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“돈은 이렇게 버는 것이다!”
3년 만에 30억을 만든 300만 원짜리 경매 통장
평생 가난했던 왕초보 수영 강사의 기적 같은 이야기

★★★ 2018, 2019 경매 1위 『경매 통장』개정증보판 ★★★
★★★ 전국 서점 경제경영 베스트셀러 ★★★

“하루라도 돈 걱정을 안 하고 살 수는 없을까?”, “돈 나갈 데는 점점 많아지는데, 이대로 괜찮을까?” 하는 고민을 멈추는 방법은 간단하다. 바로 통장 하나를 만드는 것이다. 여기, 아내의 생일 선물로 따뜻한 점퍼를 가격 걱정 없이 사주고, 아이의 장난감을 중고가 아닌 새것으로 사주고 싶다는 작은 소망에서 만든 통장 하나로 자기 자신은 물론 다른 사람의 인생까지 바꾼 사람이 있다. 바로 우리에게 ‘기적을 만든 수영 강사’로 잘 알려진 김유한 저자다. 그가 2020년 새해에는 꼭 부자가 되고 싶은 경매 초보들을 위해 다시 한번 발 벗고 나섰다. 저자의 첫 책 『경매 통장: 지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는』은 출간 즉시 열풍을 일으키며 경매에 대한 편견을 허물고 새로운 문을 열었다. 그러나 여전히 많은 사람이 투자금이 많고, 이론과 방법에 대해 완벽하게 이해해야만 경매를 시작할 수 있다고 생각하며 망설이기만 한다.

‘이렇게 적은 돈으로도 경매할 수 있을까’라는 걱정으로 시작한 이웃의 이야기, 2019년에 직접 혹은 수강생들이 입찰했던 최신 물건의 입지, 권리, 시세, 낙찰가까지 세세한 분석을 가감 없이 공개하는 이유는 주저하는 사람들에게 용기를 북돋워주고, 자식에게 당당한 부모가 되고 부모에게 떳떳한 자식이 되고 싶은 우리 모두의 꿈을 이뤄주기 위해서다. 인생을 바꾸기 위해 필요한 것은 넉넉한 종잣돈, 부동산에 대한 해박한 지식이 아니라 단 하나의 통장과 ‘나도 할 수 있다’는 마음가짐이다. 지금 당장 은행에 가서 경매 통장 하나를 만들어라. 그 작은 시작이 300만 원이 전부였던 저자의 인생을 바꿨듯 당신의 인생을 180도 바꾸게 될 것이다.

“누구나 탐내는 부동산이 당신을 기다리고 있다”
지금 가진 돈으로 시작하는 ‘경매 통장’

많은 사람이 ‘경매는 아무나 못 한다’고 생각하고 시작하기도 전에 지레 겁부터 먹는다. 하지만 경매야말로 성별과 나이에 상관없이 누구나 쉽게 시작할 수 있는 유일한 투자다. 학창시절 내내 운동만 했고, 사회에 나와서도 수영 강사 일만 하느라 재테크는 1도 몰랐던 저자가 선택할 수 있는 것 역시 경매였다. 원고, 피고란 단어조차 몰랐지만 ‘나라고 왜 못 하겠냐’라는 생각으로 은행에 가서 통장 하나를 만들었다. 그렇게 보증금 300만 원으로 시작한 경매 통장은 3년 후 30억 원으로 불어났다.
저자를 따라 저마다의 기적을 이룬 사람들은 말한다. 처음에는 ‘통장 하나 만든다고 뭐가 그렇게 많이 달라질까’라고 생각했지만, 막상 통장을 만들고 나니 마음가짐부터가 달라졌고, 입찰을 위해 꾸준히 법원에 다니고, 물건을 보는 눈이 생기면서 비록 패찰하더라도 포기하지 않고 다음 입찰을 준비할 수 있었다고 말이다.

“경제가 위기일수록 경매는 기회다”
부동산 가격이 떨어져도 경매로 산 부동산은 절대 손해 보지 않는 이유

현 정부로 들어선 이후, 부동산 시장을 내다보기가 더욱 어려워졌다. 강화된 규제 정책 때문에 부동산 투자는 위험하다는 사람도 많다. 하지만 이런 상황일수록 경매는 더욱 빛을 발한다. 경매는 무조건 현재보다 싸게 살 수 있으므로 부동산 시장이 하락해도 리스크를 최소화할 수 있기 때문이다. 먼저 싼 가격으로 낙찰받은 뒤, 임대수익을 보거나 들어가 살다가 낙찰받을 때 이익을 본 금액 이하로 가격이 내려가기 전에 팔아버리면 그만이다. 경매는 일반 매매와는 달리 ‘두 번 다시는 없을 타이밍을 잘 탄 투자’가 아니라, ‘부동산이 하락해도 손해를 보지 않는 유일한 투자’다. 세금과 금리가 아무리 인상된다고 하더라도 경매로 벌 수 있는 수익에 비할 바가 못 된다. 내 집 마련이 꿈인 메뚜기 세입자부터 안전한 게 아니면 시작조차 안 하는 소심한 투자 입문자에게 경매를 추천하는 이유다.

