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▶▶▶ 농지 100평에 투자하시겠습니까?
임야 10,000평에 도전하시겠습니까?

임야는 대박을 치고 싶어 하는 투자자들의 보고寶庫, 금맥을 캐는 투자 종목이다.
이 책 한 권으로 임야 투자의 고수가 될 수 있다.

▶▶▶ 임야는 ‘꾼’들이 선호하는 부동산!
“산을 사 두면 앞으로는 머지않아 껑충껑충 뛰어올라 황금으로 변할 것”

웰빙 및 여가생활 측면에서 보면 산 깊고 물 맑은 골짜기에는 도시민의 피로를 풀어줄 주말 주택과 ‘그림 같은’ 펜션이 줄을 이을 것으로 전문가들은 전망한다.
하지만 일반인들은 쉽게 도전할 수가 없었다. 임야는 덩치가 크기 때문이다. 대부분 수천 평 이상이어서 개미투자자들이 달려들기엔 벅찼다.
그럼에도 가격이 농지에 비해 저렴해 혹하기 쉽다. 개발이 어렵다 보니 가격이 쌀 수밖에 없다는 사실을 간과하기 쉽다는 것이다.
임야는 반면 고위험, 고수익의 특징도 가지고 있다. 주변이 개발되면서 1~2만원 하던 땅이 어느 날 갑자기 2~30만원으로 치솟는 사례도 가끔 있다.

▶▶▶ 산에서 ‘돈 버는 은퇴자’들이 늘고 있다!

1년에 귀산 인구만 69,000명, 땅값이 농지의 10~20%, 앞으로 임야는 고부가가치 6차산업이 된다. 임산물의 생산하고 가공하여 유통하고 관광을 연계하여 6차산업화, 다양한 산촌 비즈니스를 개발할 수 있다.
산을 활용해 행복한 노후를 계획하는 사람이 늘고 있는 것은 이 때문이다. 백세시대의 초기에 진입하는 베이비붐 세대가 은퇴 후 제2의 직업으로 산촌에 살면서 직업도 얻을 수 있다면 생각해볼 일이다.
묘목 외에 목재, 과실, 약재, 버섯과 약초, 휴양림, 수목원 경영, 요양시설 운영, 체험관광, 수목장, 숲 체험 및 숲 치유 등 개발 아이템이 무궁무진하다.
임야는 농지에 비해 개발이 꽤나 까다로운 편이지만 농지에 비해 훨씬 저렴한 투자금액은 이러한 수고와 까다로움을 감내할 수밖에 없게 만든다.
임야에만 투자하는 사람들이 있다. 산을 좋아하기 때문이라고 하는 사람이 있는가 하면, 면적이 넓고 평당 가격이 저렴하기 때문이라고 말하는 사람도 있다. 이제 토지투자의 종목은 임야로 기울고 있다. 산림의 경제적 가치에 주목해야 한다.

▶▶▶ 임야 투자의 꽃은 지목변경이다.

지가가 저렴하다는 장점을 바탕으로 제대로 개발만 할 수 있다면, 소위 대박이라는 것을 볼 수 있다. 5배, 10배는 기본이고 심지어 1,000배도 가능할 수 있다.
물론 이익이 큰 만큼 잘못 판단하면 함정에 빠질 위험도 크다. 그래서 개발을 할 수 있는 임야인지 판단을 내릴 수 있는 지식을 갖춰야 하고 신중하게 접근해야 한다.
어떤 임야가 좋은지, 개발비용은 얼마나 들어가게 될지 검토해야 할 사항들이 많다. 단지 경관이 아름답고 가격이 저렴하다는 이유로 계약부터 하게 된다면 100% 후회하게 될 수밖에 없다.
공부를 많이 하시는 것이 중요하다. 여유자금을 임야에 투자해서 장기적으로 묶어 둔다고 생각하면 안 된다. 현재 개발가능성이 있는 좋은 땅이 나중에도 좋은 땅이 될 수 있다는 것을 명심해야 한다.
“큰돈이 아니니까 묻어 두자.”라는 식으로 안이하게 투자를 하게 된다면, 정말 묻어둘 수밖에 없는 경우가 생길 수 있다.
알고 활용하면 부자가 될 수 있는 것이 임야 투자다.
그리고 이 책은 바로 임야 투자에 대한 모든 지식과 노하우, 개발에 관련된 법률적인 문제들을 꼼꼼하게 알려주고 있다.

