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시장 불안 돌파할 재테크 공식이 다 모였다
혼돈의 시장 속 ‘내 돈 갈 곳’ 찾기

예측 힘든 부동산 시장, 경기 침체와 국제 관계 악화로 갈피 못 잡는 주식, GDP 역성장, 경제 붕괴 우려… 경험치 못한 시장에 모두 당황하고 있다. 확실한 재테크 전략을 세우는 것이 불가능하다고 입을 모은다. 이럴 때일수록 각 분야 전문가의 정확한 지침이 필요하다. 54인의 전문가, 120개 금융기업이 참여한 2019 서울머니쇼! 부동산, 증권, 대체투자 등 33개 강연에서 확실한 재테크 포트폴리오를 제시했다. 《불확실성 시대 신재테크》는 각 분야 전문가의 재테크 비법을 고스란히 담은 책이다. 요즘 같은 상황에서는 위기를 기회로 만드는 전략이 중요하다. 여기에 맞춰 규제 이기는 부동산 틈새상품, 외화 재테크, 소액 투자 등을 소개했다.

파트 1에서는 부동산 투자 전략을 대거 방출했다. 끝을 모르는 규제 속에서도 분명 사야 할 아파트가 있다. 조정기 후 집값 뛸 곳부터 서울의 중심이 될 3대 지역까지 낱낱이 파헤친다. 파트 2는 주식 시장을 전망했다. 매경 선정 베스트애널리스트가 본 하반기 주력 산업, 중소형 황금주 등 투자 아이템을 살펴본다. 파트 3은 해외투자 섹션이다. 미·중 갈등과 더불어 한·일 무역 전쟁까지, 한치 앞을 모르는 국제 정세가 이어지고 있다. 무조건 금, 달러에 투자해야 할까? 아니면 제3의 투자처를 찾아야 할까? 전문가가 해외투자의 방향을 잡아준다. 파트 4에서는 직장인이 쉽게 할 수 있는 소액투자, 공매 등을 소개했다. 파트 5~6에는 20대부터 60대까지를 위한 인생 재무설계, 창업, 취업 꿀팁을 담았다. 독자들은 이 책 한 권으로 ‘소중한 내 돈이 가야 할 곳’이 어딘지 알게 될 것이다.

ㆍ잇따른 규제 속, 그래도 사야 할 부동산 Top 10
ㆍGTX 진행 중! 무조건 주목해야 할 대박 지역 찾기
ㆍ베트남? 중국? 제3의 투자처 어디인가?
ㆍ자동차, 화장품, 콘텐츠 산업… 하반기 이끌 주도주는?
ㆍ외식업 과잉공급시대, 창업 성공 3대 키워드는?
ㆍ소액투자, 쉐어하우스… 직장인 제2의 월급 버는 플랜
ㆍ부동산 절세로 억 단위 아끼는 비결

고준석 박합수 김학렬 심교언 강방천 황준혁… 전문가가 공개한 투자 노하우
부자 만들어주는 재테크 메가트렌드, 이 책 한권에!

ㆍ서울 부동산 버블, 상승 요인 여전히 남았다?
ㆍ3억-4억 원으로 살 수 있는 서울 아파트가 있다?
ㆍ무주택 실수요자, 절대 놓쳐선 안 될 신규 분양 Big 3
ㆍGTX 시대 개막, 10년 미래 가치를 찾아라
ㆍ투자 가성비 최고인 서울 아파트는 어디?
ㆍ반포, 압구정, 용산… 서울 주거공간의 핵심을 찾아라
ㆍ재개발·재건축, 장기 전략을 세워라
ㆍ세금 폭탄 피해가는 특급 절세 노하우
ㆍ노후대비 부동산 투자 패러다임 어떻게 바뀌나?
ㆍ1,500만 원 투자해 월세 버는 직장인 부업 아이템
ㆍ소액 투자가 대세라고? P2P vs. 크라우드펀딩
ㆍ월급만으로 살 수 없는 2030, 평생 21억 원 모으기 플랜
ㆍ매경 선정 베스트 애널리스트가 꼽은 황금주 Top 3

