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세금 모르면 주택입대사업 하지 마라!

주택임대업과 관련된 세제는 정부의 정책과 아주 밀접한 관련이 있다. 즉 정부가 임대주택에 대한 혜택을 늘리거나 줄이게 되면 그에 따라 세제도 춤을 춘다. 그런데 최근 정부는 주택임대업에 대한 세제뿐만 아니라 일반적인 세제정책도 자주 손을 보고 있다. 대표적인 것이 바로 일시적 2주택 비과세 처분기한 단축이다.

2019년 12·16대책을 통해 조정대상지역 내에서 취득한 주택들은 종전 주택을 2년이 아닌 1년 내에 처분해야 비과세를 받도록 규정이 바뀌었다. 이러한 개정사항은 다주택자인 주택임대사업자들에게도 적용되는데, 이들이 갈아타기를 할 때에는 이러한 내용 외에 그들에게 별도로 적용되는 비과세 횟수 평생 1회 제한 같은 내용도 알고 있어야 한다. 이 책은 이러한 맥락에서 정부의 세제정책을 정확히 분석해 주택임대사업자들이 당면하는 여러 가지 쟁점사항을 스스로 해결할 수 있는 능력을 높이는 데 초점을 맞추었다.

개인부터 1인 법인까지
주택임대사업자가 살아남는 비법

현재 임대등록을 하고 있거나 예정에 있는 사업자들은 정부의 주택임대업에 대한 정책방향과 이를 뒷받침하고 있는 ‘민간임대주택법’과 세법의 내용을 정확히 이해해야 한다. 또한 이를 실무에 적용해야 소중한 재산을 지킬 수 있다. 이 책은 이러한 관점에서 주택임대사업과 관련된 다양한 문제를 최대한 분석해 개인부터 1인 법인까지 주택임대사업자가 스스로 대안을 찾을 수 있게 기획되었다.
제1장은 주택임대업 세무 개관, 제2장은 주택임대업과 취득세 감면, 제3장은 주택임대업과 재산세 감면, 제4장은 주택임대업과 종부세 합산배제, 제5장은 주택임대업과 종합소득세(건강보험료 포함) 감면에 대해 다루었다. 제6장은 주택임대업과 양도세 비과세·과세원리, 제7장은 주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세, 제8장은 임대주택의 양도 시 적용되는 장기보유특별공제 특례, 중과세 적용배제, 양도세 100% 감면, 제9장은 주택임대업의 등록 의사결정, 제10장은 지자체 임대주택 등록하는 방법을 낱낱이 파헤친다.
주택임대업과 관련된 등록이나 세제를 다루는 관할 지자체와 세무관서에 종사하는 분들은 물론이고, 현장에서 실무를 책임지고 있는 부동산 업계나 세무회계 업계에 종사하는 분들에게도 이 책을 강력히 추천한다.

머리말 …… 4
일러두기 …… 12

제1장 주택임대업 세무 개관

01 우리가 다룰 주택임대업은 무엇을 의미하는가? …… 15
02 주택임대업을 영위하기 위해서는 반드시 세무서에 사업자등록을 내야 하는가? …… 17
03 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 어떤 문제가 있는가? …… 19
04 누가 관할 세무서에 사업자등록을 해야 할까? …… 20
05 세무서에 등록하는 것과 지자체에 등록하는 것과는 어떤 차이가 있는가? …… 24
06 민간임대주택법’상 단기임대와 장기임대는 어떤 차이가 있는가? …… 28
07 세법에서 필요한 임대의무기간은 어떻게 되어 있을까? …… 33
08 임대료 상한 5% 룰은 왜 중요할까? …… 37
09 정부의 주택임대사업자에 대한 세제정책의 흐름은 어떻게 될까? …… 43
| 심층분석 | ‘민간임대주택법’의 이해 …… 48