“누구나 자신만의 신화를 쓸 수 있다”
평범한 사람들을 부자로 만든 인생 역전 스토리

현재 저자는 강연과 모임을 통해 전국의 경매 초보자들에게 간접 경험과 실전 지식을 알려주고 있다. 함께 임장을 다니면서 물건을 보는 방법을 알려주고, 권리분석이 까다로운 물건을 해결하는 방법 등을 가감 없이 전수하고 있다. 이 책에는 저자의 이야기는 물론 그가 지도해준 사람들의 성공기 또한 가득 담겼다. 아흔에 경매를 시작해 낙찰까지 받으신 할아버지, 조합원 지위 승계를 받을 뻔했지만 아깝게 현금 청산 대상에 그친 재건축 아파트, 3건 연속으로 아파트와 주택을 낙찰받은 수강생 등이다. 그들에게는 두 가지 공통점이 있다. 하나는 주변에서 흔히 볼 수 있는 평범한 사람이라는 것, 또 하나는 저자의 첫 책 『경매 통장: 지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는』을 보고 바로 실천에 옮겼다는 점이다. 이들의 실제 성공 사례는 아직도 ‘내가 할 수 있을까’라는 생각에 주저하고 있는 초보자들에게 ‘돈은 이렇게 버는 것’이라는 길잡이가 되어줄 것이다.
경매 투자는 반드시 성공할 수 있다. 너무나도 확고한 시장이고 실패할 수 없는 투자다. 단, 이는 지금 당장 실천으로 옮겼을 때를 전제로 한다. 경매는 어렵고 위험하다는 생각에 망설이고만 있다면, 저자와 평범한 이웃들의 이야기를 통해 용기를 내고 당장 시작해보길 바란다.

초판 프롤로그: 인생을 바꾸는 기회, 통장 하나면 충분하다
개정판 프롤로그: 경매의 적은 성급함이다

Chapter 1. 돈이 없을수록 경매에 뛰어들어라
01. 왜 하필 경매를 선택했나
평범한 서른 가장의 고민 | 경매, 인생의 전환점이 되다 | 한 살이라도 어릴 때 시작하라 | 의지와 열정만으로도 충분하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경매는 어떻게 진행되나요?

02. 아슬아슬했던 첫 경매: 인천 서구 신현동 빌라
지금 가진 돈으로 시작할 수 있다 | 간신히 손해를 면하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 빌라, 안정적인 월세의 정석

03. 안정적인 임대 수익을 노려라: 경기도 오산 다세대 주택
산업단지는 임대 수요가 풍부하다 | 집은 눈으로 보기 전에는 모른다 | 중소기업과 임대차 계약을 맺다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 기본 중의 기본, 부동산 서류 읽는 법

04. 한 건물에 여러 개 물건을 낙찰받다: 강서구 화곡동 도시형 생활주택
공인중개사를 믿지 마라 | 개별 매각 물건의 입찰가 쓰는 법 | 배당받는 임차인의 명도가 늘 쉬운 건 아니다 | 허무하게 끝난 강제집행 | 셀프 소송으로 마땅히 받아야 할 돈을 받아내다 | 건물 관리, 만만하게 보지 마라 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 누구나 까다로운 명도, 도대체 뭔가요?

Chapter 2. 쉽고 간단한 것부터 시작하면 된다
05. 학원가만큼 좋은 입지도 없다: 양천구 목동 빌라
의심스러운 유치권과 잦은 전출입 | 집주인의 부탁을 들어준 임차인 | 낙찰받은 집을 다시 경매에 넘기다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 헷갈리는 권리분석 완전 정복

06. 집이 아닌 도시 전체를 봐라: 인천 도림동 다세대 주택 & 동탄 아파트
도시개발 구역을 주목하라 | 강남과의 접근성은 언제나 옳다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 기일입찰표는 두 번, 세 번 확인하자

07. 발에 불이 나도록 밟다: 포항시 남구 대잠동 땅
법정지상권이 얽힌 땅은 심사숙고하라 | 은행은 안전한 물건에만 대출해준다 | 철거 전 건물주와 극적으로 합의하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경락자금대출을 레버리지하라

