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부알못(부동산을 알지 못하는 사람)을 위한 눈높이 투자서

지은이는 여느 직장인들과 다름없이 서울에서 집을 구매한다는 것은 엄두도 내지 못했다. 출퇴근 때 보았던 수많은 아파트들은 그저 누군가의 집일 뿐이고, 어떻게 하면 내 집을 마련할 수 있을지, 특별한 계획도 생각도 없이 묵묵히 하루를 열심히 살았다. 하지만 첫 신혼집이었던 25년 연식의 투룸 빌라는 무더위와 추위를 두루 선사했다. 설상가상 친구의 신혼 집들이에 초대받았는데, 친구의 집은 내 집과는 너무 다른 새 아파트였다. 집으로 돌아오는 길에 유난히 친구의 집을 부러워하는 아내의 모습을 보며, 내 집 마련을 위한 부동산 공부를 해야겠다고 마음먹었다.
막상 부동산 공부를 시작하고 보니 무엇을 어디에서부터 시작할지 막막했다. 입지가 중요하다는 것은 알았지만 입지는 어떻게 공부해야 하는지, 부동산은 발품이 중요하다는 말은 들었지만 ‘보는 눈’ 없는 현장 방문은 헛걸음에 불과했다. 끝없는 터널을 헤맨 끝에 25년 된 빌라를 탈출해 내 집 마련한 것을 시작으로, 40세까지 이루기로 한 순자산 목표를 조기 달성했다. 이 책은 신도 알고 싶어 하는 주택 구입의 타이밍도, 전설이 되어버린 부동산 성공 신화도 없다. 다만 누구보다 내 집 마련에 대한 고민을 많이 해온 평범한 직장인으로서 부동산을 공부하는 노하우를 상세하게 담았다.

내 집 마련 초보들에게 고함

이 책은 먼저 부동산을 스스로 공부하는 방법을 제시한다. 집을 구매할 때 반드시 따져보아야 하는 요소들을 함께 공부하면서 적어도 내 집은 스스로 찾을 수 있는 힘을 길러준다. 또한 집에 대한 관심을 높여준다. 대부분의 사람들은 의식주 중에서 집이 가장 비싼 요소임에도 불구하고, 무엇을 먹고 입을까에 대한 고민으로 하루를 채운다. 이 책은 적어도 먹고 입는 것을 고민하는 만큼이나 집에 대한 관심과 이해를 더해준다.
부동산의 관건은 그 지역 사람들의 ‘꿈’과 ‘삶’을 이해하는 데 있다. 이 책은 실거주자의 눈으로 집을 바라보고, 단순 데이터로는 나타나지 않는 그 지역의 ‘꿈’과 ‘삶’을 이해하며, 함께 인사이트(Insight)를 키워준다. 서울 대장 아파트를 통해 입지를 분석하고, 교통, 교육, 환경, 인프라를 낱낱이 파헤친다. 지은이는 대장 아파트 구입이 힘들 경우, 대장 아파트 공부를 기반으로 해당 대장 아파트와 주요 입지 요인을 공유하는 아파트를 구입하라고 조언한다. 대장 아파트가 왜 대장 아파트인가? 가치가 하락할 가능성이 극히 희박하고, 동시에 해당 지역에서 삶의 만족도가 가장 높은 곳이기 때문이다. 실거주 만족도와 자산 방어 및 증식이라는 부동산의 주요 목적을 달성해보자!

프롤로그 - 부동산 공부를 어떻게 시작할지 몰라 막막한 분들에게 … 4

1장. 부동산 공부, 도대체 어떻게 시작해야 하나요?

내 집 마련, 어떻게 시작해야 할지 모르겠어요 … 19
실패하지 않는 마법의 키워드 ‘서울’, ‘직주근접’ 그리고 ‘새 아파트’… 25
지역 대장 아파트를 통해 부동산 공부 시작하기 … 29

2장. 누구나 쉽게 따라 할 수 있는 입지 분석법

입지 분석은 왜 해야 하나요? … 37
반드시 챙겨야 하는 교통 · 교육 · 환경 · 인프라 - 4대 입지 요소 이해하기 … 39
교통 - 똑똑한 입지 요소. 이것 하나만 제대로 파악해도 무방! … 41
교육 - 학군이 중요하다는 제 말을 전적으로 믿으셔야 합니다 … 42
환경 - 살어리 살어리랏다. 청산에 살어리랏다 … 47
인프라 - 나는 비광(Feat. 영화 <스카우트>) … 48