《불확실성 시대 신재테크》는 각 분야 전문가 54인의 재테크 노하우를 그대로 갈아 넣은 책이다. 부동산, 주식 투자 등 재테크하는 사람이라면 알아야 할, 그러나 대부분이 잘못 알고 있거나 모르고 있었던 머니테크를 정확히 다뤘다.
경제 저성장에 대한 우려, 불안정한 코스피, 끝없는 부동산 규제, 고용지표 악화… 과거와 달라진 환경에서 독자들이 확실한 재테크 전략을 세우는 것은 그 어느 때보다 어려울 수밖에 없다. 정확한 정보에 모두 목말라한다. 그 갈증, 《불확실성 시대 신재테크》로 해결할 수 있다.

서문

Part 1. 부동산 투자 전략

1. 위기를 기회로 바꾸는 2019~2020 부동산 재테크 전략 -이남수, 안명숙, 함영진-
ㆍ 무주택 실수요자는 신규 분양시장이 정답
ㆍ 재개발·재건축 투자는 장기 전략으로 바꿔야
ㆍ 점포 겸용 주택·단지 내 상가 등 ‘월세 나오는 부동산’을 노려라

2. 그래도 부동산! 부자들만 아는 알짜 부동산 투자 해법 ㆍ고준석-
ㆍ 서울 노원구 4계동을 주목하라
ㆍ 건강관리 하듯 24시간 자산 챙기는 ‘부자들의 습관’ 따라야

3. 대한민국 부동산, 10년 후 미래 가치에 주목하라 ㆍ박합수-
ㆍ 10년 미래 가치를 GTX에서 찾아라… 남양주, 시흥 주목
ㆍ 10년 후 서울 주거공간의 핵은 ‘반포, 압구정, 용산’ 트라이앵글

4. 규제 속에서 지금도 사야 할 아파트는 있다! -김학렬-
ㆍ “일자리, 배후수요 많은 서울 신축 아파트를 잡아라”
ㆍ 압구정, 한남, 여의도, 목동… 조정기 후 집값 뛸 톱 10

5. 사야 하나 팔아야 하나, 혼돈의 부동산 시장 생존 전략 ㆍ강영훈, 심교언-
ㆍ 수색·증산, 노량진, 한남뉴타운 등 대규모 뉴타운 주목
ㆍ “서울 부동산 시장은 버블 초·중반”, 상승 요인 여전히 남았다

6. 똘똘한 건물주 되는 틈새 투자 비법과 임대수익 높이는 밸류업 기법 ㆍ김민수-
ㆍ 경의선숲길·연희동 인기 상권 꼬마빌딩이 유망
ㆍ 가구 재배치, 외형 리모델링으로 건물 가치 높여야

Part 2. 주식시장

1. 매경 선정 베스트 애널리스트, 2019 하반기 신성장동력 전망 ㆍ김준성, 박종대, 안재민-
ㆍ 자율주행차 도입으로 새로운 기회 열리는 자동차 산업
ㆍ 유통·생활소비재는 호텔신라, 클리오, 연우에 주목
ㆍ 5G 시대 맞아 훨훨 날 콘텐츠·플랫폼 기업

2. 우리 함께 주식으로 부자 되는 방법 ㆍ강방천-
ㆍ 해외 펀드, 지역·속성별 분산투자가 핵심
ㆍ 빅데이터·경험 소비에서 투자 기회 찾아라

3. 노후자금, 자녀 창업 종잣돈 만드는 장기투자의 힘! -존 리-
ㆍ ‘복리의 마법’ 누릴 투자 타이밍은 “바로 지금!”
ㆍ “사교육할 돈으로 주식을 사주는게 자녀 위한 최고의 선물”

4. 여의도 라이징! 스타 펀드매니저에게 듣는 제2의 벤처붐 시대, 중소형 황금주 찾기 ㆍ황준혁-
ㆍ 정부의 중소기업 지원책으로 각광받는 중소형주
ㆍ 배터리·모바일 게임·로봇… 저성장 시대 주목받는 3대 아이템

