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실패율 0%의 투자자 ‘플대표’의 빅데이터 투자법으로 나에게 딱 맞는 투자처 찾기!
임장 다니기도 어렵고 힘든 요즘!
집안에서도 내 조건에 딱 맞는 부동산 투자처를 찾을 수 있다고?

부동산은 무조건 발품을 팔아야 한다는 말이 있다. 많이 돌아다닐수록 좋은 물건을 찾을 수 있고, 투자 성공률도 높아진다는 뜻! 그런데 예기치 못한 상황이 발생해 발이 꽉 묶여 버렸다면? 다른 사람이 좋은 물건을 먼저 선점할까 봐 불안함에 발을 동동 굴리기만 하면 답은 나오지 않는다. 그렇다면 한정된 공간 안에서도 부동산 입지를 분석하고 내 조건에 딱 맞는 투자처를 고를 방법을 강구해야 한다. 이 책은 바로, 그런 이들을 위한 책이다. 갑작스러운 전염병 발병으로 외부를 다니기 조심스럽거나, 일이 너무 바빠 야근을 밥 먹듯이 한다거나, 육아에 지쳐 투자 공부를 할 힘도 없이 녹초가 되었다면 이 책에서 소개하는 빅데이터 부동산 투자법으로 좀 더 효율적인 투자 방법을 찾아보자. 단 여섯 가지 기준만으로도 나에게 딱 맞는 부동산 투자처를 찾을 수 있다.

보다 과학적이고 탄탄한 데이터를 기반으로 한 빅데이터 투자법 대공개!

이 책은 ‘젠가 투자법’을 개발한 저자의 부동산 투자 공부법과 노하우가 담긴, 알짜 중의 알짜 투자 정보책이다. 저자는 ‘박 대리’라는 캐릭터에 과거의 자신을, ‘플대표’라는 캐릭터에 현재의 자신을 대입해, 플대표가 박 대리에게 부동산 투자를 가르쳐 주는 방식으로 원고를 집필하였다.
처음 부동산 투자 세계에 뛰어든 박 대리의 불안함은 플대표라는 멘토를 만나 부동산의 세계에 적응하며 해소되고, 스스로 투자처를 찾고 수익을 올리는 투자자로 거듭난다. 부동산 투자 초보들이 공부를 처음 시작했을 때 부딪히는 작지만 큰 문제들을 어떻게 해결해야 하는지 차근차근 알려 주며, 스스로의 투자법을 만들어 나갈 수 있도록 기반을 다져 준다. 투자 공부를 하며 놓치기 쉬운 ‘가격이 오르지 않는 지역 분석’과 ‘급격한 하락세를 타는 지역 분석’ 방법을 가르쳐 주며 투자 시 조심해야 할 점들도 자세히 살펴 준다. 그리고 열심히 공부한 박 대리에게, 플대표는 자신이 만든 ‘젠가 투자법’과 오랫동안 꾸준히 부동산 투자를 할 수 있는 방법까지 전수해 주며 그의 앞날을 응원한다. 이 책 한 권에 플대표의 모든 투자 노하우가 담겨 있다고 해도 과언이 아니다.
빅데이터 투자법은 수많은 통계자료를 기반으로 부동산 투자처를 찾는 방법이다. 전업 투자자로 여러 지역을 직접 돌아다니고 눈으로 확인할 수 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만, 대부분의 투자자들은 직장을 다니며, 혹은 본업을 수행하며 부동산 투자를 병행한다. 그런 이들에게, 플대표는 어떻게 하면 좀 더 시간을 알차게 사용해 공부할 수 있는지, 효율적으로 투자처를 찾을 수 있는지 방법을 알려 준다. 그러면서도 부동산 투자의 기초를 탄탄히 다질 수 있도록 로우 데이터(원본자료)를 어떻게 찾고, 살피고, 가공하는지 방법들을 설명해 준다. 마지막으로, 빅데이터의 장점이 극대화된 ‘젠가 투자법’의 기준 요소인 세대수, 전세가율, 입주물량, 미분양률, 적정거래율, 평당 매매 증감률, 총 여섯 가지를 하나하나 설명해 주며 성공적인 투자의 길로 안내한다.

빅데이터 부동산 투자 고수 ‘플대표’가 여러분의 등에 날개를 달아드립니다!

