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정부 정책도 모른 채
부동산 투자 절대 하지 마라
집 사기 전에 꼭 읽어야 할 부동산 정책 사용설명서
오락가락 정책에도 두렵지 않은 부동산 투자 안목을 완성한다!

부동산 시장이 수상하다. 지속적으로 상승해 사상 최고가를 경신하던 집값에 무언가 변화가 시작되었다. 최근 잊을 만하면 한 번씩 부동산 대책이 발표된 영향이다. 이번 정권 들어서만 벌써 19번째 대책이 발표됐다. 정권이 바뀔 때마다 부양책과 규제책이 번갈아 나와 복잡하고 방대한 내용을 따라잡기 힘든 지경에 이르렀다. 무시할 수 없는 정부 정책의 내용을 파악하기 어려우니 집을 사거나 팔아야 할 때 어떻게 해야 할지 갈피를 잡기 힘들다.

부동산 애널리스트로, 전문가 중의 전문가로 인정받는 채상욱 저자는 지난 10년간 발표된 부동산 정책과 그에 따른 시장 반응을 일목요연하게 정리했다. 쏟아낸 정책들의 전후 관계, 맥락, 함의를 파악할 수 있게 했다. 복잡한 정책의 내용을 핵심만 간추려 쉽게 이해하게 해줄 뿐만 아니라 정책 발표 이후 시장이 받은 영향까지 정확하게 분석했다. 더불어 앞으로 10년은 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지를 살핀다. 직접투자에서 간접투자로 시장의 패러다임이 변화하리라 예상하고 부동산 투자의 대안으로 떠오르는 ‘리츠’를 부록에 자세히 소개했다.
좋든 싫든 이제 정부 정책은 부동산 시장에서 가장 중요한 변수가 됐다. 정책을 모르고서 부동산 투자 전략을 세울 수 없다. 여전히 집을 사야 할지 팔아야 할지 모르겠고, 세금을 얼마나 내고 그래서 수익률이 어떻게 되는지 파악이 되지 않는다면, 그리고 앞으로는 어떻게 부동산 시장을 바라보고 투자 전략을 세워야 하는지 모호하다면 이 책을 읽어라. 당신의 부동산 시장에 대한 안목과 통찰을 높여줄 것이다.

앞으로 집값은 어떻게 될까?
정책을 들여다보면 투자의 답이 보인다

ㆍ과거 10년간 정책의 숨은 의도와 맥락 파악
ㆍ12.16 부동산 대책 완벽 분석
ㆍ다주택자와 1주택자, 무주택자의 생존전략
ㆍ부동산 투자의 새로운 대안 ‘리츠’ 소개

어떤 대책은 규제가 담겼다는데 오히려 집값이 상승하기도 하고 어떤 대책은 부양책이라는데 집값이 하락하기도 한다. 이유를 알아보려고 신문기사를 뒤지고 발표 내용을 들여다봐도 이해가 가는 듯도 하다가 결국 소득 없이 내려놓고 만다. 하지만 집값은 생존의 문제다. 집을 사려는 사람도, 마지막 기회라며 무리해서 집을 여러 채 사놓은 사람도 도대체 모르겠다고 그냥 던져 놓을 수만은 없는 문제다. 시세가 오르든 내리든 지금 집에서 한평생 살겠다는 1주택자가 아니라면 말이다.
그래서 전문가의 전망에 귀를 기울일 수밖에 없다. 하지만 문제는 전문가마다 모두 말이 다르다는 것이다. 한때 유명세를 떨치며 논리정연하게 집값이 하락할 수밖에 없다고 전망했던 누군가는 젊은 층이 집을 장만하기에 역사적으로 가장 좋았던 시기를 그저 흘려보내게 해놓고도 일언반구 해명 한마디 없다. 하지만 남의 말에 귀를 기울인 자신을 탓해야지 그를 원망해봤자 무슨 소용이겠는가?
부동산 시장을 분석할 수 있는 자신만의 안목을 길러야 하는 이유가 여기에 있다. 이 책의 저자는 복잡한 정책의 내용을 핵심만 간추려 쉽게 이해할 수 있게 해줄 뿐만 아니라 정책 발표 이후 시장이 받는 영향까지 정확하게 분석해서 당신의 부동산 투자 안목을 높여준다.