Part 3. 해외 투자

1. 과거 10년 앞으로 10년, 글로벌 투자전략의 변화와 향후 전망 ㆍ스티브 브라이스-
ㆍ 신흥국 중심 상승 여력 남았다
ㆍ 중국 주식이 매력적인 이유
ㆍ 미·중 갈등과 변동성 확대
ㆍ 환경·사회를 생각한 투자가 수익도 보장한다

2. 해외 주식 투자, 미래 10년의 부를 결정할 메가트렌드 ㆍ오현석, 유재흥, 엄재상-
ㆍ 위험해도 고수익 원하면 중국·베트남을, 안정성 원하면 미국 ETF 투자를
ㆍ 해외 채권 투자할 때 ‘환리스크’ 꼭 따져야
ㆍ 대체투자는 리츠가 대세… 입지 좋은 곳 핵심 건물(코어 부동산) 노려라

3. 국내를 넘어 해외로, 해외 투자 대중화 속 보물찾기 ‘외화 재테크’ ㆍ황성민-
ㆍ 강달러 저물고 이제는 ‘원화 강세’ 온다
ㆍ “달러선물 인버스 ETF로 원화 상승에 베팅하라”

Part 4. 신재테크

1. 지금은 쉐어하우스 투자 시대, 월급쟁이 당신 제2의 월급 받자! -김진영-
ㆍ 최소 1,500만 원 투자해 월세 버는 ‘직장인 부업’ 아이템
ㆍ 단순 공간 아닌 ‘주거 서비스’ 팔아야...세입자 관리 필수

2. 신 투자 트렌드! 소액으로 투자하자… P2P vs. 크라우드펀딩 ㆍ김경래, 황철우-
ㆍ 바쁘고 귀찮은 투자자는 P2P 대출 투자로 1년에 10%대 수익
ㆍ 스타트업 투자로 IT 기업서 배당 받으려면 증권형 크라우드 펀딩을

3. 경매로 10억 벌기 이렇게 쉬웠어ㆍ 공매 플러스 경매 ㆍ백석기, 박희철-
ㆍ 경매 초보자라면 ‘빨간색 없는 아파트’를 노려라
ㆍ 부동산, 그림, 악기에 살아 있는 동물까지 취급하는 온비드 공매

Part 5. 20~60대 인생설계부터 절세까지

1. 미래설계, 이제는 필수다! 재무설계 & 은퇴 후 인생설계 ㆍ김경록, 채준안-
ㆍ 금융자산은 전진배치, 종신연금은 후진배치
ㆍ 여유자금 투자는 트렌드 따라가야
ㆍ 60대 인생 골든타임, 재밌게 살자!

2. 경력 18년 현직 스타 세무사의 세금 적게 내는 특급 노하우 ㆍ장보원-
ㆍ 절세의 시작은 ‘상속받은 재산 제대로 알기’
ㆍ 상속 때 부채 안 받으려면 자산도 포기해야

3. 월급만으로 살 수 없다는 걸 알았다… 2030 재테크 토털 솔루션 ㆍ이성헌-
ㆍ 평생에 필요한 돈 21억 모으려면 “나의 자산 상황 정확히 알고 3W로 재테크 목표 세워야”
ㆍ 월급 받아 먼저 보험·저축 들고 삶을 즐기는 ‘똑똑한(WISE)’ 인생으로

Part 6. 창업, 취업 뽀개기

1. 뉴 창업 트렌드 스마트팜! 정부 지원자금으로 농업 성공하기 프로젝트 ㆍ박상호, 박흥희-
ㆍ 정부 보조금, 저리 대출 받아 스마트팜 뛰어들면 생산량 최대 40% ‘껑충’
ㆍ 스마트팜 덕에 수천 명 충성고객 잡은 딸기농부 “체험 프로그램으로 소비자 접점 늘려야”

2. 캐시노트 만든 김동호 대표의 스타트업 이야기 ㆍ김동호-
ㆍ 매출 정산, 단골 관리까지… 자영업자 고민거리 파고든 캐시노트
ㆍ 규제 샌드박스로 한국 핀테크 기업에도 새 기회 열릴 것

3. 외식업 과잉공급 시대, 이제는 비외식이다 ㆍ이경희-
ㆍ 창업시장에도 ‘4차 산업혁명’ 바람… 정기배송, 공유가치, 밀레니얼 세대 3대 키워드 주목
ㆍ 디지털 시대에도 사라지지 않는 아날로그 향수, 개인화, 뉴트로 트렌드도 챙겨야

