추가 적립 안내

강남에서 강북으로,
베이비부머에서 밀레니얼로,
서울은 어떻게 변화하고 있는가!

연남동, 상수동, 경리단길, 해방촌, 익선동…
강북의 낡은 골목길을 생기 넘치게 만든 젠트리파이어는 누구인가?
젠트리피케이션은 도시의 삶을 어떻게 변화시키고 있는가!

낙후된 구도심 지역에 중산 계층이 진입하여 노동자와 원주민들이 이동하는 현상을 두고, 영국의 사회학자 루스 글래스는 ‘젠트리피케이션’이라 명명하였다. 자본주의의 성장 이후 전 세계적 현상이 된 젠트리피케이션은 한국 사회에서 어떤 모습으로 진행되고 있고, 우리는 이를 어떤 시선으로 바라봐야 할까? 서울의 젠트리피케이션은 어떤 사람들에 의해 진행되고 있을까? 서울에서 자라 서울을 소비하는 새로운 소상공인들, 그들과 같은 취향을 공유하는 새로운 소비자는 누구인가? 베이비부머의 자녀 세대인 밀레니얼이 몰고 온 오래된 골목길의 새로운 변화, 그 변화의 중심인 이태원에서 서울의 미래를 묻는다.

<궁중족발> 망치 폭행 사건, 홍대입구 <두리반> 지키기 프로젝트…
서울의 젠트리피케이션은 어떤 얼굴을 하고 있는가!

주택시장과 사회 계층의 변화로 ‘젠트리피케이션’이라는 개념이 처음 생긴 서구와 달리, 우리나라에서는, ‘건물주의 임대료 폭리와 상권에서 내몰리는 세입자’라는 상업적 젠트리피케이션의 부정적인 면을 부각하는 방식으로 젠트리피케이션이 일반에 소개되었다.
오늘날 젠트리피케이션은 아시아와 남미까지 전 지구적 현상이며 도시마다 나타나는 양상이 다양한데, 우리의 경우 주거시설을 카페나 레스토랑 등의 상업시설로 바꾸는 오래된 구도심의 상업화를 중심으로 빠르게 진행되고 있다. “1990년대 중반 홍대 일대에서 시작된 주거지역의 상업화 현상은 2000년대 중반 급속하게 증가해 이태원, 연남동, 연희동, 부암동, 상수동 등으로”(17쪽) 확산되었다.
그렇다면 이 책 『흔들리는 서울의 골목길』은 우리나라에서 두드러지는 상업적 젠트리피케이션의 이유를 무엇으로 분석하고 있을까? 저자는 서울이라는 도시 공간에 중산 계층이 거주하고픈 매력을 느낄 만한 역사성을 가진 건축물이 많이 남지 않았기 때문이라고 한다.
2015년 전체 인구 가운데 아파트에 거주하는 인구비율은 59.9%, 도시에 거주하는 인구비율을 91.8%에 달하며, 저자는 그 원인으로 한국전쟁 이후 급속한 도시화와 산업화 그리고 이러한 현상을 가능하게 한 정치권력과 재벌, 부동산 투기라는 세 가지 요인을 꺼내놓는다.

