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초보자도 잃지 않는 토지 투자 비법

SNS가 발달하고, 정보를 손쉽게 얻을 수 있는 이 시대에도 부동산 투자 시장에서 피해자가 속출하고 있다. 특히나 토지 투자 시장은 아파트나 상가 시장에 비해 더욱 그렇다. 투자에 대한 무지와 사람을 믿은 죄로 큰 자산 손실까지 이어진다. 이러한 피해를 예방하는 길은 제대로 알고 투자를 하는 것 말고는 없다. 부동산학 박사이자 도시계획기술사인 지은이는 토지 이용 분야에 관한 고도의 전문지식과 풍부한 실무경험을 가지고 있다. 토지를 다루는 직업을 갖고 있는 지은이의 입장에서 더는 피해 사례가 없었으면 하는 마음에서 이 책을 저술했다. 이 책은 토지 투자의 위험 요인을 법령을 포함한 행정적인 요인과 개발이 불가능한 물리적인 요인 등으로 나누어 체계적으로 설명한다. 따라서 실제 투자 시에 본인 스스로 위험 요인을 고려하고 검토할 수 있도록 구성했다. 수많은 사람들의 질문 사례에서 타산지석이 될 만한 사례 등을 이 책을 통해 살펴보고, 잃지 않는 토지 투자를 시작하자!

토지 투자 모르면 제발 하지 마라!

한국인은 토지에 대한 소유 욕구가 매우 강하다. 좁은 국토에 비해 인구가 많은 나라이기 때문일까? 하지만 우리나라 토지 자산의 가격은 2013년 말 기준으로 1964년 대비 3,030배나 상승했다. 토지 투자가 한국인 모두의 꿈인 이유를 유추해볼 수 있다. 하지만 문제는 물건 분석을 해보면 개발 가능성이 전혀 없는 토지에 꽤 많은 사람들이 투자를 하고, 토지 사기에 번번이 걸려들고 있다. 지은이는 이러한 사기 행태들을 막고, 지금 이 시간에도 쓸모없는 토지로 큰돈을 벌 수 있다는 꾐에 속아 계약서를 쓰는 사람들을 위해 이 책을 집필했다. Part 1은 토지 가격 상승에 따른 사람들의 소유욕과 사기 행태 등을 간단하게 언급하고, Part 2에서는 본격적으로 다양한 토지 피해 사례들을 살펴본다. Part 3에서는 토지이용계획확인서를 낱낱이 파헤쳐보고, Part 4에서는 피해야 할 토지, 즉 민간개발, 지분거래, 개발제한구역, 도시자연공원고역, 보전산지, 비오톱 토지, 맹지 등에 대해 알아본다. Part 5에서는 초보자도 성공할 수밖에 없는 토지 투자 방법을 보면서 나뿐만 아니라 모두가 좋아하는 땅이 무엇인지 확인해본다.

프롤로그 4

Part 1. 언젠가 꼭 한 번은 하고 말 거야! 토지 투자
1. 한국인의 영원한 꿈 - 14
2. 어마어마한 토지 가격 상승 - 16
3. 그래서 나도 토지를 사고 싶다 - 21
4. 그런데 뭐가 문제야? - 23
5. 사기 치는 인간들 전부 파묻어야 - 27

Part 2. 피 같은 내 돈이 허공으로 날아간 피해 사례
1. 기획 부동산 회사 신입직원 사례 - 32
무엇이 잘못됐나? - 37
한 푼 벌어보려다 제대로 눈탱이 맞았다 - 54
적반하장이 따로 없다. 기획 부동산 회사 대표이사의 답변 - 56
기획 부동산 회사 대표이사 답변의 요지 - 58
토지 투자 모르면 하지 마! - 59

