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아는 만큼 돈이 된다!
나만 알고 싶은 상가 투자 비법

부동산으로 돈을 벌고 싶고, 상가 투자로 성공하고 싶은데 어떻게 해야 돈이 되는 상가에 투자할 수 있을까? 10여 년 넘게 상가 투자를 해오며, 만 명에 가까운 회원을 보유한 네이버 카페 ‘길목부동산연구소’를 운영하는 지은이 길목은 자신 있게 ‘돈 되는 상가는 많다’고 말한다. 하지만 그에 앞서 섣부른 투자로 뼈아픈 실패를 경험하지 않기 위해서는 입지와 상권을 철저히 분석하고, 파악하는 능력을 길러야 한다고 이야기한다. 그렇다면 지은이의 구체적인 상가 투자 비법은 무엇일까?

관심 있는 상가를 매매하기 전에는 반드시 먼저 미납 관리비가 있는지 꼭 확인하고, 현장 조사를 통해 현재 임차인과의 재계약 여부를 확인해야 한다. 주변 상가의 공실률은 물론, 공실이 된 시간과 기간을 꼼꼼히 확인해두는 것 또한 중요하다. 재계약에서 유리할 뿐만 아니라, 공실률은 내 상가 건물에도 영향을 주고, 수익률과 시세 차익에 큰 영향을 미치는 요소이므로 부지런히 발품을 팔아 확인해야 한다.

이 책에서는 흥미로운 사례도 볼 수 있다. 부동산 시장에서 외면 받던 오래된 주유소, 낡은 공장, 모델하우스가 스타벅스, 맥도날드 등의 드라이브 스루(DT) 매장으로 변신한 이야기부터 타인들이 기피하는 송전탑 시설이 철거되기 전에 발 빠르게 상가를 매입해 수익을 내는 사례까지 성공하는 상가 투자의 특급 전략을 알려준다. 상가 투자로 남들보다 성공하고 싶은가? 이 책을 읽고 철저한 입지 분석을 통해 꾸준하게 발품을 팔아 보자. 기본을 다진 후에 투자해도 늦지 않다.

상가 전문가 길목의 돈 되는 상가 투자

이 책은 총 일곱 장에 걸쳐 상가 투자의 전반을 다루고 있다. 1장에서는 현재 우리나라 신도시 분양상가의 실태를 낱낱이 파헤친다. 2장에서는 속지 않고 현명하게 돈 되는 상가를 구입하는 방법, 3장에서는 외부의 도움 없이 혼자서 돈 되는 상가를 찾는 구체적인 방법 등 실전에서 적용할 수 있는 정보를 다룬다. 4장에서는 성공한 상가 투자의 사례들을 통해 성공의 특급 전략을 살펴본다. 5장에서는 절대 따라 해서는 안 될 투자 실수 사례와 6장에서는 돈을 버는 상권에 대한 예리한 분석과 더불어 입지 선정을 다루고, 마지막 7장에서는 나만 알고 싶은 상가 투자의 비법을 담았다. 각 장 사이사이에는 ‘Plus tip’ 코너를 마련해 상가 투자와 관련한 유용한 정보를 실어 독자들의 이해를 돕는다.
이 책은 또한 현장에서 수집한 23,000페이지 이상의 전국 상권 분석 자료를 토대로, 저자가 10여 년간 전국을 자동차로 36만km 이상 달려 얻어낸 생생한 상가 투자의 경험과 비법을 고스란히 담고 있다. 다른 책에서는 결코 만날 수 없는 구체적인 상권 분석, 상가 투자의 성공과 실패 사례, 돈이 되는 상가를 찾는 투자 비법 등을 통해 상가 투자의 기본을 다지는 데 부족함이 없다. 정부의 강력한 주택규제의 대안으로 상가 투자가 떠오르고 있는 요즘, 이 책이야말로 꼭 읽어야 할 필독서다.

