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서울 아파트, 포기하기엔 이르다!
그 누구도 알려주지 않았던 알짜배기 구축 아파트를 공략하라!

아파트 임장의 고수 핑크팬더가 서울 25개 구 전역을 샅샅이 훑어 골라낸 ‘실거주’와 ‘투자’ 모두를 만족하는 구축 아파트 272곳! 단지별 교통, 학군, 거주 환경, 가격 변동, 재건축 이슈, 향후 전망 완벽 분석하다. 평범한 사람이 서울에서 새 아파트를 갖기란 불가능한 일이 되어버렸다. 그간 내 집 마련의 꿈을 실현해줬던 아파트 청약제도가 가점제로 바뀌면서, ‘자녀가 최소 셋은 있어야 당첨’이라는 씁쓸한 우스갯소리마저 나왔다. 특히 3040에게 청약 당첨은 로또나 마찬가지다. 여기에 주택담보대출을 비롯해 각종 대출 한도마저 쪼그라들었다. 고소득 전문직이거나 금수저가 아니면, 이제 서울 신축 아파트는 오르지 못할 나무가 된 셈이다.

그렇다면 서울 아파트는 이대로 포기해야 하는 걸까? 아파트 임장의 고수이자 닉네임 ‘핑크팬더’로 잘 알려진 저자는 이 질문에 “그렇지 않다”라고 분명히 말한다. 서울 곳곳에 잘 알려지지 않은 보석 같은 구축 아파트가 여전히 많기 때문이다. 대출 한도를 넘지 않는 가격대에서 ‘실거주’와 ‘투자’, 두 마리 토끼를 모두 잡는 구축 아파트를 얼마든지 찾을 수 있다. 오래되긴 했어도 실거주하기에 부족함이 없으며, 향후 가치가 분명히 상승할 아파트들이다.

이 책은 서울 25개구 전역에서 핑크팬더가 발품을 팔아가며 직접 분석한 끝에 골라낸 ‘돈 되는 구축 아파트’ 272곳을 소개한다. 반드시 알아야 할 것만 딱딱 짚어주는 입지 분석을 비롯해 교통부터 학군, 실거주 환경, 가격 변동, 재건축 이슈, 향후 전망에 이르기까지, 반드시 눈여겨봐야 할 구축 아파트의 단지별 정보를 자세히 수록했다. 여기에 후회하지 않는 고수의 아파트 선택 전략, 재건축·재개발 단지를 볼 때 유의해야 할 핵심 포인트 등 당장 써먹을 수 있는 실용적인 노하우가 가득하다. 마지막으로 초판 한정 별책부록에는 대출 마지노선인 9억 원 이하 유망 아파트 30단지를 소개했다. 청약 당첨이 안 된다고, 대출이 어렵다고 서울 아파트라는 소중한 꿈을 포기하지 말자. 이 책과 함께 눈 크게 뜨고 살피다 보면, 이거다 싶은 나만의 아파트가 보일 것이다.

“돈은 없지만, 아파트는 사고 싶어!”
청약 점수가 낮아도, 대출 한도가 줄어들어도
서울에서 아파트를 가질 수 있는 단 하나의 방법,
가성비 좋은 구축 아파트를 공략하라!

