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부동산 투자 분석, 나만의 무기를 갖자!

공인중개사 자격 취득자는 이미 40만 명을 넘어섰고, 창업 공인중개사는 10만 명에 이른다. 이러한 상황에 신규로 개업하는 경우 기존에 영업 중인 공인중개사의 경험을 극복하기 어렵다. 그러나 GIS를 활용하면 부족한 경험을 극복할 수 있다. 눈으로 데이터를 바로 보고, 빠르게 판단할 수 있는 획기적인 프로그램이기 때문이다.
부동산 시장은 과거와 달리 매수인과 매도인을 연결하고, 임대인과 임차인을 연결하는 단순 중개 시장이 아니다. 지금의 고객은 신뢰 있는 정보를 원하고, 그러한 정보를 제공해줄 전문가를 원한다. 따라서 부동산 관련 투자 분석과 리포트를 작성할 때 남들과는 다른 나만의 무기가 있어야 한다. 이러한 시대적 요구에 맞게 상권 입지 분석에 최적화된 GIS 프로그램을 활용하자!

빅데이터 시대, GIS 프로그램을 활용하라!

현재 각 기관에서는 다양한 인구정보, 건축물에 대한 정보, 토지 이용에 관한 정보, 업종에 대한 정보 등 다양한 정보를 제공하고 있다. GIS 프로그램은 빅데이터를 활용해 토지, 주택, 상가 등 다양한 정보를 가공, 분석해 고객에게 직접 눈으로 확인할 수 있게 한다. 이 책은 실무에서 바로 적용할 수 있게 구성했고, 부동산에 포커스를 맞추고 있으며, 상권 분석을 위한 각종 점포정보와 전국의 상권을 토대로 연습할 수 있게 했다. 또한 책에서 사용하는 데이터는 지은이의 네이버 카페(신교수의 상가투자 길라잡이)에서 정보를 제공한다. 지은이의 전작, 《상가 형성 원리를 알면 부동산 투자가 보인다》를 읽고, 이 책 GIS 프로그램을 활용하면 고객에게 상권에 대한 설명이 가능해질 것이며, 고객은 직접 눈으로 보고 투자를 결정할 수 있을 것이다.

프롤로그 …… 4

Chapter 01 QGIS 소프트웨어 소개
1. GIS 프로그램 소개 …… 19
2. QGIS 설치와 UI …… 21

Chapter 02 사용 메뉴
1. 메뉴 소개 …… 27
1) 도구 모음 등록 …… 27
2) 도구 모음 기능 …… 30
(1) 파일 …… 30
(2) 지도 탐색 …… 31
(3) 속성 모음 …… 31
(4) 디지타이징 모음 …… 33
(5) 고급 디지타이징 모음 …… 33
(6) 라벨 편집 모음 …… 35
(7) 레이어 추가 모음 …… 35

2. 좌표 등록 …… 37
1) WGS 84(EPSG:4326) …… 37
2) Korea 1985/Modified Central Belt(EPSG:5174) …… 39
3) Korea 2000/Central Belt(ESPG:5181) …… 40
4) 사용자 정의 좌표계 등록 …… 41

3. 데이터 불러오기 …… 42

Chapter 03 데이터 열기
1. CSV 파일 불러오기 …… 49
1) CSV 파일 불러오기 …… 50
2) 플러그인 설치 …… 55

3) 다음지도 생성 …… 58
4) 커피전문점의 좌표계 변경 …… 58
5) 속성 테이블의 데이터 확인 …… 61

2. shp 파일 불러오기 …… 63
1) 행정지도 불러오기 …… 64
2) 라벨 등록 …… 67
3) 행정동과 커피전문점 데이터 결합 …… 70

3. 저장하기 …… 71
1) CSV 파일을 벡터 데이터로 저장하기 …… 71
2) shp 파일을 CSV 파일로 저장하기 …… 74
3) 프로젝트 파일로 저장하기 …… 76
4) 그림으로 저장하기 …… 79

Chapter 04 데이터 질의
1. 속성에 대한 질의 …… 83
1) 파일 불러오기 …… 83
2) 속성 테이블 구성 …… 85

2. 질의를 통한 인구 5,000명 이상을 포함한 행정동 찾기 …… 87
1) 서울시 동별 20대 인구 중 5,000명 이상 포함한 동 찾기 …… 87
2) 데이터 결합 …… 90
3) 지도상 표현하기 …… 96

3. 인구밀도 계산하기 …… 103

4. 최단거리 추출과 보행상 점포정보 구하기 …… 107
1) 최단거리 구하기 …… 107
2) 최단거리상 20m 범위 안의 점포정보 구하기 …… 111
(1) 폴리곤 점의 수 구하기 …… 112
(2) 교차분석 …… 115
(3) 병합하기 …… 116
(4) 클리핑 하기 …… 118
(5) 학교 200m 정화구역 내 유해업소 추출하기 …… 120
(6) 공간 데이터 간 속성값 생성하기(공간 결합) …… 125

Chapter 05 공간 질의
1. 서울시에 상업지역을 포함한 서울시의 구 찾기 …… 133

2. 부산시 상1동 음식점의 공간 밀도 분석 …… 137
1) 벡터 격자 만들기 …… 138
2) 공간 질의 …… 140
3) 폴리곤의 점 Count …… 142
4) 스타일 만들기 …… 144

