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해외 부동산 투자의 새로운 블루오션, 베트남
아세안에 속한 동남아 국가로서 빠른 경제성장을 지속하고 있는 나라. 풍부한 노동력과 낮은 인건비로 많은 한국 기업이 진출하고 있는 개발도상국. 20여만 명 이상으로 추산되는 한국 교민들이 거주하고 있는 포스트 차이나. 1992년 수교 이래 활발한 경제·사회·문화적 교류를 지속해온 국가. 최근 한류 및 박항서 열풍을 바탕으로 상호 친밀도와 호감도가 최고조에 이른 동반자. 이것이 베트남에 대한 한국인들의 인식이다. 그런데 최근 이런 베트남에 대한 세간의 관심과 열기가 뜨겁다. 바로, 새로운 부상하는 해외 부동산 투자의 블로오션으로 말이다. 선풍적인 열기와 관심에는 베트남 경제의 고속 성장과 황금 인구구조, 도시화 등의 경제·사회적 배경이 자리하고 있다.

그런데 문제는 투자자의 대다수가 베트남 부동산 투자에 필요한 사전지식이 너무도 부족하거나, 한쪽으로 치우친 정보에만 매몰돼 있다는 점이다. 하노이나 호찌민까지 비행기 타고 찾아
와 중개업체 관계자들의 얘기 몇 시간 듣고 덜커덕 구매 결정을 하는 경우가 많다. 아예 현지에 방문조차 하지 않고 대리인을 통해 구입하는 사람들도 있다. 부동산은 수억 원대의 자산을 투자해야 하는 인생의 중요한 의사결정이자, 모험이다. 좀 더 심사숙고해서 결정해야 할 것이다. 베트남을 방문하는 한국인 투자자는 국내 투자 때와는 달리 ‘시간’과 ‘정보’ 절대적으로 부족하다. 국내 투자처럼 충분한 시간적 여유를 두고 이것저것 비교, 판단할 시간이 없다. 보통 3~4일, 길어야 일주일 이내의 제한된 시간 안에 최대한 많은 것을 보고, 느끼고, 판단해야 한다. 아는 사람도 없고, 말도 통하지 않는 생면부지의 나라에서 겨우 3~4일 체류하며 얻어낼 수 있는 지식은 극히 제한적이다. 그렇기 때문에 우리는 미리 공부하고 떠나야 손해 보지 않는다. 이 책은 부동산에 떠나기 전, 반드시 알아두고 투자를 진행해야 하는 기본적이고 유용한 정보만을 담았다.

베트남 부동산 투자 절차 A to Z
베트남으로 출발하기 전에 최소한의 상식은 알고 가자. 현지에서는 그야말로 현장에서만 알아낼 수 있는 정보를 묻고, 듣고, 보고, 확인한 후 최종 의사결정을 해야 한다. 이 책의 기본 취지는 ‘나홀로 투자 여행’을 가능하게 하자는 데서 출발한다. 즉, 베트남 부동산 투자에 관심은 있되, 하노이나 호찌민 부동산에 대한 지식도, 거주 경험도, 혹은 여행도 해본 적 없는 초보들을 위한 책이다. 나홀로 또는 부부가 손잡고 현지를 방문해서 분양 계약까지 할 수 있도록 제반 정보를 망라했다.
최소한 이 책에서 설명하는 내용만 알고 가도 현지에서 뻔한 질문과 답변으로 불필요한 시간 낭비를 하지 않게 된다. 무엇보다 멋모르고 뒤통수 맞는다거나, 잘못된 의사결정을 내리는 위험을 최소한으로 줄여주는 안전장치가 될 것이다. 더불어 하노이나 호찌민에 주재 근무를 앞둔 가족들이나, ‘한 달 살이’를 계획한 이들에게도 준비 서적의 역할을 해줄 것이다.

프롤로그 나홀로 가는 투자 여행

chapter 01 굿모닝 베트남
1. 개요-남북으로 뻗은 인구 대국
2. 역사-불굴의 민족, 대국(大國)의 무덤
3. 경제-동남아의 후발주자
4. 정치·사회-점령군과 패전국
5. 주변국 관계-반도의 강국, 투쟁의 역사
6. 한국의 위상-삼성전자와 한류, 그리고 박항서

chapter 02 왜 베트남인가?
1. 베트남에 투자가 집중되는 이유
2. 빠른 경제성장과 두터운 실수요층
경제성장 및 중산층 증가
황금 인구구조와 도시화에 따른 풍부한 수요층
3. 그래도 베트남인 까닭
부동산 시장 개방 및 30% 제한 변수
한국인의 포스트 차이나 드림
4. 한국, 베트남 투자 1위국
5. 베트남 부동산 가격 부침사