빅데이터 투자법은 과학을 기반으로 하는 만큼, 최대한 오차를 줄이고 현재 내가 가지고 있는 자본금과 상황에 알맞은 투자처를 찾기에 안성맞춤인 전략이다. 여기에, 저자가 직접 개발한 ‘젠가 투자법’까지 활용한다면 짧은 시간 내에 최대의 효율을 뽑아낼 수 있다. 많은 사람들이 부동산 투자로 노후를 준비하고 통장을 두둑이 불리고 싶어 하지만 그 세계로 진입하는 것이 쉬운 일은 아니다. 또한 발을 들여놓았다고 모든 투자가 성공하지도 않는다. 오히려 본전만 찾아도 다행이라고 여겨지니 말이다.
급변하는 시장 흐름과 쏟아지는 정보 속에서, 부동산 초보들은 어떻게든 살아남아야 한다. 그리고 없는 시간을 쪼개 가며 부동산 투자를 삶의 일부로 받아들이기 위해 노력해야 한다. 그런 이들에게, ‘빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대?’는 투자의 교과서이자 안내서로 작용할 것이다. 플대표와 함께 전국을 돌아다니며 투자 시뮬레이션을 돌려 보자. 어느 순간 노트에는 곧 오를 만한 지역, 투자하기 좋은 지역이 빼곡히 적혀 있을 것이다.

머리말 _ 가치투자자의 길로 함께 걸어가요 04

PART 1 성실하기만 했던 박 대리, 부동산에 눈 뜨다

왜 돈이 돈을 벌도록 만들어야 할까
결혼과 함께 느낀 현실의 무게 18
만약 월급을 못 받게 된다면? 19

직장인에게 부동산 투자가 적합한 이유
실패 위험이 낮다 23
직장업무와 병행이 가능하다 27
투자금 대비 수익률이 높다 29

돈이 없어도 할 수 있을까
대출에 대한 생각을 바꾸다 33

이론 공부만? NO! 실전으로 경험하라
초보 투자자의 물건 선택 기준 두 가지 37
① 갭이 작은 아파트 37
② 내가 잘 아는 지역 38
경험하지 않으면 모른다 39

PART 2 빅데이터를 활용한 부동산 과거 여행

선배들의 투자 경험을 내 것으로
빅데이터로 투자의 경험을 이론화하다 48
부동산 빅데이터의 기본 ‘KB시계열표’ 51

‘모두의 데이터’를 ‘나만의 데이터’로
그래프로 시세 변화 데이터 한눈에 보기 58

노태우 정부 시기의 부동산
1988년 : 토지정책 공개념으로 방향 전환 61
1989년 : 수도권 1기 신도시의 개막 63
1990년 : 부동산 교과서의 해 65
1991년 : 갑작스런 공급 확대 66
1992년 : 주택 / 토지 동시 하락 67

김영삼 정부 시기의 부동산
1993년 : 투기와의 전쟁 68
1994년 : 미분양 10만 가구 69
1995년 : 부동산실명제 도입 70
1996년 : 분양가 자율화 지역 확대 71
1997년 : 채권입찰제 재도입 72

김대중 · 노무현 정부 시기의 부동산
1998년 : 외환위기, 부동산 초토화 74
1999년 : 채권입찰제의 퇴장 75
2000년 : 난개발 방지 76
2001년 : 소형 주택 의무화 부활 77
2002년 : 주택보급률 100% 78
2003년 : 투기와의 전쟁 선포 79
2004년 : 초강력 종합부동산세 신설 80
2005년 : 이색 도시의 해(기업 / 혁신) 82
2006년 : 판교발 집값 상승 83
2007년 : 되살아난 분양가상한제 84

이명박 · 박근혜 정부 시기의 부동산
2008년 : 부동산 / 증권 동반 침체 86
2009년 : 양도세 감면 88
2010년 : 미분양 가구 해소 집중 89
2011년 : 서울의 전세 폭등 90
2012년 : 유럽 재정위기 91
2013년 : 빚내서 집 사라 92
2014년 : 부동산 3법 폐막 93
2015년 : 제주도 부동산 폭등 94
2016년 : 가계대출의 덫 95

문재인 정부 시기의 부동산
2017년 : 다시 시작된 투기와의 전쟁 96
2018년 : 규제시대 본격화 97
2019년 : 끝나지 않는 부동산과의 전쟁 99
과거 여행으로 부동산 흐름의 패턴을 찾다 100

모두가 하락해도 상승하는 지역이 있다고?
최악의 시나리오를 상상해 보다 103
‘언제’만이 아니라 ‘언제, 어디에’가 중요하다 106

PART 3 하락요인과 상승요인을 검증해 보자

절대 떨어지지 않는 지역을 찾는 방법
코스피 도시 vs 코스닥 도시 113
과거를 분석해 현재에 적용한다면 115

가격이 하락하는 도시에는 이유가 있다
하락 지역의 공통점 찾기 120
지역 경기는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까 122
각 도시의 하락 원인을 분석해 보다 126
① 울산광역시 126
② 경상북도 구미시 128
③ 전라북도 군산시 129
④ 충청남도 서산시 131
부동산 시장 하락의 4대 요소 133

