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돈을 밝히는 사람이 아니라
돈에 밝은 사람이 돼라
평생 필요한 돈을 한 번에 벌 수는 없지만
평생 쓸 돈이 꾸준히 들어오는 시스템은 만들 수 있다!

‘종잣돈이 없어서’, ‘빚을 먼저 갚아야 하니까’, ‘아직 공부를 더 해야 해서’ 등의 이유로 지금 당장 투자는 언감생심 내 집을 사는 건 몇 년 후에나 가능하다고 생각하고, 로또에 당첨되거나 어쩌다 한번 시작한 투자가 대박이 나는 꿈을 꾸면서 현실을 위로한다면, 당신은 죽을 때까지 부자가 될 수 없다. 아마 대부분의 사람이 위와 같은 생각을 해보지 않았을까? 화제의 재테크 유튜버이자, 우리가 지금껏 속아온 은행의 진실을 폭로해 화제가 되었던 『은행의 사생활』의 저자, ‘소사장소피아’ 박혜정이 10년 만에 돌아왔다. 10년 전과 다름없는 재테크를 하는 사람들을 위해 은행을 내 편으로 만드는 방법, 보험에 속지 않는 방법, ‘좋은 빚’을 얻는 방법은 물론 경제의 보폭을 넓혀주는 ‘빅스텝’이라는 새로운 개념을 제시한다.

빅스텝은 자본주의 레이스에서 나보다 앞선 사람을 추월하는 유일한 돈의 공식을 말한다. 대부분의 사람은 3종류의 경제적 보폭을 밟는다. 첫째, 제자리걸음(월급은 들어오자마자 빠져나가고 한 달 벌어 한 달 살기 바빠 미래를 계획할 여유가 없다), 둘째, 종종걸음(열심히 일하고 절약하고 저축하지만, 노력에 비해 자산은 늘지 않고 자신의 재테크 방식이 맞는지 늘 불안하다), 셋째, 달리기(남들보다 앞선 백만장자, 로또에 당첨된 사람 등이다. 일부는 페이스 조절에 실패에 피니시 라인에 도착하지 못하기도 한다)이다. 반면 빅스텝을 익힌 사람들은 레버리지(좋은 빚)를 활용해 자산의 규모를 키워나간다. 이들은 종종걸음을 치거나 급하게 달리지 않는다. 리스크를 없애는 것이 아니라 컨트롤하는 데 집중하고, 빚을 갚는 게 아니라 역으로 잘 이용할 줄 안다. 은행과 금리 협상을 할 수 있을 정도로 경제적 주도권을 적극 행사하고, 보험에 가입하지 않아도 노후 설계가 가능하다. 과연 당신은 이들처럼 살고 있는가?

세상 사람은 두 부류로 나뉜다. 재테크를 하지 않는 사람과 재테크를 열심히 하는 사람. 과거에는 이 두 부류에 속도의 차이만 있을 뿐 축적하는 부의 크기가 크게 다르지 않았다. 하지만 지금은 아니다. 사회 구조상 재테크를 하지 않는 사람은 점점 가난해지고, 빅스텝으로 나가가는 사람만이 부자가 될 수 있게 되었다. 아등바등 쥐어짜거나 전속력을 다해야 하는 재테크일 필요는 없다. 단 한 걸음, 빅스텝이면 충분하다.

