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▶▶▶ 실패 없는 토지투자 분할과 합병

사고자 하는 사람은 싸게, 팔려고 하는 사람은 비싸게 팔고 싶은 게 모든 상행위의 기본이다. 당연히 땅도 그런 상품 중 하나다. 사는 사람은 어떻게든 싸게 사고 싶고, 파는 사람은 제값을 받고 팔고자 한다. 그리고 여기에서 사고자 하는 사람이 얼마나 많으냐가 땅값을 결정한다. 사려고 하는 사람들을 늘리는 것, 그것이 바로 분할이다.

▶▶▶ 마지막 남은 토지투자 블루칩, 분할

분할은 고수와 하수를 가르는 잣대다. 개발 이슈나 위치와 상관없이 쪼개고 합치는 것만으로 땅이 가지고 있는 가치를 올린다. 고수는 바로 땅이 가지고 있는 잠재력을 파악하고 쪼개고 합치는 것만으로 땅값을 몇 배씩 올려놓는 기적을 만들어낸다.
그렇다면, 왜 토지소유주들은 분할을 염두에 두지 않는 걸까? 알지 못하는 경우도 많지만 안다고 해도 어렵고 지난한 절차를 거쳐야 하는 고급스킬로 오해하고 있기 때문이다.
이 책 한 권이면 충분하다. 싸게 내놔도 팔리지 않는 땅을 더 비싼 값을 받고 팔 수 있는 길을 찾아보자. 아니, 그런 땅을 찾아 개발해 대박을 만들어 보자.

▶▶▶ 토지도 성형하면 땅값이 올라간다

“보기 좋은 떡이 먹기도 좋다.”는 흔한 속담이 있다. 어떤 말이 흔하게 쓰인다는 건 그 말이 진리를 품고 있고, 많은 사람들이 받아들인다는 의미다. 예쁜 땅이 당연히 값도 비싸다.

얼굴을 성형하면 자신감이 생기고, 커다란 땅을 쪼개 수요가 많은 크기로 만들거나 합쳐서 예쁘게 만들면 값이 오른다. 실패 없는 토지투자일 수밖에 없는 이유다.
땅도 일반 상품처럼 소비자가 많으면 가격이 오르고 적으면 떨어진다. 결국 땅을 쪼갠다는 건 더 많은 소비자들을 끌어들이기 위함이다. 커다란 땅을 살 수 있는 자본을 가지고 있는 개인은 극히 일부이기 때문이다. 실제로 토지시장에서 대부분의 구매자들이 원하는 땅은 300평 전후다. 그리고 구매자들이 원하는 크기인 200~500평 크기로 덩어리가 큰 땅을 분할해 매도하고자 하는 것이다.

그렇다면 다들 그렇게 하면 되지 않는가?
여기에는 함정이 있다. 분할이라고 하면 기획부동산을 떠올리는 사람들이 많은 이유다.
분할과 합병에는 여러 가지 제한들이 있다. 제대로 알아보지 않고 함부로 투자에 나서면 기획부동산들의 덫에 걸리게 되는 것이다.

이 책은 분할과 합병에 대한 법적 제한들을 다루면서 투자를 진행할 것인지, 아니면 어떤 해결책들이 있는지 상세히 기술하고 실제로 어떤 실무지식을 바탕으로 어떤 절차를 밟아 땅을 리모델링할 것인지를 다양한 사례를 통해 알아본다.
이 책은 토지시장에 만연한 기획부동산과 같은 사기꾼들의 덫을 피해가면서 최상의 결과를 도출해 대박을 만들어갈 토지투자 노하우들을 현장의 전문가로부터 배울 수 있는 기회를 제공한다.

Prologue

PART 01 ▶▶▶ 얼굴처럼 토지도 관리가 필요하다

실패 없는 토지투자, 분할
023 토지분할이란 무엇인가?
026 토지분할의 분류
029 분할이 가능한 토지의 법적기준
030 토지분할의 절차
033 분할을 위한 개발행위허가신청 구비서류
040 토지분할의 금지 또는 제한
050 사례로 살펴보는 토지분할
052 토지분할 투자에 도사리고 있는 위험

토지합병으로 죽은 땅을 살려내기
061 토지의 합병 절차
062 토지합병의 제한
063 토지합병의 사례

PART 02 ▶▶▶ 토지분할과 합병의 투자학

분할과 합병은 토지의 생산이다
073 공간정보관리법에 따른 토지의 분할과 합병
076 분할과 합병만으로 가치 높이기
086 합병을 통한 토지 성형

분할실무를 위한 토지의 경계와 면적, 측량에 대한 이해
089 토지의 경계
090 토지의 면적
092 필지란 무엇인가?
093 지번이란 무엇인가?
096 토지분할과 측량

