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다시 요동치는 서울 부동산
앞으로 5년, 기회인가 위기인가

서울 부동산이 반년간의 조정을 마치고 다시 요동치고 있다. 1차 상승기(1987~90년), 2차 상승기(1999~2009년)에 이어 3차 상승기(2014년~)의 후반부가 시작된 것이다. 상승기의 후반부가 시작되었다는 것은 입지 선정에 보다 신중을 기하고 매입 시기뿐 아니라 매도 시기도 저울질할 필요가 생겼음을 의미한다. 2014년부터 시작된 상승장을 누리지 못한 이들에게 아직 기회의 문은 닫히지 않았다.

전작에서 2019년 조정장을 정확히 예측한 저자가 이번에는 현 상승장의 끝을 조망해본다. 시장 예측을 위해 각종 데이터를 치밀하게 분석했다. 상승장에 더 오르고 하락장에서 더 버틸 수 있는 단지 선정을 위해 서울에서 내재가치가 높은 단지를 뽑아냈고, 서울의 차별화된 장세에 동참하게 될 수도권 단지들도 추렸다. 그뿐 아니라 6대 광역시 전망을 통해 언제가 매수 시점인지도 파고 들었다.

[부동산스터디 회원이 알람 설정해서 읽는 글]
▶서울 부동산 장기적 우상향의 진실
▶중장기 상승의 시그널
▶전세가의 2가지 의미
▶2018년 폭등장의 이유
▶버블 수준을 판단하는 지표 2가지
▶3기 신도시와 토지보상금의 위력
▶10년차 부부를 뛰어넘는 강력한 수요층
▶분양가 상한제 6개월 유예의 의미
▶수요, 공급, 통화량을 바탕으로 한 서울 중장기 전망
▶내재가치 뛰어난 서울 아파트 14곳
▶서울 자치구별 아파트 수요
▶미래가치 뛰어난 서울·경기 아파트 78곳
▶3가지 도구로 알아본 6대 광역시 매수 시점

언제, 어디에 집을 사야 하는지
데이터로 정확하게 짚어준다

지난 예측 얼마나 적중했나!
① 2019년 전세가가 약세를 보일 것이라는 예측이 적중했다.
수도권의 거대한 입주 물량이 시차를 두고 서울 아파트 전세가에 영향을 미쳤음을 감안할 때 2019년 서울 아파트의 전세가 약세는 필연이었다.

② 2018년을 단기 꼭지로 삼은 전망도 적중했다.
입주 물량의 파고와 전세가 하락 전망 등으로 인해 서울 아파트 시장은 KB부동산 기준으로 2018년 12월부터 2019년 6월까지 6개월간 조정장을 겪었다. 2018년이 단기 꼭지였던 셈이다.

③ 추천단지의 평균 상승률은 12%였다.(해당 기간 서울 평균 상승률 +5%)
저평가 아파트의 4가지 기준(출근시간대 하차인원 상위 20개 역과 주변 74개 역의 역세권 500m 이내, 1,000세대 이상 대단지, 입주 10년 이내의 신축, 업무지구와 교통망 호재가 있는 곳)으로 64곳을 추천했다. 분양권 상태이므로 KB시세가 등록되지 않은 8곳을 제외한 56곳 중 51곳의 매매 시세 상승률(2018년 3분기~2019년 3분기)이 서울 평균 상승률을 앞질렀다.

이 책은 “이러면 오를 수도 있고, 저러면 내릴 수도 있다. 실거주가 목적이라면 아무 때나 사도 좋다”는 식의 두루뭉술한 답이 아닌 구체적인 해답을 제시한다. 부동산은 다른 어느 것보다도 거액의 돈이 들어감에도 실수요라는 명목 하에 아무 때나 사도 된다고 한다. 이러한 조언은 굉장히 위험하다. 세상이 불공평하다는 사실을 인정하고 그 안에서 최선의 선택을 내리기 위해 깊이 고민하고 연구해야 한다. 이 책은 이러한 고민의 결정체다.

부동산스터디 80만 회원이 인정한 데이터 분석 전문가
직주근접 측면에서 눈여겨봐야 할 서울 아파트를 소개했다. 특히 지난 책이나 부동산스터디 카페에서 언급하지 않았던 서울-수도권 지역 내 주목해야 할 핵심가치와 그를 포함한 주요 위치의 아파트들을 소개한 것이 독자들에게 큰 도움이 될 것이다.
강영훈(붇옹산, 네이버 부동산스터디 카페 대표)

samtoshi님은 객관적인 데이터를 기반으로 해서 편향되지 않은 방향성을 알려주고 있어 가장 신뢰할 수 있는 부동산 전문가다.
브라운스톤(우석, 《부의 본능》 《부의 인문학》 저자

상승장에서는 더 오르고 하락장에서는 더 버틸 수 있는 단지 92
전작에 이어 오르는 아파트의 기준으로 4가지를 제시했다. ① 역세권, ② 대단지, ③ 신축, ④교통 호재다. 특히 GTX와 신안산선을 정밀 분석했다. 교통 호재로 영향 받을 지역이 어디인지를 객관적으로 짚어냈다. 그렇게 고르고 고른 단지가 서울, 경기 지역 92곳이다. 특히 주요 업무지구로서의 접근성이 취약했던 곳 중에서 GTX와 신안산선 역세권에 위치한 아파트를 눈여겨봐야 한다.

