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수익을 목표로 경매에 도전하는
초보 투자자를 위한 한 권!

초등학교 시절, 친구의 장난으로 운 나쁘게 책이 머리에 맞아 뇌출혈이 된 저자. 그로 인해 한쪽 다리를 절게 된 저자에게 세상은 냉정했을 터다. 이 책은 장애가 있음에도 부동산 경매로 성공한 저자의 삶을 담아 독자들에게 ‘나도 했으니, 당신도 할 수 있다! 아니, 더 잘할 수 있다’는 용기를 건네주는 한편, 저자가 초보시절부터 겪은 경매 일화와 경매 초보자들이 궁금해 할 핵심 정보와 Q&A 등을 담아 이해가 쉽고 실용적으로 구성했다.

장애인에게 편견 없는 경매,
당신도 할 수 있다!

어릴 적 뇌출혈로 인해 한쪽 다리를 절룩이는 저자가 성인이 되어 할 수 있는 일은 많지 않았다. 마음속 열정은 가득했지만, 사회의 시선은 생각보다 차가웠다. 장애로 인해 변변한 직업 선택의 기회조차 갖지 못하던 그가 스승님의 도움으로 경매를 시작하게 된 것은 매우 행운이었다. 만약 경매에 뛰어들지 못했다면, 아마도 선택할 수 있는 직업이 많지는 않았을 것이다. 물론 그가 경매를 하면서 수월하기만 했던 것은 아니다. 경매에 나온 집을 보러 갈 때면, 장애인이라고 무시하면서 문조차 열어주지 않아 집을 보러 갈 때는 주변 사람들과 함께 찾아간 적도 많았다. 하지만 이런 사소한 문제를 제외하고, 경매는 그가 세상의 편견과 두려움에서 벗어날 수 있게 해준 정말 고마운 존재라고 말한다.
저자는 경매를 통해 1년에 2~3건 꾸준히 부동산을 구입했고, 지금까지 여러 채의 집을 보유하고 있다. 낙찰받은 집들을 거의 팔지 않고 그대로 뒀는데, 재개발을 앞두고 있어 가치가 더욱 높아졌다. 보통 경매 전문가들은 낙찰받은 물건을 다시 되팔면서 시세 차익을 챙기는데, 그는 가격은 저렴하지만, 우량자산이 될 물건들을 낙찰받아 보유하는 전략을 구사했고, 소신 있게 관철한 결과가 좋은 수익으로 이어졌다.
저자는 경매를 아직 해보지 않는 분들에게 우선 당장 시작해보라고 말한다. 경매에 대한 선입견과 두려움으로 시작조차 하지 못하는 사람들도 많고, 막상 시작했어도 이런저런 이유로 때를 기다리는 사람도 있다. 하지만 완벽한 준비란 세상에 없다. 시기와 때를 기다리기보다 우선 시작하자. 진정한 기회는 기다리는 자에게 주어지는 것이 아니라 자신의 고집대로 행동으로 옮기는 자들에게 주어진다.

배중열((야생화)‘야생화의 실전 경매’ 대표)
경매 인생 23년 장애를 딛고 이뤄낸 고정훈 님의 경매 성공 스토리는 매우 감동적입니다. 경매인의 한 사람으로서 진심으로 책 출간을 축하드립니다. 부디 이 책을 통해 수많은 독자가 삶의 희망을 갖게 되길 소망합니다.

이형진((골목대장) ‘발품’ 카페 대표)
고정훈 님은 장애가 있으면서도 23년 동안 경매의 외길을 가고 계시는 분입니다. 역경을 극복하고 내신 책이라 더욱 뜻깊고 대견스럽습니다. 많은 분들이 이 책을 꼭 읽어보시길 추천해드립니다.

이재명((땅부자) 야생화의 실전 경매 운영자)
대한민국 최고의 경매 고수이신 고정훈 교수님의 책 출간을 진심으로 축하드립
니다. 장애를 딛고 이뤄낸 경매 성공기이기에 이 책의 독자들에게 ‘나도 할 수 있
다’는 자신감을 한층 심어줄 것입니다.
- 우형달 ‘우형달 경매 NPL카페’ 대표
장애가 있음에도 항상 긍정적이신 고정훈 교수님, 제자들을 사랑으로 지도해주
시는 이 시대의 참 스승님이십니다. 책 출간을 진심으로 축하드립니다.
- 이연승(파이사랑) 야생화의 실전 경매 운영자
장애를 딛고 최고의 경매전문가가 되기까지 노력해온 고정훈 교수님의 책 출간
을 진심으로 축하드립니다. 많은 분이 이 책을 통해 꿈과 희망을 얻게 되길 소
원합니다.

