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어떻게 하면 상승장과 하락장에 흔들리지 않으면서
내 집 마련부터 시작해 지속 가능한 부동산 투자를 할 수 있을까?
3040 세대를 위한 반드시 성공하는 부동산 투자법!

대한민국에 사는 30~40대라면 강남은 물론 ‘마용성(마포·용산·성동)’이라든가 ‘수용성(수원·용인·성남)’과 같은 축약어를 2~3가지 정도는 알고 있어야 대화에 낄 수 있을 정도로, 우리나라에서 부동산 투자에 관한 관심은 뜨겁다. 집을 가진 사람이나 가지지 못한 사람이나 부동산 고민을 하는 것은 매한가지다. 그들이 원하는 것은 단 하나, 어떻게 하면 남들처럼 부동산 투자로 부자가 될 수 있을지 그 방법을 아는 것이다. 이 책의 저자 대치동 키즈는 2009년의 하락장과 이후 이어진 폭등장까지 두루 겪은 13년 차 투자자다. 이 책에서 부동산 투자를 처음 시작하는 사람들이 어떠한 어려움에 부닥치는지, 종잣돈부터 매수·매도에 이르기까지 문제를 알아본 후 이러한 장애를 어떻게 극복해 성공적인 내 집 마련을 할 수 있는지를 살펴본다. 그리고 내 집을 넘어서 부자의 초입에 들기 위해 어떻게 하면 본격적인 부동산 투자자의 길로 갈 수 있는지를 알려준다. 지속 가능한 투자를 위해서 부동산 자산을 어떻게 만들어가야 하는가? 언제, 무엇을 사야 하는가? 어떤 방법으로 사야 하는가? 이에 대한 대답과 꾸준한 투자를 통해 얻은 깨달음, 투자 노하우를 솔직하게 공개한다. 마지막으로 코로나 이전과 이후의 부동산 시장을 짚어보며 앞으로 나아갈 길을 제시한다.

이 책에서는 화려한 성공 후기나 멋진 청사진 따위를 보여주지 않는다. 부동산 시장은 부자의 청사진만 보고 쫓아가다가는 성공보다 실패할 확률이 더 높은 시장이기 때문이다. 부동산 시장에는 다양한 형태의 투자 방법과 상품이 있고 이 책은 그중에서 주택 시장을 소재로 하고 있다. 하지만 상승과 하락 어느 쪽에도 치우치지 않고 보편적으로 적용할 수 있는 원리를 담아 다양한 투자 상품에 응용할 수 있게 했다. 이 책을 읽고 부동산 투자에 관심은 있지만 망설이고 있는 많은 3040 세대가 나도 할 수 있다는 희망을 얻기를 바란다.

정글 같은 부동산 시장에서 살아남기 위한
실질적이고 효과적인 현실 투자법!

이 책은 크게 4개 파트로 구성되어 있다. ‘파트 1 왜 나는 부동산 투자가 어려울까?’에서는 초보 부동산 투자자가 부동산 시장에서 느끼는 어려움과 어렵게 느끼는 원인들을 이야기한다. 종잣돈, 강의, 투자 기회, 매수와 매도, 시장의 변화 측면에서 분석해 초심자의 실패나 망설임의 이유를 복기하고 투자의 길로 나설 수 있도록 돕는다. ‘파트 2 부자 되기 1단계, 시황에 흔들리지 않는 내 집 투자’에서는 누구나 할 수 있는 방법을 통해 부동산 시황에 흔들리지 않는 실거주 투자를 알려준다. 현실적인 종잣돈 마련 방법부터 성공률을 높이는 실거주 투자의 시기와 장소를 고르는 방법까지 담았다. ‘파트 3 부자 되기 2단계, 내 집을 넘어 부자로 가는 선순환 투자’에서는 실거주 투자를 뛰어넘어 부동산 전문 투자자가 되는 법을 이야기한다. 선순환 투자를 통해 자산을 늘려가는 방법과 하락장에 대비해 자산을 지키는 방법을 제시한다. 마지막 ‘파트 4 현명한 부동산 투자를 지속하기 위한 7가지 조언’에서는 그동안 투자 활동을 하며 얻은 깨달음을 바탕으로 현명한 부동산 투자를 지속할 수 있는 7가지 조언을 정리했다. 여기에 더해 ‘에필로그: 혼돈의 2020년, 부동산 시장을 맞이하는 자세’에서는 포스트 코로나 시대를 맞아 부동산 투자자로서 어떻게 대응해야 할지에 대한 전망을 담았다.
코로나 팬데믹이라는 누구도 예상하지 못한 전 세계적인 경제 위기 상황이 닥쳤다. 이 위기가 지나갈 때쯤이면 사람마다 부에 대한 명암이 갈릴 수밖에 없다. 돈의 감각과 충분한 종잣돈으로 무장된 누군가에겐 일생에 한 번 만날까 말까 한 기회로 기억되겠지만, 그러지 못한 누군가에겐 그저 악몽 같은 기억으로 남을 것이다. 아직 2020년은 계속되고 있고 시간은 남아 있다. 지금의 위기를 인생에서 다시 오지 않을 일생일대의 기회로 삼자. 이 책이 부동산 투자를 시작하려는 사람들에게 새로운 시각을 보여줄 수 있을 것이다.

