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“시장은 언제나 규제를 이긴다!”
부동산 사이클이 알려주는 완벽한 투자 타이밍

2020년 6월 현시점, 대한민국 부동산 시장은 어떻게 흘러가고 있는가? 부동산 가격이 상승을 거듭하며 과열 양상으로 치닫자, 정부는 각종 규제책을 쏟아냈다. 전례 없는 강력한 규제에 충격을 받은 듯 보였던 부동산 시장은, 정부의 의도나 전문가의 예상과 다르게 흘러가고 있다. 단 하나 분명한 것은, 대한민국 부동산 역사가 증명하듯 시장은 언제나 규제를 이긴다는 것. 시장이 규제를 이겨내는 순간, 억지로 눌렀던 가격이 폭발하는 폭등장이 온다!

부동산 공인중개사와 분양사 홍보 팀장으로 일하면서 다년간 수천 명의 투자자와 실수요자를 만나온 저자는, 우리나라 부동산 시장을 비합리적인 인간이 만들어내는 ‘투기 시장’으로 간주한다. 투기 시장에서 상품의 가격을 좌우하는 것은 바로, 대중심리. 저자는 이 대중심리와 정책의 부작용으로 시장에 어떤 일이 벌어지는지 보여준다. 무엇보다 12년 전, 대한민국 부동산이 일본처럼 버블이 꺼지면서 폭락할 것이라는 주장을 내놓았던 폭락론자의 예측이 빗나간 이유를, 우리나라에만 있는 전세와 선분양 제도를 근거로 설명한다.

이 책을 읽는다면, 대한민국 부동산이 어떻게 흘러왔는지, 또 앞으로 우리나라 부동산이 어떻게 흘러갈 것인지가 자연스럽게 ‘사이클’로 그려질 것이다. 이로써 투자자들이 가장 많이 하는 질문에도 대답할 수 있다. “지금, 부동산에 투자해도 되나요?” 물론이다!

“속지 마라, 당신이 알아야 할 건
좋은 물건이 아닌, 투자할 타이밍이다!”
투자의 성패를 좌우하는 부동산 사이클 읽는 법

‘부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지다!’ 부동산에 조금이라도 관심을 두었던 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 이 분야 ‘명언’이다. 그런데 정말 그런가? 입지 좋은 물건이라면 서울 강남을 예로 들 수 있다. 만약 현시점 강남구의 인기 좋은 아파트에 투자한다면 돈을 벌 수 있을까? 이미 학군, 교통편의성, 선호도 등의 가치가 가격에 반영된 상태라면, 높은 수익을 기대하기 힘들다. 향후 발전성은 둘째 치더라도, 투자금 자체가 많이 들 테니 말이다.
성공적인 투자는 ‘수익률’로 판단한다. 물건을 가장 저렴할 때 매수해, 가장 비쌀 때 매도하면 ‘최고 수익률’ 달성이 가능하다. 투자 타이밍이 중요한 이유다.
저자 이현철은 15년 전 공인중개사 자격을 취득하고 서울 대치동을 시작으로 서울 곳곳에서 중개소를 운영했다. 또 신규 아파트 분양 현장에서 실수요자는 물론 투자자들을 만나 상담도 했다. 현장에서 배운 부동산 시장은 책에서 배운 이론과 달랐다. 다른 상품에 비해 큰돈이 오고가기에, 사람들이 향후 발전 가능성과 리스크 등을 꼼꼼히 따져보고 계산해 투자를 결정할 것 같지만, 인간은 행동경제학자들이 말하듯 비합리적으로 의사를 결정했다. 또 일본 부동산 같은 대폭락을 예견하던 전문가들은 우리나라에만 있는 전세와 선분양 제도는 물론, 우리나라 정부가 일본의 사례에서 교훈을 얻어 내놓는 정책이 시장에 어떤 작용을 하는지 간과했다.
오랜 연구 끝에 그는 전세, 선분양 제도, 부동산 정책 그리고 대중심리 이 4가지 요소가 만들어내는 ‘대한민국 부동산 사이클’을 발견했다. 사이클을 이해하게 되니 부동산 시장도 예측 가능해졌다. 시장을 예측할 수 있다는 건, 무엇을 의미하는가? 부동산 가격의 저점과 고점을 알 수 있다는 것이며, 최고 수익률을 선사할 ‘투자 타이밍’을 알 수 있다는 의미다.

