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모르면 손해 보는 부동산 세금!
세금을 모르면 반쪽짜리 투자를 하는 것이다!

부동산 투자는 세금으로 시작해 세금으로 끝난다고 해도 과언이 아니다. 부동산을 구입해서 보유하다가 팔 때까지 각 단계마다 세금이 따라붙기 때문이다. 더 구체적으로 살펴보자. 부동산을 구입할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 팔 때는 양도소득세를 납부해야 하는 건 물론이고, 만일 부동산을 임대한다면 임대사업소득세까지 내야 한다. 하지만 세금은 용어 자체도 어렵고 내용도 방대한 데다 수시로 개정되기까지 해서 많은 투자자들이 애를 먹는다. 세금은 투자 수익률과 직결되는 문제이므로 어렵다고 해서 피할 수도 없다. 높은 수익률을 기대하고 투자했는데 세금 폭탄을 맞아 오히려 손해를 볼 수는 없으니 말이다. 성공적인 투자는 절세방법을 알고 대비해 예상 수익률을 지키는 것에서부터 시작된다.

이 책에는 EBS를 비롯한 수많은 곳에서 집필과 강의를 활발히 하고 있는 부동산 세금 전문가의 절세 노하우가 가득하다. 또한 투자를 할 때 꼭 알아야 할 기본적인 투자 전략도 다루었기에 초보 투자자라면 반드시 도움이 될 것이다. 복잡한 세금 용어를 이해하기 쉽도록 다양한 사례를 들어 설명했으며 12·16 부동산대책, 9·13 부동산대책, 8·2 부동산대책에 따른 주요 개정사항도 깔끔하게 정리했다. 이 책 한 권으로 절세 혜택을 놓치지 않고 합법적으로 세금을 줄이는 방법을 확실하게 챙겨보자.

투자 수익률을 높이는 부동산 절세의 모든 것!
부동산 투자의 성패는 세금으로 좌우된다!

이 책은 총 6개 챕터로 나누어 부동산과 세금 종류별로 절세 전략과 주의사항을 꼼꼼히 짚어준다. 1장에서는 부동산 절세란 무엇인지, 탈세와 절세의 차이, 국세와 지방세, 세금 기초용어 등 부동산 세금에 대한 가장 기본적인 내용을 알아본다. 2장에서는 부동산 구입·보유·임대·매도로 단계를 구분해 각 단계마다 내야 하는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 부동산 임대사업소득세, 양도소득세의 계산방법과 절세 전략에 대해 자세히 살펴본다. 3장에서는 주택 투자자가 알아야 할 절세 노하우, 즉 주택임대사업, 상가주택, 똘똘한 1주택 등의 절세방법을 알아본다. 여기에 최근에 각광받고 있는 부동산법인에 대한 내용도 빠뜨리지 않고 담았다.
4장에서는 상가와 오피스텔 투자자를 위한 공동명의와 부가가치세, 업무용 오피스텔, 사업양수도계약에 대한 내용을 다룬다. 5장에는 토지의 용도와 사업용 토지로 인정받기 위한 방법 등 토지 투자자가 놓치지 말아야 할 절세 노하우를 담았다. 6장에서는 상속세와 증여세의 계산방법과 절세 노하우에 대해 이야기한다. 특히 증여세는 증여 시기에 따라 내야 할 금액에 큰 차이가 나므로 절세 전략을 알아둔다면 내지 않아도 될 세금을 내느라 손해 보는 일은 없을 것이다. 세금 용어와 부동산 세법 개정내용은 부록으로 따로 다루었다. 이 책을 읽고 부동산 세금을 미리 공부하고 대비함으로써 세금을 몰라 낭패를 보는 일이 없기를 바란다.

고상연(인덕대학교 세무회계학과 교수, 공인회계사)
회계사, 세무사, 조세 전문가도 복잡해서 어려워하는 부동산 세금! 오랫동안 부동산 세법 강의와 컨설팅을 해온 저자의 실무 경험을 바탕으로 한 절세 전략이 이 책에 모두 들어 있다. 부동산 초보 투자자라면 알아야 할 부동산 세금을 알기 쉽게 풀이한 기초서로 이 책을 적극 추천한다.

고상철((주)미스터홈즈 FC 대표이사)
부동산 투자자를 위한 강의를 20년 가까이 해오고 있다. 그런데 마지막에 늘 막히는 부분은 바로 세금이다. 이런 어려움을 알기에 저자에게 한 수 배우고 있었는데 마침 이 책이 나왔다. 일반인들이 실수하기 쉬운 간단한 내용부터 꼭 알아야 할 절세 전략을 아주 쉽게 풀어 설명해놓은 책이기에, 부동산 투자를 시작하는 초보자라면 반드시 읽어볼 것을 권한다.

부동산 투자자를 위한 강의를 20년 가까이 해오고 ?(유용관_비즈세무법인 대표 세무사)
수익성 높은 부동산에 투자해 많은 수익을 얻고, 이를 바탕으로 지속적인 재투자를 통해 부동산 사업을 성공적으로 영위하기 위해서는 부동산 관련 세금의 쟁점과 해결방법을 정확하게 이해하고 있어야 한다. 바로 이 책이 부동산 투자자에게 꼭 필요한 세금 문제의 해결방법을 알려줄 완벽한 가이드가 될 것이다.

지은이의 말 | 부동산 세금을 모르면 반쪽짜리 투자다!