“대한민국 부동산 정책 분석은 이 책 한 권으로 끝난다!
당신의 시간을 엄청나게 절약해줄 것이다”

이 책에는 지난 10년간 발표된 부동산 정책과 그에 따른 시장 반응이 정리되어 있다. 그래서 책을 읽다 보면 현재의 부동산 시장이 어떤 흐름 속에 지금의 국면에 도달했으며 앞으로의 정책에 따라 어떤 반응을 보일지를 스스로 짐작해볼 수 있는 통찰이 키워진다.
단순히 이번 정권에서 발표한 최근 정책만을 분석해서 앞으로 집값이 오르겠다, 내리겠다 하는 단편적인 예측을 하는 것이 아니라 2010년대의 시작부터 2020년을 맞은 지금까지의 정책 흐름과 시장 변화를 차근차근 알기 쉽고 친근하게 이해시켜주면서 어떤 정책 내용에 실제 시장은 어떻게 반응했는지를 반복 학습시켜준다. 그저 따라 읽다 보면 저절로 자신만의 안목이 생긴다. 더구나 저자가 부동산 애널리스트로서 지난 세월 겪었던 여러 가지 에피소드와 깨달음은 읽는 재미를 배가한다. 소탈하고 친절한 말투까지 더해져 읽는 재미가 작지 않다.
정권이 바뀌면서 지난 3년간 각종 부동산 대책이 쏟아졌다. 대책 발표 때마다 이곳저곳의 부동산 시세가 출렁거리고 그에 따라 우리 마음도 불안하게 일렁인다. 잘못된 결정으로 덜컥 집을 사거나 팔아 큰 실수를 저지르는 건 아닐까 불안하다. 이제 이 책을 통해 확고한 자신만의 전망을 세워 더는 이리저리 휩쓸리며 불안해하지 말자.

계속 쏟아지는 부동산 정책, 어떻게 따라잡을까?

정부가 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 강자라는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 과거 정책들을 살펴보면 엄청난 물량의 임대주택 공급계획을 통해 민간 분양시장에 찬물을 끼얹기도 하고, 부동산담보대출 한도를 대폭 늘리면서 공공연히 빚내서 집을 사라는 신호를 보내 부동산 호황을 만들어내기도 한다. 물론 크게 보면 기본적인 인구 수요와 경제 상황, 금리 같은 다른 주요 요소들이 존재하는 것도 사실이지만 정부 정책 또한 무시할 수 없는 시장 변수라는 것은 과거 역사를 돌이켜봐도 확실하다. 단기적인 파급력을 따져보면 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소라고 해도 과언이 아니다.
그래서 정부 정책과 그 내용에 따라 시장이 어떻게 반응할지를 파악할 수 없다면 이는 장님이 8차선 도로에 나서는 것만큼이나 위험하다. 지금 시점에 생각하면 부동산 시장은 계속 상승 곡선을 그려온 것 같지만 한때는 ‘하우스 푸어’라는 말이 세간의 유행어가 된 적도 있었다. “정부 정책도 모른 채 부동산 투자 절대 하지 마라”는 말이 나오는 이유도 여기에 있다.
이 책에는 과거 10년간의 정부 정책과 이에 따른 시장 반응이 정리되어 있다. 그사이 정권이 바뀌면서 방향을 달리하는 여러 정책이 발표됐고 그에 따라 시장은 요동쳤다. 이 모든 과정을 초보자도 쉽게 이해할 수 있게 친절한 말투로 설명한다. 굳이 공부하는 자세로 애쓸 필요 없이 즐겁게 읽다 보면 ‘아하 그때 그래서 그런 거였구나’라고 무릎을 치게 된다. 자신도 모르게 부동산 정책을 파악하고 현재 부동산 시장의 현실을 읽는 안목은 저절로 길러질 것이다.

이진우(MBC <손에 잡히는 경제> 진행자)
정책이 밀물 썰물처럼 아침저녁으로 파도치는 게 안타깝지만 좋든 싫든 정부 정책은 이제 부동산 시장의 가장 중요한 변수가 됐다. 이 책은 바로 그 정책 변수를 꼼꼼하게 분석하고 쉬운 설명으로 잘 풀어냈다. 저자 채상욱은 원래 이런 걸 정말 잘하는데 이번에도 예외가 아니다.

심교언(건국대 부동산학과 교수)
이 책은 그동안 정책들의 전후 관계나 맥락, 함의까지 잘 엮어서 명쾌하게 설명하는 보기 드문 수작이다. 앞으로 나올 정책이나 시장의 방향성을 가늠코자 한다면 누구나 필독해야 할 훌륭한 책이다.