“부자들은 언제나 반대로 걷는다!”
시장이 보내는 명확한 신호 읽기

2020년 초 주식장에 벌어진 ‘동학개미운동’은 코로나 사태가 장기화되며 가격이 저렴해진 주식을 개인 투자자들이 대거 사들인 사건을 일컫는 신조어다. 이미 부동산 가격은 오를 대로 올랐다며, 주식과 원유, 금 같은 투자처를 찾아 떠나는 대중과는 다르게, 진짜 부자들은 수도권과 지방에서 저렴한 부동산 매물들을 줍고 있다. 요동치는 시장에서 대중이 몰려간 곳을 뒤쫓는 투자는 위험할 수밖에 없다. 타이밍을 선점하고 싶다면, ‘부동산 사이클’부터 이해해야 한다.
이 책은 전체 3장으로 나뉜다. 1장 ‘투기의 역사를 알면, 투자가 보인다’에서는 전 세계 알려진 역대 투기 사건들을 짚어보며, 투기 시장으로 규정한 우리나라 대한민국 부동산 시장과의 공통점과 차이점을 살펴본다. 2장 ‘부동산 사이클을 결정짓는 힘’에서는 앞서 소개한 4가지 요소가 시장에 어떤 작용을 하며 사이클을 완성시키는지 설명한다. 마지막 3장 ‘부동산 사이클을 알면, 투자 시점이 보인다’에서는 이 책의 핵심인 각 사이클이 발생하는 원인과 해당 시점에 어떤 일이 벌어지는지를 꼼꼼히 살핀다. 기존에 알려진 부동산 경기 사이클은 하향기와 회복기, 상승기, 후퇴기까지 4단계다. 하지만 저자는 시장에 절대적 영향력을 가진 대중심리와 시장 안정화를 추구하는 정부의 정책이 부작용을 일으키면서 발생하는 사이클을 이 책에 처음 공개한다. 구체적으로는 하락기, 하락 안정기, 상승기, 상승 조정기, 폭등기까지 5단계인데, 현명한 투자자를 위한 각 사이클별 투자 가이드도 제시한다.

이 책에는 흔한 부동산 투자서에 있는 2가지 없다. 첫째, 저자의 투자 성공담이다. 특정 시점에 거둔 특별한 누군가의 성공 경험은 책을 읽는 독자에게 오히려 독이 될 수 있기 때문이다. 대신 어느 시점이든 누구든 성공할 수 있는 투자 방법론을 제시한다. 둘째, 지금 좋은 물건과 지역을 짚어주지 않는다. 우리나라 부동산은 서울 및 수도권과 지방, 대형과 소형으로 나뉘어 흘러가는 ‘부분 시장’이기 때문이다. 이를 아는 것만으로도 독자는 어느 시점에든 최고 수익을 안겨줄 부동산을 찾을 수 있을 것이다.

프롤로그 아직 썩지 않은 동아줄

1장 투기의 역사를 알면, 투자가 보인다

01 부동산, 투자인가 투기인가
투자자의 마음, 투기꾼의 본심

02 시장 분석을 위한 첫걸음
투자자의 의사결정은 합리적인가

03 기록으로 남은 투기 사례
선물거래의 시초 튤립 투기 | 뉴턴의 돈까지 앗아간 남해 사건 | 닷컴버블의 대명사 새롬기술 | 순식간에 꺼져 버린 일본 부동산 버블 | 손에 잡히지 않는 돈, 암호화폐

04 역대 투기 사례와 우리나라 부동산
공통점 | 차이점

05 투기 시장에서 투자하려면
대한민국 부동산은 투기 시장

2장 부동산 사이클을 결정짓는 힘

01 입지보다 중요한 것
삼성전자 주식 = 강남 부동산

02 부동산 사이클의 기본 요소
시장의 성격 | 호재, 인구, 금리

03 전 세계 유일의 전세제도
대한민국 부동산이 폭락하지 않는 이유 | 부동산 가격 상승의 주범 | 투기 열풍의 진원지

04 희열과 공포를 선사하는 분양
초과 공급을 부르는 선분양제도 | 효과적인 레버리지 | 입주물량이 늘면 가격이 하락한다? | 입주물량과 역전세난 | 부동산 하락의 주범

05 부동산 정책이 가져오는 부작용
정부는 표를 먹고 자란다 | 정부의 임기는 5년
모든 정부는 안정을 추구한다 | 전면 규제는 불가능하다 | 부동산 시장과 정부 정책, 승자는? | 정부의 정책이 사이클에 미치는 영향