2019년 하반기부터 2020년 초까지 서울 아파트 가격은 무섭게 상승했다. 역사상 가장 강력한 부동산 대책 중 하나로 꼽히는 2019년 12·16 대책, 2020년 2·20 대책 등 각종 규제안이 발표됐지만 시장은 아랑곳하지 않았다. 서울 아파트 가격은 동네를 가릴 것 없이 신고가를 경신했고, 급기야는 경기도와 수도권까지 그 상승세가 퍼져 나갔다.
이런 상황을 지켜보는 무주택자들의 마음은 초조하다. 특히 결혼을 앞두고 있거나 자녀를 키우기 위해 쾌적하고 안전한 거주 환경이 필요한 3040들이 갖는 조바심은 클 수밖에 없다. 여기에 청약제도는 가점제로 바뀌면서 또 하나의 ‘로또’가 되었고, 그렇다고 일반 매매를 선택하자니 주택담보대출을 비롯한 대출 여건이 나날이 깐깐해지고 있다. 어느 것 하나 쉽지 않은 상황에서 이러다가 영영 전세살이를 벗어나지 못하는 것은 아닌지, 서울은커녕 이제라도 수도권 아파트를 노려야 하는 것은 아닌지 혼란스럽기만 하다.
금수저가 아닌 평범한 사람이 서울 아파트를 가질 방법은 정말 없는 걸까? 아파트 임장의 귀재 ‘핑크팬더’는 “서울의 숨은 구축 아파트를 주목하라”고 강조한다. 전반적으로 과거보다 가격이 오르긴 했지만, 서울 곳곳에는 아는 사람만 아는 알짜배기 구축 아파트가 여전히 많다는 것이다. 연식은 다소 되었지만 역세권이라 교통이 편리하며, 세대수와 거주 인구도 작지 않아 해당 지역에서 충분히 영향력 있는 단지들이다. 게다가 부동산 가격이 오를 때는 지역을 가리지 않고 오른다. 불과 얼마 전 모두가 목격한 것처럼, 강남이 먼저 상승하고 점차 그 주변 지역이 상승한다. 따라서 500세대 이상 구축 아파트의 경우 시차가 존재할 뿐, 사놓고 기다린다면 지역에 상관없이 대도시 서울의 입지를 등에 업고 그 가치가 오를 가능성이 무척 크다.
지름길이 없다면 돌아서라도 목적지에 도착하면 된다. 처음부터 역세권 신축 아파트에 들어갈 수 없다면 가성비 좋은 구축 아파트에서 한 단계씩 점프하는 것도 방법이다. 마흔 전에 내 집을 갖고 싶은 당신, 어떤 이유로든 서울을 떠날 수 없는 당신, 대출 마지노선인 9억 원 이하 집을 찾는 당신이 지금 서울 알짜배기 구축 아파트에 주목해야 하는 이유다.

“입지, 교통, 학군, 환경… 그래서 ‘어디’가 좋은데?“

‘아파트 임장의 고수’ 핑크팬더가
서울 25개 구 전역에서 족집게처럼 찍은
나만 알고 싶은 구축 아파트 272곳 답사 노트

전 국민이 부동산에 관심 갖는 시대, 교통, 학군, 환경 등이 아파트 가치를 결정한다는 사실은 이제 알 만큼 안다. 핵심은 그래서 ‘어디’를 눈여겨봐야 하느냐는 것! 아무리 열심히 입지를 공부하고 개발 호재를 분석한다 해도, 그 ‘어디’를 모르고 엉뚱한 아파트를 주목한다면 아무 소용이 없다.
이 책은 아파트 임장의 귀재 핑크팬더가 직접 발로 뛰며 서울 25개 구를 샅샅이 훑은 끝에 족집게처럼 찍은 알짜배기 구축 아파트 272곳을 담았다. ‘직주근접(입지)’과 ‘500세대 이상’이라는 기준 하에 실거주와 투자, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 단지만 엄선한 것으로, 서울 전역에서 ‘될 만한’ 아파트를 골라 이토록 자세하게 분석한 책은 『서울 아파트 지도』가 처음이다.
책 곳곳에는 반드시 알아두어야 할 구별·동별 입지 특징을 비롯해 지하철역을 중심으로 살펴본 교통 여건, 부동산 사장님에게 듣는 것처럼 생생하고 디테일한 실거주 환경, 최신 상황을 반영한 재건축·재개발 이슈 등이 자세하게 펼쳐진다. 여기에 언급된 모든 단지의 2018년 여름 매매 가격과 2020년 초 매매 가격을 비교·분석해 앞으로의 전망을 더했다. 본문에 수록된 단지별 사진과 지도를 참고하며 저자의 해박한 설명을 듣다 보면, 부동산 고수와 함께 직접 임장을 하는 듯한 기분을 느낄 수 있을 것이다. 마지막으로 초판 한정 별책부록에는 대출 마지노선인 9억 원 이하 유망 아파트 30곳의 데이터를 담았다.