제2장 주택임대업과 취득세 감면

01 주택을 취득하면 취득세를 내는데, 이때 얼마의 세금을 부담할까? …… 57
02 1세대 4주택자의 취득세율이 인상되었는데,
이때 주택 수 산정은 어떻게 하는 것인가? …… 60
03 주택임대사업자도 4%를 내야 하는가? …… 65
04 임대사업자가 취득세를 감면받을 수 있는 조건은? …… 67
05 취득세를 감면받으면 몇 년을 의무적으로 임대해야 할까? …… 71
| 심층분석 | 법인이 주택을 취득하면 일반적인 취득세는 얼마나 낼까?
그리고 법인이 주택을 취득하면 중과세를 적용받을까? …… 75

제3장 주택임대업과 재산세 감면

01 주택을 보유하고 있으면 재산세는 어떻게 과세될까? …… 81
02 주택임대사업자는 재산세를 감면받을 수 있다고 하는데,
그 감면요건은 어떻게 될까? …… 86
03 재산세를 감면받은 경우에는 몇 년간 임대해야
감면받은 재산세를 추징당하지 않는가? …… 91

제4장 주택임대업과 종부세 합산배제

01 주택을 보유하고 있으면 종부세는 어떻게 낼까? …… 97
02 공시가격 인상과 세부담 상한율 3배의 위력은 얼마나 될까? …… 103
03 종부세에서의 1세대 개념은 언제 사용할까? …… 106
04 주택 수가 1채인 경우 어떤 혜택이 있을까? …… 109
05 주택 수가 많으면 어떤 불이익을 받을까? …… 112
06 종부세 합산과세에서 배제되는 주택들에는 어떤 것들이 있는가? …… 115
07 주택을 매입해 임대하는 경우와 건설해 임대한 경우,
종부세 과세에서 어떤 차이점이 있을까? …… 119
08 2018년 9월 14일 이후에 신규로 취득한 주택들은 등록해도 종부세를
낸다고 한다. 어느 주택들이 이의 규정을 적용받는가? …… 124
09 임대가 일시 중단되면 종부세 합산배제에 영향을 미치는가? …… 127
10 종부세 합산과세 배제를 위한 임대의무기간 종료 후에도 임대료를
5% 이상 올릴 수 없는가? …… 131
| 심층분석 | 종부세 관련 Q&A …… 135

제5장 주택임대업과 종합소득세(건강보험료 포함) 감면

01 주택임대소득에 대한 과세는 어떻게 되고 있을까? …… 141
02 주택임대소득에 대한 과세원리 및 주택 수별 과세방식은 어떻게 될까? …… 144
03 주택 수 산정은 구체적으로 어떻게 할까? …… 148
04 세금을 계산할 때 필요한 주택임대소득은 어떻게 계산할까? …… 153
05 임대소득이 연간 2천만 원 이하의 경우 분리과세가 유리할까?
종합과세가 유리할까? …… 156
06 임대소득이 연간 2천만 원 초과 시 종합과세되면 세금이 얼마나 나올까? …… 160
07 장부를 미작성한 경우의 소득세는 어떻게 계산할까? …… 163
08 공동명의 주택임대소득은 어떻게 계산할까? …… 167
09 주택임대소득에 대한 소득세 감면요건은 어떻게 되고,
감면신청은 어떻게 하는가? …… 171
10 주택임대소득에 대한 소득세 신고는 어떻게 할까? …… 175
11 주택임대사업자는 건강보험료를 부담해야 하는가? …… 177

제6장 주택임대업과 양도세 비과세·과세원리

01 주택임대사업자에게 적용되는 양도세 비과세 원리 …… 185
02 주택임대사업자의 임대주택에 적용되는 양도세 과세원리는 어떻게 되는가? …… 190
03 주택임대사업자의 비임대주택과 임대주택에 대한 비과세와
과세방식은 어떻게 적용되고 있는가? …… 195
| 심층분석 | 임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우 과세와 비과세는
어떻게 정할까? …… 198

제7장 주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세

01 주택임대사업자는 거주주택에 대한 비과세를 어떻게 받을까? …… 203
02 주택임대사업자가 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 조건은 무엇인가? …… 210
03 거주주택 비과세를 받은 후 임대주택을 양도하는 경우의 과세방법은? …… 215
04 거주주택 양도세 비과세 신고방법은? …… 220
| 심층분석 | 조정대상지역 내에서의 거주요건 비과세 적용배제가
개정된 이유는 무엇일까? …… 223