06 시장을 움직이는 절대 힘, 대중심리
인간의 욕심이 가져오는 변화 | 분위기에 휩쓸리는 사람들 | 인간은 손실을 극도로 싫어한다 | 사람들의 관심은 현재에만 집중된다 | 모이긴 힘들어도 일단 모이면 커진다 | 대중심리의 방향이 전환되는 시점

3장 부동산 사이클을 알면, 투자 시점이 보인다

01 하락기
하락 전환을 위한 여건 | 하락장을 탄생시킬 뇌관
하락장에서 나타나는 현상 | 현명한 투자자를 위한 팁

02 하락 안정기
전세 시장에 일어나는 일 | 전세 공급과 수요의 변화 | 미분양 그리고 악성 미분양 |매매 시장에 불어오는 바람 | 경기 부양을 위해 노력하는 정부
현명한 투자자를 위한 팁

03 상승기
상승을 위한 여건들 | 상승 전환의 키, 전세
상승기에 일어나는 일 | 현명한 투자자를 위한 팁

04 상승 조정기
정책이 시장을 누를 때 | 모르면 착각하기 쉬운 신호 | 지방은 다르다 | 현명한 투자자를 위한 팁

05 폭등기
정책의 부작용 | 대한민국 지역 순환 장세
무분별한 투자자 | 효과 없는 추가 규제 | 폭등 뒤에 벌어지는 일 | 현명한 투자자를 위한 팁

에필로그 비난을 그치고 실행할 시간

누군가는 가능한 한 많은 부동산을 모아야 한다고 강조합니다. 하지만 처음부터 가진 돈이 적은 사람에게 많은 채수의 부동산은 오히려 위험이 될 수 있습니다. 또 다른 누군가는 똘똘한 한 채가 최고라고 주장합니다. 그런데 이 똘똘한 한 채도 2010~2012년 부동산 침체기엔 엄청난 하락을 겪었습니다. 시장이 전체적으로 하락세를 걸을 때는 당해 낼 부동산이 없습니다. 결국, 부동산 투자는 시장의 흐름을 이해하는 것이 최우선 과제임을 알았으면 좋겠습니다.
/ 프롤로그_아직 썩지 않은 동아줄 7~8pp.

시장을 제대로 파악해야 투자를 잘할 수 있습니다. 정부 역시 그래야만 시의 적절하고 효과 적인 대책을 내놓을 수 있겠죠. 저는 우리나라 부동산 시장을 비합리적인 의사결정을 내리는 대중이 움직이는 투기 시장으로 규정했습니다. 그래서 감히 이 시장을 예측할 수 있다고 말합니다. 대한민국 부동산 시장에 미치는 영향이 대단히 큰 전세와 선분양 제도, 정부의 부동산 정책 그리고 시장 변화에 가장 기본이자 핵심 요인이 되는 대중심리를 잘 이해하고 파악한다면 가능합니다. 그 가능성을 전작 《전세가를 알면 부동산 투자가 보인다》를 통해 이미 증명했습니다. 우리나라 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 것이라고 예측했던 내용이 정확하게 맞아들어가고 있으니까요. 이는 시장 분석에 기본이 되는 요인들을 제대로 적용했기 때문이라고 자평합니다.
/ 1장 투기의 역사를 알면, 투자가 보인다 66p.

부동산 시장이 투기화되면 그 열기가 매우 뜨거워서 이를 누르려면 반드시 매수 세력을 잡아야 합니다. 하지만 아파트는 투자재인 동시에 필수재에 해당하므로 전면 규제를 통해 매수 자체를 막기 힘듭니다. 무엇보다 시장의 열기를 식히려면 보유자들이 가진 물건을 대거 매도하게 만들어야 하는데, 그렇게 만들 정책이 마땅치 않습니다. 따라서 주택 보유자들은 정부가 부동산 규제 정책을 내놔도 공포에 휩싸이기보다 버틸 수 있는 체력을 키우게 되는 것입니다.
/ 2장 부동산 사이클을 결정짓는 힘 141p.