Chapter 3. 어려울수록 경쟁은 낮고 수익은 높다
08. 학군이 좋으면 기본은 한다: 안양 첫 번째 아파트
재매각 물건에 지레 겁먹지 말자

09. 100원 차이로 낙찰받다: 안양 두 번째 아파트
소유자의 신분은 반드시 확인하자 | 소유자와의 거래는 금물이다

10. 드디어 내 집이 생겼다: 안양 세 번째 아파트
평촌 생활권에 정착하다

11. 경매 시장에도 온갖 작업이 존재한다: 안양시 관양동 주택
집이 무너지고 있다고? | 액상화 현상의 진실 | 업체와 소유주의 계획에 걸려들다 | 가장 임차인의 물증을 확보하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 꼼꼼함이 운을 이긴다! 단계별 비용 지출

12. 상가는 상권분석이 답이다: 서울대입구역 & 용인 수지 상가
현장 분위기가 입찰가를 바꾼다 | 단기 임대로 공실을 만회하다 | 매력적인 만큼 위험한 NPL | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 상가 경매 완전 뽀개기

부록
01. 2019년 성공 낙찰 사례 파헤치기
수익을 내는 두 가지 방법: 경기도 성남시 상가
물건의 장단점을 파악해 수익을 극대화하라 ｜ 또 다른 소유자가 나타났다! | 목적에 맞게 인테리어하기
만 원짜리 경매 물건: 자전거
자전거도 경매를 한다고요? | 중고물품에 입찰할 때는 출처를 반드시 확인하자
쪼개진 부동산도 다시 보자: 경기도 남양주시 다세대 빌라
아흔에 시작한 경매 | 지분으로 낙찰받았다면 어떻게 해야 할까?
될 성 싶은 부동산은 임장에서 결정된다: 평택시 빌라 & 화성시 빌라
임장할 때 꼭 가야 할 세 군데 | 반값빌라의 진실
당신은 조합원이 맞습니까?: 인천시 남동구 재건축 아파트
재건축 물건의 두 가지 지위
경매 성공의 9할은 꾸준함: 인천시 남동구 오피스텔 & 인천시 계양구 아파트
모범 수강생, 첫 낙찰의 기쁨을 누리다 | 꾸준한 발품이 수익을 만든다 | 주택 입찰 시 주의할 점
포기하지 않는 것이 낙찰의 비결: 용인시 처인구 아파트 & 인천시 부평구 아파트 & 용인시 기흥구 상가 & 안산시 상록구 아파트
낙찰 취소라니요 | 두 차례 패찰 끝에 찾아온 기쁨

02. 경매 입문을 위한 10단계 매뉴얼

대부분의 부동산 초보들은 경매보다 편하고 깨끗한 신규 분양 아파트를 선호한다. 하지만 자세히 따져보면 두 개는 같은 상품이다. 똑같은 사과 한 봉지를 집 앞 마트에서는 만 원에 팔고, 집에서 조금 떨어져 있는 시장에서는 7000원에 파는 것과 같은 이치다. 만 원과 7000원은 3000원밖에 차이가 안 나지만, 부동산처럼 단위가 커지면 1억 원과 7000만 원이 된다. 조금의 불편을 감수하면 같은 물건을 3000만 원이나 싸게 살 수 있는 것이다. 그래서 경매를 한 번도 안 해본 사람은 많지만, 경매를 일단 해본 사람은 계속해서 다음 물건을 찾고 투자를 하게 된다. 대부분 경매가 다른 재테크에 비해 훨씬 유리하다는 걸 실제 큰 수익이라는 경험을 통해 알게 되기 때문이다. p.9~10

경매로 돈 벌었다는 사람은 많아도, 경매로 돈 잃었다는 사람은 거의 없다. 권리분석만 잘 하면 절대 잃지 않는 투자가 바로 경매이고, 권리분석도 깨끗한 물건은 정말 간단하고 쉽다. 우리가 무의식적으로 가지고 있는 ‘경매는 나쁘다. 경매는 어렵다’와 같은 편견만 버리면 정말 무궁무진한 기회가 있는 것이 바로 부동산 경매다. 자신하건대 경매는 우리가 할 수 있는 모든 재테크 중 가장 안전하면서 동시에 가장 높은 수익을 얻을 수 있는 최고의 투자이며, 인생을 바꿀 수 있는 유일한 재테크 수단이다. 내가 공부한 바로는 주식, 펀드 등 그 어떤 금융 투자도 우리 같은 소시민, 개인 투자자의 인생을 바꿀 정도의 수익을 가져다줄 수 없다. 그러한 금융 투자가 나쁘다는 뜻이 아니라 경제를 구성하고 있는 구조상의 문제이기 때문이다. p.10~11

