추가 적립 안내

『부동산 감정평가론』은 크게 3편으로 구성되어 있다. 제1편은 감정평가의 기초이론으로 감정평가의 개념, 부동산의 가격과 가치이론, 지대와 지가이론 등 감정평가에 관한 기초이론과 감정평가 3방식을 전개하기 위한 관련 지식을 함양하는 내용으로 되어 있다. 제2편은 감정평가 방식에 관한 내용으로 비교방식, 원가방식, 수익방식 등을 기준으로 이에 관한 법적 규정들과 각 방식들에 대한 개념들과 내용들을 중심으로 구성되었다. 이외에 기타 감정평가 방식들인 노선가식 평가방법, 중회귀분석법 등에 대해서도 서술하였다. 제3편은 감정평가활동으로 감정평가의 절차 및 감정평가서의 내용 그리고 목적별 감정평가와 물건별 감정평가에 대한 내용이 담겨 있다.

제1편 감정평가의 기초이론
제1장 부동산 감정평가의 개요 / 20
제1절 감정평가의 개념 / 20
1. 이론적 개념 / 21
2. 제도적 개념 / 22
3. 가치추계적 평가와 비가치추계적 평가 / 23
제2절 감정평가제도의 역사와 현황 / 25
1. 감정평가제도의 역사 / 25
2. 영국 / 25
3. 미국 / 26
4. 일본 / 26
5. 독일 / 26
6. 한국 / 27
제3절 감정평가의 필요성 / 29
제4절 감정평가의 기능 / 30
1. 일반 경제적 기능 / 30
2. 정책적 기능 / 31
제5절 감정평가의 분류 / 31
1. 제도상의 분류 / 32
2. 업무형태상의 분류 / 33
3. 감정평가의 전제조건에 따른 분류 / 34
4. 평가기법상의 구분에 따른 분류 / 37
5. 평가수준에 의한 분류 / 38
6. 평가목적에 따른 분류 / 38
제6절 감정평가의 원칙 / 39
1. 일반원칙 / 39
2. 특별원칙 / 40
제7절 감정평가의 사회성과 공공성 / 41
1. 감정평가 기능 차원에서의 사회성과 공공성 / 41
2. 감정평가 필요성 차원에서의 사회성과 공공성 / 41
3. 부동산 자체의 사회성과 공공성 / 42
제8절 감정평가에 있어서의 책임과 윤리 / 42
1. 직업윤리가 강조되는 이론적 근거 / 43
2. 직업윤리 사항 / 43
3. 직업윤리에 관한 “감정평가법”상 의무와 책임 / 44

제2장 지대와 지가이론 및 도시성장 구조이론 / 46
제1절 지대이론의 개요 / 46
1. 지대의 의의 / 46
2. 지대이론의 분류 / 47
제2절 농경지 지대이론 / 48
1. 아담 스미스의 지대론 / 48
2. 차액지대이론 / 49
3. 절대지대이론 / 49
4. 입지교차지대이론 / 50
5. 독점지대이론 / 51
6. 집약도 지대이론 / 51
제3절 마샬의 지대이론과 고전학파 이론과의 비교 / 52
1. 마샬의 지대이론 / 52
2. 고전학파와 신고전학파 지대이론의 비교 / 54
3. 리카아도 지대(Ricardian-rent)와 파레토 지대(Paretian-rent) / 56
제4절 도시토지의 지가이론 / 57
1. 허드의 지가이론 / 57
2. 마찰비용이론 / 57
3. 패널티(penalty) 이론 / 58
4. 소비자효용 극대화 모형 / 59
5. 토페카 연구 / 60
6. 인간 생태학적 지가이론 / 60
7. 가격조정이론 / 61
8. 거품지가이론 / 62
제5절 도시성장의 구조이론 / 63
1. 동심원 이론 / 63
2. 선형이론 / 64
3. 다핵심이론 / 65
4. 다차원이론 / 67
5. 도시의 스프롤 현상 / 68
6. 지역사회 성쇠의 생태학적 고찰 / 68
7. 국내 도시 공간구조의 유형 / 70
제6절 지대 및 지가이론과 감정평가 / 70
1. 지대이론과 감정평가와의 관련성 / 70
2. 가치이론과 감정평가와의 관련성 / 72