집값을 움직이는 시그널에 주목하자
서울 부동산 가격이 다시 요동치면서 '서울불패론'에 무게가 실리는 모양새다. 집값은 다양한 요인으로 움직인다. 그러나 집값을 움직이는 시그널을 읽을 수 있다면 이에 대한 대비도 가능하다.
《서울 아파트 상승의 끝은 어디인가》는 시세 추이, 매매가·전세가, 거래량, 통화량, 수급 등 각종 데이터를 통해 매수 타이밍과 입지를 꼽았다. 한 번의 선택으로 얻는 결과가 천차만별이기에 확실한 데이터를 객관적으로 분석했다. 이렇게 정밀한 분석을 통해 나온 분석과 전망을 이 책에 모두 눌러 담았다.

PART01 과거를 보면 미래가 보인다
지난 예측, 얼마나 적중했나
중장기 상승의 시그널
전세가의 2가지 의미
tip 서울 아파트 시장을 이끄는 소득 5분위

PART02 서울 아파트 시장, 과거 현재 그리고 미래
2018년, 이례적인 상승장
지금의 서울 집값, 분명히 비싸다. 그러나...
수도권 신도시의 위력
10년차 부부를 뛰어넘는 수요층
tip 분양가 상한제 6개월 유예는 어떤 영향을 미칠까
공급 감소, 이보다 더 큰 매물 감소
tip 과대평가된 이주 물량의 영향력
예상보다 늘어나는 통화량, 그 증가폭을 확대시킬 신도시 토지보상금

PART03 1등 입지는 다르다
왜 서울인가
내재가치가 가장 뛰어난 서울 아파트 14곳
tip 각 권역, 자치구의 아파트 수요는 얼마나 될까

PART04 그래서 어디를 사야 할까
서울과 경기 아파트 시장의 디커플링
경기 아파트 시장 중장기 전망
미래가치가 뛰어난 단지 78곳
tip 3가지 도구로 알아본 6대 광역시 매수 타이밍

장기 조정을 불러일으킬 만한 버블의 끝은 어느 정도 수준일까. 서울 아파트 매매·전세지수 그래프를 들여다보면 한 가지 눈에 띄는 것이 있다. 바로 매매지수와 전세지수의 이격 수준이다. 이
격 수준을 알아보기 위해 매매지수를 전세지수로 나눈 결과를 수치화했다. 이 결과 놀라운 사실을 발견했다. (중략)
바로 매매지수가 전세지수의 164%에 달했다는 점이다. 매매지수가 전세지수의 1.64배 수준이었다는 것인데(매매가가 전세가의 1.64배라는 의미가 아니다), 이 수치까지 도달하자 매매가의 장기 조정이 시작됐기 때문에 ‘매매지수=전세지수×1.64’ 내외 수준이 서울 아파트 버블의 정점이라고 할 수 있겠다. 결론적으로 말하면 이 지점 근처까지 가기 전에 투자용 부동산은 정리하는 게 맞다.
- 『중장기 상승의 시그널』 중에서

서울 아파트의 전세가가 2018년 2분기에 하락한 이유는 서울 자체의 공급 이슈가 아니었다. 2018년 4분기부터 2019년 상반기까지 전세가 하락을 촉발시킨 직접적 이유, 즉 헬리오시티 입주와는 무관하다. 주택 공급이 부족하다던 서울 아파트의 전세가가 2018년 2분기에 하락한 이유는 동탄 신도시를 위시한 수도권의 거대한 입주 물량이 연쇄적으로 영향을 미쳐 서울까지 그 파도가 밀려왔기 때문이다.
- 『전세가의 2가지 의미』 중에서

2000년대 서울 아파트가 폭등한 시기를 돌아보면 2004년 판교 신도시, 2006년 광교신도시 토지보상금이 풀린 시기와 전후로 들어맞으며, 2008년 8월 글로벌 금융위기 이후 하락 전환한 서울 부동산도 2009년 다섯 차례의 금리 인하 및 위례신도시 토지보상금으로 다시 반등될 만큼 유동성 확대의 힘은 이미 입증됐다. 이러한 상황을 감안할 때, 3기 신도시 사업이 진행되면서 나올 토지보상금은 서울 부동산에 상방 압력을 제공할 것이다. 토지보상금의 지급 시기를 눈여겨봐야 한다.
- 『예상보다 늘어나는 통화량, 그 증가폭을 확대시킬 신도시 토지보상금』 중에서

수요(서울·경기 10~11년차 부부)는 2020년 회복, 2021년 크게 증가, 2022~2023년 보합, 2024년 이후 크게 감소한다. 공급(입주 물량)은 2020년까지 많고 2021년 크게 감소, 2022~2023년은 예년 수준으로 예상되나 2018년 주택임대사업자와 증여 급증이 매도세의 힘을 낮출 것으로 보인다. 그리고 2024년부터는 입주 물량이 큰 폭으로 감소할 것이다. 통화량에 대해서는 전망이 어려우나 3기 신도시 토지보상금 지급이 정부 계획보다는 늦은 2022년부터 지급될 가능성이 있다. 서울 생활권 확대 및 주택 수요 분산 효과를 가져다올 GTX 개통과 3기 신도시 입주는 각각 2023년과 2025년부터 진행될 예정이었으나 이 역시 최소 2년씩은 지연될 수 있다.

- 『서울 부동산의 미래』 중에서