서울 대장 아파트 입지 분석 무작정 따라 하기 … 52
입지 분석에 좋은 툴(Tool) 소개 … 52
대장 아파트 찾아보기 - 부동산 지인 … 56
숫자로 살펴보는 아파트 - 부동산 지인 / KB시세 / 국토교통부 실거래가 … 59
집에서도 할 수 있는 입지 분석 - 다음 지도 … 66
학교 알리미를 통한 학군 분석 … 71
이웃들의 이야기를 들어보자 - 호갱 노노 … 76
언제나 정답은 현장에 있다 - 발품 팔기 … 79

3장. 서울 대장 아파트 이야기

서초구
반포 아크로리버파크 서초를 넘어서 대한민국의 대장 아파트 … 87

서초구 이야기 - 대한민국에서 가장 비싼 아파트가 있는 부촌의 양대산맥 … 88
숫자로 보는 반포 아크로리버파크 -?평당 9,000만 원 아파트 시대의 서막을 연 주인공 … 90
입지 - 대한민국 입지의 교과서에 한강을 더하다 … 91
교통 및 직주근접 - 최고의 직주근접! 3대 직장지까지 최소 10분! 최대 30분! … 95
교육 - 부연 설명이 필요 없는 ‘강남 8학군’ … 96
환경 - 부르는 게 값이야! ‘한강 조망권 아파트의 위엄’ … 98
인프라 - 인프라도 국가대표급! 고속터미널 센텀시티에서 국립중앙도서관까지 … 100

강남구
래미안 대치팰리스 대한민국 교육의 성지 … 101

강남구 이야기 - 대한민국 부동산 입지의 정점, 대한민국 부동산 가격의 바로미터 …102
숫자로 보는 래미안 대치팰리스 - 현존 유일 대치동 대단지 새 아파트! … 103
입지 - 대체 불가능한 교육 특구, 삼성동을 필두로 하는 대한민국 최고의 미래가치 … 104
교통 및 직주근접 - 강남 일대 최고의 직주근접 아파트 … 109
교육 - 대한민국 학군의 성지, 맹모들의 꿈 … 110
환경 - 양재천과 대모산으로 완성된 배산임수! … 113
인프라 - 삼성동 일대 상권, 수서역의 교통, 삼성서울병원까지 최고의 인프라 종합선물세트 … 114

송파구
헬리오시티 송파구 왕좌의 자리를 넘보다 … 116

송파구 이야기 - 새로운 왕좌의 게임이 벌어지고 있는 곳 … 117
숫자로 보는 헬리오시티 - 지금까지 이런 규모는 없었다. 아파트 단지인가, 뉴타운인가 … 119
입지 - 송파 내 2인자의 입지. 그러나 부족한 입지는 스스로 극복한다! … 121
교통 및 직주근접 - 강남 직주근접은 최고! 종로, 여의도는 다소 의문부호? … 126
교육 - 그간 존재하지 않았던 학군 프리미엄(해누리 초·중 통합학교) … 128
환경 - 아파트 단지에서 누리는 공원! … 130
인프라 - 가락시장, 롯데타워, 삼성동 코엑스! 차고 넘치는 국가대표급 인프라 … 131

강동구
고덕 래미안힐스테이트 환경과 교육의 절묘한 조화 … 134

강동구 이야기 - 서울 동쪽 끝에서 동쪽의 중심으로! … 135
숫자로 보는 고덕 래미안힐스테이트 - 3,658세대의 매머드급 단지의 힘! … 138
입지 - 살기 좋은 베드타운에서 자족 기능이 강화된 신도시로 거듭나는 곳! … 140
교통 및 직주근접 - 문제는 9호선이야! … 143
교육 - 조용하면서 강한 고덕 학군의 저력 … 145
환경 - 손꼽히는 친환경 아파트, 2기 신도시조차 뛰어넘는 녹지율! … 147
인프라 - 살기 좋은 베드타운 인프라의 모범사례, 3,658세대 아파트 인프라의 힘! … 149

