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저금리 시대의 빌딩 경제학
핫플레이스의 꼬마빌딩을 잡아라!

건물주도 공부해야 하는 시대
이제는 은퇴를 앞두고 노후를 준비하는 중장년층뿐만 아니라 10대 청소년들도 장래 희망으로 건물주를 꿈꾼다. ‘조물주 위에 건물주’를 의미하는 ‘갓(God)물주’란 유행어가 한 시대를 풍미하며 세대를 가리지 않고 사람들의 뇌리에 깊게 박혀있기 때문이 아닌가 싶다. 물론, 수시로 터져 나오는 각종 규제책 때문에 수익을 종잡을 수 없는 아파트에 비해 상대적으로 안정적이라서 빌딩이 매력적인 투자 대상으로 인식되고 있는 것 또한 사실이다.
빌딩이라고 하면 누구나 수백억 원대의 대형 고층 빌딩을 먼저 떠올리며 감히 어떻게 건물주가 될 수 있을까 지레 겁을 먹게 된다. 그러나 이 책의 저자는 빌딩에 관심을 갖고 차곡차곡 지식을 쌓아나가면 당신도 얼마든지 건물주가 될 수 있다고 호언한다. 그는 무일푼에서 10년 만에 10억 원대 빌딩을 품에 안은 건물주가 되었고, 그 과정에서 터득한 노하우를 바탕으로 15년간 각종 빌딩의 매매를 성사시킨 베테랑 중개사이다.
요즘처럼 부동산 시장의 위축으로 돈줄이 막히고 인터넷이나 웹의 범람에 따라 나만의 비장한 정보를 갖기 어려운 때는 어쩌다 건물주가 되기가 어려울 수밖에 없다. 아는 것이 힘이라고 건물주도 공부를 해야 한다는 것이 저자의 지론이다. 즉, 잘 알아야 건물주가 될 수 있고, 잘 알아야 보유한 건물의 가치를 키울 수 있으며, 잘 알아야 합법적으로 절세하면서 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 이 책은 열심히 배워가며 건물주의 꿈을 실현하고자 하는 사람들에게 최적의 비법을 전하고 있다.

꼬마 빌딩은 아파트의 훌륭한 대체재
그렇다면 어느 지역의 어떤 빌딩을 노려야할까? 저자는 우선 주택가 인근의 꼬마빌딩을 주목하라고 권한다. 주택가와 인접한 골목의 근린생활시설(수퍼마켓, 음식점, 주점, 병원 등)이 입점한 빌딩을 말한다. 실제로 서울 시내 곳곳에서 등장한 신흥 상권에는 꼬마빌딩에 투자해 성공한 건물주들을 어렵지 않게 만날 수 있다. 연남동이나 성수역, 뚝섬역 주변은 이전에는 관심을 받지 못했지만 경의선숲길이나 서울숲이 들어서며 주변 지역이 달라지면서 주택과 작은 꼬마빌딩 등에 근린생활시설이 하나둘씩 들어서 골목상권이 인기를 끌게 된 대표적인 곳들이다.
저자는 이런 근린생활시설이 들어서는 골목상권을 잘 파악하면 건물주가 그저 꿈이 아니라 현실이 될 수 있다고 말한다. 그렇다면 무엇부터 해야 할까? 저자는 현장에서 생생하게 경험한 빌딩 투자의 노하우를 10단계로 나누어 초보자들도 쉽게 이해할 수 있게 정리해 소개한다.

베테랑 전문가의 산지식, 빌딩 투자의 A to Z
우선 빌딩 매입의 목적을 명확히 하라고 조언한다. 직접 사용할지, 임대 수익을 바라는지, 시세 차익을 내서 되팔지 등 매입 목적을 명확히 해야 목적에 맞는 매물을 찾을 수 있기 때문이다. 다음으로 자신의 보유자산과 대출을 포함해 자금계획을 세우는 것부터 시작해 구매 목적에 맞는 빌딩의 종류와 지역 선택, 현장답사와 시세 파악, 매입 전후로 확인할 사항, 계약과 등기서류 처리, 매입 후 임대와 빌딩 관리 노하우까지 세부 사항들을 빠짐없이 알려준다.
그리고 무엇보다 빌딩이 토지나 아파트 같은 다른 부동산과 다른 점으로, 빌딩 자체의 가치를 건물주 스스로 높일 수 있음을 강조한다. 리모델링, 신축, 증개축, 용도변경 등의 형태로 건축물 개선시켜가며 임대료와 가격을 올려 수익을 극대화할 수 있다는 것이다. 책의 말미에는 배우 소지섭을 비롯한 스타들의 투자에서 그런 사례들을 상세히 전하고 있다.
금수저로 태어나거나 돈이 남아돌아 건물주가 된 사람들도 있다. 하지만 그들이 모두 성공한 건물주가 된다고 보장할 수 없다. 겉으로 보기에 좋은 빌딩을 가지고 있더라도 무조건 좋은 가격에 팔 수 있는 것도 아니고, 건물의 가치를 더 높일 수 있는데도 그냥 방치하는 경우도 있다. 그러니 성공한 건물주가 되기 위해서는 끊임없이 공부하고 발품을 팔아 매물을 고르고, 구입한 후에는 건물에 가치를 높이는 방법들을 강구해야 한다.
당신이 월급쟁이라도 좋다. 이제는 “어쩌다 운이 좋아 건물주가 된 것이지 뭐겠어?”라고 시샘하거나 부러워만 할 게 아니라 하루라도 빨리 공부를 시작할 것을 권한다. 이 책은 당신이 건물주로 가는 지름길을 안내하고 있다.