안병훈((알사장) 야생화의 실전 경매 운영자)
고정훈 교수님은 23년의 세월 동안 수많은 좌절과 고난의 시간을 견뎌내고 지금까지 오셨습니다. 여러분도 끈을 놓지 않는 목표가 있다면 꼭 좋은 결과를 이
뤄내시리라 믿습니다.

프롤로그

intro
01 초등학교 5학년, 뇌출혈이 오다
02 내게 너무도 낯선 서울
03 연탄가스를 마시다

Part 1 나를 살려준 경매
01 부동산 경매와 인연을 맺다
02 부동산의 이력서 등기부를 접하다
03 경매 스승을 만나다
04 가슴 떨리는 경매 법정
05 본격적으로 법원으로 출근하다
05 입찰가격만 봐도 매수인의 심리를 알 수 있다
06 재산을 지키려면 경매 지식은 필수다
07 쾌걸조로의 탄생

Part 2 한 번에 이해되는 부동산 경매 분석
01 경매, 선입견을 버리자
02 임의? 강제? 이게 무슨 뜻인지?
03 바로 경매를 신청할 수 있는 ‘임의경매’
04 판결이 있어야 경매 신청이 가능한 ‘강제경매’
05 한눈에 보는 경매 절차
06 두근두근, 첫 경매
07 할인 판매하는 경매의 매력
08 직접 입찰해보자
09 상황별 입찰 참가 시 준비물
10 0 하나 더 쓰는 실수를 하지 않으려면…

Part 3 입찰하기 전 반드시 분석해야 할 말소기준등기
01 매매는 부동산 중개사무소에서
02 직거래 방식인 경매
03 깨끗하게 세탁된 등기부는?
04 등기부 세탁은 말소기준등기를 기준으로
05 말소기준등기 찾는 법
06 때에 따라 기준이 변하는 전세권
07 전세권 권리분석 하는 법
08 전세권자의 권리신고 파악은 필수
09 배당요구 없는 선순위 전세권자는 인수대상이다
10 후순위 전세권자의 능력 제한

Part 4 대항력, 넌 누구냐?
01 집을 샀는데 임차인이 있다면?
02 임차인을 보호하는 전입신고
03 임차인과 낙찰자가 무슨 상관일까?
04 보증금을 물어줘야 하는 선순위 임차인
05 낙찰자와 관계없는 후순위 임차인
06 초보자일수록 명도가 쉬운 물건을 찾자
07 입찰 전부터 명도 생각

Part 5 확정일자 유무는 하늘과 땅 차이
01 확정일자는 꼭 받아야 할까?
02 안 받아도 큰일 없었다?
03 채권은 비율대로 배당된다
04 확정일자에 따라 지위가 달라진다
05 보증금을 지키려면 확정일자를 받아야
06 소액임차인이라면 최우선변제권을 노리자
07 보증금 범위에 따라 보장받는 한도가 다르다
08 상가임대차는 환산보증금을 적용한다

Part 6 다양한 부동산 경매 이야기
01 너무도 중요한 매각물건명세서
02 주고받는 번거로움을 줄인 상계 신청
03 후순위에서 선순위로 변신한 임차인
04 시설을 뜯어갈 수 있을까?
05 내부철거를 예방하는 부동산 관리명령
06 법정기일의 함정을 조심하자
07 지분물건, 입찰해도 될까?
08 대지권 미등기인 건물, 입찰해도 될까?
09 농지낙찰 시 반드시 농취증 발급 여부를 따져야 한다
10 토지 위의 수목은 누구 것일까?

Part 7 초보자가 궁금해하는 핵심 Q/A
01 왜 경매개시등기가 여러 개인가?
02 몰수된 입찰보증금은 법원 수익일까?
03 등기부에 채권액이 많은데 낙찰자가 변제해야 할까?
04 거주하지 않는 선순위 임차권등기는 말소될까?
05 시세 조사할 때 꼭 알아야 할 점
06 부동산 경기가 안 좋은데 경매해도 될까?
07 위반건축물인데 입찰해도 될까?
08 대출이 얼마나 나올까?
09 명도 잘하는 노하우를 알려달라
10 빈 집이 더 쉬운 거 아닌가?
11 강제집행비용만 내면 점유를 되찾을 수 있을까?