강서구
마곡 엠밸리 7단지 금수저를 물고 태어난 서울시의 마지막 늦둥이 … 151

강서구 이야기 - 마곡지구를 통해 서쪽 끝 변방에서 서남권 최고의 블루칩으로 다시 태어나다! … 152
숫자로 보는 마곡 엠벨리 7단지 - 분양가 대비 2.5배! 전설을 써나가는 마곡 엠벨리 7단지 … 154
입지 - 마곡을 상징하는 모든 것이 도보권! 마곡 최고의 입지! … 155
교통 및 직주근접 - 강남, 종로, 여의도가 아닌 마곡을 중심으로 따지는 직주근접! … 158
교육 - 금수저 신도시가 가지고 태어나지 못한 유일한 아킬레스건 … 161
환경 - ‘서울식물원’ 하나면 되는 것 아니겠니? … 162
인프라 - 서남권 최고의 상권을 걸어서! 기대하라. 마곡 스타필드! … 163

영등포구
영등포 아크로타워스퀘어 새로운 영등포의 서막을 열다 … 165

영등포구 이야기 - 폼은 일시적이지만 클래스는 영원하다. 원조 강남 영등포구! … 166
숫자로 보는 영등포 아크로타워스퀘어 - 미분양의 대명사에서 로또 분양의 아이콘으로! … 169
입지 - 여의도를 걸어서 갈 수 있는 유일무이한 입지 … 171
교통 및 직주근접 - 도어 투 도어(Door to Door) 10분 내로 여의도 출퇴근이 가능한 곳.
여의도 직주 근접의 끝판왕! … 174
교육 - 단기간의 개선이 힘든 학군이 가장 큰 약점! 단, 목동 학원가 접근성은 훌륭하다! … 176
환경 - 여의도 공원, 여의도 한강공원을 내 집 앞 공원처럼! … 177
인프라 - 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점부터 영등포 전통시장까지, 취향대로 고를 수 있는 인프라! … 179

동작구
흑석 아크로리버하임 ‘한강’+‘9호선’+‘새 아파트’ 성공적인 아파트의 황금 레시피! … 181

동작구 이야기 - 내가 바로 진정한 강남 4구!(Feat. 흑석 뉴타운) … 182
숫자로 보는 흑석 아크로리버하임 - 현존 흑석 뉴타운 최대 규모의 대단지 아파트! … 183
입지 - 필승 입지 요소(한강+9호선)와 필승 이웃들을(용산, 여의도, 반포) 모두 가진 곳 … 185
교통 및 직주근접 - 니들은 나 없으면 어쩔 뻔했냐?(Feat. 9호선) … 188
교육 - 가야 할 길이 먼 학군, 고등학교 설립이 가장 급하다! … 190
환경 - 한강 조망권과 현충원이라는 강력한 원투 펀치 … 191
인프라 - 자체적인 인프라는 낙제점, 이웃들의 인프라 활용 시 합격점 … 192

종로구
경희궁 자이 강북의 대장, 과거의 왕궁이 현재의 왕궁과 만났을 때 … 194

종로구 이야기 - 조선시대부터 이어진 직주근접의 원조 … 195
숫자로 보는 경희궁 자이 - 종로구 유일무이한 대단지 새 아파트 … 196
입지 - 지금까지도 없었고 앞으로도 없을 입지, 진정한 궁세권 … 197
교통 및 직주근접 - 걸어서 종로 출근이 가능한 유일무이한 대단지 신축 아파트 … 200
교육 - 시간이 필요한 학군 … 202
환경 - 왕이 살던 곳이니 풍수지리야 으뜸이 아니겠소이까? … 203
인프라 - 4대 궁을 우리 집 앞마당처럼 … 205

중구
서울역 센트럴자이 진정한 센트럴은 나만 쓸 수 있다 … 207

중구 이야기 - 서울 25개 구의 진정한 센터는 나야 나! … 208
숫자로 보는 서울역 센트럴자이 - 중구의 유일무이한 대단지 새 아파트 … 210
입지 - 최고의 교통 호재가 가득한 ‘서울역 효과’를 볼 수 있는 유일한 아파트 입지 … 211
교통 및 직주근접 - 강북 최고의 교통 허브로 거듭날 곳 … 214
교육 - 초·중·고 모두 걸어서 3분 거리, 그러나 부족한 중학교 학군 … 216
환경 - 남산과 용산 가족공원이 인접한 최고의 환경 … 217
인프라 - 차고 넘치는 문화, 역사, 쇼핑 관련 인프라! … 218