2. 친구가 아니라 원수다. 친구 때문에 폭망한 사례 - 63
진짜 개나 소나 전문가 행세다 - 66
그렇다면 질문자가 사려는 금액은 적정한 금액일까? - 67
왜 공유지분등기를 했을까? - 69
토지 분할로 인한 피해자가 폭발적으로 증가 - 71
관련법 개정으로 토지 분할 제한 - 73
대략 난감, 공유지분등기로 대체하다 - 76
에라, 저걸 친구라고… 친구가 아니라 원수다 - 77

3. 친한 후배가 뒤통수친 사례 - 80
응, 그래. 너만 믿을게 - 82
물건도 안 보고 송금하다 - 85
머리 검은 짐승은 믿지 마라 - 90
도로가 없으면 건축을 할 수 없다 - 92
또 하나의 문제점은 다운계약서 - 94

4. 남북경제협력 미끼, 토지 사기 사례 - 98
아무리 몰라도 그렇지. 어이없는 계약서 내용 - 100
세금만 내는 토지 소유자. 나는 애국자다 - 105
토지이용계획확인서를 확인해보자 - 106
놀라게 해주려다 정말 놀라게 된다 - 109

5. 개발제한구역이 풀린다는 말에 속아 산 사례 - 111
개발제한구역 해제가 가능할까? - 115
첩첩산중 보전산지, 느낌이 싸하다 - 121
야생생물 보호구역, 서울은 길고양이도 보호한다는데… - 122
아놔, 비오톱 1등급 - 124

6. 금융기관의 대출기준을 믿었다가 손해 본 사례 - 128
자격증 땄다고 모든 것을 알 수는 없다 - 130
보전녹지지역은 글자 그대로 보전이 우선이다 - 133
역사, 문화, 환경을 보호하려면 건축물은 짓기 힘들다 - 135
한술 더 뜨는 문화재보호구역 - 137
건축물을 지을 수 없는 맹지다 - 139
그러니까 믿을 놈 없다. 금융기관도 믿을 게 못 된다 - 140

7. 개발호재가 있어도 해당 토지가 개발이 안 되는 사례 - 142
개발 가능성이 있는가? - 145
입목축적과 입목본수도 허용기준 - 149
또 하나의 복병 경사도, 반드시 체크해봐야 한다 - 155
표고 허용기준. 먹는 표고가 아니다 - 157
그렇다면 25만 원짜리인가? 32,500원짜리인가? - 159

8. 도대체 이 땅을 가지고 뭘 하라는 이야기인지? - 161
가방 크다고 공부 잘하는 것 아니다 - 164
엎친 데 덮친 접도구역 - 166
농업진흥구역은 농사가 우선순위다 - 167
‘농지법’상 농업보호구역 - 171

9. 이 땅을 사면 무조건 (돈)벼락 맞습니다 - 173
돈벼락 한번 맞아보자 - 175
군사기지와 산림생태계를 보호하기 위한 토석채취제한지역 - 178
‘산지관리법’ 토석채취제한지역의 지정 - 181

Part 3. 당신의 재산을 지켜주는 토지 투자의 기술
1. 하늘이 두 쪽 나도 반드시 알아야 할 토지이용계획확인서 - 186
2. 토지이용계획확인서 5번 - 지역·지구 등 지정여부 - 191
3. 토지이용계획확인서 6번 - ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역·지구 등 - 201
4. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역의 역할 - 205
5. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역은 어떤 것이 있나? - 209
6. 토지이용계획확인서 7번 - ‘다른 법령’에 따른 지역·지구 등 - 215
7. 토지이용계획확인서 8번 - ‘토지이용규제 기본법 시행령’ 제9조 4항각 호에 해당하는 사항 - 220
8. 토지이용계획확인서 2번 - 지목 - 224
9. 지목을 바꾸면 가격이 오른다는데 진짜 그런 것일까? - 229
10. 그렇다면 지목변경 절차를 알아보자 - 235
11. 얼마면 돼? 지목변경에 투입되는 비용 - 242
12. 사실 지목을 보는 이유는 따로 있다 - 253
13. 토지이용계획확인서 4번 - 개별공시지가 - 256