인간이 비합리적으로 의사결정을 한다는 걸 고려해 시장을 연구하면, 부동산 사이클이 만들어지는 과정도 자연스럽게 이해할 수 있습니다. 사이클을 이해하게 되니 부동산 시장도 예측 가능해졌습니다. 참 아이러니합니다. 인간은 비합리적으로 의사결정을 하는데, 이들을 보고 시장을 예측할 수 있다는 것이 말이죠. 하지만 원리는 간단합니다. 인간은 평상시엔 논리적으로 생각하고 이성적으로 행동하는 것 같아도, 위기의 순간이나 중요한 상황에서는 언제나 본성에 따라 행동하는데, 그것이 돈에 대한 욕심과 결합할 때는 더욱 강해집니다. 그럼 항상 비슷한 결과가 나오고요.
/ 2장 부동산 사이클을 결정짓는 힘 183p.

무엇보다 부동산은 지역적 특성도 고려해야 합니다. 예를 들어, 서울 강남의 부동산 가격이 오른다고 서울 전 지역의 부동산 가격도 한꺼번에 오르는 게 아닙니다. 지역적으로 구분돼 강남 먼저 오르고 그다음 송파 그다음 강동, 이런 식으로 시차를 두고 차근차근 오릅니다. 이 같은 특성 때문에 강남 부동산이 폭등하면 이 지역에서만 지속해서 폭등 상황이 벌어지는 게 아니라, 폭등 후 정체 구간을 지나게 됩니다. 이미 폭등한 가격이 부담스럽기도 하거니와 그 인접 지역의 가격은 아직 오르지 않았기에 오히려 송파가 강남보다 투자하기 좋은 환경이 되기 때문입니다. 따라서 매수세는 송파 쪽으로 몰립니다. 그러면 강남은 폭등 후 진정세, 송파는 폭등…, 이러한 순환구조가 형성되어 인접 지역으로 폭등 상황이 점차 번져가는 것이죠. 이 같은 과정을 거쳐 서울과 수도권 거의 전 지역으로 폭등이 진행됩니다. 그렇게 되면 서울 전 지역의 부동산 가격이 부담스러운 가격대에 다다르게 되죠. 이 같은 이유로 폭등 후 정체 구간으로 진입한 지역에는 매수세가 거의 사라집니다. 그럼 이때부터 매수와 매도가 서로 힘겨루기 양상을 보이면서 지루한 정체 구간이 이어지고, 드디어 하락을 위한 여건이 마련됩니다.
/ 3장 부동산 사이클을 알면 투자 시점이 보인다 197~198pp.

우리나라 부동산 시장은 부분 시장으로 나뉘어 있다고 이야기했습니다. 서울 및 수도권 시장과 지방 시장으로 나뉘어 시장별로 다른 사이클을 그리고 있죠. 만약 여러 가지 신호로 판단해 보건대 서울의 부동산 시장이 하락장으로 접어든 것 같다면, 투자자는 본격적인 하락장으로 치닫기 전에, 웬만하면 투자 물건을 정리해야 합니다. 그렇게 투자 물건을 매도해서 얻은 현금으로 서울 시장과 반대 사이클을 그리고 있는 지방의 도시에 투자하는 것이 현명합니다. 이를 통해 리스크를 최소화하고 수익을 최대화할 수 있을 겁니다. 서울의 부동산 시장이 아무리 좋게 흘러간다고 해도 이미 가격이 폭등한 상황이라면 얼마나 더 올라갈 수 있겠습니까? 세계 초일류기업으로 발돋움하고 있는 삼성전자라고 하더라도 이미 가격에 그 높은 인기가 반영되어 더 이상의 상승을 기대하기 어렵다면, 과감히 정리하고 다른 종목으로 갈아타는 것이 슬기롭습니다. 투자는 확률로 생각해야 합니다.
/ 3장 부동산 사이클을 알면 투자 시점이 보인다 232~233pp.

이 책 한 권으로, 집도 없고 가진 돈도 많지 않은 서민이 한순간 부자가 될 수 있다고 말할 생각은 없습니다. 다만 이 책이 우리나라에서 실제로 부자가 되는 데 도움이 되는 부동산 투자를, 제대로 할 수 있게 만드는 데 조금이나마 도움이 되길 바랍니다. 지금까지 시중에 나와 있는 각종 부동산 이론서와 투자서를 읽고 공부했음에도 언제 투자해야 하는지, 어떻게 투자해야 하는지, 어떤 물건을 사야 하는지 잘 모르겠는 이들의 답답함을 조금이라도 해소해 주는 책이 되었으면 좋겠습니다. 무엇보다 부동산 시장에 대한 생각을 전환하는 시발점이 되길 바랍니다.
/ 에필로그_비난을 그치고 실행할 시간 310p.