마포구
마포 래미안푸르지오 직주근접 아파트의 아이콘 … 220

마포구 이야기 - 갈 곳 없는 밤 전차의 종점에서 신흥 부촌으로! … 221
숫자로 보는 마포 래미안푸르지오 - 강북 최대급 규모의 새 아파트! … 223
입지 - 첫째도 교통, 둘째도 교통, 셋째는 직주근접! … 226
교통 및 직주근접 - 이견의 여지가 없는 종로, 여의도 직주근접의 끝판왕! … 228
교육 - 무섭게 성장하는 신흥 학군 … 230
환경 - 특별함은 없지만 단지 내 조경으로 달래는 아쉬움! … 232
인프라 - 아쉬움이 남는 인프라 요소! … 233

서대문구
e편한세상 신촌 뉴타운이라는 이름이 가장 잘 어울리는 신촌(新村, 새로운 마을) … 234

서대문구 이야기 - 진정한 신촌(New town) 으로 거듭나는 서대문구 … 235
숫자로 보는 e편한세상 신촌 - 북아현 뉴타운의 유일한 대단지 아파트. 서대문구와 북아현 뉴타운의 대장 … 238
입지 - 최고의 2호선 접근성과 도심 접근성! 도심 직장인들이 꿈꾸는 입지! … 239
교통 및 직주근접 - 2호선이 직접 연결된 아파트! 초역세권을 넘어 역품아(지하철역을 품은 아파트)로! … 242
교육 - 초·중·고품아 학군! … 243
환경 - 안산까지 걸어서 15분! 매일매일 갈 수 있는 안산 둘레길! … 245
인프라 - 서울에서도 독특한 대세권 인프라!(Feat. 연세대학교, 이화여자대학교) … 246

은평구
힐스테이트 녹번 북한산이 3호선을 만났을 때 … 247

은평구 이야기 - 미분양의 대명사에서 금평구로! … 248
숫자로 보는 힐스테이트 녹번 - 은평구 최대 규모의 대단지 아파트촌 … 250
입지 - 북한산과 3호선이 만들어내는 힘! … 252
교통 및 직주근접 - 똘똘한 3호선 초역세권이 선물해준 종로 직주근접의 힘! … 256
교육 - 아직은 갈 길이 먼 학군 … 257
환경 - 대한민국 최고의 명산, 북한산을 뒷산으로! … 259
인프라 - 알짜배기들로 갖춘 생활 인프라 … 260

성동구
e편한세상 옥수 파크힐스 압구정동 데칼코마니 입지의 위엄 … 261

성동구 이야기 - 달동네의 대명사에서 신흥 부촌으로! 천지개벽의 대명사 … 262
숫자로 보는 e편한세상 옥수 파크힐스 - 옥수동 유일의 1,000세대 이상 대단지 아파트! … 264
입지 - 최고의 이웃들과 함께하는 곳(Feat. 남 압구정, 북 종로, 좌 용산, 우 성수) … 265
교통 및 직주근접 - 강남 종로를 20분 내외로! 입지는 직주근접만 챙겨도 된다는 것을 보여주는 대표 사례! … 268
교육 - 자녀가 있는 부부들에게는 고민거리 … 270
환경 - 단지 뒤 매봉산, 앞에는 한강. 전형적 배산임수의 환경! … 272
인프라 - 자체적으로 부족한 인프라를 강남과 종로 접근성으로 극복하다! … 272

성북구
래미안 길음 센터피스 알고 보면 더 살기 좋은 아파트 … 274

성북구 이야기 - 서울시 최초 뉴타운(길음 뉴타운)과 최대 뉴타운(장위 뉴타운)이 이끄는 뉴타운의 도시! … 275
숫자로 보는 래미안 길음 센터피스 - 천상천하 유아독존 성북동 최대 규모의 대장 아파트! … 277
입지 - 최고의 주거 만족도를 자랑하는 실거주 입지! 풍부한 주변 미래가치로 실거주와 함께
시세 상승도 기대해볼 수 있는 곳! … 278
교통 및 직주근접 - 4호선 초역세권으로 길음 뉴타운의 왕좌를 차지하다! … 282
교육 - 길음 뉴타운과 함께 성장하고 있는 학군! … 283
환경 - 서울을 대표하는 환경, 북한산과 북서울꿈의숲 … 285
인프라 - 더블 백세권에 더블 장세권! 서울 내에서도 손꼽히게 편리한 생활권을 가진 곳 … 286