Part 4. 토지 투자 모르고 하지 마라. 무조건 피해라
1. 토지에 대해서 모르는 사람이 추천하는 물건은 아예 쳐다보지 마라 - 267
2. 화장발, 조명발에 속지 마라. 민간개발은 대부분 부도수표다 - 271
3. ‘지분거래’하지 마라. 팔 수는 있다지만 살 놈이 없다 - 275
4. 개발제한구역 토지 투자는 전문가도 어렵다 - 287
5. 도시자연공원구역은 제2의 개발제한구역이다 - 298
6. 자연공원이든, 도시공원이든, 공원은 휴식하는 장소다 - 303
7. 보전산지(공익용산지, 임업용산지)는 마르고 닳도록 보전이 목적이다 - 310
8. 비오톱 토지는 지렁이가 소유권을 가지고 있다 - 318
9. 길이 막히면 돈도 막힌다. 맹지(盲地)는 걸러라 - 324
10. 땅 보러 올라가는데 숨이 차면 진짜 숨이 넘어갈 수도 있다 - 329
11. 빽빽한 숲과 울창한 나무는 눈으로만 보는 거다 - 333
12. 박물관은 살아 있어도 문화재 있는 땅은 죽는다 - 338
13. 삼다수를 지켜라. 배보다 배꼽이 더 크다 - 343
14. 세계에 단 하나 남은 분단국가. 군사시설을 지켜야 한다 - 348
15. 물 사먹은 지 얼마 안 됐다. 이제 공기도 사서 마셔야 할지도 모른다 - 353
16. 도로와 가까이 붙어 있다고 모두 잭팟(Jackpot)은 아니다 - 358
17. 내가 맛이 없으면 다른 사람도 맛이 없다 - 363

Part 5. 초보자도 성공할 수밖에 없는 토지 투자 방법
1. 누가 내 물건을 사줄 것인지 고민하라 - 375
2. 큰 그림을 그려라. 우리 동네만 봐서는 답이 없다 - 379
3. 인구가 몰려가는 곳으로 돈도 몰려간다 - 383
4. 교통망이 깔리면 돈도 같이 깔린다 - 385
5. 인구 줄어도 서울대 미달 안 된다. 시골이 아니라 도시에서 찾아라 - 389
6. 주관이 뚜렷한 청개구리는 자연녹지지역이나 계획관리지역으로 가라 - 392
7. 머리 굴리지 마라. 굴려봐야 돌가루만 떨어진다 - 395
8. 사람이든, 땅이든, 잘생기고 말끔해야 관심을 받는다 - 406
9. 도장 찍기 전에 땅값 계산해라. 찍으면 낙장불입이다 - 408
10. 나만 좋아하는 것인지, 모두가 좋아하는 땅인지 생각하라 - 422

APPENDIX 1. 도로 관련 법률에 따른 정의 및 구분 - 426
참고자료 - 440

기획 부동산 회사 임원들은 새로운 신입직원에게 ‘토지를 팔기 위해서는 당신부터 사야 다른 사람에게 권유를 할 수 있지 않겠느냐?’라면서 현혹한다. 새로운 직원은 임원의 말이 타당하다는 생각도 들고, 기획 부동산 회사의 분위기와 거짓 개발정보에 휩쓸려 토지를 매입하게 된다. 그리고 그 신입직원은 자신이 아는 지인들에게 ‘나도 이미 산 땅이다. 투자 가치가 있으니 사놓으면 나중에 몇 배의 돈을 벌 수 있다’며 토지를 판매한다. 물론 신입직원은 토지의 투자 가치와는 상관없이 성과급을 받기 위한 행동이고, 사실 투자 가치가 있는지도 모른다. 이 신입직원은 나중에 잘못된 사실을 알게 되어도 이미 엎질러진 물이다. 피해자들도 손해를 되돌릴 수 없다.
-28~29페이지