아파트 공화국에서 나고 자란 밀레니얼,
오래된 골목길의 새로운 변화를 만들다

우리나라 도시 주거지의 경우 대규모 재개발과 재건축 사업으로 개선이 진행되고 있기에, 서구사회처럼 중산 계층의 구도심 진입으로 개별 건축물의 복원과 개선의 여지는 많지 않다. 대신 “강북의 낡은 주택을 상업시설로 개조하는 일은 개개인이 충분히 할 수 있는 일이다.”(23쪽) 자본이 적은 젊은 소상공인들에게 단독주택이나 다세대 주택의 1층이나 반지층은 저렴한 임대료로 가게를 열 수 있는 매력적인 곳이다. 문화적 경험과 아이디어가 풍부한 새로운 소상공인들은 이런 곳에 둥지를 틀었고, 자기만의 특색있는 가게를 꾸미기 시작했다. 이렇게 만들어진 공간은 아파트 공화국에서 태어나고 자란 밀레니얼의 이목을 끌기에 충분했다.
미국 인구조사국은 ‘밀레니얼’을 1982~2000년 사이에 태어난 세대로 정의한다. 우리나라의 밀레니얼 인구는 1,296만 명(2018년 기준) 전체 인구 가운데 약 25%에 달한다. 이들은 베이비붐 세대의 자녀로, “평균 자녀 수가 한 명인 첫 세대로 부모의 전폭적인 관심과 보호 속에서 성장했”(25쪽)다. 이들은 이전 세대들보다 훨씬 더 진보적이고 개방적이며 자기 취향이 뚜렷하다. 그렇기에 안정적인 직장생활의 유지보다는 ‘워라벨’을 추구하는 경향이 강하며, 내 스타일의 사업에 도전하는 비율도 높다. 현대경제연구원의 자료에 따르면 밀레니얼의 자영업 진출률은 54.8%에 이른다고 한다.
새롭고 강력한 최대 소비 집단인 밀레니얼의 등장은 획일적이던 도시를 다양하고 풍요롭게 변화시켰다는 장점도 있지만, 이와 동시에 “남과 다른, 늘 새로운 것을 찾아 헤매는 새로운 소비 계층의 요구에 따라 도시 공간이 일회용품처럼 소모될 위험이 있다.”(36쪽) 삼청동, 경리단길, 합정동 등 유행처럼 핫플레이스로 부상했다가 언제 그랬냐는 듯 썰렁해지는 현상이 현재 서울에서 두드러지게 보이는데, 이런 현상은 빠르게 이동하는 밀레니얼 소비자의 기호와 상업적 젠트리피케이션의 부작용이 맞물려 발생하는 것이라 하겠다.

“서울의 핫플레이스는 홍대에서 연남동, 상수동으로, 이태원의 중심에서 경리단길로 그리고 해방촌으로 빠르게 이동하고 있다. 이러한 이동이 반드시 임대료 상승 때문은 아니다. 핫플레이스의 빠른 이동은 (…) 도시 공간을 소모품처럼 취급하는 밀레니얼의 소비 행태에 기인한다.”
-37쪽

오랜 시간 잊힌 강북의 낡은 골목길을
생기 넘치게 탈바꿈시킨 한국의 젠트리파이어는 누구인가?

쇠퇴한 구도심을 이색적인 장소로 탈바꿈시키고 사회적, 경제적, 문화적으로 활성화하는 사람들을 ‘젠트리파이어’라고 한다. ‘문화적 신계층’으로 분류되는 이들은 높은 교육 수준을 가졌으며, 예술, 미디어, 교육, 사회 서비스나 비영리단체에서 일하는 전문가 집단이다.
한국의 젠트리파이어도 이런 범주를 크게 벗어나지 않는다. 이들은 경제적 자본은 부족하지만, 풍부한 해외 경험과 높은 교육 수준, 좋은 집안 환경을 통해 문화예술과의 친밀성을 지닌 문화자본가 집단인 경우가 많다. 이런 특수성은 전통적인 소상공인들과 구별되는 지점이다.

이태원의 변화
그리고 포스트 밀레니얼 서울의 미래

젠트리파이어, 새로운 소상공인 계층의 활동을 알아보기 위해 저자는 서울 안에서 가장 이국적인 동네이자, 낙후된 동네에서 핫플레이스로 떠오른 ‘이태원’의 변화를 집중 조명하였다. 1980년대에는 외제 모조품이나 보세 옷가지를 팔던 동네, 주한 미군을 상대로 한 클럽이나 바가 많았던 낯설고 위험한 지역, 이태원. 이곳에 주한 미군의 발길이 줄어들자 성소수자 공간이 생겨났고, 다양한 국적의 외국인이 몰려오면서 이국적이고 특색있는 카페나 레스토랑이 속속 들어섰다. 2000년 중반에는 이렇게 형성된 외국 문화를 즐기기 위해 수많은 내국인들이 이태원으로 몰려들었다. 2010년 이후 이태원의 변화는 더 빨라졌다. “대로변뿐만 아니라 우사단로, 회나무길, 경리단길 등이 20~30대 밀레니얼들 사이에서 인기를 끌면서 골목을 따라 빠르게 확산되”(69쪽)었고, 핫플레이스로 떠오르면서 젠트리피케이션 또한 빠르게 이루어졌다.
이태원의 젠트리피케이션은 ‘1. 임대료가 저렴한 오래된 골목길의 낡은 단독주택 증개축 증가 2. 유동인구의 증가 3. 지가 및 건물가의 상승 그리고 취득세와 재산세 증가’의 단계로 진행되었다.
하지만 이런 변화는 원주민과 낡은 골목길의 변화를 이끌었던 선구적 젠트리파이어에게 마냥 좋은 일이 아니었다. 임대료가 상승했을 뿐 아니라 주민등록인구가 감소하였고, 외국 음식점과 의류점이 증가하면서 오랫동안 이 골목을 지켜왔던 세탁소나 동네 마트, 미용실 등 근린시설이 줄고 말았다.