“왜 아무도 이걸 알려주지 않은 거야?!”
될 만한 물건, 후회 없는 집을 선택하는 노하우는 따로 있다!
고수가 들려주는 똑똑한 아파트 공략법

책 곳곳에는 서울 전역에서 선별한 아파트 272개 단지의 상세 정보뿐만 아니라, 매수를 앞두고 실전에서 바로 활용할 수 있는 조언이 담겨 있다. 같은 59제곱미터라도 향후 좀 더 가치를 인정받을 매물을 선택하는 노하우, 지금 거래되는 매매 가격이 아닌 투자 금액에 초점을 맞추는 전략, 투자자가 몰리는 아파트일수록 피해야 하는 이유, 재건축·재개발 단지를 살펴볼 때 반드시 기억해야 하는 2가지 등은 생생한 경험에서 비롯된 살아 있는 팁이다.
이밖에 서울 아파트 가격 등락을 예측할 때 반드시 고려해야 할 요소, 자본이 부족할 때 고려할 수 있는 투자 방식, 서울 아파트의 미래 등 저자 특유의 날카로운 인사이트는 아파트라는 대상을 바라보는 깊고 넓은 눈을 키워준다. 이와 함께 책 뒷부분에 수록된 지난 10년간의 부동산 정책과 이에 대한 해설은, 앞으로 나올 정부 정책을 가늠하고 대응하는 데 도움을 줄 것이다.
서울 아파트가 필요한 목적이 실거주와 투자, 어느 쪽이든 상관없다. 이제 막 아파트 공부를 시작하려는 ‘부린이’, 신혼집 선택을 놓고 고민하는 예비 부부, 생업과 육아로 바빠 ‘랜선 임장’이 필요한 사람, 잘 모르는 동네에서 좋은 투자 기회를 발견하고 싶어 하는 이에게 『서울 아파트 지도』는 완벽한 가이드가 되어줄 것이다.

들어가는 말

PART 1 동북권

도봉구
도봉구의 대표 주자 창동 | 역세권에서 다소 비껴난 쌍문동 | 도봉구청이 위치한 방학동 | 7호선보다 1호선 수요가 더 많은 도봉동 | 도봉구, 상승 동력은 약하지만 나쁘진 않다

강북구
강북구의 중심 미아동

성북구
젊은 아파트가 많은 길음동 | 길음역의 영향을 받는 정릉동 | 역세권이 강세인 돈암동 | 경사로가 많은 삼선동 | 6호선이 지나가는 보문동

Pink Panther’s Tip_ 84가 있는 59를 매수하라

노원구
서울에서 아파트가 가장 많은 상계동 | ‘강북의 대치동’으로 유명한 중계동 | 학원가와 가까운 하계동 | ‘학세권’의 영향을 받는 공릉동 | 광운대와 인접한 월계동

중랑구
시외버스터미널로 유명한 상봉동 | 역세권이지만 비교적 저렴한 중화동 | 중랑구에서 아파트가 가장 많은 신내동 | 7호선 효과가 돋보이는 묵동 | 신축 대단지 입주가 예정된 면목동

동대문구
신축 단지가 많은 답십리동 | 청량리역과 가까운 전농동 | 중랑천변을 따라 자리한 장안동 | 재개발이 기대되는 이문동·휘경동 | 동대문구의 중심 청량리동

광진구
광남 학군으로 유명한 광장동 | 동서울터미널이 있는 구의동 | 중소 단지가 많은 자양동

성동구
신축 단지가 많은 금호동 | 새롭게 태어난 옥수동 | 왕십리역 역세권 행당동 | 서울숲 프리미엄을 톡톡히 누리는 성수동 | 재개발로 확 달라진 하왕십리동

+ Insight_ 아파트 공급과 수요, 인과관계가 아닌 상관관계다


PART 2 도심권

중구
중구의 대장 아파트가 있는 만리동 | 2·3·5·6호선의 혜택을 고루 받는 신당동

종로구
종로의 대장주가 위치한 홍파동·평동 | 인왕산 숲세권 무악동 | 동대문과 가까운 창신동

용산구
서울에서 가장 글로벌한 이태원동 | 아파트 단지가 하나의 동네인 도원동｜전통적인 부촌이자 재건축이 활발한 이촌동 | 용산구의 전통적인 강자 서빙고동

Pink Panther’s Tip_ 매매 가격이 아닌 투자 금액으로 물건을 찾아라
+ Insight_ 한국인은 왜 아파트를 선호할까

PART 3 서북권

마포구
직주근접 효과가 두드러진 상암동 | 재건축이 기대되는 성산동 | 경의선숲길공원과 가까운 연남동 | 마포의 중심 공덕동·신공덕동 | 마포의 숨은 강자 염리동·용강동 | 강북의 핫 플레이스 아현동

서대문구
배산임수 지형인 홍은동 | 인왕산을 뒤에 둔 홍제동 | 가재울뉴타운이 기대되는 남가좌동·북가좌동 | 주변에 대학교가 많은 냉천동·북아현동·대현동