프롤로그_집값이 올라 허탈하고 마음고생하는 3040 세대에게

PART 1
왜 나는 부동산 투자가 어려울까?

종잣돈, 왜 나는 모으지 못할까?
부동산 강의, 왜 나는 실천하기 어려울까?
투자 기회, 왜 나는 한 박자 늦을까?
매수와 매도, 왜 나는 비쌀 때 사서 쌀 때 팔까?
부동산 시장이 빠르게 변화하고 있다
투자를 해보니_부동산 투자를 망설이시는 분들에게

PART 2
부자 되기 1단계, 시황에 흔들리지 않는 내 집 투자

경력, 시간을 버는 종잣돈 마련 방법 1
제도, 시간을 버는 종잣돈 마련 방법 2
성공적인 내 집 투자를 위한 시기는 생애 주기
생애 주기를 활용한 부동산 투자법
투자 지역 핵심 원리 1 아이의 눈으로 봐라
투자 지역 핵심 원리 2 희소성을 찾아라
투자 지역 핵심 원리 3 환금성을 확인하라
투자를 해보니_실거주를 위한 집과 투자를 위한 집은 다르지 않다

PART 3
부자 되기 2단계, 내 집을 넘어 부자로 가는 선순환 투자

내 집 마련을 넘어 부동산 투자를 지속해야 하는 이유
부를 이끄는 부동산 선순환 투자 시스템
선순환 투자를 위한 대출 활용하기
돈의 감각을 올리기 위한 네트워크 활용하기
수익률을 높이는 매수·매도의 원리
하락장에서도 견고한 자산 구축하기
투자를 해보니_다른 선택 사양을 항상 염두에 두자

PART 4
현명한 부동산 투자를 지속하기 위한 7가지 조언

쫓기보단 기다려야 큰돈을 벌 수 있다
돈뿐만 아니라 사람도 레버리지 하자
이익을 실현해봐야 고수가 된다
나만의 주특기를 만들어야 한다
갭 투자도 결국에는 전세가 흐름이 중요하다
재개발 투자에서 중요한 건 위험 관리다
가로주택 투자에서 중요한 건 조합설립 여부다
투자를 해보니_경제적 자유를 핑계로 숫자 싸움에 매몰되지 말자

에필로그_혼돈의 2020년, 부동산 시장을 맞이하는 자세
코로나-19 팬데믹 위기, 어떻게 대응해야 할까?
상승하는 증시와 추락하는 경제의 괴리를 어떻게 봐야 할까?
코로나-19 이후 부동산 시장의 새로운 패러다임

부동산 가치가 비싼 호황기에는 없던 돈도 만들게 된다
그럼 호황기 때는 어떨까요? 호황기 때는 강남도 많이 오르지만 내 집도 오르고, 마음만 먹으면 좋은 가격에 매도하기도 어렵지 않습니다. 자산 가치에 대한 신뢰가 커져 웃돈을 주더라도 매수하려는 수요가 많기 때문입니다. 갈아타려는 곳의 집만 먼저 잘 잡으면 내가 가진 집을 팔고 대출을 더 해서 잔금을 치를 수 있습니다. 정부의 부동산 억제 정책으로 LTV 한도는 줄었지만 내 집을 팔고 받은 자금을 합치면 얼추 될 것도 같습니다. 더더군다나 상승장이 길어질수록 물가 불안과 민심을 달래려는 정부의 규제가 심해져서 기회를 놓칠 수도 있기 때문에 마음이 급합니다.
_47쪽

생애 주기를 활용한 부동산 투자에서 중요하게 생각하는 기회는 3번이 있습니다. 첫 번째 결혼 준비를 하며 신혼살림을 할 때, 두 번째 아이가 유치원에 들어갈 때, 세 번째 아이가 초등학교 고학년으로 올라갈 때입니다. 그중 첫 번째 생애 주기인 신혼 때는 부모의 보살핌에서 독립해 맞이하는 첫 시기이자 생애 유일하게 살아보고 싶은 곳에 살 수 있는 시기입니다. 지금까지 살았던 생활 반경을 벗어나 지도를 넓게 펴놓고 보기를 권장합니다. 자신의 첫 집을 마련하는 만큼 되도록 부동산에 관심을 가지고 입지 이야기를 최대한 많이 들으면서 자신의 첫 보금자리를 정해보는 겁니다. 직장과의 거리는 아주 불편할 정도로 먼 거리가 아니라면 조금은 우선순위에서 제외해도 무방합니다. 특히 서울은 웬만한 동네는 촘촘히 연결되어 있으므로 역세권에 비중을 크게 안 두어도 됩니다.
_100쪽