4. 꿈의 직장, 금융권 취업 가이드 ㆍ신한은행·우리은행·NH농협은행·IBK기업은행·예금보험공사·한국주택금융공사-
ㆍ 서류 작성 전 ‘인재상’ 숙지는 기본
ㆍ 자기소개서, ‘관심’과 ‘성의’ 담아야
ㆍ 새로운 유형과 변별력 대비해야

부록ㆍ 2019 서울머니쇼 참관객들이 전망하는 재테크 시장

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부는 3기 신도시 발표를 끝으로 당분간 규제 카드를 꺼내기 어려울 것”이라며 “무주택 실수요자 입장에서는 신규 분양시장이 답”이라고 강조했다. 함 랩장은 “2019년 하반기 서울 주택시장이 더 불안해지거나 고분양가 논란이 계속되지만 않는다면 정부는 추가 규제를 꺼내기 어려울 것”이라며 “입지 여건이 괜찮은 사업장 위주로 청약하되, 단기 차익보다는 장기 보유로 가는 전략이 필요하다”고 말했다.
함 랩장은 2019년 분양을 앞둔 단지 가운데 빅 3로 개포그랑자이, 청담삼익롯데캐슬, 과천지식정보타운을 꼽았다. 서울 강남구 개포동 개포주공4단지를 재건축한 개포그랑자이는 2019년 분양을 앞두고 있다. 그는 “개포그랑자이의 분양가는 3.3m²당 4,000만 원 중·후반대로 예상된다”면서 “입주가 곧 시작되는 인근 단지 디에이치아너힐즈의 시세가 3.3m²당 6,000만 원을 넘어섰다는 점에서 여전히 매력적인 투자처”라고 설명했다.
자금력이 부족한 무주택자들은 수도권 공공택지지구를 노리는 게 좋다. 과천지식정보타운은 경기도 대규모 택지개발지구에 속해 분양가상한제 적용 주택이다.
-파트 1 부동산 투자 전략 중-

대다수 사람은 부동산 하면 ‘아파트’를 떠올리지만 우리나라 부동산 포트폴리오에 아파트만 있는 것은 아니다. 오히려 지금 같은 주택시장 규제 국면 속에서는 비非아파트 상품으로 눈을 돌려보는 것도 나쁘지 않은 선택일 수 있다. 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 부쩍 커진 상황이다.
하지만 2017년부터 수익형 부동산에 대한 공급이 많아지면서 공급과잉 우려도 커졌다. 투자수익률 자체도 하락하는 추세이다 보니 뭉칫돈이 수익형 부동산으로 몰리지 못하고 있다.
이남수 센터장은 주목할 투자 대안으로 ‘월세 나오는 부동산’을 추천했다. 그는 “이제 부동산 투자의 패러다임이 토지에서 수익형 부동산으로 바뀌었다”며 “대부분 중년층이 노후대비책이 마땅치 않기 때문”이라고 말했다. 이 센터장은 이를 ‘부동산의 연금화’라고 규정했다. 그는 “우리나라는 빠른 속도로 초고령 사회에 접어들고 있는데 국내 사적연금 가입률은 23%에 그치고 있다”고 설명했다.
이 센터장은 자발적인 노후대비 차원에서 수익형 부동산에 관심을 기울여야 하고, 또 관심이 늘어났기 때문에 부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있다는 입장이다.
이 센터장은 “상업용 부동산도 상품의 희소성을 따져야 하는데, 최근에는 점포겸용 주택과 단지 내 상가가 인기가 많다”고 말했다. 1층 상가와 2~4층 주거공간이 결합된 점포겸용 단독주택 용지는 주거와 임대수익이라는 ‘두 마리 토끼’를 다 잡을 수 있다.
-파트 1 부동산 투자 전략 중-