상승 요인은 정말 믿을 만할까?
흔히 알려진 상승 요소들을 검증해 보자 136

입지가 좋으면 부동산 가격이 무조건 상승할까?
입지 좋은 아파트의 시세 흐름 142

학군이 좋으면 부동산 가격이 무조건 상승할까?
학군이 좋은 아파트의 시세 흐름 145

호재가 생기면 부동산 가격이 무조건 상승할까?
확실한 호재가 있는 아파트의 시세 흐름 1 147
확실한 호재가 있는 아파트의 시세 흐름 2 149

공급이 적으면 부동산 가격이 무조건 상승할까?
공급이 적은 아파트의 시세 흐름 152

전세가격이 오르면 매매가격도 무조건 상승할까?
전세가격이 높은 아파트의 시세 흐름 154

인구가 증가하면 부동산 가격이 무조건 상승할까?
절대적인 ‘상승 키워드’는 없다 160

PART 4 실제 투자에 적용하기

부동산 심리로 투자 후보지역을 찾아라
직접 가보지 않고 그 지역의 흐름을 알 수 있을까 165
부동산 심리를 보여 주는 매수우위지수 168

통계자료로 지역의 가능성을 살펴라
도시의 활력을 보여 주는 순이동자수 177
지역경기를 나타내는 BSI지수 179
타이밍의 단서가 되는 입주물량 · 미분양물량 181

주목하지 않았던 지역 살펴보기
상승하지 못한 지역을 분석하다 185

울산광역시 분석 노트
울산광역시의 지역 특색 190
울산광역시의 과거 돌아보기 192
울산광역시 투자 시 위험 및 기회 요소 195

경상남도 창원시 분석 노트
창원시의 지역 특색 196
창원시의 과거 돌아보기 197
창원시 투자 시 위험 및 기회 요소 199

충청북도 청주시 분석 노트
청주시의 지역 특색 201
청주시의 과거 돌아보기 202
청주시 투자 시 위험 및 기회 요소 203

전라북도 전주시 분석 노트
전주시의 지역 특색 206
전주시의 과거 돌아보기 208
전주시 투자 시 위험 및 기회 요소 210

충청남도 천안시 분석 노트
천안시의 지역 특색 212
천안시의 과거 돌아보기 214
천안시 투자 시 위험 및 기회 요소 216
뭐든 명확하게 답을 내릴 순 없다 217

PART 5 보다 깊은 부동산의 세계

실패 확률을 줄이는 ‘젠가 투자법’
세대수 : 거래량 확보로 환금성 용이 229
전세가율 : 투자금 최소화, 수익률 극대화 232
입주물량 : 하락을 유도하는 강력한 요인 제거 234
미분양률 : 지역 심리를 파악하는 핵심 요소 239
적정거래율 : 벌집순환모형 이론 응용 244
평당 매매 증감률 : 단기간 급등은 위험 요소 253
젠가 투자법의 놀라운 결과 255

큰 흐름 읽기
금리와 정책, 부동산 가격에 영향을 미칠까? 260

금리는 목욕탕 물 같은 것
금리의 영향을 받지 않는 갭투자 264
금리와 부동산 심리의 관계 제대로 알기 266

부동산 정책, 어떻게 봐야 할까?
각 정부별 부동산 정책과 부동산 가격의 관계 269
부동산 투자의 적기는 ‘언제나’ 273

PART 6 마음 다지기

‘기술’보다 중요한 ‘나만의 투자 마인드’
나의 부동산 투자 돌아보기 282

투자 내공은 ‘기본’에서 나온다
가치투자에 집중하면 여유가 찾아온다 288
안전마진을 확보한 투자를 하라 293
정보의 홍수 속에서 ‘진짜 정보’를 찾아라 297
익숙함에 속아 소중함을 잊지 말자 299

맺음말 _ 행복한 미래를 위한 답을 찾았습니다 301

지금은 꾸준히 월급이 나오니까 행복하게 생활할 수 있지만, 만약 내가 더는 일을 할 수 없게 되면 어떡하지? 모아 놓은 돈도 얼마 없는데 갑자기 나한테 큰일이라도 생기면, 우리 가족은 어떻게 살지?
- 20쪽