쓸모 있는 토지, 즉 건축이 가능한 토지가 현장에서는 개별공시지가의 2~5배 정도에 거래된다고 보았을 때 이 사례의 토지는 건축이 불가능한 토지이므로 적정가격 조건에 맞지 않다. 당연히 피해자가 매입한 가격으로 사려는 사람은 없다. 만약 나무 심기와 약초재배를 위해서 사려는 사람이 있다면 매우 낮은 가격을 제시할 것이고, 그렇게 된다면 피해자는 손해를 보고 팔거나 계속 보유를 해야 한다는 결론이 나온다. 그런데 이렇게 개발이 되지 않는 토지로 분류되는 결정적인 이유가 건축의 필요조건 중 하나인 도로가 접해 있어야 하는데, 이 사례 토지는 도로가 접해 있지 않다. 다른 조건은 둘째 치고, 도로가 없기 때문에 건축이 불가능하다.
-94페이지

표고는 산자락 하단부를 기준으로 한 산정부의 높이를 말한다. 토지의 형질변경 또는 토석채취를 하기 위한 개발행위허가 기준에는 해당 지자체의 도시계획조례가 정하는 기준에 적합해야 한다. 그러나 통상적으로는 각 지자체의 도시·군기본계획의 개발가능지 분석에 따른다. 가용토지자원 분석이라고 하는데, 개발가능지, 개발억제지, 개발 불가능지로 구분한다. 2020거제도시기본계획에 따르면, 개발가능지는 기개발지와 미개발지로 나누고, 기개발지는 주거지역, 상업지역, 공업지역 내 기존 개발지로 하며, 미개발지는 주거지역, 상업지역, 공업지역 내 미개발지와 녹지지역 및 대규모 개발사업예정지역으로 한다. 개발억제지는 수산자원보호구역, 생산녹지지역, 보존지구, 농업 진흥지역, 보전임지, 군사시설보호구역 등이다. 개발불가능지는 표고 100미터 이상 경사도 30% 이상, 공원, 하천, 저수지, 생태자연도 1, 2등급지로 개발을 할 수 없도록 규정하고 있는데, 이 사례 토지는 표고가 200~300미터로 나와 있다. 따라서 개발이 불가능하다.
-157~158페이지

이렇게 도시계획시설로 지정이 된 토지는 지정된 용도 이외에는 사용할 수 없다. 즉, 일반상업지역이라는 용도지역만 보면 건축물을 넓고 높게 지을 수 있지만, 도시계획시설이라는 지역·지구 때문에 이 토지는 ‘광장’과 ‘일반도로’로 밖에 사용할 수 없다. 이렇게 상업지역이라고 다 좋은 것은 아니다. 뒤에 따라 붙은 ‘광장’과 ‘일반도로’ 때문에 ‘광장’과 ‘일반도로’ 이외에 상업용도로 건축물을 지을 수 없고, 사용할 수도 없다. 따라서 방화지구라는 용도지구 역시 건축물을 짓지 못하니 자동적으로 의미가 없어지게 된다. 이렇듯 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역이 중요하지만 뒤에 따라 붙는 지역·지구도 매우 중요하다. 그래서 토지 투자가 어렵다고 하는 것이다.
-217페이지

혐오시설의 명확한 정의는 없지만, 토지 투자자 입장에서 보면 어떤 시설이 입지해서 토지 가격이 떨어지거나 토지 이용 수요가 축소된다면, 그러한 시설은 혐오시설로 간주할 수 있다. 어떤 시설 때문에 토지 가격이 떨어진다는 것은 사람들이 그 시설이 들어오는 것을 꺼려함으로써 생기는 현상들이기 때문이다. 안타깝게도 이러한 혐오시설이 한번 들어오면 수십 년 또는 반영구적으로 입지하기 때문에 그 지역의 토지 가격 하락과 침체는 계속된다. 혐오시설 인근에는 토지 투자를 하지 않는 것이 옳다. 내가 맛이 없는 음식은 다른 사람도 먹지 않는다.
-364페이지