『흔들리는 서울의 골목길_밀레니얼과 젠트리피케이션』은 한국에서 두드러지게 나타나고 있는 상업적 젠트리피케이션에 대해서 다각도로 분석한 책이다. 임대료가 올라 갈등이 생기고, 그 과정에서 원주민과 소상공인들이 쫓겨나는 현상이라고만 생각했던 젠트리피케이션에 대해서 그 발생 과정부터 주요 세대의 변화까지 면밀하게 들여다보고, 현장에서 가게를 꾸리고 있는 새로운 소상공인들의 고민과 현황 등 생생한 목소리도 담았다.

‘서울의 낡은 골목길의 레트로한 스타일과 낮은 임대료에 반응한 새로운 소상공인들이 자신만의 개성 있는 가게를 열고, 그들과 취향을 공유하는 동 세대 밀레니얼이 빠르고 뜨겁게 반응한다. 이런 거리는 SNS를 타고 핫플레이스로 등장하고, 사람이 몰리면서 지가와 임대료가 상승한다. 자신만의 스타일로 가게를 하고 싶었던 새로운 소상공인들은 높은 임대료도 부담스럽지만, 상업화된 거리 분위기도 마음에 들지 않아 그곳을 떠나게 되고, 결국 핫플레이스의 열기는 빠르게 식는다.’

현재 서울의 골목길은 물리적 변화뿐만 아니라 세대 변화의 와중에 있다. 저자는 서울의 모든 골목길이 핫할 필요는 없다고 말하며 글을 맺는다. 그동안 내게 “익숙하고 편안한 그 골목길이, 그 가게가 오랫동안 존재할 수 있도록 조금만 더 애정을 가져주자”(156쪽)고 조심스럽게 당부한다. 유기체처럼 살아 움직이는 도시의 삶, 그 속에 ‘100년 가게’도 이어져야 하기 때문이다.

“다행히 사회 곳곳에서 둥지내몰림을 방지할 수 있는 ‘상생협약’과 소비자와 소상공인이 공생할 수 있는 ‘제로페이’ 같은 방안이 마련되고 있다. 임차인과 임대인이 함께하는 모임도 만들어지고 있다. 함께하는 우리의 노력이 지속되는 한, 서울의 미래는 긍정적이다.”
-156쪽

프롤로그_다시 마주한 서울에서

01. 밀레니얼 세대와 서울의 골목길
후미진 골목길에 나타난 미묘한 변화: 상업적 젠트리피케이션
밀레니얼이 나타났다: 새로운 라이프스타일과 소비 패턴
골목길의 변화는 ‘왜’ 일어나는 것일까?
골목길의 변화는 ‘누구’에 의해서 일어나는가?

02. 이태원 골목길의 변화
서울의 세계화, 탈산업화 그리고 골목길의 변화
문화적 신계층 vs 로컬 크리에이터
언제부터였을까, 이태원이 핫플레이스로 변한 것은
흔들리는 이태원 골목길 그리고 젠트리피케이션

03. 이태원 골목길의 사람들
이태원 골목길을 변화시키는 사람들
이태원 골목길을 소비하는 사람들
이태원 골목길에서 만난 사람들
-미술을 사랑하는 작가 부부
-카리스마 넘치는 개성만점의 플로리스트
-60’s 레트로 스타일에 흠뻑 빠진 카페 사장님
-생막걸리를 사랑하는 우리술 전문점 사장님

04. 소모되는 이태원 골목길
탈산업화 시대의 소비 공간, 이태원
이태원의 변화, 그 이후: 남겨진 골목길

에필로그_포스트 밀레니얼 세대가 이끌어 갈 서울의 도시 공간
참고문헌
찾아보기

제2차 세계대전 이후, 많은 런던 사람들은 더 나은 거주 환경을 찾아 런던 외곽지역으로 이주했다. 이러한 ‘교외화Suburbanization’로 인한 ‘도심공동화Urban hollwoing phenomenon’가 활발하게 이뤄진 1960년대에, 사회의 관습에 구애되지 않는 진보적이고 보헤미안적인 예술가, 문학가, 배우, 지식인 계층이 임대료가 저렴한 노동자 계층 지역에 들어가 노후된 건물을 새롭게 복원하고 주거환경을 쾌적하게 변화시켰다. 그러자 지역의 임대료가 점차 상승하였고, 임대료를 감당할 수 없는 노동자 계층이 밀려나게 되었다.
-16쪽