prologue

PART. 1 임야 투자에 입문하기

산지의 투자 가치
산지규제 완화의 배경과 내용 _ 22
산지 개발과 임야의 활용 방안 _ 24
임야란 어떤 토지를 말하는가?
임야의 의미 _ 27
관련 용어의 이해를 통한 임야 투자의 맥 _ 30
토임이란 무엇인가? _ 37

임야 투자에 나서기 전에 먼저 지도와 친해지자
지번도 및 지적도 구입과 활용법 _ 40
축척의 활용과 이해 _ 41
산지 투자를 하기 전에 알아야 할 것들
산지 투자를 위한 관련 용어의 이해 _ 45
임야 투자의 함정 _ 48
임야가 싸다는 편견은 버려라 _ 49

임야 투자의 복병 : 연접개발 제한 이해하기
용도지역별 개발행위 허가 규모 _ 62
분묘기지권에 주의하라 _ 64
분묘의 처리(해소 방법) _ 71
임야 투자의 복병을 ‘거꾸로 투자’로 해소하기 _ 75
좋은 임야를 고르는 눈 _ 78
등고선도 확인과 경계측량은 필수 _ 102
지적도와 등고선을 활용하라 _ 105
경계측량 후 지형측량은 필수 _ 106
스마트 산지 투자, 산지정보시스템 이용하기 _ 107
임야 매입을 검토할 때의 유의사항 _ 108
임야의 투자 가치 판독법 _ 117
임야는 매입 후 반드시 등록전환신청을 하라 _ 118
임야의 활용도 판정 _ 126

PART. 2 임야 개발의 방법과 조건 분석

임야 개발에서 점검해야 할 것들
임야를 매입할 때 주의할 점 _ 133

산림 형질변경과 산지 전용
형질변경과 전용의 개념 _ 137
산지전용법의 제정 취지와 임야의 평가에서 유의할 사항 _ 139
산지 전용(형질변경) 근거와 실무절차 _ 141
산지 전용허가의 조건 _ 145
입목과 산지 전용의 관계 _ 150
개발행위의 허가 조건과 경사도 _ 151
산지 전용허가 기준에 적합한지의 여부 _ 165
산림조사서란 무엇인가? _ 174
산지 전용허가의 세부기준 요약 _ 182
산지 관련 법 체계도 _ 188

산지 전용허가의 절차와 관련 법규
산지관리법 요약 해설 _ 198
산지관리법(발췌) _ 206

산지 전용허가기준의 적용범위와 사업별·규모별 세부기준
산지 전용시 적용되는 허가기준 _ 214
산지 전용의 규제 _ 221
산지 전용에서 주의해야 할 현실적인 상황들 _ 228

PART. 3 산지 전용행위 제한에 따른 개발 노하우 분석

공익용 산지의 건축 행위
농림어업인 _ 241
산림경영관리사와 임도 _ 247
산림경영관리사 설치 실무 _ 249
임도개설 허가와 건축 행위 _ 250

평균경사도 25도가 넘을 경우 산지 개발 방법
관상수의 재배 _ 257
농업인만이 갖는 특권, 보전산지 전용허가
임업용 보전산지 내에 집을 지을 경우 _ 261
보전산지 활용을 위한 방법들 _ 262

임야에 따른 행위 제한에 대한 법률 해석
산지관리법상 임야의 구분과 행위제한 _ 264
산지관리법상 임업용 산지에서의 행위제한 _ 265
산지관리법상 공익용 산지에서의 행위 제한(시행령 제13조) _ 267