4장. After 서울 대장 아파트 입지 분석

대장 아파트 분석 효과? … 291
서울 대장 아파트 분석 이후 솔루션 … 295

에필로그 - 나는 왜 부동산을 공부하는가? … 298

직주근접의 아파트를 구매하는 것은 살 집을 구매하는 것뿐만 아니라, 퇴근 후 가족들과 함께할 수 있는 ‘저녁이 있는 삶’을 구매하는 것임을 깨달았기 때문입니다. 집이라는 상품에는 적정 가격이 있을 수 있지만, 거기에 ‘가족과의 시간 또는 건강’과 같은 프리미엄이 붙는 순간, 집의 가격표는 파는 사람의 마음에 따라 가격이 결정되는 백지수표가 되어버립니다. 더군다나 그 집이 ‘limited editoin’이라면 더욱 그렇습니다. 한마디로 집 역시 상품의 시대에서 가치의 시대로 진화하게 된 것이죠. 따라서 직주근접은 주택을 구입하는 데 있어서 반드시 고려해야 하는 필수 요소가 되었습니다. -27페이지

지금도 반포동은 대한민국 최고의 신도시로 거듭나고 있습니다. 반포 주공 1단지를 비롯해 일대가 전체적으로 재건축이 예정되어 있습니다. 이미 대한민국 최고의 인프라가 모두 갖추어진 상황에서 새 아파트라는 최고의 프리미엄 상품이 더해지는 형국입니다. 지금도 대한민국 최고의 부촌 중 하나인 반포이지만 일대의 재건축이 성공적으로 완료되어 진정한 신도시가 되었을 때 반포의 위상은 상상해보는 것 자체로 즐거운 일이 아닐까 싶습니다. -88~89페이지

향후 강동, 특히 고덕지구의 미래가 보입니다. 그간 서울의 동쪽 끝으로 변방의 입지였다면 미사·하남지구의 비약적인 발전, 구리암사대교 개통을 통해 구리, 나아가 남양주까지 배후 수요가 생겼습니다. 서울 동쪽 끝에서 미사, 남양주, 구리, 하남과 같이 동쪽에 있는 도시들의 중심지로 자리 잡게 되었습니다. 고덕지구의 가장 큰 호재는 바로 빠른 속도로 완성되는 상일동 인근의 재건축입니다. 서울에서도 손꼽힐 정도로 빠르게 전 단지의 재건축 계획이 마무리되었습니다. 2021년 2월을 마지막으로 모든 단지가 1군 아파트로 지어진 완벽한 신도시로 거듭나게 되는 것입니다. -142페이지

‘서울역 센트럴자이’는 이름에서도 가장 큰 입지적 요인을 살펴볼 수 있습니다. 바로 서울시 교통의 역사 그 자체인 ‘서울역’ 역세권입니다. 확실히 다른 역세권과는 궤를 달리하는 상징성과 의미가 있습니다. 1km 내외의 주요 입지 요소를 살펴보도록 하겠습니다. (중략) 도보권에 해당하는 1km 내 반경의 핵심 입지 요소는 역시 서울역입니다. 서울역까지는 대략 도보로 10분 정도 소요가 되지만, 서울역 자체의 규모가 워낙 커 역까지의 접근성은 도보 15분 정도로 보는 것이 좋습니다. 완벽한 역세권으로 보기는 어렵지만, 1,000세대 이상 아파트 중 유일하게 도보권으로 서울역 접근이 가능한 아파트라는 측면에서 ‘서울역 센트럴자이’가 가진 입지의 힘을 볼 수 있습니다. -211~212페이지

대장 아파트를 통한 지역분석을 통해서 해당 지역에 대한 이해도를 높일 수 있습니다. 앞서 말씀드린 것과 같이 대장 아파트는 해당 지역의 주요 입지 요인들을 모두 포함하고 있습니다. 따라서 대장 아파트만 면밀히 공부해도 해당 지역에 대한 입지 요소를 쉽게 이해할 수 있습니다. -291페이지