제8장 임대주택의 양도 시 적용되는 장기보유특별공제 특례,
중과세 적용배제, 양도세 100% 감면

01 주택임대사업자에게 장기보유특별공제제도가 중요한 이유는 무엇일까? …… 229
02 임대주택에 대한 양도세 중과세 배제는 어떤 식으로 적용되고 있는가? …… 235
03 장기임대주택에 대한 양도세 100% 감면은 어떻게 적용되는가? …… 239
| 심층분석 | 장기임대주택 외 다른 주택이 있는 상황에서 주택처분 시 과세방법 …… 243

제9장 주택임대업의 등록 의사결정

01 임대주택으로 등록하면 좋은 점과 안 좋은 점은 무엇인가? …… 247
02 주택 수에 따른 등록의 필요성은? …… 250
03 등록하기 전에 꼭 짚고 넘어가야 하는 필수 3요소는 무엇일까? …… 253
04 기준시가의 적용법도 알고 가면 좋은 이유는 무엇일까? …… 258
05 양도세만 고려할 경우, 유리한 임대등록방법은 무엇일까? …… 261
06 단기임대에서 장기임대로 전환하는 것이 좋을까? …… 268
07 개인임대를 법인임대로 전환해 관리하면 어떨까? …… 271
| 심층분석 | 법인의 주택임대업 실익분석 …… 276

제10장 지자체 임대주택 등록하는 방법

01 지자체에 등록신청은 어떻게 할까? …… 281
02 임대차계약 신고는 언제, 어떻게 하는 것일까? …… 285
03 관할 지자체에 말소신고는 어떻게 하는 것인가? …… 291
| 심층분석 | 지자체에 임대등록 시 참고해야 할 사항은 무엇인가? …… 296

▷ 단기임대와 장기임대 시의 혜택에서 지방세는 크게 차이가 나지 않지만, 국세의 경우에는 대체로 장기임대에 방점을 찍고 있다. 많은 주택임대사업자들이 관심을 두고 있는 장기보유특별공제 50~70%나 양도세 100% 감면 등은 8년 장기임대를 요구하고 있기 때문이다. 하지만 거주주택의 양도세 비과세는 단기임대로 등록하더라도 적용이 가능하며, 기타 종부세 과세와 양도세 중과세 적용 등 불이익을 피하기 위해 등록하는 경우가 있는데, 이때에는 등록 시기별로 단기임대 또는 장기임대로 요건이 달라지고 있다.
-p.32

▷ 한 세대원이 모두 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 : 이 경우 에는 1인당 6억 원밖에 공제되지 않으므로 1세대 기준 총 6억 원밖에 공제되지 않는다. 한편 2주택이 조정대상지역 내에 소재한 경우에는 세부담 증가폭을 억제하는 세부담 상한율이 150%에서 200%(2020년의 경우 300%로 인상예정)로 올라가는 불이익이 뒤따른다. 예를 들어 작년에 낸 종부세가 1천만 원이고, 세부담 상한율이 200%라면 올해 낼 종부세는 대략 2천만 원 내까지 가능하다는 것이다.
-p.113

▷ 참고로 장기보유특별공제는 해당 자산의 취득시점부터 양도일까지 발생한 양도차익에 대해 적용한다(바로 아래 ‘소득세법’ 제95 조 제4항 참조). 예를 들어 2010년에 취득한 주택을 2020년에 임대 등록해서 2030년에 양도하는 경우, 전체 양도차익이 1억 원이라면 이에 70%의 공제율이 적용될 수 있다. 많은 이들이 혼동을 하고 있어서 특별히 언급했다.
-p.193

▷ 지방세 감면은 주로 취득세와 재산세에서 있는데, 이들은 주로 관할지자체 등록, 공동주택(취득세는 신축), 전용면적(취득세는 60㎡, 재산세는 85㎡ 이하), 호수(재산세는 2호 이상), 임대의무기간 등의 요건을 도입하고 있다. 특이한 것은 국세에서 정하고 있는 기준시가의 요건은 빠져 있다는 것이다.
-p.253~254