“은행에서 금리 흥정이 가능하다고?”
은행을 내 편으로 만드는 부자들의 거래법
전자상거래의 발달로 온라인과 모바일로 은행 업무를 보는 사람들이 많아지면서 은행의 지점들이 하나둘 문을 닫기 시작했다. 하지만 우리의 삶은 은행과 떼려야 뗄 수 없다. 예?적금을 들 때, 청약에 가입할 때, 대출을 받을 때 등 인생의 중요한 돈과 관련된 일들은 여전히 은행에서 이뤄지기 때문이다.
은행은 재테크의 시작이자 끝이라고 할 수 있는 곳이다. 하지만 은행은 ‘갑’이고 서민은 ‘을’이라는 인식이 팽배해 있다. 대출을 받을 때면 ‘돈줄’을 쥐고 있는 은행원 앞에서 괜히 죄인이 된 듯한 느낌이 들고, 그들이 요구하는 온갖 서류를 가져다주면서도 혹 거절당하지 않을까 노심초사한다. 하지만 반대로 생각해보자. 돈을 빌리려는 고객이 있고 이자를 꼬박꼬박 갚을 경우 이득을 보는 곳은, 바로 은행이다. 그런 은행에 우리는 왜 떳떳하지 못한 걸까?
부자들은 은행에 끌려다니지 않으며, 자신의 요구 사항을 적극 어필한다. 예를 들어 “1억 원을 빌릴 테니 이자를 몇 퍼센트까지 낮춰달라”라며, 은행마다 이율을 비교하고 흥정하는 것이다. ‘내가 돈을 빌려줄 테니 이자를 얼마까지 낮춰줄 수 있는지’ 역으로 심사를 하는 격이다. 결정권을 은행이 아닌 내가 갖는 협상 방식이다. 이것이 바로 제자리걸음을 걷는 사람과 빅스텝으로 나아가는 부자의 차이다. 부자들은 결코 은행에 끌려다니지 않는다.

빚은 ‘지는’게 아니라 ‘이용’하는 것
레버리지를 모르면 절대 부자가 될 수 없다
레버리지란 부채를 활용해 자산을 불려나가는 방식, 즉 지렛대 원리를 뜻한다. 빅스텝을 밟는 사람들은 여기서 말하는 부채인 ‘좋은 빚’의 의미를 제대로 파악하고 활용한다. 대부분의 사람은 빚은 나쁜 것, 빨리 갚아야 하는 것이라고 생각한다. 물론 카드할부금, 현금서비스, 대출이자 등은 ‘나쁜 빚’이다. 자신의 만족과 교환한 물건의 가치는 시간이 갈수록 떨어지고, 대출을 받아 집을 샀는데 매달 이자가 내 주머니에서 빠져나간다면 이는 나쁜 빚이므로 애초에 만들지 않는 게 중요하고, 재테크를 할 때 가장 먼저 청산해야 하는 부분이다.
하지만 세상에는 좋은 빚이 존재한다. 좋은 빚은 또 다른 수익을 만들어내기 위해 투자된 돈을 말한다. 대출을 받아 사업과 부동산에 투자하고 수익을 얻었다면 그 대출은 좋은 빚이다. 부자들은 이러한 좋은 빚을 많이 받을수록 더 빨리 수익이 늘어나고 자산이 불어난다는 사실을 잘 알고 있다.
자본주의 사회에서 ‘빚을 얻을 수 있는 능력’은 곧 부를 의미한다. 은행은 서민에게 몇 백만 원 대출도 까다롭게 해주면서 부자들의 수십억, 수백억 원에는 매우 관대하다. 오히려 이자를 낮추면서까지 빌려주려고 한다. 우리는 은행의 이러한 태도를 잘 이해해야 한다. 부자가 되려면 은행이 돈을 빌려주고 싶어 하는 사람이 되어야 한다. 기억하라. 당신이 만약 부자를 꿈꾼다면 빚에 대한 인식을 반드시 바꿔야 한다. 빚은 얻을수록 삶이 팍팍해지는 게 아니라 여유로워진다는 사실을 잊지 말자.