제3장 부동산가치와 가격이론 / 75
제1절 경제적 개념의 가격과 가치이론 / 75
1. 가격과 가치에 관한 경제학적 개념 / 75
2. 가격의 개념 / 81
3. 가격의 종류 / 81
제2절 부동산의 가격과 가치이론 / 82
1. 부동산에 있어서의 가격과 가치의 개념 / 82
2. 부동산가격이론 / 84
제3절 부동산가격의 특징과 기능 / 86
1. 부동산가격의 특징 / 86
2. 부동산가격의 기능 / 87
제4절 부동산가격의 이중성과 다원론 / 88
1. 부동산가격의 이중성 / 88
2. 부동산가격 다원론 / 88
3. 가격다원론에 대한 근거 규정 / 89
4. 가격다원론에 대한 일본과 미국의 입장 / 90
제5절 시장가치의 개념과 기타 부동산가격이나 가치와의 관계 / 91
1. 시장가치 / 91
2. 시장가치와 적정가격 / 94
3. 기타 부동산가치의 개념과 시장가치와의 비교 / 95

제4장 부동산가격의 발생요인과 형성요인 / 98
제1절 개요 / 98
제2절 부동산가격의 발생요인 / 99
1. 개요 / 99
2. 유용성(효용) / 99
3. 상대적 희소성(scarcity) / 101
4. 욕구(desire)와 유효수요(effective demand) / 102
5. 이전성(transferability) / 103
제3절 부동산가격의 형성요인 / 103
1. 개요 / 103
2. 일반적인 요인들 / 104
3. 지역적 요인 / 108
4. 개별적 요인 / 109
제4절 부동산가격의 형성과정 / 109
1. 개요 / 109
2. 지역수준의 가격 형성 / 110
3. 개별가격의 형성 / 111
4. 일반재화와 부동산의 가격형성 비교 / 111

제5장 부동산가격의 제(諸)원칙 / 113
제1절 개요 / 113
1. 의의 및 근거 / 113
2. 특징 / 114
3. 분류 / 114
4. 부동산가격의 제원칙과 감정평가와의 관련성 / 115
제2절 최유효이용의 개념과 분석 / 117
1. 개요 / 117
2. 최유효이용의 개념과 근거 / 118
3. 최유효이용의 판정기준과 유의사항 / 119
4. 최유효이용의 분석 / 122
5. 최유효이용을 방해하는 요인 / 125
6. 특수상황의 최유효이용 / 126
7. 창조적 이용과 최빈가능이용 / 131
8. 최유효이용과 표준적 사용의 관계 / 132
제3절 최유효이용의 원칙 / 133
1. 개요 / 133
2. 최유효이용 원칙의 성립근거 / 134
3. 가격형성요인과의 관계 / 134
4. 감정평가 3방식과의 관계 / 135
5. 관련 가격원칙 / 136
제4절 기초가 되는 원칙 / 139
1. 변동의 원칙(principle of change) / 139
2. 예측의 원칙(principle of anticipation) / 141
제5절 내부측면의 원칙 / 142
1. 기여의 원칙(principle of contribution) / 142
2. 수익체증·체감의 원칙 / 144
3. 균형의 원칙(principle of balance) / 147
4. 수익배분의 원칙 / 149
제6절 외부측면의 원칙 / 150
1. 경쟁의 원칙(principle of competition) / 150
2. 적합의 원칙(principle of conformity) / 152
제7절 기타 관련 가격원칙 / 154
1. 외부성의 원칙(principle of externalities) / 154
2. 대체의 원칙(principle of substitution) / 157
3. 기회비용의 원칙(principle of opportunity cost) / 159
4. 수요와 공급의 원칙(principle of demand and supply) / 161

제6장 지역분석 및 개별분석 / 163
제1절 지역분석 / 163
1. 개념 / 163
2. 지역분석의 필요성 / 164
3. 지역분석의 목적 / 164
4. 지역분석 방법 / 165
5. 지역분석과 감정평가와의 관계 / 166
6. 지역분석 시 유의사항 / 168
제2절 지역분석의 대상지역 / 169
1. 개요 / 169
2. 인근지역 / 169
3. 인근지역의 변화와 생애주기 / 172
4. 유사지역 / 176
5. 동일수급권 지역 / 177
제3절 개별분석 / 179
1. 의의 / 179
2. 개별분석의 필요성 / 179
3. 개별분석과 최유효이용의 판정 / 180
4. 개별분석의 내용 / 181
5. 개별분석과 관련 가격원칙 / 183
6. 개별분석과 감정평가 3방식과의 관계 / 184
7. 개별분석 시 유의사항 / 185
8. 지역분석과 개별분석의 관계 / 185
제4절 시장분석과 입지분석 / 187
1. 시장분석과 시장성분석 / 187
2. 부동산 입지분석 / 190