밀레니얼의 아날로그적 감성은 강남 개발로 외면받던 강북의 낡고 좁은 골목길을 핫플레이스로 바꾸었다. 인스타그램과 페이스북에서 인기를 끈 핫플레이스는 대부분 개발이 제한되거나 느리게 이뤄져 예전의 모습을 간직한 강북의 골목길에 있다.
밀레니얼은 강남의 매끈한 건물이 주는 느낌보다 오래된 골목길의 낡은 주택에서 빈티지한 매력을 느낀다. 그리고 이러한 주택을 자신의 취향에 맞춰 새로운 공간으로 탈바꿈시킴으로써 ‘내 스타일’의 사업을 꾸려간다. 또한 ‘나만 아는’ 상품과 장소 혹은 ‘나와 관심사’가 유사한 사람들을 발견하는 일에 기쁨과 즐거움을 느끼며, 비주류의 문화 경제적 활동을 주목하고 지지한다.
-23~30쪽

2000년대 중반 이후 20~30대 밀레니얼은 자신들이 경험한 이태원 골목의 핫플레이스들을 SNS를 통해 발 빠르게 공유하고 확산했다. 이태원을 방문하는 사람뿐 아니라 이곳에서 사업하려는 사람도 늘어났다. 오래된 골목길의 낡은 건물들이 증개축을 통해 카페나 레스토랑, 부티크로 하루가 다르게 바뀌었다. 이러한 상업 시설과 유동인구 증가는 공시지가를 상승시켰고, 재산세와 취득세도 덩달아 증가했다. 지자체와 건물주 입장에서는 이태원의 골목길에 나타난 변화가 더할 나위 없이 행복한, 이보다 더 좋을 수 없는 ‘윈윈 시추에이션’이 되었다.
-80쪽

우리는 과도한 임대료를 부과하는 ‘욕심 많은’ 건물주를 비난한다. 그렇지만 이 비참한 결과의 원인이 과연 전적으로 ‘조물주보다 더 위에 있다는 건물주’에게만 있는 것일까? 우리 사회에서 건물주가 어떻게 조물주보다 더 위에 있을 수 있는지를 먼저 생각해 봐야 한다. 이들이 자본주의 논리에 의한 시장의 폭력을 행사할 수 있는 것은, 부동산에 대한 우리 사회의 뜨거운 열망 때문이다. 우리는 건물주를 욕하면서도 내심 이들이 소유한 부동산을 부러워한다. (…) 우리 사회에 아직도 경제적 약자를 보호할 수 있는 제도적 장치가 미비한 것은 우리가 모두 건물주가 되기를 꿈꾸기 때문이 아닐까?
-154~155쪽

밀레니얼은 기존 세대가 우려하는 바처럼 단지 자기중심적이고 인내심이 부족하고 불평과 불만이 많은 세대만은 아니다. 그들은 기존의 어떤 세대보다 공익에 관심이 많다. 세계의 환경 문제와 빈곤 문제 등에 기꺼이 동참하며, 더욱 평등한 사회를 만들기 위해 노력하는 세대다. 기존 세대의 소비만능주의와 물질만능주의의 폐해를 지적하고 미니멀리즘과 공유경제를 이야기하는 세대다. (…) 지금은 저성장의 시대다. 미국의 유명한 경제학자이자 하버드 대학교 교수인 마틴 와이츠먼은 1980년대 미국 경제의 스태그네이션을 극복하기 위한 방안으로 공유경제의 개념을 처음으로 이야기한다. 저성장시대의 포스트 밀레니얼 세대가 살아갈 서울의 미래 모습 또한 자신의 소유를 남과 공유하는 도시가 되어야 한다. ‘선한 개발’이나 ‘참한 도시’ 같은 도덕적 로망에 사로잡힌 이야기가 아니다. 나와 너가 공존하려면, 각자가 아닌 ‘우리’의 유익을 위해 함께 노력해야 하기 때문이다.
-159쪽