고준석 동국대학교 겸임교수는 서울 아파트 가운데 3억~4억 원으로 투자할 만한 곳으로 노원구 ‘4계동(상계동, 중계동, 하계동, 월계동)’을 꼽았다. 이 일대는 서울에서 준공 30년차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 정부가 재건축 규제를 강화하면서 사업 속도는 아직 더딘 편이지만, 기존 학군과 개발호재로 여전히 잠재력이 높다는 것이다.
-파트 1 부동산 투자 전략 중-

박합수 위원은 “GTX 노선도는 부동산의 큰 맥을 잡는 길잡이”라며 “수도권의 발전 축과 기존 도시의 업그레이드 차원의 변화에 주목해야 한다”고 강조했다. 그는 ‘바뀐 환경에 새롭게 해석한 대한민국 부동산, 10년 후의 미래 가치에 주목하라’는 주제의 세미나에서 GTX 노선에 따라 대한민국 부동산 판도가 어떻게 뒤바뀔지를 다뤘다.
-파트 1 부동산 투자 전략 중-

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “최근 부동산은 단기간 상승 기류가 꺾였지만 장기적인 상승 추이는 이어지는 상황”이라며 “이제는 5~10년 후를 내다보는 투자를 해야 한다”고 말했다. 그는 “오히려 조정기에 상승 국면 당시 풀리지 않았던 물건들이 매물로 나온다”며 “그래서 지금이 기회라는 것”이라고 설명했다. 시장 안정·하락기일수록 실수요자들이 원하는 물건을 골라 담을 수 있는 쇼핑 기회가 많다는 뜻이다.
-파트 1 부동산 투자 전략 중-

‘막차론’의 이유로 강영훈 대표는 서울시의 정책 변화를 꼽았다. 서울시는 2019년 4월 전면철거 방식인 현행 재개발사업을 ‘보존·재생’을 병행하는 형태로 바꾸는 내용의 ‘2030 서울시 주거환경정비기본계획’을 수립하겠다고 발표한 바 있다. 강 대표는 “이 계획이 현실화되면 과거와 같은 재개발 아파트는 앞으로 못 볼 수 있다”고 설명했다. 아울러 서울시는 박원순 시장 취임 이후 7년간 700곳 가까운 정비구역을 해제했다.
결국 2000년대 초·중반 이명박·오세훈 전 서울시장 시절 지정된 뉴타운이 서울 내 대규모 정비사업의 끝물이 될 가능성이 있다는 것이다. 강 대표는 “정비구역 일몰제로 인해 더 많은 정비사업이 무산될 수 있다”고 덧붙였다.
따라서 강 대표는 “남아 있는 대규모 뉴타운 중에서 주요 업무지구와 가깝고 교통 접근성이 편리한 곳을 눈여겨봐야 한다”고 말했다.
-파트 1 부동산 투자 전략 중-

강방천 에셋플러스 회장은 “불황일수록 기업의 옥석이 가려진다는 점에서 지금은 역설적으로 주식·펀드 투자에 나서기 좋은 시기”라며 이같이 말했다.
강 회장은 “평균도, 평균 이하도 아닌, 평균 이상의 기업에 투자를 해야 성공할 수 있는데 국내에선 그런 회사를 찾기 힘들다”며 “혁신이 성장을 만들고, 성장이 소득을 만들고, 소득이 소비를 만드는 경제 시스템이 이어지려면 우리나라가 역동성을 갖춰야 하는데 그렇지 않기 때문”이라고 진단했다.
당분간 국내 주식시장은 상·하방 제약 요인으로 박스권에 갇힐 전망이다. 강 회장은 상방 제약 요인으로 반도체 및 은행 산업의 성장 정체를 꼽았다. 그는 “지난해 반도체 기업들과 다수 은행들이 놀라운 이익을 기록했지만 둘 다 무한한 동력을 지닌 분야가 아니기 때문에 상당 기간 제한된 모멘텀을 나타낼 것”이라고 설명했다.
-파트 2 주식시장 중-

김준성 메리츠종금증권 수석연구위원은 3년 연속으로 자동차 분야에서 베스트 애널리스트에 오른 인물이다. 그는 먼저 자동차 기업의 실적 회복에 주목해야 할 시점이라고 말했다. 자동차 업체의 주가는 실적과의 상관관계가 매우 크기 때문이다.
김 수석연구위원은 “신차가 나오면 소비자를 끌어들이기 위한 할인이 줄며 기업 이익이 개선된다”며 “2019년 초에는 올해 자동차 이익을 9조 원으로 추정했는데 현재 11조 원까지 올라가 있다. 자동차 주가가 재밌는 국면에 들어왔다”고 전했다.
-파트 2 주식시장 중-