제2편 감정평가 3방식
제7장 감정평가 3방식의 개요 / 198
제1절 감정평가이론의 발달과정 / 198
1. 개요 / 198
2. 제1기 / 200
3. 제2기 / 201
4. 제3기 / 202
5. 현대적 감정평가이론의 발달 과정 / 204
6. 감정평가이론과 감정평가실무의 최근 동향 / 205
제2절 부동산가치의 3면성과 감정평가 3방식 / 206
1. 개요 / 206
2. 감정평가 3방식의 개요 / 208
제3절 감정평가 3방식의 병용 / 211
1. 개요 / 211
2. 감정평가 3방식 병용의 필요성 / 211
3. 단일방식 적용이 인정되는 경우 / 212
4. 감정평가 3방식 병용에 관한 관련 규정 / 213
제4절 시산가액의 조정 / 215
1. 의의 및 중요성 / 215
2. 필요성 / 215
3. 시산가액조정의 기준 / 216
4. 시산가액의 조정 방법 / 217
5. 시산가액의 조정 시 유의사항 / 217
6. 기타 사항 / 219

제8장 비교방식 / 220
제1절 거래사례비교법의 개요 / 221
1. 거래사례비교법의 개념 / 221
2. 거래사례비교법의 성립근거 / 221
3. 거래사례비교법의 장점과 단점 / 222
4. 거래사례비교법의 적용순서와 흐름 / 222
제2절 거래사례비교법의 적용 / 224
1. 사례의 수집 및 선택 / 224
2. 매매사례의 분석 / 228
3. 비교분석의 방법과 절차 / 231
4. 매매사례의 수정방법 / 235
5. 사례자료의 정상화 / 237
6. 거래사례비교법의 과학화와 객관화 방안 / 241
제3절 배분법 / 246
1. 의의 및 이론적 근거 / 246
2. 산정방법 / 246
3. 배분법 적용 시 유의사항 / 247
4. 잔여법과의 비교 / 247
5. 관련 사항 / 248
제4절 임대사례비교법 / 248
1. 임료의 구성과 종류 / 248
2. 임대사례비교법의 개요 / 249
3. 임대사례의 수집과 선택기준 / 251
4. 임대사례의 정상화 / 252

제9장 원가방식 / 254
제1절 원가법의 개요 / 255
1. 의의 / 255
2. 성립근거 / 256
3. 적용대상 / 256
4. 장점과 단점 / 257
5. 감정평가 시 유의사항 / 257
제2절 재조달원가 / 258
1. 의의 / 258
2. 성격 / 258
3. 종류 / 258
4. 재조달원가의 기준 및 구성요소 / 260
5. 물건별 재조달원가의 산정방법 / 261
6. 재조달원가의 산정방법 / 262
7. 직접법의 종류와 내용 / 262
8. 유의사항 / 263
제3절 감가수정 / 264
1. 의의와 근거 / 264
2. 감가요인 / 264
3. 감가수정과 감가상각의 비교 / 267
4. 감가의 개별성 / 267
5. 감가수정 시 유의사항 / 269
6. 감가수정과 감정평가 3방식 / 269
제4절 감가수정방법 / 270
1. 개요 / 270
2. 내용연수 / 271
3. 내용연수법 / 273
4. 관찰감가법 / 278
5. 분해법 / 279
6. 시장추출법 / 284
7. 임대료손실환원법 / 285
제5절 적산법 / 286
1. 개요 / 286
2. 장점과 단점 / 286
3. 기초가액 / 287
4. 기대이율 / 288
5. 필요제경비 / 290