프롤로그. 나는 10년 만에 무일푼에서 건물주가 되었다
만인의 꿈 ‘갓물주’ / 간절하면 꿈은 이루어진다 / 경험은 거짓말을 하지 않는다 / 10년의 도전, 그리고 ‘건물주’ 실현의 성공기

Part1. 건물주도 배우는 시대 - 빌딩은 아파트 투자의 훌륭한 대체재
과거를 보면 현재와 미래를 알 수 있다
근린생활시설의 이해에서 꼬마빌딩 매입의 시작 / 꼬마빌딩이 각광받는 이유

최근 빌딩시장 동향
2015~2016년 : 연트럴파크와 성수동의 부활 / 2017~2018년 : 빌딩시장의 활황, 그리고 RTI규제 /
2019~2020년 : 입소문에 울고 웃는 핫플레이스 / 2019~2020년 주목할 상권 : 익선동과 뚝섬역 /
2020년은 법인 빌딩 매입의 좋은 기회 : 상업용 빌딩 매입 체크포인트

아는 만큼 길은 가까워진다
전문 컨설팅의 중요성 : 정보 분석과 크로스체크 / 흙수저도 건물주가 될 수 있다 /
점점 젊어지는 꼬마빌딩 투자자 : 시니어에서 40대로, 30대로

Part2. 내 빌딩 만들기 10단계 - 빌딩 투자, 어디에 어떻게 할 것인가
내 빌딩 만들기 - 입문(入門)
싸고 괜찮은 물건은 없다 / 착한 가격? 싼 데는 다 이유가 있다

내 빌딩 만들기 - 실전(實戰)
제1단계: 자금 계획 세우기
매입 자금 총액 확정하기 : 보유 자산과 대출 / 가능한 대출 금액 확인하기 : 담보대출과 신용대출 /
시뮬레이션 : 현금 10억으로 30억 빌딩 매입하기

제2단계: 빌딩의 종류와 지역 선택
빌딩 매입에서 가장 중요한 것은 구매 목적 / 매입지역 선택 : 잘 아는 동네를 노려라 /
미래 가치는 개발 호재 혹은 인구·자본이 집약된 곳에 있다 / 임대 수익의 포트폴리오 : 1층보다 꼭대기 층을 눈여겨보아야

제3단계: 현장 답사 및 시세 파악
빌딩 찾기는 맞선이다 / 현장 답사 : 체크포인트로 치밀한 계획 준비해야 / 임차인의 눈으로 골라라 /
공실 걱정보다는 주변 파악이 우선 / 감정평가 3방식 : 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 /
수익 창출을 위한 유형자산, 무형자산, 레버리지 효과의 이해 / 투자판단 3요소 : 환금성, 수익성, 안전성 /
유념해야 할 법적규제 : 건폐율, 용적률, 용도지역, 용도지구, 지구단위계획 등

제4단계: 빌딩 매입 체크리스트
답사에서 얻은 정보로 체크리스트 작성 / 등기부등본 등 빌딩의 족보 세심히 따져볼 것

제5단계: 계약하기
빌딩 매입 시 알아야 할 기본사항

제6단계: 중도금 및 잔금 준비하기
계약금 지불 후 해야 할 일

제7단계: 소유권 이전등기
잔금 집행일 약속 시간은 오전에 / 소유권 이전등기 - 건물주가 바뀌는 순간

제8단계: 매입 후 처리
이제 진짜 건물주 : 하지만 이제부터 시작

제9단계: 임대 및 재계약 요령
임대인과 임차인은 갑과 을이 아닌 윈윈 관계

제10단계: 빌딩 갈아타기
언제 어떻게 빌딩을 갈아탈 것인가?

Part3. 빌딩으로 돈 버는 방법① 지역적 상승 요인
상권도 생로병사를 겪는다 - 근생상권의 흥망성쇠 5단계
영원한 승자는 없다 - 2013년 → 2017년 빅데이터로 분석한 상권의 변화
부동산은 종합사회과학 - 투자 수익은 정확한 상권 분석에서 나온다
지역적 상승의 가장 중요한 요소는 교통 - 종류별 지역적 상승 요인
상권 좌우하는 SNS의 위력 - 이면 도로의 상권이 뜨고 있다

Part4. 빌딩으로 돈 버는 방법② 개별적 상승 요인
건물의 가치, 직접 만들어서 키워라
리모델링과 신축을 통한 건물의 가치 상승 / 원빌딩 사옥의 리모델링 사례

연예인, 그들이 매입하면 달라진다
시행착오, 그리고 발전을 거듭하는 소지섭의 투자

‘일조권 사선제한’ 북향 빌딩이 더 비싸다?

에필로그. 상대를 만족시키지 못하면 내가 만족할 수 없다