chapter 03 베트남 부동산 -알고 가자! 필수 지식
1. 성공 투자 십계명
부동산 가치는 경제와 함께 간다
부동산 관련 법 규정을 숙지하자
핑크북의 중요성을 잊지 마라
투자 지역 선택-가성비냐, 수익 극대화냐?
입지-외국인 선호 지역을 우선 고려하라
주택에 대한 인식의 차이도 감안하자-로마에서는 로마법!
중개업체 선택은 발품과 느낌
사후관리가 중요하다
환율의 변수에 유의하자
세금과 자금이동
과욕은 금물, 무리하지 마라
2. 베트남 주택법
대상 외국인-베트남 입국 외국인
대상 주택-아파트/빌라/타운하우스
수량-외국인 30%, 내국인 70%
주택 소유기간-50년 + 50년
3. 핑크북과 레드북?
4. 현지 한국계 중개업체 현황
현지 중개업체 상담 절차
F1, F2-자동차경주대회?
만리타향에서 믿을만한 업체 찾기
5. 시행사는 안전투자의 바로미터
6. 한국 vs 베트남 부동산 인식 차이
남향보다 북향이라고?
아파트보다 단독주택?
아파트 단지는 작은 신도시
주택은 부부 공동재산
세금도 다르다
주택담보대출-포기하는 편이 현명
부동산 구매 시 참고사항
7. 주택법 및 시행령 관련 조항 요약
주택법(65/2014/QH13)
주택법시행령(99/2015/ND-CP)

chapter 04 베트남 부동산 투자 절차 A to Z
1. 부동산 선택-위치가 가치다
교통과 인프라-지하철은 도시 발전의 축이다
대단위 아파트를 노려라-아파트도 뭉쳐야 뜬다
외국인 선호 지역이 좋다-국제학교를 찾아라
2. 신규 분양의 특징-선분양, 순차분양, 기본옵션
선분양-먼저 분양하고 나중에 짓는다
순차분양-분양가를 차등 적용한다
풀옵션과 기본옵션-과거엔 누드분양도
3. 분양 절차
단계별 절차 및 조치 내용
예치금 청약 방식
4. 전매-분양권전매, 미등기전매, 정상전매
분양권전매
미등기전매
(정상적) 전매
전매 시 주의사항
5. 임대-결국 임차인은 외국인
임대수입과 가치상승은 별개
방식-노옵션과 풀옵션
임대 절차
임대 수입 관련 세금
아파트의 에어비앤비 사업에 대해
6. 양도-손익에 상관없이 2%
7. 기타 상식
전매·임대 계약서 작성 시 주의사항
중개수수료 및 관리비

chapter 05 돌다리도 한 번 더! - 7가지 리스크 검토
1. 베트남, 포스트 차이나인가?
같으면서 다른 중국 vs 베트남 부동산 정책 비교
용기내서 대박난 사람, 망설였다 배 아픈 사람
중국의 6.6%와 베트남의 7.1%
부동산으로 쏠리는 외국자본
도시화로 수요 증대 및 가치상승 기대
2. 분양가의 거품 여부
호찌민, 평당 4,000만 원 아파트 등장
PIR 지수 상위권의 호찌민과 하노이
부동산, 옥석 가려 투자해야
3. 핑크북 발급에 대해
발급이 늦어지는 이유
발급될 수 없는 경우만 주의하자
4. 장기임대방식, 어떤 문제가 있나?
일반계약 vs 장기임대계약
주택 소유를 위한 미봉책
외국인 소유 불가 주택 판매를 위한 편법
무슨 차이가 있나?
문제의 핵심은?
5. 임대수익률보다 임대가능성을 고려하라
6. 나갈 때는 들어올 때를 생각하자
7. 환율의 마법

chapter 06 하노이 -천년의 호수 도시
1. 두 도시 이야기-하노이 vs 호찌민
전통의 수도 vs 경제 중심지
정치가 경제를 압도한다
가성비냐 수익이냐?
2. 호수 도시, 하노이
유서 깊은 천년고도
기다려라 호찌민!
3. 행정구역별 특성
Old Hanoi 8개군
하노이 땅 값, 서울 뺨친다
4. 외국인·교민 거주 지역
바딘·시푸차·쭝화·미딩
하노이 한인타운-미딩과 쭝화
5. 하노이 메트로 개통-노선망 확충은 요원
6. 투자 유망 지역-하노이 3대 개발 축
7. 하노이의 국제학교들
영어로 포장한 비즈니스?
국제학교가 궁금해요?
하노이 주요 국제학교