개발행위허가기준과 토지 리모델링
107 개발행위허가기준이란?
111 개발행위허가기준과 토지분할
토지분할 과정과 실무
116 토지분할 절차
118 가계획도와 토지분할 실무절차
122 개발행위허가 구비서류
129 사례로 보는 토지분할 절차

매매에 의한 토지분할 실무
135 토지분할을 통한 소유권 이전절차
139 공유지분으로 매입한 토지의 분할
144 매매를 통한 분할절차 실무사례
151 매매에 의한 실제 분할투자 사례

공유토지의 분할
158 공유토지를 분할하는 방법 및 절차
162 공유물 분할청구가 가져온 토지투자 성공 사례
164 공유물 분할 관련 판례
173 공유토지 분할 사례 Q&A

공유물 분할 경매
176 부동산 소유자 두 명 넘으면 법원에 분할 청구
177 국토계획법상 토지분할이 아닌 분할신청을 위해서는 분할측량성과도 필수
180 지분경매의 완성 ‘토지분할소송 비법’
185 토지 분할소송의 핵심 포인트
190 공유자 우선매수권

PART 03 ▶▶▶ 사례로 보는 토지분할투자 테크닉

투자가치 극대화를 위한 등록전환신청

사례로 보는 토지분할투자 분석
207 토지 공유지분 투자의 주의할 점
209 도시지역 자연녹지 ‘답’의 분할
211 임야의 분할 사례 분석
215 양평 전원단지개발을 위한 토지분할 사례분석
218 임야 전원주택부지 분할 사례 분석
221 영흥도 기획부동산 필지분양 사례분석
226 강릉시 토지매도 및 개발 건 사례분석

실전 분할사례로 배우는 개발행위허가

PART 04 ▶▶▶ 토지분할 관련 세무, 등기 그리고 질의응답

토지분할 관련 세무
253 공유토지 분할에서 양도세 절감법
256 분할 관련 조세 판정

토지개발(분할)과 개발부담금
260 개발부담금이란?
261 개발부담금 부과대상 사업
262 개발부담금 산정기준과 징수

분필등기(보전등기) 실무
267 신청서 작성요령 및 등기수입증지 첨부란
268 등기신청 안내서 : 토지분필등기 신청
270 등기신청서에 첨부할 서면
271 등기신청서류 편철 순서

지적업무(토지분할·합병) 관련 질의응답

273 신규등록에 대한 질의응답
274 등록전환에 대한 질의응답
276 분할에 대한 질의응답
294 합병에 대한 질의응답

부록 ▶▶▶ 분할과 합병 관련 법규

분할과 합병 관련 법규

법리 검토 및 판례 해설

그 땅에 집을 짓거나 매도해서 시세차익을 보고자 한다면 매수자가 선호하는 크기의 땅이 되어야 한다. 논이나 밭이든 임야든 300평은 돼야 나중에 대지로 형질변경을 해서 집을 지을 때 건평이 50평 정도가 된다. 기획부동산업체들이 대략 1만 평 정도의 땅을 구입해 300평 내외로 분할해서 파는 것은 바로 매도를 하기에 가장 효과적인 땅 크기이기 때문이다.
_23쪽

엉터리 기획부동산업체들은 개발은 뒷전이고 땅을 팔아 엄청난 이익을 거두는 것이 목적이므로 개발행위허가를 받지 않는다. 그렇게 해서는 큰 이익을 남기기 어렵기 때문이다. 따라서 기획부동산업체들 중에는 원래 땅 주인에게 계약금만 주고 땅을 팔아주기로 약정을 맺는 경우가 많고, 가분할(지적도상의 분할이 아니라 분할 예상도)만 해놓고는 마치 분할을 한 것처럼 속이는 경우도 많다. 이런 업체들에게 땅을 산 사람들 중에는 나중에 도로가 없는 맹지를 매입했다는 사실을 알게 돼 낭패를 보기도 하고, 지적도와 분할도가 달라 본인 소유의 땅이 어디인지 정확하게 알 수 없어 곤욕을 치르는 사람들도 있다.
53~54쪽

한 필지의 땅을 두 필지로 분할해 매입하면 가격이 공개되지 않게 된다. 한 필지일 때 1억 원에 샀다면 등기부에 기재되지만 두 필지로 분할해 가져오면 등기신고를 할 때 두 필지를 합하여 거래가를 신고하기 때문에 각 필지마다 거래가액을 책정할 수가 없게 된다. 매매 목록으로 거래가액이 공개되게 되는데, 매매 목록은 따로 신청을 해야만 볼 수 있으므로 일반 투자자들은 잘 모른다.
_79쪽