프롤로그 …… 4

Part 1 위험천만한 신도시 분양상가의 실태

신도시 분양상가, 조심 또 조심하라 …… 14
Plus tip …… 17
수익률 비교, 구분상가 vs 통상가 …… 19
GTX 노선에 따른 상가 투자 전략 …… 23
Plus tip …… 24
돈 되는 구분상가 고르는 필수 체크리스트 …… 27
적정한 상가 매매가 계산법 …… 31
너무나 공급과잉인 현 분양상가의 실태 …… 35

Part 2 속지 않고 상가 구입하는 방법

상가 구입 시 속지 않는 방법 …… 40
보여주는 매출을 맹신하지 말라 …… 43
Plus tip …… 45
분양상가는 선 임대를 조심하라 …… 47
수익률을 보장해준다는 달콤한 속삭임을 조심하라 …… 51
시세 차익을 붙여준다는 ‘전매’를 조심하라 …… 54
고분양가를 보여주는 분양상가의 현실 …… 56
Plus tip …… 59
현재 임차인이 진짜인지 알아보는 방법 …… 61

Part 3 혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법

돈 되는 상가를 찾기 위한 임장 체크리스트 …… 68
Plus tip …… 72
영업 신고, 허가, 등록 차이에 따른 업종 변화 …… 73
Plus tip …… 76
미납관리비를 파악하라 …… 78
임차인과 재계약을 위해 주변 공실을 파악하라 …… 81
권리금의 중요성을 확인하라 …… 83
Plus tip …… 86
합의된 권리금의 증거를 남겨라 …… 87
높은 수익률을 위한 업종별 전략 …… 90
편의점 입점, 반드시 담배권을 획득하라 …… 94
상황별 담배권 희노애락 - 98

Part 4 성공한 상가 투자의 특급 전략

인적 없는 곳에서 성공한 영업점의 비법 -106
과거를 묻지 말자! 건물의 변신은 무죄 …… 110
Plus tip …… 115
장사 안 되는 C급 상가를 A급 가치로 바꾸다 …… 116
매도 타이밍을 잘 잡아 수익을 낸 단지 내 상가 …… 123
커피와 양말을 동시에 팔아 수익을 낸 상가 …… 128
관광아이템 덕분에 시세가 오른 상가 …… 131
송전탑 철거로 시세 차익을 얻다 …… 136
상가 전면이 벽으로 막힌 죽음의 상가에서 탈출하다 …… 140
편의점 입점을 목표로 지어 시세가 크게 오른 건물 …… 148
마트 자리에 편의점을 넣고 두 배 오른 월세 …… 153
입지 좋은 1층 상가를 평당 1,300만 원대에 구입하다 …… 155
Plus tip …… 158
오랫동안 공실이던 상가에 GS 슈퍼마켓을 입점시키다 …… 160
Plus tip …… 165

Part 5 한 번의 투자 실수로 인생이 흔들린 사례

10년 장사해서 번 수익을 상가 투자로 한 방에 날리다 …… 168
분양받은 상가에 출입문이 없다?! - 174
연 8%의 수익을 보장해준다는 말에 속아 10억 원을 날리다 …… 178
의사가 배우?! 상가 분양 사기 사건 …… 184
Plus tip …… 189
위치 좋은 영화관 내 상가, 장사가 안 되는 이유는? - 190
소문만 듣고 투자해서 낭패 본 사례 …… 194
소액으로 현혹하는 테마상가 투자를 조심하라 …… 197
유행 따라 번지는 ‘ㅇ리단길’ 투자를 조심하라 …… 202
유명 강사라도 무조건 믿지 마라 …… 205
대학교가 이전해왔는데도 상권이 신통치 않은 이유 …… 209
새 길이 뚫리면 운전자는 웃고, 상인은 운다 …… 212
보행환경 개선이 오히려 상권을 약화시키다 …… 215
반짝 특수를 맹신하면 상가 투자는 실패다 - 217

Part 6 돈 버는 상권 분석 및 입지 선정

상권과 입지의 개념 …… 224
돈 버는 상권 분석은 이렇게 하라 …… 227
접근성과 가시성을 따져라 …… 230
최상의 입지 조건 찾는 법 …… 234
상권별 유리한 업종을 공략하라 …… 239
흐르는 자리는 피하라 …… 242
Plus tip …… 244
아파트 단지 내 상가 투자 방법 …… 245
금쪽같은 주상복합상가 찾는 법 …… 248
Plus tip …… 253