서울에서 1억 원으로 전세를 얻는 유일한 방법
경매, 가장 빠르고 확실한 레버리지
경매의 진입장벽이 낮아지면서 학생, 주부, 직장인 할 것 없이 대중적인 재테크 수단이 된 지 오래다. ‘입찰, 낙찰, 명도, 임대/매매’의 전 과정을 거쳐 조금이라도 불로소득을 창출해보는 건 금액의 크기와 상관없이 의미 있는 일이다. 이후 매매를 통해 종잣돈을 키워 다음 물건에 도전하고, 노동 외 수입을 꾸준히 창출해나간 사람들은 현재 일을 하지 않아도 꼬박꼬박 수입이 들어오고, 경제적 자유를 누리며 산다.
그렇다면 지금이라도 당장 내 집을 사야 할까, 투자할 집을 사야 할까? 만약 당신이 무주택자라면 지금 당장 ‘내 집’을 사라! 여력이 되는 한 가장 좋은 위치에 가장 좋은 집으로 말이다. 정부 정책은 매번 바뀌지만 현 정부에서는 생애 첫 번째 주택에 한해서 부동산담보대출을 해주고 있고, 추가 매매의 경우 규제 지역은 대출이 거의 불가능하다. 앞으로 집값이 오를 것인가 내릴 것인가 하는 것은 다른 차원의 문제다. ‘집값 거품론’을 들먹이며 망설이는 것도 그만하자. 또 집을 사면 그 집에서 평생 살아야 한다는 생각도 버리자. 집도 물건과 마찬가지로 어느 정도 쓰면 바꾸거나 변화를 줄 수 있는 소비재로 인식이 점점 바뀌고 있다.
경매야말로 내 집을 시세보다 저렴하게 살 수 있는 방법이자 레버리지의 꽃이다. ‘명도가 두려워서, 권리분석이 어려워서’라는 말은 더 이상 핑계가 될 수 없다. 재테크의 수준이 점점 높아지고 있고, 경매에 참여하는 사람들의 안목 역시 높아지고 있기 때문에 웬만한 물건은 낙찰받기도 힘들다. 지금이라도, 아니 하루라도 빨리 경매에 뛰어들어야 한다. 레버리지는 활용해야 하는 수단을 넘어, 활용하지 않으면 손해를 보는 재테크의 필수 조건이다.

프롤로그┃ 리얼 부자를 꿈꾸는 사람들에게

들어가기 전
평생 필요한 돈은 얼마일까?
미래를 위해 현재를 희생하지 않아도 된다
자본주의 사회의 4가지 스텝
절약할수록 가난해지는 이유
당신은 부자입니까?

STEP 1 ┃ 기존의 재테크 마인드 리셋하기
당신은 왜 부자가 되고 싶은가?
건물주에서 단칸방 신세로
가난이 죄가 될 때
지금 힘들다면 잘되고 있는 것이다
돈이 없으면 포기해야 하는 것들
리스크는 줄이는 게 아니라 컨트롤하는 것
정부의 지원책은 가난을 유지시킬 뿐
로또 당첨보다 건물주가 될 확률이 더 크다
재테크 수준이 점점 높아지고 있다
재테크는 이벤트가 아니라 일상이다

STEP 2 ┃ 은행을 활용하는 완벽한 방법
재무설계는 금융기관에 맡기는 게 아니다
전문가에게 묻는 것보다 더 빠른 길
마이너스 통장의 악순환
빚의 굴레에서 탈출하는 방법
빅스텝을 내딛기 위한 첫걸음
‘나’라는 기업의 재무경영자
월급만으로 1억 만들기
은행에서 금리 흥정이 가능하다고?
은행은 서민의 우산을 빼앗는다
은행을 유리하게 이용하는 방법
은행도 결국 사람이 일하는 곳이다

STEP 3 ┃ 부는 종잣돈에서 시작한다
먼저 지출을 줄인 다음 수입을 늘려가자
어쨌거나 시작은 종잣돈이다
대체 종잣돈으로 얼마나 모아야 할까?
돈이 도망가지 못하게 묶어두자
전문가의 조언은 참고만 할 뿐
내 집을 살까, 투자할 집을 살까?
평생 한 집에서만 살겠다는 생각을 버려라
[Q&A] 지금 낡은 집을 살까요, 돈을 더 모아 좋은 집을 살까요?