1장. 부동산 절세를 모르고서는 부동산 투자를 할 수 없다
부동산 절세란 무엇인가?
탈세와 절세를 구분하자
부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다
부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다
초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

2장. 부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?
부동산 투자, 어떻게 시작할까?
부동산 구입 시 내는 세금: 취득세
부동산 보유 시 내는 세금: 재산세
부동산 보유 시 내는 세금: 종합부동산세
부동산 임대 시 내는 세금: 부동산 임대사업소득세
부동산 매도 시 내는 세금: 양도소득세

3장. 주택 투자자를 위한 절세 노하우
주택 투자에 성공하려면 지역분석은 필수적이다
중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자
부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자
은퇴자들이 선호하는 상가주택의 절세방법
똘똘한 1주택에는 세금 혜택이 많다
2주택을 가지고 있어도 세금을 내지 않을 수 있다
부동산법인이 관심을 받는 이유

4장. 상가·오피스텔 투자자를 위한 절세 노하우
상가·오피스텔 투자 시 상권과 역세권부터 보자
상가와 오피스텔의 공동명의와 부가가치세
상가와 업무용 오피스텔의 종합부동산세
상가·오피스텔을 팔 때의 사업양수도계약서

5장. 토지 투자자를 위한 절세 노하우
돈 되는 땅을 찾으려면 용도와 정책을 알아야 한다
토지 투자 시 확인해야 하는 것들
사업용 토지를 소유해야 세금 면에서 유리하다
사업용 토지의 재산세와 종합부동산세
사업용 토지 상태로 양도해야 양도소득세를 줄일 수 있다

6장. 상속세와 증여세 절세 노하우
상속과 증여, 무엇이 유리할까?
증여세는 어떻게 계산해야 할까?
상속세는 어떻게 계산해야 할까?
상속세와 증여세, 그 밖의 절세 노하우

부록 1 | 부동산 세금 용어 해설
부록 2 | 부동산 세금별 세율표
부록 3 | 2020 주요 부동산 세법 개정내용

만약 부동산에 투자해 부동산 구입금액 대비 1억 원의 수익이 발생했고 세율이 10%라고 가정해보자. 이때 부담해야 할 양도소득세는 1천만 원일까? 1억 원의 수익이 발생했지만 법에서 인정해주는 경비 지출과 장기보유특별공제, 기본공제를 하고 난 후의 금액이 과세표준이 되고, 여기에 10%의 세율을 적용하므로 실제 세금은 1천만 원보다 적은 금액이 된다. 근로소득의 경우에도 연봉에 세율을 적용하는 것이 아니라 법에서 정하고 있는 공제 항목들을 차감하고 난 후의 금액에 과세표준의 세율을 적용한다. 따라서 수익·소득과 과세표준은 다른 의미이며, 정확한 세액산출을 위해서는 과세표준을 계산할 줄 알아야 한다. _34~35쪽

공시지가 상승은 재산세 상승으로 이어지는데, 재산세는 실현된 수익이 아니라 보유하고 있는 그 자체에 대해 부과하는 세금이다 보니 납세의무자가 세금을 마련하는 데 어려움이 있을 수 있다. 이렇게 급격한 세금부담을 덜어주기 위해 과세관청에서는 세부담의 상한 제도를 두고 있다. 즉 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 재산에 대한 재산세액의 150%를 초과하는 경우, 세금부담을 덜어주기 위해 150%에 해당하는 금액만 당해에 징수할 세액으로 한다. _77쪽

주택임대사업자 입장에서도 중대형 주택보다는 소형 주택이 세금 측면에서 유리하다. 예를 들어 전용면적 60㎡ 이하, 매매가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하의 아파트 같은 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 최초로 분양받아 60일 이내에 주택임대사업자 등록을 하고 일정한 요건을 갖추면, 취득세 면제 또는 감면 혜택을 볼 수 있다. 이 외에도 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 임대소득세 감면 등의 세제 혜택이 있다. 주택임대사업자는 임대주택 외에 2년 이상 실거주 주택을 팔게 되면 양도소득세 비과세 혜택도 볼 수 있다. _133쪽

오피스텔이란 업무를 주로 하며 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로, 건축법에 의한 용도 구분상 일반 업무시설에 포함된다. 즉 분양을 받을 때는 업무용이지만 실제 사용은 사무실 용도로도 가능하고 주거용으로도 가능한 준주택에 해당한다. 과거에는 오피스텔의 바닥 난방공사가 여의치 않았기 때문에 업무용으로 많이 사용했지만, 요즘은 주거용으로도 많이 활용하고 있다. 오피스텔의 주요 수요층은 직장을 다니는 20~30대 싱글 직장인이다. 따라서 학군이나 주변 환경보다는 업무지역 가까이에 있거나 업무지역으로의 이동이 편리한 역세권에 위치한 오피스텔이 투자에 적합하다. _181~182쪽

토지를 보유하고 있으면 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 재산세와 종합부동산세는 1년에 한 번, 매년 6월 1일에 사실상 토지를 소유한 사람에게 지방자치단체나 국가에서 납부할 세금을 계산해 고지서를 발송한다. 예외적으로 종합부동산세는 토지 소유자(납세의무자)가 신고하는 방식을 선택해, 직접 신고서를 작성하고 세액을 계산해 납부할 수도 있다. _224쪽

상속개시 전에 미리 증여해 재산을 분할한다면 상속재산이 줄어들어 상속세를 절감하는 효과가 생긴다. 20억 원의 재산을 한 번에 상속하면 40%의 세율이 적용되지만 사전에 10억 원을 증여한다면 증여와 상속으로 인한 세율은 각각 30%를 적용한다. 더구나 상속인에게 배우자와 자녀가 있다면 배우자공제(5억 원)와 일괄공제(5억 원)의 합이 10억 원이 되어 상속인이 부담할 상속세는 ‘0원’이 된다. _263쪽