Part 7 나만 알고 싶은 상가 투자 비법

투자 시 조심해야 할 13가지 상가 유형 …… 258
plus tip …… 267
방위에 따른 상가 선택 …… 268
메인도로가 좋을까? 이면도로가 좋을까? - 270
업종제한, 약일지 독일지 확인하라 …… 272
plus tip …… 276
1층은 상가 투자의 꽃 …… 277
쾌적함이 오히려 독이 될 수 있다 …… 281
진짜 좋은 가격인지는 전용률을 따져봐야 안다 …… 284
알짜 부동산은 내가 다니는 길에 있다 …… 287
항상 준비된 자만이 좋은 급매물을 살 수 있다 - 289

에필로그 292

▷ 나는 지금도 전국 방방곡곡을 다니고 있고, 한 번 가본 상권이라도 일정시간 후에 또 찾아 상권 변화 여부를 살펴본다. 상권은 살아 움직이기 때문이다. 상가 전문가인 나조차도 수차례의 임장을 통해 상가를 살지 말지 분석하는데, 초보자들은 겁도 없이 누가 추천해준 상가를 지도만 보고 덜컥 사버리는 대담함을 보인다. 물론 지도를 분석하는 것은 상가 투자의 기본 중 기본이다. 하지만 지도만으로 모든 상가를 분석할 수 있다는 발상은 매우 위험하다.
-p.69

▷ 상가 매수를 염두에 둔다면 임장을 통해 지금 입점하고 있는 임차인과의 재계약 여부를 확인해야 한다. 재계약을 해야 공실 위험에서 벗어날 수 있기 때문이다. 상가가 공실이 되면 매달 대출이자와 관리비 부담이 발생한다. 또한 공실 상태에서는 임차인들이 쉽게 입점하려 하지 않는다. 임차인들은 입점이 이루어진 상태의 상가가 상권이 활성화되어 있다는 생각을 하므로 업종을 바꾸더라도 현재 공실이 아닌, 영업하고 있는 상가의 입점을 원하는 경우가 많다. 따라서 기존 임차인의 재계약 여부는 공실을 줄이기 위한 중요한 요소이므로 재계약 여부를 꼭 확인해봐야 한다.
-p.81

▷ 투자나 창업을 위한 점포의 입지를 선정할 때는 유동인구의 동선부터 파악해야 한다. 유동인구의 숫자를 직접 조사하기 위해서는 요일별(평일·주말), 시간대별 등으로 세분해 분석해야 하는데, 요일을 달리해 비슷한 시간대에 20분씩 세어보면 좋다. 아침 출근 시간에 20분, 점심 때 20분, 저녁 퇴근 무렵 20분씩 세어 그 숫자를 비교하는 것이다. 하지만 아무리 점포 앞을 지나는 유동인구가 많더라도 이들이 그냥 지나가기만 한다면 곤란하다. 이런 경우에는 대개 목적지를 향해 가는 사람들이 대부분이다. 이는 보행속도가 빠르다는 의미이다.
-p.242

▷ 상가 투자의 꽃은 1층이다. 층수가 올라갈수록 수익률은 약간 상승하지만, 공실 위험이 크고 매수 수요가 별로 없기 때문이다. 다만 문제는 1층 상가의 분양가가 비싸다는 점이다. 통상적으로 상가 1층을 100이라고 봤을 때, 2층은 1층의 30~40% 사이, 3층은 2층의 80%, 4층은 3층의 80% 정도의 수준으로 가격이 책정된다. 5층 이상부터 최상층 바로 아래층까지는 접근성이 비슷하다고 판단되기 때문에 가격대도 유사한 수준으로 책정된다. 최상층의 경우 테라스나 옥상 활용이 가능하다면 바로 아래층보다 3.3㎡당 40~50만 원가량 비싼 가격으로 공급되는 추세이다.
-p.277