와이민(와이민
의 블로그 주인장)
부동산 정책이 궁금해서 이곳저곳을 들락거리며 보낸 시간이 너무 많았다. 대한민국 부동산 정책 분석은 이 책 한 권으로 끝날 것 같다. 당신의 시간을 엄청나게 절약해줄 책이다.

이상혁(『아는 만큼 돈 버는 부동산 절세 전략』 저자, 하나은행 상속증여센터장)
그동안의 부동산 정책 흐름을 따라잡고 앞으로 각자도생의 방안을 찾고자 한다면 꼭 읽어봐야 할 책이다.

노승인(그의 책으로 집을 산 평범한 가장)
채상욱 애널리스트의 책은 강력하다. 그의 첫 책부터 이번 책까지 모두 그렇다.

프롤로그 사상 최고의 주택가격과 정부 정책 사이에서

1장 “바보야, 문제는 공급이야”

부동산을 몰랐던 사람들의 뒤늦은 고백
주택가격 하락으로 시작한 2010년대
50만 호 주택 공급 계획이 한순간에 사라지다(4.1대책)
빚내서 집을 사라고요?(7.24대책)
공급을 줄이면 일어나는 일(9.1대책)

2장 부동산 대세 상승장은 어떻게 만들어졌나

재건축과 재개발로 수요를 끌어올리다(9.1대책)
튼튼한 아파트를 부숴서라도(9.1대책)
재개발사업을 가로막는 것은 모두 없앤다(9.1대책)
구도심 상승을 이끈 분양가 자율화(2015. 12. 부동산 3법)

3장 시장 vs 정책 누가 셀까? ①
다주택자 전성시대의 개막

갭투자와 실수요를 구분하다
부동산으로 번 돈에 대한 세금은 얼마일까?
다주택자들은 세금을 얼마나 더 낼까?
다주택자를 규제하라, 집값이 잡힐지어다(8.2대책)
2018 전국 부동산 상승장의 이유(임대주택등록활성화)
종합부동산세의 화려한 귀환 (9.13대책)

4장 시장 vs 정책 누가 셀까? ②
전세 레버리지 사이클의 위력

청약 로또의 시대
청약조정지역 규제로는 턱도 없다(11.3대책)
무엇이 실수요자를 갭투자 하게 만들었을까?(8.2대책)
청약가점제 100%의 피해자 3040세대(8.2대책과 9.13대책)
전세원금 500조가 시장에 풀린다면?
갭투자자, 우리는 운명공동체
소득령 154조라는 치트키

5장 시장 vs 정책 누가 셀까? ③
12.16대책의 등장

전세 레버리지 사이클을 끝내다
17차례 부동산 대책을 집대성한 No.18
다주택자가 사라질 수준의 보유세
2022년은 보유세가 완성되는 해
거주하지 않고 소유만 하면 세금 낸다 ㆍ172
분양가상한제 부활의 의미(11.6대책과 12.16대책)
어디서 집값을 마련했나요?(12.16대책)
때론 정부에 맞서지 마라

6장
2020년대 부동산 시장 생존전략

앞으로 집값은 어떻게 될까?
실수요자 대응방안 1 실수요자만 매수하라
실수요자 대응방안 2 13평과 25평 같은 소형 평형에 주목하라
실수요자 대응방안 3 무엇보다 중요한 건 청약
실수요자 대응방안 4 기존 주택을 살 때 고려할 점
유주택자 생존전략 1 헨리 조지가 전하는 말, 1주택자가 되라
유주택자 생존전략 2 부동산 투자 지형도가 달라지고 있다

에필로그 당신에게 집이란 무엇인가

부록 저는 부동산 리츠가 처음인데요
1. 리츠가 바꿀 투자 지형도, 직접투자에서 간접투자로
2. 대체 리츠가 뭐예요?
3. 리츠와 부동산 직접투자의 비교① 취득할 때
4. 리츠와 부동산 직접투자의 비교② 보유할 때
5. 리츠와 부동산 직접투자의 비교③ 매각(양도)할 때
6. 리츠와 부동산 직접투자의 비교④ 거래 비용과 편의성
7. 부동산 임대소득과 리츠 배당소득, 뭐가 좋을까?
8. 현금은 언제 들어오나요?

