉 근로소득자나 개인사업자, 1인 부동산 법인 등에 대한 조사의 사례 등을 나열하고, 스스로 자금출처조사 등에 대비할 수 있도록 다양한 기법을 소개했다.
총 8장으로 구성된 이 책은 자금출처조사를 대비하기 위한 필수 세무지식, 지자체에의 부동산 거래신고, 자금조달계획서 작성법, 취득자금출처조사와 소명서 작성법, 1인 부동산 법인에 대한 자금출처조사, 자금출처조사 예방법과 셀프 증여세 신고법 등을 상세하게 설명한다. 국내 최초로 자금출처와 관련된 내용만을 담은 이 책을 통해 자금조달계획서 작성 때 어려움을 겪는 거래 당사자들과 거래를 중개하는 공인중개사분들, 더 나아가 부동산 거래실무를 감독하고 있는 관할 지자체나 세무서 종사자에게 유용한 지침서가 될 것이다.

머리말 …… 5
| 일러두기 | …… 14

제1장 자금출처조사가 핵심인 이유

01 그동안 부동산 대책의 효과가 크지 않았던 이유는? …… 17
02 세무조사 카드의 약발이 오래가지 않았던 이유는? …… 21
03 최근 자금출처조사가 강화된 이유는? …… 25
04 자금조달계획서의 제출과 자금출처조사와의 관계는? …… 28
05 최근에 개정된 자금조달계획서 관련 내용은? …… 34
06 국세청 자금출처조사의 동향은? …… 40
07 정부의 부동산 조사에 대한 대비법은? …… 47
| 심층분석 | 정부의 각종 조사로 예상되는 불이익들 …… 51

제2장 자금출처조사를 대비하기 위한 필수 세무지식

01 증여인지, 아닌지의 구별은 어떻게 하는가? …… 55
02 차입과 증여에 대한 구분기준은? …… 60
03 금전의 무상 또는 저리차입에 따른 증여세 과세는? …… 64
04 향후 쟁점이 될 재산가치 증가에 따른 증여세 과세는? …… 68
05 신고하지 않은 소득에서 온 자금에 대한 과세방식은? …… 73
06 미신고에 따른 가산세는 얼마나 나올까? …… 79
07 조세범 처벌은 어떤 경우에 받는가? …… 83
08 차명 부동산은 어떤 문제가 있고, 어떻게 해야 하는가? …… 88
| 심층분석 ① | 부동산실명법에 대한 이해 …… 92
| 심층분석 ② | 자금이동 시 주의해야 할 제도들 …… 95

제3장 자금출처조사제도의 개관

01 자금출처조사의 근거 법률은? …… 101
02 재산취득자금에 대한 증여추정은 어떻게 적용하는가? …… 105
03 채무의 상환에 대한 증여추정은 어떻게 적용하는가? …… 111
04 취득자금출처조사에 대한 대비는? …… 114
05 자금출처 입증 시 통장 거래내역서는 꼭 제출해야 할까? …… 119
06 가족으로부터 빌린 돈은 어떻게 입증할까? …… 123
| 심층분석 | 금전소비대차 차용증 관련 Q & A …… 128

제4장 지자체에의 부동산 거래신고

01 부동산 거래신고는 어떻게 할까? …… 133
02 자금조달계획서와 입주계획서의 제출 취지는? …… 140
03 자금조달계획서는 어떻게 제출해야 하는가? …… 146
04 거래증빙자료는 어떻게 제출하는가? …… 152
05 자금조달계획서 등 관련 과태료는? …… 158
| 심층분석 | 과태료의 부과·징수와 부과방법 …… 163

제5장 실전 자금조달계획서 작성법

01 자금조달계획서 작성 시 참고할 사항은? …… 167
02 최근 개정된 자금조달계획서 작성 시 주의해야 할 것은? …… 171
03 자기자금 항목 기재 시 주의해야 할 사항은? …… 175
04 차입금(타인자금)과 관련해 주의해야 할 사항은? …… 180
05 투기과열지구 내 자금조달계획서는 어떻게 작성하는가? …… 184
06 조정대상지역 내 자금조달계획서는 어떻게 작성하는가? …… 189
07 비규제지역 내 자금조달계획서는 어떻게 작성하는가? …… 192
08 조달자금 지급방식 작성 시 주의할 점은? …… 195
09 부동산 거래신고의 검증과 조사는 어떻게 될까?
그리고 소명서 제출은? …… 200