Part 8 돈 되는 조언 한 마디
01 수익을 위해선 기다림이 필요하다
02 성공적인 부동산 경매를 위한 7가지 조언
03 3,000만 원 주택이 1억 6,000만 원 되다
04 1층 물건, 의외의 변수
05 녹번역 앞 빌라 낙찰, 신축 아파트 입주권이 되다
06 위장 임차인과의 한판승
07 회원의 누락된 권리를 찾아주다
08 살 때는 팔 때를 생각하자
09 간절해야 성공한다

에필로그

▷ 서울의 병원에서 치료를 받아도 뇌출혈로 인한 증상은 좋아지지 않았다. 가족들에게 짐이 되고 싶지 않았던 나는 고등학교를 졸업한 후, 일할 곳을 찾았다. 하지만 팔과 다리의 마비가 있는 나를 채용하는 일자리는 없었다. 서류 전형은 통과해도 면접에서 나를 본 채용 담당자의 당황스러운 표정. 정도의 차이만 있을 뿐 어느 곳이나 마찬가지였다.
-p. 25

▷ 복사할 수 없다면 내가 옮겨 적기로 했다. 파일을 펼치고 한 줄 한 줄 옮겨 적기를 시작했다. 팔이 아프고 손가락이 저렸지만 쉬지 않고 이틀 동안 매진한 끝에 완성했다. 뿌듯했다. 이 경험을 바탕으로 서울서부지방법원에선 가압류·가처분신청 사례집을 옮겨 적는 등 법원에 비치된 유용한 사례집이 있으면 옮겨 적기를 했다. 그렇게까지 할 필요가 있느냐고 반문하고 싶은 사람들도 있을 것이다. 하지만 내가 지금까지 경매를 할 수 있었던 건 이런 끈기가 바탕이 되었다고 생각한다.
-p. 44

▷ 간혹 내 집에 살고 있으니 경매는 몰라도 된다고 하는 사람들이 있는데, 그렇지 않다. 지금은 내 집에 살고 있지만, 직장 이직, 아이 학교 등 이사 갈 일이 생길 수 있다. 그때 내 집을 팔고 다른 집을 사서 이사 갈 수도 있지만, 내 집을 세 놓고, 본인도 다른 집을 세 얻어 들어가는 경우가 있다. 이렇게 세 들어간 그 집이 경매에 넘어가지 않는다는 장담은 누구도 하지 못하기에 경매를 배워야 하는 것이다. 그래야 내 재산인 보증금을 지킬 수 있다.
-p. 47

▷ 옛말에 ‘혼자 가면 빠르지만, 같이 가면 멀리 간다’라는 말이 있다. 경매도 마찬가지다. 같이 가는 사람들이 있을 때 공부에 대한 확신도 서고, 경매가 재미있어진다. 그런 의미에서 경매 카페나 동호회에 같이 참석해서 의견을 나누는 것을 추천한다. 처음부터 경매 도사로 태어난 사람은 없다. 연륜이 대단한 경매 고수들 또한 경매를 갓 배우던 초보 시절이 있었다. 그러니 조급해하지 말고 천천히, 꾸준히 경매를 익히길 바란다.
-p. 144

▷ 한 개인의 인생에 영감과 지식, 방향을 제시해주는 스승의 존재는 절대적일 수 있다. 위험이 많은 경매 세계에서도 스승의 도움이 절실하다. 초보 투자자일수록 진실하고 경험이 많은 고수를 곁에 스승으로 모시는 것이 좋다. 나 또한 이 자리까지 올 수 있었던 것은 좋은 스승님 덕분이었다.
-p. 306

▷ 우리는 부동산 투자를 해야지, 경매 투자만 해서는 안 된다. 즉, 경매는 부동산의 한 종류이므로 거시적으로 부동산이란 숲을 볼 줄 알아야 경매 투자도 성공할 수 있다. 나는 항상 ‘살 때는 팔 때를 생각하라’라고 말한다. 경매로 낙찰받은 부동산을 천년만년 보유할 것은 아니다. 실거주로 낙찰받았다 하더라도 언젠가는 팔 때가 온다. 투자 목적이면 더욱 그렇다. 그렇다면 내가 팔려고 맘먹었을 때 과연 잘 팔릴 수 있느냐가 관건이다.
-p. 337

▷ 경매가 대중화된 요즘도 재테크 수단으로서 경매는 매우 괜찮은 방법이다. 다만, 전업으로 하는 것보다는 부업으로 1년에 1~2건의 물건을 노리는 것이 바람직하다고 본다. 재테크 개념으로 구입해서 오랜 시간 보유할 물건을 찾으면 좋은 수익을 얻을 수 있을 것이다. 또한, 경매를 배워놓으면, 자신뿐 아니라 사랑하는 가족의 재산까지 지킬 수 있다.

-p. 345