Pink Panther’s Tip_ 투자자가 몰리는 아파트를 피하라

은평구
뉴타운이지만 교통이 다소 아쉬운 진관동 | GTX 호재로 주목받는 불광동 | 비교적 새 아파트가 많은 응암동

PART 4 서남권

강서구
강서구의 새로운 중심 마곡동 | 강서구청이 있는 화곡동 | 발산역 상권과 가까운 내발산동 | 한강과 9호선이 가까운 가양동·등촌동 | 9호선 급행열차 역세권 염창동

양천구
대단지 아파트가 밀집된 목동 | 양천구 대장 아파트가 있는 신정동

영등포구
2·9호선 더블 역세권으로 가치가 높아진 당산동 | 조용히 강세를 보이는 영등포동·도림동·문래동 | 최근 주목받는 신길동 | 신도림역과 가까운 대림동 | 재건축으로 새롭게 태어날 여의도동

Pink Panther’s Tip_ 재건축·재개발, 사업성과 속도가 핵심이다

구로구
안양천이 가까운 개봉동 | 고척스카이돔으로 유명한 고척동 | 신축 아파트가 많은 천왕동 | 구로구의 중심 구로동 | 구로구에서 가장 비싼 신도림동

금천구
금천구의 가격을 이끄는 독산동 | 안양과 가까운 시흥동

관악구
산 위에 아파트가 많은 신림동 | 달동네 이미지를 벗어던진 봉천동

동작구
좌우로 넓게 펼쳐진 상도동 | 재개발로 주목받는 노량진동·본동 | 여러 브랜드 단지가 밀집된 사당동 | 강남 입성을 꿈꾸는 흑석동

+ Insight_ 아파트 투자, 한 가지 길만 생각하지 마라

PART 5 동남권

강동구
강동구 아파트 시장을 이끄는 고덕동 | 재건축 추진 단지가 많은 명일동 | 선사 유적이 많은 암사동 | 강동구의 구도심 천호동

송파구
위례신도시가 걸쳐 있는 장지동 | 법조타운 이전으로 주목받는 문정동 | 가락시장으로 유명한 가락동 | 올림픽공원 숲세권이 돋보이는 방이동 | 재건축이 기대되는 신천동 | 명실상부한 송파의 상징 잠실동

서초구
서리풀터널로 주목받는 방배동 | 새 아파트가 속속 들어서는 서초동 | 모두가 인정하는 ‘강남의 강남’ 반포동 | 재건축 귀추가 주목되는 잠원동

강남구
강남구의 대장으로 떠오르는 개포동 | 조용히 바뀌고 있는 일원동 | 대한민국 최고의 교육 특구 대치동 | 타워팰리스로 유명한 도곡동 | 지하철 역세권이 돋보이는 삼성동｜대한민국 부촌의 상징 압구정동

+ Insight_ 서울 아파트는 앞으로 어떻게 될까

부록 2011~2020 대한민국 부동산 정책 변화

제가 생각하는 첫 번째 기준은 입지, 그중에서도 특히 ‘직주근접’입니다. 가족 중 누구든 돈을 벌기 위해 일을 해야 합니다. 그런 만큼 누가 뭐래도 교통 여건, 특히 지하철의 중요성을 빼놓을 수 없겠죠. 집에서 지하철역까지의 거리가 가장 중요합니다. 서울에서 일자리가 많은 곳은 강남역에서 삼성역 구간입니다. 그다음으로 광화문에서 종로 일대고요. 여기에 금융회사가 몰려 있는 여의도와 가산디지털, 마곡 지구, 상암동 등이 일자리가 많은 지역에 속합니다.
그중에서도 제일 중요한 지역은 강남 일대입니다. 우리나라에서 잘나가는 대기업이 가장 많이 위치한 동네이기 때문입니다. 누구나 직장에서 가까운 곳에 살고 싶을 것입니다. 출퇴근하는 데 두세 시간씩 걸린다는 것은 상상만 해도 피곤하죠. 그래서 직주근접을 비롯해 여러 요소를 만족시키는 강남의 주택 가격이 가장 비싸며, 강남에서 멀어질수록 저렴해집니다. 강남에 30분 안으로 도착할 수 있는 지하철역이 위치한 곳이라면 대체로 주택 가격이 비싸죠. 소요 시간이 1시간 이내면서 갈아타지 않고 지하철로 한 번에 올 수 있는 곳도 좋습니다. 이마저도 힘들면 갈아타더라도 1시간 이내 거리면 좋고요.
_ ‘들어가는 말’ 중에서