제6장 실전 취득자금출처조사와 소명서 작성법

01 자금출처조사는 어떻게 시작되는가? …… 213
02 국세청의 자금출처조사는 2가지 유형이 있다고 한다.
어떤 것들이 있는가? …… 217
03 국세청의 자금출처조사 업무절차는? …… 220
04 자금출처 해명요구에 납세자의 대응법은? …… 224
05 근로소득자의 자금출처 소명서 작성은? …… 227
06 개인사업자의 자금출처조사 소명서 작성은? …… 230
07 자금출처조사 관련 알아둬야 할 것들 Q&A …… 234
| 심층분석 ① | 소득금액증명원을 읽는 법 …… 238
| 심층분석 ② | 부담부증여와 부채에 대한 사후관리 …… 240
| 심층분석 ③ | 자금출처조사를 불러일으키는 행위들 …… 242

제7장 1인 부동산 법인에 대한 자금출처조사

01 법인도 자금출처조사를 받는가? …… 247
02 법인용 부동산거래신고서식이 별도로 신설되는 이유는? …… 250
03 법인의 자금조달계획서 관련 개정 사항은? …… 254
04 점점 강화되는 정부의 규제 속에서 법인들이 주의해야 할 것들은? …… 256
| 심층분석 | 법인세 세무조사 사례 …… 262

제8장 자금출처조사 예방법과 셀프 증여세 신고법

01 자금출처조사 예방법은? …… 273
02 증여세 신고는 어떻게 하면 좋을까? …… 276
03 증여세 신고 시 주의할 것 중의 하나는 사전에 증여한
재산이 있는 경우다. 왜 그럴까? …… 282

▷ 최근 자금출처조사가 부동산 시장에서 핵으로 등장하고 있다. 왜 그럴까? 이는 다름이 아닌 정부에서 이 제도를 실효성 있게 만들기 위해 대책을 정교히 세웠기 때문이다. 그중 가장 설득력이 있는 것은 바로 조사업무를 지자체와 정부로 이원화한 것이다. 관할 지자체에서 기본적인 조사를 하고, 문제가 있는 경우 관할 세무서에서 심층조사하는 구조로 되어 있다. 부동산 거래 당사자 등은 이러한 환경변화에 유의할 필요가 있다.
-p. 27

▷ 자금출처조사를 진행할 때 가장 쟁점이 되는 부분이 바로 과거에 미신고한 소득에 대한 부분이라고 했다. 그 이유는 본세와 가산세의 추징이 클 수 있기 때문이다. 하지만 더 심각한 것은 조세범처벌법의 적용 가능성도 배제할 수 없다는 것이다. 특히 사업에서 발생한 매출누락 등이 발견된 경우에는 조세범 처벌 등의 불이익이 뒤따를 수 있음에 유의할 필요가 있다.
-p. 87

▷ 자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 아니할 경우 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제28조 제2항 제4호 위반에 해당해 500만 원 과태료 처분대상이다. 이는 불법행위 여부와는 무관하게 증빙자료를 제출하지 않은 데 대한 처분에 해당한다.
-p. 156

▷ 사후검증은 말 그대로 법인세 신고서를 바탕으로 세법을 위배했는지를 검증하는 것을 말한다. 직접 조사가 아닌 간접 조사의 한 수단에 해당하며, 요즘 점점 증가하는 추세에 있다. 실제 많은 세무서에서 법인세신고 내용의 적정성 여부를 검토하고, 불성실신고 혐의가 있는 법인을 대상으로 사후검증을 실시한다. 이외 관할 지자체에서 통보되는 자금조달계획서의 검증 내용에 따라 사후검증이 일어날 수도 있다.
-p. 248