제10장 수익방식 / 292
제1절 수익환원법의 개요 / 293
1. 개요 / 293
2. 성립근거 / 294
3. 장점과 단점 / 295
제2절 순수익 / 295
1. 순수익의 의의와 요건 / 295
2. 순수익의 종류 / 296
3. 순수익의 산정방법 / 297
4. 임대용 부동산과 기업용 부동산의 순수익 산정방법 / 298
5. 감정평가 실무기준에 의한 순수익 산정 / 299
6. 일본의 순수익 산정 / 303
7. 미국의 순수익 추계 / 304
8. 순수익 산정 시 유의사항 / 304
제3절 환원율과 할인율 / 305
1. 의의 / 305
2. 환원율과 할인율의 비교 / 306
3. 환원율의 종류 / 306
4. 환원율의 구조 / 307
5. 환원율의 결정방법 / 308
6. 환원율의 조정 / 313
7. 할인율의 산정 / 315
제4절 환원방법 / 317
1. 환원방법의 개요와 분류 / 317
2. 직접환원법의 개요 / 318
3. 전통적 소득환원법 / 320
4. 잔여법 / 324
5. 수익환원법의 개요 / 329
6. 저당지분환원법 / 331
7. 할인현금흐름분석법(DCF : discount cash flow) / 333
제5절 수익분석법 / 336
1. 수익분석법의 개요 / 336
2. 적용방법 / 336
3. 수익분석법의 적용대상 / 339
4. 수익환원법과 수익분석법의 비교 / 340

제11장 기타 감정평가방식 / 341
제1절 노선가식 평가법 / 342
1. 개요 / 342
2. 노선가의 의의와 계산 / 343
3. 노선가의 결정방법 / 344
4. 획지계산 / 344
5. 기타 사항 / 346
제2절 총임료 승수법과 총소득 승수법 / 346
1. 개요 / 346
2. 가정 / 347
3. GIM을 변동시키는 요인들과 매매사례의 선택 기준 / 348
4. 적용대상 및 적용절차 / 349
5. 기타 사항 / 349
제3절 다중회귀분석법 / 350
1. 다중회귀분석법(multiple regression analysis) / 351
2. 분석 자료의 충족요건 / 352
3. 다중회귀분석에 의한 감정평가절차 / 352
4. 다중회귀분석에 대한 평가 / 356
제4절 헤도닉 가격모형 / 357
1. 개요 / 357
2. 함수식과 문제점 / 357

제3편 감정평가 활동
제12장 감정평가절차 및 보고서 / 362
제1절 감정평가절차 / 362
1. 개요 / 362
2. 기본적 사항의 확정 / 363
3. 처리계획의 수립 / 366
4. 대상물건의 확인 / 366
5. 자료의 수집과 정리 / 369
6. 자료검토 및 가격형성요인의 분석 / 372
7. 감정평가방법의 선정 및 적용 / 372
8. 감정평가액의 결정 및 표시 / 373
제2절 감정평가 보고서 / 373
1. 보고서의 종류 및 작성기준 / 373
2. 보고서의 기재사항 / 374

제13장 목적별 평가 / 376
제1절 담보평가 / 376
1. 개요 / 376
2. 의의 / 376
3. 담보평가의 원칙 / 377
4. 담보금융 위험부담 / 377
5. 평가 방법 / 377
6. 담보평가와 일반평가와의 차이점 / 378
7. 담보평가의 중요성 / 378
제2절 경매평가 / 379
1. 의의 및 종류 / 379
2. 평가시점의 결정 / 379
3. 경매절차와 평가가액의 성격 / 379
4. 물건의 구체적 평가방법 / 379
제3절 소송평가 / 380
1. 개설 / 380
2. 절차 및 방법 / 380
3. 유의점 / 381

제14장 물건별 평가 / 382
제1절 물건별 평가방법 / 382
1. 물건별 평가를 위한 부동산 거래관행 기준주의의 의미 / 382
2. 물건별 평가방법 / 385
제2절 토지 / 385
1. 개요 / 385
2. 이용상태별 토지평가 / 386
3. 형태 및 규모에 따른 평가 / 391
제3절 건물 / 394
1. 건물 / 394
2. 조사사항과 평가방법 및 유의사항 / 395
제4절 토지와 건물의 일괄감정평가 / 396
제5절 산림 및 입목·과수원·염전 등의 평가 / 396
1. 산림 및 입목의 평가 / 396
2. 과수원의 평가 / 398
3. 염전의 평가 / 399
제6절 공장재단 및 기계기구류 / 400
1. 공장 / 400
2. 기계기구류 / 402
제7절 의제부동산 및 동산 등 / 403
1. 의제부동산 / 403
2. 동산 / 405
3. 기타 / 406
제8절 임대료 및 권리금 / 407
1. 임대료 / 407
2. 임대권 및 임차권의 평가 / 410
3. 권리금 / 411
제9절 구분소유권, 구분지상권·공중권 / 411
1. 의의 및 산식 / 411
2. 구분소유권의 평가방법 / 411
3. 구분지상권 / 412
4. 공중권 / 414
제10절 광산 및 광업권·어장 및 어업권 / 415
1. 광산 및 광업권의 평가 / 415
2. 어장 및 어업권의 평가 / 416
제11절 유가증권·무형자산·기업가치·리츠의 평가 / 417
1. 유가증권의 평가 / 417
2. 무형자산의 평가 / 418
3. 기업가치의 평가 / 421
4. 리츠의 평가 / 423