이 책은 과거 정부가 발표한 부동산 정책들의 주요 내용과 그 정책들이 만들어낸 시장의 형언할 수 없을 정도로 다양한 모습들, 그 민낯들 그리고 풍선효과나 파생효과를 다루되, 최대한 쉽게 지난 10여 년간의 정책 흐름과 시장 변화를 요약하고자 한다. 또 이를 통해 자연스럽게 향후 10년의 모습도 담고자 했다. ‘양포’세무사를 넘어 부동산을 포기하는 ‘부포’ 국민을 만들어서는 안 된다고 생각하기 때문이다. 과거를 알면 미래가 보인다고 했던가. 지난 10년간의 부동산 정책 변화와 그에 대한 시장의 반응을 살펴보면 앞으로 어떤 정책이 나오더라도 흔들리지 않는 자신만의 안목과 통찰을 얻게 될 것이다. -11쪽

2010년대의 부동산 시장 변화와 그에 따른 총 18번 이상 정부의 대응책이 나오는 과정에서 이처럼 자금조달계획서가 가장 큰 역할을 했다고 해도 과언이 아니다. 특히 보증금 승계로 주택을 구입하는 사람들, 즉 갭투자자가 많아질 때 주택가격 상승률이 가파르게 올라갔다. 반대로 보증금 승계가 아니라, 주택담보대출 등을 받아서 주택을 매입하는 실수요자의 비중이 높아질 때, 시장의 가격 상승률이 안정화되었음을 이 서류가 등장하면서 분명히 알게 됐다. 갭투자 비중이 높으면(50% 초과) 가격 상승, 낮으면(50% 이하) 가격 안정화, 이를 공식처럼 외우도록 하자. 이것이 부동산 시장의 가격과 상관성이 가장 높은 변수다. -83~84쪽

임대주택등록활성화 방안이 애초에 다주택자들을 살리기 위한 정책이었는지, 진정 임대업을 선진화하기 위한 정책이었는지 그 취지는 정확히 모르겠지만 이 제도를 발표함으로써 2018년은 그야말로 다주택들을 대거 양산하는 한 해가 되고 말았다.
그리고 부동산 시장의 시가총액은 2017년 말 4,300조 원에서 2018년 말 4,900조 원으로 1년 기준 최대 상승폭을 기록한다. 특히 다주택자들이 갭투자를 활용하여 전세를 끼고 적극적으로 매수했던 강남권을 포함해서 마포와 서대문 등 강북지역 전역의 주택가격이 상승했다. 투기과열지구든 뭐든 상관없으니 분당, 광명, 대전 등도 일제히 상승대열에 동참했다.
2018년 한 해는 그야말로 오르지 않는 지역이 없을 정도로 전국적인 상승장이 펼쳐졌다. -107쪽

정부의 12.17 공시가격 현실화 방안은 이런 방식으로 약 3년간 시세 반영률을 목표하는 바대로 높일 수 있다. 아마도 2022년에는 모든 것이 완성될 것으로 보인다. 공시가격의 시세 반영률 목표치대로 구간별 70%, 75%, 80%에 도달하고, 동시에 앞서 살펴본 공시가격에 곱하는 공정시장가격 반영 비율도 100%가 된다. 종부세 계산식상의 공정시장가격 반영 비율 100%가 되는 해가 2022년이다. 보유세의 완성이 2022년이라는 소리가 괜히 나온 것이 아니다. -169~170쪽

작년 말 지인 중 한 명이 월세를 받을 목적으로 오피스텔 투자에 대해 문의해 온 적이 있다. 그는 앞으로 저금리 시대에 맞춰서 현금흐름을 중시하는 투자를 하고 싶어 했다. 오피스텔이 가장 일반적이고 적합하다고 생각했는지 내게 문의한 것이다.
비슷한 시점에 또 다른 지인도 물었다. 두 번째 지인은 일시적 2주택자였다. 그는 첫 번째 주택을 매각하고 남은 자금이 생겼고 현금을 그냥 갖고 있기보다 활용처를 찾아보는 중이었다. 주택을 사 자니 재산세와 종부세 부담이 현저히 커질 것 같아서 주택에 투자하는 것을 꺼렸다. 나는 두 사람에게 부동산 투자는 하고 싶고, 동시에 현금흐름도 원한다면 공모 리츠를 잘 선별해서 투자하면 어떻겠냐고 제안했다. -252쪽