STEP 4 ┃ 빚은 ‘지는’ 게 아니라 ‘이용’하는 것
부동산에도 인연이 있다
나도 신용불량자가 될 수 있다
빚을 대하는 세 가지 태도
레버리지를 모르면 결코 부자가 될 수 없다
당신이 얻은 건 나쁜 빚인가, 좋은 빚인가?
부자는 돈을 많이 빌릴 수 있는 사람이다
경매, 빚을 공부하는 가장 좋은 방법
전업 투자는 신중하게 생각해야 한다
[Q&A] 월세 대신 낮은 금리의 대출로 갈아탈까요?

STEP 5 ┃ 금융 상품의 두 얼굴
의료실비보험과 암보험은 꼭 가입해야 할까?
국민건강보험을 신뢰하는 이유
연금보험의 실제 수령액이 적은 이유
보험의 혜택을 받는 건 부자들이다
노후를 준비하는 가장 확실한 방법

STEP 6 ┃ 경매, 가장 효과적인 레버리지
서울에서 1억 원으로 전세를 얻다
세입자의 설움이 싫어 시작한 경매
부동산 직원이 되어 명도해보기
리모델링은 비용이 아니라 투자다
내 집의 이자를 다른 사람이 내준다면?
시세보다 월세를 더 많이 받는 방법
눈앞의 이득을 좇으면 벌어지는 일
[Q&A] 부동산 투자를 위해 공인중개사 자격증을 꼭 따야 할까요?

에필로그┃재테크는 행복하게 하는 것이다
감사의 글

공공임대, 행복주택 등 정부가 생활이 어려운 사회 초년생, 신혼부부, 무주택자들을 지원하는 정책들은 거주할 수 있는 기한이 정해져 있다. 또한 거주 기간 동안 무주택인 상태를 유지해야 하거나, 소득의 기준을 유지해야 하는 등 여러 조건들이 따라 붙는 경우가 많다. 문제는 이런 조건들이 곧 제약이 되어 부자가 되기 위해 꼭 해나가야 할 경험을 포기하게 만든다는 것이다. 그리고 이런 식으로 시간을 보내게 되면 혜택을 받는 것 이상으로 많은 기회를 놓치게 된다고 생각한다. 따라서 이런 혜택은 자신의 힘을 키우고 싶고, 부자가 꿈인 사람이라면 그 혜택이 아무리 달콤하더라도 애초에 받지 않는 것이 낫다. p.70

여기에서 말하는 ‘빚’은 나쁜 빚을 의미한다. 예를 들면, 생활비에 쓰려고 만들어둔 마이너스 통장이나 신용대출은 물론이고, 카드 값, 카드 현금서비스, 휴대폰 할부금, 학자금대출 같은 것이 있다. 이것을 줄여나가면서 결국에는 없애는 것을 첫 번째 목표로 삼아야 한다. 즉 (나쁜) 빚을 없애는 것이 저축, 투자보다 우선순위라는 말이다. 이것을 성공시키는 것만으로도 돈이 모이기 시작할 것이다. 다시 말하면 이를 성공시키지 못하면 당신은 결코 돈을 모을 수 없을 것이다. 수익률이 높은 펀드에 가입해서 투자한 돈이 두 배가 되었다고 하더라도 빚을 통제하지 못한다면 결국에는 다시 빈곤해질 것이다. 그럴 수밖에 없는 것이 돈을 통제하지 못하는 사람은 힘들게 찾아온 행운도 통제할 수 없기 때문이다. p.110~111

이런 의미에서 어쩌면 돈을 까먹는 경험이 처음 재테크를 시작하는 사람에게는 도움이 될 수도 있다고 생각한다. ‘초심자의 행운’이라는 말이 있다. 투자나 도박을 처음 한 사람이 돈을 딴다는 것인데, 이를 자신의 실력이라고 착각하는 직장 초년생들을 많이 보았다(나 역시 그랬다). 하지만 시간이 지나면서 자신의 욕심과 마인드 컨트롤이 쉽지 않고, 수익률도 생각처럼 꾸준한 것이 아니며, 이런 상황에서 확실한 재무플랜을 짜는 것은 힘들다는 사실을 깨닫게 될 것이다. 차라리 처음 투자 금액을 잃어보는 경험을 함으로써 겸손해질 수 있고, 자신의 투자 계획도 바르게 다시 세울 수 있어 더 도움이 될 것이라고 생각한다. p.175