부록 / 426
부동산 가격공시에 관한 법률 / 428
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 / 440
감정평가에 관한 규칙 / 462

[머리말]
국제사이버대학교 부동산학과 교수로 부임한 지가 엊그제 같은데 벌써 15년이라는 세월이 흘렀다. 그동안 부동산학 관련 서적을 다수 출간하였다. 형설출판사에서 출간한 책들만 해도 부동산 경제학, 부동산 금융론, 부동산 투자론 등이 있다. 이 모든 것이 이창석 교수님 덕분이라고 생각한다.
2006년 국제사이버대학교 부동산학과에 교수로 취임할 당시 사실 막막하였다. 학부와 대학원에서 경제학을 전공한 사람으로서 앞으로 어떻게 학생들을 지도할지 상당히 곤혹스러웠다. 이듬해에 부동산학과의 학과장이라는 직책을 부여받고 학과의 전반적인 교과과정을 편성하고, 이에 맞추어 담당 교수님들을 섭외하는 일이 만만하지가 않았다. 이런 시기에 이창석 교수님을 만난 것은 큰 행운이었다. 그 당시 교수님은 강남대학교 부동산학과에 재직하고 계셨다. 강남대학교는 학부과정에 부동산학과를 처음 개설한 학교로 그 산파 역할을 교수님이 담당하였다. 그리고 오늘날 부동산학과가 이처럼 성장하는 데 있어 교수님의 노고와 헌신이 크게 작용했다는 점은 부인할 수 없다.
강남대학교 연구실에서 교수님을 처음 만났는데, 만나기 전에는 필자보다 연배가 있고, 또 부동산학의 선배 학자라 사실 조심스러운 점이 많았다. 그런데 막상 첫 만남에서 필자의 이런 기우를 한꺼번에 해소해 주었고, 사람을 참 편하게 대해준다는 점이 인상에 강하게 남았다. 이런 인연으로 교수님은 필자가 경제학을 전공한 것을 알고, “부동산 경제학” 교재를 집필할 것을 권유하면서 형설출판사 관계자들을 소개해 주었다. 이후 부동산학 관련 전공서적을 여러 권 출간하게 되었다.
“감정평가론”은 사실 집필할 생각이 없었다. 그 이유는 우리나라에 감정평가사 제도가 있어 이 분야의 전문가들이 많은 관계로 굳이 필자까지 나서지 않아도 되는 사정이 크게 작용했다. 학교에서 필자는 감정평가론 과목을 강의하고 있었는데, 교재로는 이창석 교수님이 집필한 “기본강의 감정평가”를 사용하고 있었다. 알다시피 1989년 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률”의 제정으로 그때까지 이원화되었던 토지평가사와 공인감정사를 통합하여 감정평가사 자격을 신설하여 지금까지 현행 제도가 이어져오고 있다.
1989년 제정된 이 법률은 그동안 여러 차례 개정되었으나 큰 골격은 변하지 않았다. 그러다가 2016년 “부동산 가격공시에 관한 법률”과 “감정평가 및 감정평가사에 관한 법률”로 분리되고 관련 내용도 많이 수정되는 일이 발생했다. 이런 사정으로 학교에서 강의하는 감정평가론 과목의 내용도 대폭 수정할 필요성이 제기되었다. 그래서 교수님에게 관련 교재를 개정할 의향이 있느냐고 물어보았다. 그런데 교수님은 이미 강남대학교를 정년퇴직하였고, 이후 수정 사항은 후학들이 하여야 한다고 하시면서 필자에게 집필을 권유하였다. 이런 이유로 감정평가론을 집필하게 되었다.
감정평가론 과목은 부동산학과 교과목 중에서 학생들이 어려워하는 과목 중의 하나다. 이를 감안하여 비교적 쉽게 서술하려고 노력하였으나 마음대로 되지 않았다. 차후에 책을 개정 시 이런 점들을 보완하도록 노력하겠다.

2020년 봄이 오는 길목에서
권호근