창동삼성래미안은 중ㆍ소형 면적으로 구성되었는데, 치명적인 약점이 있습니다. 바로 단지 옆을 지나가는 1호선이 지상철이라는 겁니다. 새벽부터 정기적으로 열차 지나가는 소리가 들릴 수밖에 없죠. 그런 점이 래미안이라는 으뜸 브랜드 아파트임에도 상대적으로 가격이 높지 않은 이유인 듯합니다.
그럼 창동삼성래미안을 제친 강자는 누구일까요? 바로 동아청솔과 북한산아이파크입니다. 창동에서는 이 두 아파트가 맞수입니다. 동아청솔에 비해 북한산아이파크가 좀 더 대형 면적 위주면서 새 아파트입니다. 동아청솔이 1997년, 북한산아이파크가 2004년에 입주했습니다. 1호선을 중심으로 좌우에 위치하죠. 동아청솔은 평지에, 북한산아이파크는 좀 더 고지대의 경사 있는 곳에 자리합니다. 여기에 동아청솔은 초품아, 즉 ‘초등학교를 품은 아파트’입니다. 단지 바로 옆에 자운초등학교가 있거든요. 또 길 건너에는 자운고등학교가, 그 옆으로 창동문화체육센터가 있습니다. 테니스, 배드민턴 연습장을 비롯해 축구장까지 갖춘 상당히 큰 체육 센터입니다.
_ ‘도봉구의 대표주자 창동’ 중에서

A아파트는 매매 가격이 3억 원, 전세 가격은 2억 원입니다. B아파트는 매매 가격이 5억 원, 전세 가격은 4억 원입니다. 전세를 끼고 매수한다면, 두 아파트 모두 실제로 투자하는 금액은 1억 원입니다. 그럼 어느 아파트를 사는 것이 현명할까요?
대부분의 사람들은 하나를 고르라면 3억 원인 A아파트를 선택합니다. 매매 가격이 5억 원이라는 것을, 곧 내 돈 5억 원을 지불하는 것이라고 생각하거든요. 그러나 매매 가격과 전세 가격 차액이 같다면 이때는 무조건 비싼 아파트를 매수하는 것이 맞습니다. 내가 실제로 투입하는 금액을 바탕으로 판단하라는 뜻입니다. 실제 사례를 가지고 살펴볼까요?
_ ‘매매 가격이 아닌 투자 금액으로 물건을 찾아라’ 중에서

성북구 보문동과 맞닿은 창신동에서는 두산을 볼 필요가 있습니다. 529세대가 거주하는 세 동짜리 아파트입니다. 1ㆍ6호선 환승역인 동묘역까지 걸어갈 수 있죠. 경사가 있는 초입에 아파트가 위치한 데다, 바로 앞에 수영장을 갖춘 구민회관이 있습니다. 그리 멀지 않은 곳에 창신초등학교가 있으며, 동대문 및 1ㆍ4호선 환승역인 동대문역까지 걸어서 갈 수도 있고요. 1999년 입주한 아파트지만 제 눈에는 여러모로 좋아 보입니다. 이곳 주민들 역시 편리한 대중교통 여건을 가장 큰 장점으로 꼽습니다.
이 단지는 84제곱미터가 2018년 여름에 평균 6.5억 원, 갭이 1.7억 원이었는데, 2020년 1월에 평균 9억 원이 되었습니다. 투자금 이상으로 수익이 난 셈입니다. 동대문에서 자영업을 한다면 도보로 이동할 수 있는 두산을 주목하시기 바랍니다.
_ ‘동대문과 가까운 창신동’ 중에서

강동구 아파트의 평균 평당 가격을 살펴볼까요? 강동구는 2,168만 원으로 서울에서 13위입니다. ‘강남 4구’라는 별칭으로 사람들 입에 오르내리는 것에 비해서는 생각보다 높지 않습니다. 평당 가격은 고덕동이 3,473만 원으로 제일 높습니다. 다음으로 명일동 2,762만 원, 상일동 2,733만 원, 강일동 2,418만 원, 암사동 2,402만 원, 둔촌동 2,283만 원입니다. 이어서 성내동 2,063만 원, 천호동 1,850만 원, 길동 1,730만 원 순입니다.
_ ‘국내 최대 규모 재건축이 기대되는 강동구’ 중에서