chapter 07 호찌민 -동양의 파리
1. 두 도시 이야기-한 지붕 두 가족
2. 호찌민은 사이공이다
3. 행정구역별 특성
주요 지역-1, 2, 7, 9군과 빈탄군
호찌민 땅값 비싸봤자지…?
4. 외국인·교민 거주 지역
1군, 타오디엔, 안푸
동남아 최대의 한인타운-푸미흥
5. 호찌민 지하철과 현실
1인당 한 대, 오토바이 천국
늦어지는 1호선, 기약 없는 여타 노선
1, 2호선만 보자
6. 투자 유망지-서울은 강남, 호찌민은 강동
개발 축이 동쪽으로 간 까닭은?
호찌민 아파트 등급
7. 호찌민의 국제학교들
2군, 7군 신도시에 집중
호찌민 주요 국제학교

chapter 08 투자 여행 이렇게 -아파트 사러 베트남 가자!
1. 2가지 투자 여행-투자 관광 상품 vs 나홀로 투자 여행
2. 투자 관광 상품(Investment Package Tour)
잘 차려진 한정식
풀패키지와 현지투어
3. 나홀로 투자 여행(Individual Investment Tour)
내 맘대로 뷔페
나홀로여행-어렵지 않아요!
4. 핸드폰 개통-Data+현지통화 되는 걸로
5. 시내 이동 수단
그랩(Grab)의 신세계
설치부터 이용까지, 그랩의 모든 것
6. 은행 계좌 개설-달러와 베트남 동
한국계 은행을 이용하자
하노이 주요 은행 지점
호찌민 주요 은행 지점
7. 일정에 대해
8. 나홀로 투자 여행 예상비용

chapter 09 나홀로 가는 투자 여행 -하노이
1. 항공 스케쥴-하루 직항 17편
2. 숙소-반드시 아파트로 정하라
3. 공항에서 숙소까지-버스, 공항택시, 그랩
버스-싼 맛에 탄다
공항택시-바가지 걱정 없는 택시 타기
그랩-차량번호와 차종을 확인하라
4. 답사 일정-최소 3박 4일 이상이 바람직하다
5. 미딩·쭝화-하노이 한인타운
6. 시푸차-고급 주거단지
7. 스타레이크시티/행정타운-하노이 최고의 요지
8. 빈홈 로열시티와 타임스시티-하노이 속의 작은 신도시
9. 떠이모-빈그룹 신도시(Vinhomes Sportia)
10. 하노이 현지 중개업체

chapter 10 나홀로 가는 투자 여행 -호찌민
1. 항공 스케쥴-하루 직항 13편
2. 숙소 예약-아파트로 하자
3. 공항에서 숙소까지-버스, 그랩, 택시
가장 저렴한 버스
싸고 편리한 그랩
택시-정품을 이용하자
4. 답사 일정-최소 3박 4일 이상이 바람직하다
5. 7군 푸미흥-호찌민 개발의 롤모델
6. 2군 타오디엔·안푸-호찌민의 유럽
7. 2군 투티엠-호찌민의 강남, 최고의 입지
8. 빈탄군-호찌민의 한남 뉴타운
9. 9군 빈시티-중산층을 위한 신도시
10. 호찌민 현지 중개업체

chapter 11 자금 이전 절차와 세금
1. 거래외국환은행 지정-주거래은행을 방문하라
2. 단계별 해외 부동산 투자신고 및 송금 절차
취득할 때 절차
보유 및 처분 시에는?
해외 부동산 신고 안 하면?
3. 환치기에 대해
4. 베트남 은행 상식
5. 해외 부동산 관련 한국-베트남 세금
베트남 세금, 의외로 많다
한국 세금

부록 베트남 생활 상식
1. 비자 종류 3가지
대사관비자·도착비자·전자비자
도착비자(Arrival Visa)
E-VISA(전자비자) 신청
베트남 입국 시 주의사항
2. 베트남 돈 사용 및 환전 시 주의사항
3. 베트남의 교육제도
4. 베트남 휴일-한국보다 훨씬 적다
5. 하노이↔호찌민 국내선
6. 현지 비상연락처

해외 부동산 투자를 위해서는 그 나라의 경제만 알아서는 곤란하다. 사회와 문화에 대한 기본 지식도 어느 정도 갖춰야 한다. 부동산 가치의 등락은 그 나라의 경제뿐 아니라, 사회·문화적 차이에 의한 지역별 발전 속도와도 밀접한 관계가 있기 때문이다.
(/ p.27)