브라이스 수석전략가는 새로운 투자 트렌드도 소개했다. 최근 기관 투자자들 중심으로 주목받고 있는 ‘지속가능한 투자’는 사회참여적 성격뿐 아니라 수익성 추구를 위해서도 그 중요성이 커지고 있다. 환경·사회·지배구조ESG를 충분히 고려하고 이를 투자에도 반영해 성과를 낸다는 개념이다.
브라이스 수석전략가는 “여태까지 ESG를 말하면 기업 이미지 제고를 위한 마케팅 수법이라거나 투자수익을 포기한 시민단체의 구호라고만 생각한 분들이 많았을 것”이라며 “하지만 ESG는 세계를 위해 선행을 하면서 동시에 꽤 괜찮은 수익을 추구하는 전략”이라고 힘줘 말했다.
-파트 3 해외 투자 중-

달러 강세가 이어지면 외국인 투자자들의 국내시장 ‘탈출’이 이어진다. 황 대표는 “원화값이 떨어지면 외국인 투자자들은 한국 주식이나 채권을 팔고 떠나고, 이는 원화값 하락에 기름을 붓는 꼴”이라며 “외국 투자자들 은 대외 환경이 불안하면 한국 시장을 떠나고 안정화되면 돌아온다”고 말했다.
그는 “원화값이 급락하면 신문에 도배되고 그럼 이땐 100% 고점”이라 고 지적했다. 언론 보도가 기업 오너나 CEO 심리에 영향을 미치기 때문이다.
황 대표는 “신문기사를 본 수출기업 CEO는 달러를 팔려다가 달러 강세가 이어질 것으로 보고 기다리고, 수입기업은 달러 강세로 손해를 볼까 걱정해 이번 달뿐만 아니라 다음 달치까지 추가로 결제한다”며 “수요가 수요를 부르면서 일시적으로 달러당 원화값이 급락한다”고 했다.
-파트 3 해외 투자 중-

쉐어하우스 투자는 주거공간을 매입 또는 전대해 운영하는 방법으로 진행된다. 일반적인 부동산 임대사업의 경우 반드시 부동산을 소유해야 수익 창출이 가능하지만 쉐어하우스는 내 집을 가지고 있지 않은 사람도 ‘전대차’라는 제도를 활용하면 사업이 가능하다. 따라서 투자비가 적게 든다. 김 대표는 “쉐어하우스는 단순한 공간 제공 외에 주거 서비스를 제공하는 사업”이라면서 “사용자가 한 명이 아닌 여러 명이라서 그렇다”고 설명했다.
전대차는 쉽게 말해 자기가 빌린 집을 최종 사용자에게 또 빌려주는 것을 말한다. 실제 시중에 공급되는 대부분의 쉐어하우스들은 전대차를 통해 운영되고 있다. 만약 집을 가지고 있다면 직접 쉐어하우스를 운영함으로써 기존 임대료보다 훨씬 높은 수익을 얻을 수 있다.
김 대표는 “전대하면 최소 투자금은 지방의 경우 1,500만~2,000만 원, 서울은 2,500만~3,000만 원 수준”이라며 “수익률은 지역이나 위치 등에 따라 큰 차이가 있지만 일반적으로는 매입해 운영할 경우 대략 5~10%, 전대차해 운영할 경우 10~20% 정도의 수익률이 나오는 경우가 많다”고 설명했다.
-파트 4 신재테크 중-

이런 상황에 대비하기 위한 가장 효율적인 자산 배치는 ‘금융자산은 전진배치, 종신연금은 후진배치’다. 50세에 은퇴한 후 향후 30~40년은 더 산다고 가정한다면 그 첫 15~20년인 50~60대엔 금융자산으로, 그 이 후엔 종신연금으로 지출을 충당하라는 의미다. 그리고 종종 삶의 재미를