서울 부동산 시장이 불황이라고 해도 다른 지역의 부동산 시장은 호황일 수 있지 않을까? 손실을 피하는 것이야말로 투자 성공의 가장 중요한 전제 조건이라고 생각한 박 대리는 ‘높은 수익’보다 ‘높은 확률’에 투자해야겠다는 생각이 들었다.
- 26쪽

플대표의 말대로라면 부동산 시장에도 과거의 데이터는 남아 있을 것이 분명했다. 이 말은 즉, 과거 데이터를 분석해 현재 부동산 시장에 적용할 수 있다는 뜻이었다. 실제 투자 경험이 많지 않은 박 대리가 다른 사람들의 수많은 경험을 모두자기 것으로 만들 수 있다는 뜻이기도 했다. 마치 시간여행을 하는 것처럼 과거의 데이터를 통해 부동산 시장을 살펴볼 수 있게 된다.
- 49쪽

“만약 내가 2008년 9월에 서울 아파트를 매입했다면 엄청난 손해를 봤겠지. 하지만 그때 광양시, 거제시, 전주시 완산구 같은 지역의 아파트를 매입했다면 오히려 큰 수익을 올렸겠는걸?”
투자는 흐름을 타는 것이라고 했는데, 이렇게 보니 모든 곳이 똑같은 흐름을 타는 건 아니었다. 이 말인즉슨, 언제 투자하느냐만 중요한 것이 아니라 ‘ 언제, 그리고 어디에’ 투자하느냐가 중요했다. 각 지역마다 흐름이 다르게 나타날 수 있다는 사실을 알면, 모두가 울상을 지을 때 새로운 기회를 찾을 수 있었다.
- 108, 109쪽

박 대리가 코스피 도시와 코스닥 도시를 나름대로 분석해 본 결과, 부동산 가격이 하락하는 지역에서는 항상 공급과잉, 미분양물량 증가, 외부 영향, 단기간 급등 중 한 가지 이상의 문제가 발견되었다. 즉, 어떤 지역의 부동산 시장이 하락하는 데에는 다음과 같은 네 가지 요소가 서로 영향을 미치며 작용한다는 뜻이었다.
- 133쪽

이제 보니 입지, 학군, 호재, 입주물량, 전세가율 상승, 인구 증가 같은 키워드는 절대적인 게 아니었구나! 이 요인들이 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치는 건 분명하지만, 그와 상관없이 부동산 가격이 하락하는 경우도 많네.
- 160쪽

요즘 박 대리는 플대표에게 배운 것을 바탕으로 직접 투자지역을 분석해 보는 중이다. 특히, 한동안 동산 가격이 상승하지 않고 있는 지역을 중점으로 해서 말이다. 다른 부동산 시장이 고전하고 있을 때 순천시를 비롯한 전라남도 지역은 가격이 상승했던 것처럼, 아직 가격이 오르지 않은 지역을 찾으면 기회
가 생길 거라고 믿어 의심치 않았다.
- 186쪽

“나는 가격 상승 예측에 도움이 될 만한 데이터를 더해 총 여섯 개의 데이터 기준을 만들었지. 이 기준에 합격한 지역들의 교집합을 찾으면 가장 이상적인 투자 지역을 선별할 수 있다고! 그래서 이 투자법의 이름이 ‘젠가 투자법’이야.”
- 228쪽

‘ 만약 내가 이때 투자를 진행했다면 어느 지역에 투자를 할 수 있었을까? ’
결과는 놀라웠다. 총 34개 지역이 ‘ 젠가 투자법’에서 살아남았는데, 2016년 1월과 2018년 1월의 증감률을 비교해 보니 모든 지역이 작게는 5%에서 많게는 26 %까지 상승해 있었다.
- 256쪽

“자산관리는 필수적으로 해야 해. 그리고 또 다른 부분은 투자할 물건에 대한 포트폴리오를 만드는 거야. 장점과 단점 위주로 분석해 투자 대상 보고서를 여러 개 만들어 보는 거지. 투자를 진행할 때 여러 물건을 비교해 가면서 가장 좋은 물건을 선택하기 위한 방법이라고 생각하면 돼.”
- 296쪽

이제 부동산 공부와 투자는 박 대리에게 익숙한 일상이다. 하지만 그럴 때일수록 나태해지면 안 된다. 박 대리는 이제 겨우 1년을 공부했을 뿐이었다. 앞으로 부동산 투자 세계에서 더 많은 미지의 분야를 마주할 것이고, 더 엄청난 고수들을 만나게 될 것이다. 그들로부터 더 많이 배우고 경험하고 느끼다 보면 어느새 박 대리도 경제적 자유인으로 거듭날 수 있을 것이다.
- 300쪽