2012년, 나는 그저 경매에 관한 책 몇 권을 읽은 경매 입문자였다. 심각하게 고민하고 경매를 시작한 것도 아니었다. 그저 책에서 발견한 경매의 몇몇 장점들을 보고 쉽게 발을 들인 감이 없지 않았다. 낙찰받은 부동산에 내 돈 20퍼센트 정도만 있으면 되고, 담보대출 금리보다 경락자금대출 금리가 저렴하며, 부동산이므로 불로소득을 얻을 수 있겠다는 점이 매력적이었다. 그렇게 혈기 왕성한 시기에 깊게 고민하지 않고 경매 시장에 도전장을 내민 것이다. 아는 사람 하나 없이 달랑 보증금 300만 원뿐이었다. 단순히 ‘건물이 1억 원이면, 8000만 원은 대출받고(모든 부동산 물건에 80퍼센트의 경락대출이 나오는 건 아니다), 내 돈 2000만 원과 세금을 조금 더 내면 살 수 있어. 8000만 원에 대한 대출이자는 금리가 3퍼센트 초반이면 20만 원 정도일 테니, 월세를 40만 원 받으면 월 20만 원이 남겠네. 이런 건물이 몇 개만 돼도 일을 그만둘 수 있겠지?’라는 생각으로 시작했던 것이다. p.46~47

경매 초기에는 무작정 물건을 많이 보러 다니는 것이 좋다고 생각했다. 하지만 이 방법은 시간과 노력 대비 그다지 효과적이지 않다. 득보다는 실이 많은 것이다. 또 무엇보다 초반에 무리해서 달리면 금방 지칠 수가 있다.
본인이 거주하는 곳이나 거주했던 곳, 혹은 직장 근처나 출퇴근하는 동선에서 멀지 않은 곳에서 물건을 찾아라. 독자분들 대부분이 직업이나 생계 수단이 따로 있을 텐데, 본업과 병행하려면 시간을 쪼개야 하니 에너지를 효율적으로 분배하는 것이 좋다. 지방 한 번 다녀올 시간에 책을 보거나 물건을 검색해라. 또는 근처 공인중개소에 방문해 사장님들과 부동산 관련 이야기를 나누는 것이 훨씬 낫다. p.65

임장할 때 공실률과 임대료를 대략 파악하긴 했지만, 여기서 중요한 것은 이것을 확인한 ‘시점’이다. 만약 서른두 개의 물건이 모두 낙찰되고, 명도하는 시점이 비슷해지면 시장에 물량이 갑자기 쏟아지게 된다. 그러면 임장 시 파악한 공실률은 명도를 마친 후의 공실률에 비해 높아질 것이고, 공실을 지속할 수 없는 낙찰자들이 자신의 부동산을 빨리 해소하기 위해 임대료를 낮추는 일이 발생한다. 이렇게 임대료를 낮춰 첫 거래가 이뤄지면 그다음 물건 주인들은 임장할 때 파악한 만큼의 임대료를 받기 어려워진다. 그러므로 개별 매각에서는 이 점을 유의하고, 사전에 전략을 세워 입찰해야 한다. p.96

부동산이라고 하면 하나의 ‘집’으로만 생각하는데, 경매를 하려면 집, 건물, 마을, 도시로 개념을 확장해나가야 한다. 내 집만 보지 말고 도시의 분위기와 환경을 살펴야 한다는 뜻이다. 내 집이 위치한 도시에 악재가 생겨 집값이 떨어질 수도 있고, 반대로 호재가 생겨 시세가 오를 수도 있다. 막연히 호재만을 기다리기에는 부동산 시장에서 거래되는 돈의 규모가 매우 크다. 그러므로 사전에 도시의 정보를 미리 파악하고, 자기만의 기준을 세워 투자에 임해야 한다. 간혹 떠도는 정보를 믿고 ‘묻지마 투자’를 하는 사람들이 있다. 실제로 안양시 비산사거리 주변으로 10년 전부터 지하철역이 들어온다는 소문이 돌았다. 그 정보만 믿고 무리하게 대출을 받아 건물을 산 사람들 중 일부는 크게 손해를 입었다. 경매의 1차 목표는 현재 가치만으로도 충분히 수익을 내는 것이다. 장기적으로 시세가 올라 추가 수익을 내는 건 2차 목표라 할 수 있다. 이 두 가지 목표를 모두 이룰 수 있는 지역을 찾아 경매로 물건을 취득한다면 금상첨화다. p.147~148