PART. 4 실전 사례로 보는 임야 개발 분석

보전산지에서 해제될 가능성이 있는 임야를 찾아라
정책을 읽고 성공한 임야 투자 사례 _ 271
공익용 보전산지의 가치 평가와 투자 포인트 _ 275
임업용 보전산지의 가치 평가와 투자 포인트 _ 278

보전산지 해제와 임야 투자 분석
산지구분 타당성 조사와 보전산지 해제가 호재인 이유 _ 284
보전산지 해제에서의 투자 포인트 _ 285

보전산지 투자 분석
보전산지의 활용 방안 질의응답 _ 293
산지전용 투자 사례 분석
산지 전용을 통한 택지개발 실전 사례 분석 _ 297
산지 전용을 통한 임야개발 절차 _ 307
임야 전원단지 개발 비용 산정식 _ 311

PART. 5 농지와 산지의 투자 비교

농지와 산지의 전용은 어떻게 다른가?
투자 측면에서의 임야와 농지 _ 317
농지와 산지의 비교 _ 318
농지와 임야의 개발 행위 비교 _ 323
농지 전용과 산지 전용의 가격 경쟁력 _ 324
농지 전용과 산지 전용의 비교 _ 325

불법 산지 전용에 대한 벌칙
벌목, 벌채에 관련된 규정 _ 330
소나무의 굴취 허가 _ 333
불법 훼손된 임야의 원상복구 절차 _ 336

PART. 6 임야 투자 실전 사례 및 활용 방안

임야 활용으로 산에서 돈을 캐다
휴양림, 수목원, 펜션 투자 _ 341
휴양림과 수목원 개발 _ 348
임야에 자연휴양림 만들기 _ 349
산림휴양, 문화시설 _ 356

산림의 경영이란 무엇인가?
산림의 개발 _ 358
산림경영에 좋은 산 고르기 _ 362
산림경영계획 분석 _ 365

임업용 산지의 활용과 임업인 자격 취득
임업용 산지의 활용 가능행위 _ 369
임야에 물류창고 짓기 _ 373
임야의 활용 방안 _ 377
국공유림 활용법 _ 380
국유림 대부에 관한 조건 _ 382

임야 경매투자법
임야 경매에서의 체크 포인트 _ 387
임야 개발과 세금
임야의 비사업용 판단은 어떻게 하나? _ 396

김 사장은 “땅 주인에게 항의했지만 계약금을 포기하고 계약을 해지하든지, 아니면 군청에 이의를 제기하라는 말만 들었다.”고 했다. 개발이 어느 정도 가능한 관리지역과 달리 농림지역은 농지법 또는 산림법에 의해 개발이 제한되기 때문에 땅값이 5~10배 차이가 난다.
_128쪽

따라서 현장에 나갔을 때 투자 포인트로 임야를 소개하면서 종교시 설이나 청소년수련시설·사회복지시설 등이 가능한 값싸고 좋은 부지가 나왔다고 하면, 토지이용계획확인서를 열람해 보지 않아도 대개 임업용 보전산지라고 미루어 짐작할 수 있다. 즉 임업용 보전산지는 공익 용 보전산지보다는 활용 범위가 넓기는 하지만 위에서 언급한 건축물에 100% 적합한 부지라야 가치를 발휘할 수 있는 것이지 그렇지 않은 부지라면 비록 값이 싸다고 해서 투자가치가 있는 것이 아니다.
_283쪽

난공사로 인해 오랜 시간이 소요된 개발 인·허가, 지적경계 문제까지 어렵게 진행되었고, 경비가 추가되었다. 하지만 맨 처음 예상했던 수익률에는 미치지 못했어도 결과적으로는 잘 마무리가 된 셈이기는 했다.

필자가 겪었던 위 사례에는 산지 전용허가기준은 물론이고 하천점용허가, 도로점용허가, 개발행위허가, 하천구조물설치허가 등 산지와 관련된 다양한 허가를 거의 다 망라하고 있다.
_306쪽