3. 성북구 1997년 이전 건축물 찾기 …… 150
1) 1997년 이전 건축물 찾기 …… 150
2) 지하철역 기준 buffer 설정 …… 153

4. 지하철과 커피전문점들과의 거리 계산 …… 156
1) 좌표 독취 …… 156
2) 거리 행렬 계산하기 …… 158
3) Geocorder-Xr V3 사용법 …… 163

Chapter 06 공간 분류
1. 상권 공간 분류 …… 171
1) 보로노이 방식 …… 171
(1) 지하철역 기준으로 분류 …… 171
(2) 버스정류장 기준으로 분류 …… 179
2) 댈러니 방식 …… 183
3) 사용자의 구분 …… 184

Chapter 07 공간 데이터 생성
1. 공간 데이터 …… 187
1) 벡터 데이터 부분 수정 …… 187
(1) 객체 변형 …… 187
(2) 객체 회전 …… 191
(3) 객체 단순화 …… 192
(4) 링 추가 …… 192
(5) 링 삭제 …… 193
(6) 파트 추가 …… 193
(7) 파트 삭제 …… 194
(8) 객체 분할 …… 194
(9) 선택한 객체 병합 …… 194
2) 새로운 벡터 데이터 만들기 …… 196
3) 불필요한 도로 삭제하기 …… 204
4) 중심점 생성과 데이터 결합 …… 209
5) 교차분석과 디졸브 후 면적 구하기 …… 212

Chapter 08 공간 데이터 응용
1. 토지 지형도 이용하기 …… 219
1) 경사도 지도 …… 219
(1) 7% 미만의 경사도를 가진 토지 추출 …… 219
(2) 건축물정보 맵핑 …… 223
(3) 토지의 용도와 하천 …… 224

2. 두 개 이상의 shp 파일 하나로 결합 …… 226
3. 개별공시가격 계산 …… 228
1) 좌표 변환 …… 228
2) 면적과 가격 구하기 …… 230
3) 필지당 가격 계산 …… 231
4) 총 비용 통계 …… 233

4. 지가 상승률 높은 지역 분석 …… 235
1) 데이터 결합 …… 236
(1) 중심좌표 만들기 …… 236
(2) 데이터 결합 …… 237
2) 온도지도 만들기 …… 240

Chapter 09 GIS 상권 분석
1. 행정동 단위 분석 …… 247
2. 사용자 지정 단위 분석 …… 253
1) 연신내역 승하차 인구 …… 253
2) 버스정류장 승·하차 정보 …… 256
3) 블록 단위별 점포 수 …… 257
4) 보행도로상의 점포 수 …… 259
5) 점포와 대중교통 인구밀집도 …… 262

3. 최단거리 분석 …… 265
4. 임대물건 분석 …… 269
5. 도로와 인접한 계획관리지역의 토지 추출 …… 274
6. 시간대로 본 온도지도 활용 …… 279
7. GIS 관련 주요 정보 …… 281

에필로그 …… 283

GIS 프로그램은 지리정보의 수집, 데이터 분류, 저장, 관리, 질의, 분석과 표현 등의 다양한 활용이 가능한 공간정보 분석 프로그램이다. 현재 전 세계적으로 가장 많이 사용하고 있는 것은 ESRI사의 ARC GIS이지만, 그 비용 부담이 너무 높아 일반인이 사용하기에는 다소 무리가 있다. 그러나 대안으로 오픈소스 소프트웨어라 할 수 있는 다양한 소프트웨어가 존재한다. 이 책에는 비용 부담이 큰 소프트웨어를 대신해 오픈소스 프로그램인 QGIS를 기준으로 설명하도록 하겠다. -19페이지

QGIS를 설치하면 기본적으로 좌표가 등록되어 있지 않다. 첫 데이터를 오픈하면 기본적으로 맵 캔버스에 첫 데이터의 위상이 표현된다. 만약 동일한 좌표계를 사용한 데이터를 불러왔을 경우에는 두 번째 위상도 표현되지만, 다른 좌표계를 사용한 데이터를 불러올 경우 맵 캔버스에 위상이 표현되지 않는다. GIS 프로그램 특성상 좌표계를 기준으로 표현해주기 때문이다. -37페이지

GIS 프로그램의 장점은 시각적 표현에 있다. 또한 사람의 머리로 계산하기에는 많은 시간이 걸리는 어려움을 간단한 기능을 사용함으로써 빠르고 쉽게 결과 값을 확인할 수 있다. 그중에 시각적 표현은 단순히 문자나 숫자로 볼 수 있는 것을 지도상에 또는 각 위상상에 표현할 수 있는 장점이 있다. -96페이지

상업지역이 포함된 행정동에 대해서는 ‘속성 테이블’을 열고 확인할 수 있다. [자료 5-3]에서 노란색은 상업지역을 포함한 행정동이며, [자료 5-4]는 상업지역이 포함된 행정동의 속성 테이블이다. 필요에 의해 ‘저장하기’를 선택해 별도로 행정동별로 상업지역을 저장할 수 있다. -135페이지