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이틀에 끝내는 『재개발 재건축』은 현장 공인중개사가 발로 쓴 생생한 재개발·재건축 안내서이다.

현장 공인중개사가 발로 쓴 생생한 재개발·재건축 안내서
부동산은 어떻게 자본주의의 무기가 되는가?

칠면조 한 마리가 살고 있었다. 매일 오전 9시만 되면 주인이 맛있는 식사를 차려주었다. 이제껏 주인은 한 번도 칠면조의 식사를 거른 일이 없었다. 눈이 오나 비가 오나 식사는 항상 오전 9시면 어김없이 나왔다. 정말로 고마운 주인이 아닐 수 없었다. 칠면조는 점점 살이 찌기 시작했다. 그러던 어느 날 오전 9시에 나타난 주인의 행동은 평소와 완전히 달랐다. 손에는 맛있는 식사대신 칼이 들려 있었다. 추수감사절 오전 9시 칠면조는 세상을 하직하였다.

철학자 버트런드 러셀Bertrand Russell이 들려주는 ‘칠면조 예화’이다. 과거에 일어난 일을 근거로
미래를 예측하는 귀납법은 오류라는 것이다. 오늘 오전 9시까지 예외 없이 식사가 나왔다는 사실이 내일도 같은 시간에 식사가 나올 것이라는 근거가 될 수 없다.

대부분의 월급쟁이들도 칠면조 신세와 크게 다르지 않다. 따박따박 나왔던 월급이 갑자기 끊기거나 잘 다니던 회사에서 쫓겨날 수 있다. 자본주의라는 말 자체가 월급을 받아서는 결코 풍족한 삶을 영위할 수 없고, 부자도 될 수 없다는 의미를 내포하고 있다.

경제학자인 데이비드리카르도David Ricardo는 월급을 더 많이 주게 되면 아이를 더 낳게 되고 그러면 시장에 월급쟁이 숫자가 많아져 또다시 월급이 낮아지기 때문에 겨우 먹고 살 정도의 월급을 받는 구조가 반복된다고 주장하기도 했다. 아무튼 월급쟁이가 부자가 되기 어려운 이유는 입에 풀칠할 정도의 월급만 주기 때문이다.

지난 7월 실거래가로 신고된 서울 반포주공 1단지 138㎡(42평)의 매매가는 39억 원, 3.3㎡당 1억 원에 가깝다. 최저임금 노동자의 경우 202년치 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 살 수 있다. 이러한 현상은 비단 우리나라에만 국한되는 것은 아니다.

선진국들도 마찬가지다. 사회가 선진화될수록 월급으로 집을 사기는 더 어려워진다. 미국인의 95%는 연 소득 4만 달러 이하의 월급쟁이나 파트타이머다. 게다가 월급쟁이 생활은 길어야 28년 정도이며 퇴직하고도 30년 이상을 더 살아야 한다. 끔찍하다. 이런 엄중한 상황임에도 마치 물의 온도가 서서히 올라가는 위험을 느끼지 못한 채 삶겨 죽는 개구리처럼 안이하게 대응하고 있다.

혹자는 오래 다니다 보면 회사가 알아서 직급도 올려주고 월급도 올려주어 삶을 윤택하게 해줄 것이라고 생각한다. 착한 믿음이다. 자본주의의 게임 룰에서 기업은 최대한 인건비를 줄여 이익을 많이 내는 것이 목표다. 단도직입적으로 기업은 월급쟁이를 소모품이자 하나의 상품으로 간주한다. 그것이 자본주의의 기업시스템이다.

존엄한 인간을 하찮은 상품으로 간주한다는 데 발끈한다면 월급쟁이를 벗어날 수 없다. 자본주의 기업의 법칙을 이해하지 못하는 사람들이 자주 하는 말이 있다. “평생 내 모든 것을 바쳐 일한 회사인데 해고라니! 회사가 어떻게 이럴 수 있나!” 이러한 분노는 분풀이에 지나지 않는다.

능력이 부족하거나 회사에서 더 이상 쓸모없는 상품이 되었다고 생각하고 문을 박차고 나오는 것이 현명하다. 그렇지 않으면 가수 신해철이 노래했던 ‘사는 대로 사니, 가는 대로 사니, 그냥 되는 대로 사니, 니가 진짜로 원하는 게 뭐야? 그 나이 퍼먹도록 그걸 하나 몰라!’라는 노랫말이 가슴을 후벼팔 것이다.