왜 하필 베트남일까? 전문가들은 베트남의 빠른 경제성장과 도시화의 진행에 따라 현지인들의 부동산 소유 욕구가 커지고 있다는 점을 이유로 든다. 또한 고령화 및 인구감소 문제에 직면한 한국과는 달리, 젊은 세대가 월등히 많은 인구 구조를 가지고 있다는 점을 지적하기도 한다. 매년 6%대의 성장에 따른 구매력 상승과 잠재적 수요층인 젊은 세대가 많아 향후 부동산 수요가 폭증할 것이라 예측한다. 따라서 투자 전망이 대단히 밝다는 것이다.
(/ p.38)

국내든 해외든 부동산에 투자하는 이유는 결국 가치 상승을 통한 양도차익을 구현하기 위한 것이다. 개발도상국의 부동산 가치는 그 나라 경제성장과 궤를 같이한다. 따라서 베트남 경제의 현황과 미래 발전 가능성에 대한 이해가 필요하다. 경제성장률, 인구분포, 도시화율 등 부동산 가치에 영향을 미치는 사안에 대한 관심을 게을리하지 마라.
(/ p.57)

같은 베트남이지만, 수도인 하노이와 경제중심지인 호찌민 중 어느 도시에 투자해야 보다 많은 수익을 거둘 수 있느냐의 선택도 중요하다. 두 도시가 기후를 비롯, 정치·사회·문화적으로 너무나 다른 성격을 가지고 있기 때문이다. 현지 교민이라면 자신이 살고 있는 지역에 투자하는 게 원칙이다. 거주하는 지역이니 사전 정보도 많고, 어떤 문제가 발생했을 때 즉각적인 대처가 가능하기 때문이다. 무엇보다 주택을 구매해서 직접 거주할 경우 임대료를 절약할 수 있다.
(/ p.59)

사실 베트남 현지인들에게 가장 인기가 있는 것은 아파트가 아니라 이 숍하우스다. 1층엔 상가를 운영하고 2층은 업무용, 3~4층은 주거공간으로 다양하게 사용할 수 있기 때문이다. 숍하우스는 핑크북이 발행되지 않는다. 타운하우스가 주거용인 데 반해 숍하우스는 수익성 상품이기 때문이다. 하지만 타운하우스로 분양받은 후 숍하우스로 불법 개조해 상가로 전용하는 사례도 많다. 토지, 상가, 오피스텔, 콘도 등과 같은 상업용 부동산은 개인이 구매할 수 없다. 현지 법인(외국투자법인 또는 합작법인)의 형태로만 가능하다.
(/ p.69)

핑크북이란 전술했듯이 토지사용권+주택소유권 증명서다. 베트남에서는 이 핑크북이 국가로부터 해당 부동산의 토지 사용권과 주택 소유권을 보장받는 유일한 서류다. 다시 말해 핑크북이 없다면 소유권도 없다는 의미다. 만에 하나 핑크북 발행 전에 시행사가 부도라도 날 경우 해당 주택 소유주들은 투자금을 고스란히 날릴 수도 있다.
(/ p.143)

대중교통, 그중에서도 지하철은 집값 상승에 가장 큰 영향을 미치는 호재다. 지하철은 대도시 발전과 현대화의 필수 요소이기 때문이다. 부동산의 가치 또한 지하철 역세권을 중심으로 등락을 거듭한다. 앞으로의 도시 개발 계획과도 연관이 있다. 따라서 호찌민시의 지하철 계획을 살펴보면 향후 어디가 집중 개발되고, 어느 지역이 호찌민 발전의 핵심이 될지를 알 수 있다.
(/ p.208)

가급적 베트남으로 출발하기 전 이메일이나 카톡을 통해 답사 일정을 예약하고, 도착 첫날 3~4군데 이상 방문해 상담하는 것이 바람직하다. 현지에 가서 중개업체를 방문해 안내를 요청해도 되지만 아무래도 사전 예약이 훨씬 안전하기 때문이다. 둘째 날과 셋째 날은 현장 답사에 집중하고 남는 시간에 개별 답사를 하면 된다. 부동산마다 자기 부동산이 적극 추천하는 아파트들이 있으므로 여러 부동산을 방문해 상담하라. 그중 자신과 가장 맞는 곳 2~3군데와 일정을 조정하고 현장 답사에 나서면 된다. 대부분의 중개업체에서 현장 답사는 무료다.
(/ p.268)