하지만 지금은 전략을 달리 해야 한다. 현 정부에서는 규제 지역일 경우 첫 번째 주택에 대해서만 부동산담보대출을 해주고 있고, 추가 매매의 경우 규제 지역이라면 대출이 거의 불가능한 상황이다. 따라서 무주택자라면 첫 번째 대출 기회에 내 집 마련을 해야 한다. 이는 집값이 오를 것인가 내릴 것인가 하는 이야기와는 다른 것이다. 만일 집값이 떨어진다고 하더라도 내 집에 살면서 경기가 다시 좋아질 시기를 기다리면 된다. 그러므로 매입할 때부터 저렴하게 사는 방법을 찾고, 경기에 따른 리스크를 최대한 방어할 수 있는 지역을 선별하여 최선의 집을 사는 것이다. p.185

진짜 돈은 신용이다. 돈은 신용을 통해 이 사람에게서 저 사람으로 옮겨간다. 그리고 신용이 높은 사람들은 점점 더 많은 돈을 보유하게 된다. 빚도 신용이다. 우리가 흔히 얘기하는 “신용이 좋아야 대출이 많이 나온다”는 말로 바꾸면 이해가 쉬울 것이다. 즉 돈이라고 하는 것에는 빚이 포함되어 있다. 자본주의 사회에서 돈은 곧 신용이고, 부채 역시 신용으로 만들어진다. 빚은 돈과 마찬가지로 누구나 원하는 만큼 얻을 수 있는 것이 아니다. 신용이 있어야 그만큼 빚도 얻을 수 있다. 그래서 빚을 많이 얻을 수 있다는 것은 곧 자본주의 사회에서의 능력을 뜻하기도 한다. 당신의 대출 한도는 신용이 숫자로 표시된 것이다. 당신의 신용은 얼마인가? 신용을 쌓는 것이 부자가 되는 길이다. 즉 돈뿐만 아니라 빚의 양을 늘리는 능력을 키우는 것이 바로 부자가 되는 능력을 키우는 일이다. p.225~226

변액연금보험은 사업비가 평균 11퍼센트나 된다. 12퍼센트 이상 수익이 나야 원금이 ‘그제야’ 회복되는 것이다. 12퍼센트의 수익률은 주식이나 펀드를 해본 사람은 알겠지만, 결코 달성하기 쉬운 수익률은 아니다. 게다가 더 중요한 것은 이 수익률이 꾸준해야 하는데, 경기나 상황에 따라 수익률의 등락은 물결칠 수밖에 없다. 보험사가 제공하는 수익률 발표도 주의해야 하는데, ‘내가 납입한 돈’이 아닌 사업비를 제한 후, ‘펀드에 순수 투입된 금액’에 대한 수익률임을 기억해야 한다. 이 수익률만 믿고 있다가 훗날 실제 돈을 받게 될 때 생각보다 적은 금액을 보고 깜짝 놀랄 것이 아무리 인플레이션으로 장기 투자하면 결국 오른다고 말하지만, 사업비가 이렇게 크고 게다가 꾸준히 떼어가기 때문에(추가 납입에 대한 수수료는 0~3% 수준) 나의 노후를 담보하기에는 너무 위험한 상품이라고 생각한다. 변액연금보험에 대해서는 상속이나 절세 같은 특별한 가입 사유가 아닌 순수 노후보장을 위한 용도로는 절대 추천하지 않고 싶다. 노후를 대비하는 데 모험을 해서는 안 되지 않
겠는가? p.252~253