이처럼 월급쟁이에게 불리한 구조가 고착화되고 있지만 새로운 방법을 모색하려는 사람은 드물다. 월급 외의 수입을 위한 준비가 필요하다. 미리 준비하지 않으면 설령 쌈짓돈을 모았다 하더라도 투자를 못 한다. 퇴직금 받아 도박에 가깝다고 하는 선물·옵션과 같은 파생상품에 투자할 수 있겠는가, 변화무쌍한 주식에 투자할 수 있겠는가, 환금성이 낮다는 부동산에 투자할 수 있겠는가. 10년 이상 걸리는 재개발·재건축에 투자할 수 있겠는가….

결국 위험하다는 이유로 제로 금리에 가까운 은행에 예금하는 손쉬운 방식을 따른다. 안전하다는 이유에서다. 종잣돈으로 위험이 있는 투자에 나설 필요가 없다고 생각하는 것이다. 또한 주위 사람들과 비교해 봐도 크게 불만이 없다. 비슷한 아파트 평수에, 비슷한 월급에, 비슷한 자동차를 타고 있다. 결국 대중 속으로 들어가는 편안함을 택한다. 부자가 될 수 없는 사고의 전형이다.
미국 시카고의 부동산 중개업소 이야기를 담은 영화 〈글렌게리 글렌로스Glengarry Glen Ross〉에 “너희들처럼 앉아서 장사하려는 놈들은 현대차를 몰고, 나같이 뛰어다니는 사람은 BMW를 타고 다니는 거야”라는 대사가 나온다.

어떤 일을 하든 현 상태에서 머무르고 있다는 것은 현상유지가 아니라 후퇴다. 부자들은 골프 치고 해외여행만 다니는 것으로 보이지만 저변의 일상은 치열하다. 수백만 원 하는 부동산 강의를 듣기위해 해외를 오가고, 수십만 원 하는 새벽 조찬 모임을 통해 새로운 투자처를 끊임없이 물색한다.

지금 우리 경제는 과거의 부동산 투기 열풍에 따른 후유증에 산업화시대의 규칙과 절차를 뛰어넘어야 하는 구조적 문제에 직면해 있다. 게다가 고용시장의 경직성으로 소득계층 간 양극화는 더욱 고착화되고 있다. ‘합리적 경제인’이라는 기존의 사고방식과 ‘경제의 효율성’만으로는 이러한 문제를 해결하기에 한계에 이른 것이다. 따라서 숫자 너머의 인간 심리와 사회문화적 요소가 경제학은 물론 부동산에도 새로운 의사결정 요인으로 등장하고 있다.

- 〈이하 생략〉 -

- 본서 〈prologue〉 중에서 발췌

프롤로그ㆍ부동산은 어떻게 자본주의의 무기가 되는가?
서문ㆍ지폐 몇 장에 구겨진 삶은 고단하다

제1장 재개발 ㆍ 재건축 개론

01 재개발·재건축 길라잡이
02 재개발 vs 재건축 비교
03 토지등소유자 및 분양자격
04 국민주택 및 임대주택 의무건설비율
05 정비사업구역 〈임대차보호법〉 적용
06 재건축 르네상스가 도래하고 있다
07 주택보급률이 100%를 넘었는데 주택이 더 필요할까?
08 주택시장의 핵심 지표, 인구 1,000명당 주택 수

제2장 재개발·재건축 사업절차 및 투자타이밍
01 재개발·재건축 사업절차
02 재개발·재건축 투자타이밍
03 재개발·재건축 투자 체크리스트
04 투자에서 최악은 꾸물대는 것이다

제3장 재개발·재건축 입주권과 분양권
01 입주권과 분양권
02 세법상 입주권 정의
03 입주권은 카멜레온이다
04 입주권과 분양권은 주택이 아니다
05 입주권과 분양권의 투자금액
06 입주권·분양권 관련 세금
07 분양권 전매제한
08 이주비 대출 이자에 대한 배당소득세
09 국가는 세금 걷는 폭력단이다

제4장 재개발·재건축 입주권·분양권 관련 취득세·재산세·종합부동산세
01 입주권 관련 취득세
02 입주권 관련 재산세
03 입주권 관련 종합부동산세

제5장 재개발·재건축 입주권 관련 양도소득세
01 양도소득세 일반
02 1세대 1주택 양도소득세 비과세
03 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례 사례
04 조정대상지역에 대한 규제사항
05 관리처분계획인가 후 조합원 간 평형 및 동·호수 교환 시 양도소득세
06 1+1에 대한 양도소득세
07 입주권 상태라도 주택이 철거되지 않으면 보유기간으로 인정된다
08 분양권 전매와 미등기 전매
09 다주택자 중과 제외 기준
10 주택은 1년 이상 보유하라