좀 더 구체적인 예를 들어보겠습니다. 30억 원의 33평 실거주 주택을 가지고 있으며 매일 격무에 시달리는 연봉 1억 원 직장인과 노트북 하나면 언제 어디서든 원하는 때 하루 4시간 정도 일해서 매월 1천만 원의 현금을 만들어낼 수 있는 무주택 프리랜서가 있습니다. 자산가의 기준으로 보면 부자이자 선망의 대상은 당연히 30억 원짜리 내 집을 가지고 있는 직장인일 것입니다. 그렇다면 경제적 자유를 얻은 사람은 누구인가요? 언뜻 결정을 내리기가 쉽지 않을 겁니다. 요즘 초등학생의 장래희망 1위인 건물주가 되면 경제적 자유를 획득한 사람일까요? 처한 상황에 따라 건물주라도 경제적 자유를 얻은 사람일 수도 있고 아닐 수도 있습니다.
_147쪽

지금까지 3장을 통해 내 집을 넘어 부자로 가기 위해 선순환 투자 시스템을 구성하고 대출과 네트워크를 활용하는 방법, 수익률을 높이는 매수·매도를 하는 방법, 하락장에서도 견고한 자산을 구축하는 방법에 대해 알아보았습니다. 부동산 투자를 잘한다는 것은 매매횟수가 많거나 부동산 지식이 많다는 것을 의미하지 않습니다. 부동산 거래를 통해서 수익을 내고 재투자해서 더 수익이 좋은 부동산으로 넓혀가는 것을 의미합니다. 부동산 투자를 잘하기 위해서는 끊임없는 수익을 줄 수 있는 부동산 포트폴리오 구성이 무엇인지를 먼저 생각해야 합니다. 종잣돈이 부족하다고 포기할 필요는 없습니다. 적은 종잣돈으로 할 수 있는 주거용 부동산으로 포트폴리오 구성을 시작해서 긴 호흡을 가지고 계속 선순환 투자를 해서 다가구주택, 상가, 꼬마빌딩 순으로 더 수익이 좋은 부동산 포트폴리오로 넓혀가면 됩니다. 중요한 것은 선순환 투자의 원리를 잘 이해해서 안정적인 투자를 계속해나가는 것입니다.
_197쪽

주 종목이 있으면 뿌리 자산으로부터 나오는 기초 투자금을 안정적으로 불릴 수 있고, 그 기반으로 다른 차익형이나 수익형 투자를 통해 자산의 안정적인 선순환을 일으킬 수 있습니다. 이를 통해 다른 종목에 투자할 자금이 생기면서 실전 기회가 늘어나고, 경험이 쌓이면서 주 종목이 늘어나면 그만큼 나에게 오는 투자 기회는 더 많아집니다. 주특기 종목을 만드는 데 가장 중요한 것은 최종 매도를 통해 확정 수익을 낸 경험입니다. 매수하고 나서 오른 가격을 확정 수익이 난 것처럼 생각하지만 숫자는 시장 상황에 따라 언제든 바뀔 수 있고 투자 매도 결정은 쉽지 않습니다. 또한 주특기 종목은 더 큰 스케일로 옮겨가야 합니다. 그래야 돈을 다루는 그릇과 리스크를 관리하는 능력이 길러질 수 있고 경제적 자유와 부의 증가를 빠른 시간 내에 달성할 수 있기 때문입니다.
_234쪽

10년 전 금융 위기 때는 2003~2006년 사이에 급격한 금리 인상이 있었습니다. 그로 인해 유동성이 줄어들면서 무차별적으로 상승했던 정크 자산부터 돈이 서서히 빠져나갔고 서브프라임 유동화 증권에 문제가 생기면서 이에 물린 대형 금융회사와 시스템에 문제가 생겼었습니다. 하지만 지금은 오히려 전 세계적인 저금리 기조로 유동성이 풍부한 상황에서 코로나 사태를 맞이했고, 이로 인해 미국마저 제로 금리로 내리면서 유동성은 더욱 늘어나게 되었습니다. 양적 완화가 다시 개시되면서 미 연방준비제도는 회사채까지 매입하고 있습니다. 그리고 10년 전에는 문제가 무엇인지도 몰랐던 것에 비해 지금은 최소한 문제가 무엇인지는 정확하게 인지하고 있습니다. 문제를 알면 해결책이 보이게 마련이고 예측 불가한 위험(Danger)은 통제 가능한 위험(Risk)으로 바뀌게 됩니다.
_286쪽