제6장 재개발·재건축 투자의 3요소
01 입지
02 정부 정책
03 심리

제7장 정비구역 해제
01 일몰제로 인한 정비구역 해제 본격화
02 부산지역 정비구역 해제 현황
03 정비구역 해제 후 재지정되는 경우

옛날 리디아에 욕심 없고 착하기만 했던 양치기 소년 ‘기게스Gyges’가 살았다.
양을 치던 기게스는 어느 날 갑자기 커다란 지진을 맞게 된다. 지진이 일어난 자리에는 땅이 갈라져 동굴이 생겼고, 그는 호기심이 생겨 갈라진 동굴 속으로 들어갔다. 동굴 안에서 거인의 시체를 발견했는데 시체의 손가락에 금반지가 끼워져 있었다. 기게스는 거인의 손가락에서 반지를 빼서 밖으로 나왔다.

그러다 우연히 반지의 흠집 난 곳을 안으로 돌리면 자신은 투명인간이 되고 밖으로 돌리면 자신의 모습이 다시 나타난다는 사실을 알게 되었다. 이제 ‘보이지 않는 힘’, ‘절대 마법의 반지’를 갖게 된 기게스는 나쁜 마음을 먹는다. 가축의 상태를 왕에게 보고하는 전령으로 궁전에 들어간 그는 마법 반지를 이용하여 투명인간이 된 후 왕비를 간통하고, 칸다울레스 왕을 암살하여 왕위를 찬탈하고 스스로 리디아의 왕이 된다.

고대 그리스의 철학자 플라톤의 저서 『국가』 2권에 나오는 가공의 마법 반지인 ‘기게스의 반지Ring of Gyges’라는 우화이다. 이 반지는 소유자 마음대로 자신의 모습을 보이지 않게 할 수 있는 신비한 힘이 있었다. 플라톤은 기게스의 반지 이야기를 통해 일반인이 자신의 행동에 대한 결과를 책임질 필요가 없다면 어떻게 행동할 것인가? 즉 ‘도덕의 수단화’를 설명하는 과정에서 등장한다.

그럼에도 불구하고 인간 세상은 소크라테스보다 소피스트인 글라우콘의 말대로 돌아가고 있는 듯하다. 시인 루카누스Marcus Annaeus Lucanus 역시 “힘은 정의의 잣대다”라고 일갈했다. 힘 있는 자는 정의 따위를 내팽개치고 필요에 따라 지켜야 하는 불편한 의무감 정도로 생각한다는 것이다. 한낱 양치기에 불과했던 기게스도 절대 마법의 반지를 손에 넣는 순간 머리 회전이 빨라졌다.

돈과 명예, 욕망을 가장 빨리 얻어낼 수 있는 방법이 무엇일까를 고민하다 그가 내린 결론은 ‘권력’이었다. 당신의 마음속에 간직한 기게스의 반지는 무엇인가 새로운 변화를 갈망하는 촛불혁명으로 정의와 공정을 기치로 들어선 정부, 대통령까지 나서서 정의를 외치지만 저항이 만만치 않다. 부동산 시장 역시 정의를 불편한 의무 정도로 치부하고 있다. 멀리 있는 불의를 지적하는 것은 쉽지만 그것이 ‘나’의 이해관계와 관련되는 순간, ‘이건 좀 아니지’가 되어 정의의 잣대는 뒤틀린다. 내가 잃을 것이 아무것도 없을 때, 내가 분쟁에 휘말리지 않아도 될 때 정의를 이야기하는 건 쉽지만 정작 내가 피해를 볼 수 있는 상황에서도 정의를 지킬 수 있는 사람은 생각보다 많지 않다.

제3자 입장에서는 정의를 말하지만 당사자가 되어서도 정의로운 사람은 많지 않다. 정의와 도덕은 고정되어 있는 것이 아니라 필요에 따라 변하기 때문이다. 심리학자 알버트 반두라Albert Bandura는 “많은 사람들이 상황과 대상에 따라 도덕의 끈을 붙들지 놓을지, 죄책감을 느낄지 말지를 달리한다”고 했다. 인간은 상황과 대상에 따라 자유자재로 ‘선택적 도덕적 이탈selective moral disengagement’을 하는 동물이라는 것이다.

우리는 언제든 도덕을 던져버릴 준비가 되어 있고 그걸 가능하게 하는 자신만의 수많은 장치들을 가지고 있다. 욕망을 먹고사는 부동산이 대표적이다.

〈이하 생략〉