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15년차 평범한 직장인이 아파트 투자 전문가가
될 수 있었던 비결 공개! 참 쉬운 아파트 투자 안내서

사람들은 막연하게 부자가 되기를 꿈꾼다. 회사에 다니면서 적금을 들다 보면 언젠가는 지금보다 나은 삶을 살 수 있으리라 여긴다. 정확한 기간을 설정하지 않고 ‘언젠가는’이라는 단어에 희망을 불어넣으면서 말이다. 하지만 아무리 목표를 세워도 노력과 실행 없이는 한낱 꿈에 불과하다. 15년 차 평범한 직장인인 저자는 부자가 되고 싶다는 소망에서 그치지 않고 적극적으로 방법을 찾아 공부하고 밑천을 투자해서 2년 만에 60억 자산을 벌었다.
이 책은 처음부터 경제적인 여유를 가지고 부동산에 투자하는 사람들을 위한 것이 아니다. 지극히 평범한 가정에서 태어나 대학에 입학하고 회사에 취업해서 그럭저럭 살아가고 있지만, 벌이가 한정된 직장인들, 미래를 위한 준비가 부족한 사람들을 위한 책이다.
정해진 월급의 일부를 떼어 은행에 착실하게 적금을 부어서는 큰 부자가 되기 힘들다. 평범한 직장인일수록 부동산 투자에 유리하다. 이 책에는 소형 아파트 투자를 중심으로 종잣돈 모으는 요령부터 청약제도 활용법, 재개발 예정 지역 등 저자가 직접 체득한 노하우가 담겨 있다. 아파트 투자를 시작하고 싶은 사람, 특히 무주택자에게 도움이 될 것이다.

아파트 투자는 투자금이 크다? 아파트 투자는 불안정하다?
부동산은 끝났다? 소형 아파트는 괜찮다!

결혼을 선택하지 않는 비혼족, 결혼했지만 아이를 낳지 않고 사는 딩크족, 현재를 즐기자는 욜로족 등 평균수명이 늘고 가치관이 다양해지면서 1인가구가 증가하고 있다. 여기에 맞물려 아파트 가격 상승과 자금 부족 등으로 주택 구입 시기가 늦어지면서 소형 아파트를 선호하는 경향이 강해졌다. 소형 아파트란 전용면적 60제곱미터 이하의 아파트를 말한다. 평범한 직장인, 신혼부부, 무주택자들이 처음부터 대형 아파트를 매매하기는 어렵다. 하지만 소형 아파트라면 꿈이 아니다. 얼마든지 가능하다. 소형 아파트는 높은 수요로 임대수익을 얻을 수 있으며, 시세차익으로 자본이득도 얻을 수 있다. 더구나 저렴한 가격에 매수가 가능하다. 따라서 투자를 처음 시작하는 사람이라면 서울의 소형 아파트를 추천한다. 몇 년 사이 공급도 많아지고 가격도 올랐지만 여전히 매력적인 투자 대상이다.

무주택자 내 집 마련하기에, 1주택자 갈아타기에 딱 좋은 시기!
좋은 물건을 선점하라!

주택임대사업자 대출을 40퍼센트로 제한하고, 주택 수에 포함하지 않았던 주택을 포함하면서 종부세 과세 혜택이 감소했다. 9ㆍ13부동산대책 이후에 계약한 건은 다주택자에게 가장 무서운 양도세, 보유세 혜택이 대폭 축소되었다. 9ㆍ13부동산대책 이후에는 이미 준공공임대사업자를 등록한 다주택자가 유리하다. 실수요자 중심의 정책인 것이다. 따라서 대출을 받더라도 반드시 똘똘한 아파트 1채를 자기 소유로 마련해 놓아야 한다. 시간만 흘려보내다가는 영영 서울에 내 집 1채 장만하지 못할 수도 있다.
2018년 개정된 청약제도는 투자 목적의 수요를 제외하고 무주택자 실수요자들에게 우선 공급함으로써 더 많은 기회를 주었다. 이전까지는 1주택자까지 1순위로 보고 주택 소유 여부에 관계없이 기회가 주어졌지만, 지금은 추첨제 공급 시 추첨제 대상 주택의 75퍼센트 이상을 무주택자에게 우선 공급하고, 잔여 주택은 무주택자와 1주택자(기존 주택을 처분하는 조건)에게 우선 공급한다. 한편 아파트 시세 상승 속도 순위는 ‘새 아파트 예정(재건축, 재개발) → 새 아파트(분양권~준공후 5년) → 구축 아파트(5년 이상~10년 이내)’ 순이다. 앞으로 신축이 될 물건일수록 시세차익을 크게 볼 수 있다.
그야말로 무주택자가 내 집 마련하기 딱 좋은 시기이고, 1주택자가 더 좋은 물건으로 갈아타기 한 좋은 시기다. 공부하고, 발로 뛰어서 좋은 물건을 선점해야 할 때다. 이 책에는 저자가 몸소 터득한 소형 아파트 투자 노하우가 알기 쉽게 정리되어 있다. 아파트 투자를 시작하려는 사람에게 도움이 되는 책이다.

머리말

PART 1 아파트 투자, 소형으로 시작하라
01 부를 물려주는 사람, 돈 걱정을 물려주는 사람
02 하락하는 돈의 가치
03 부동산은 끝났다? 서울 소형 아파트는 괜찮다
04 정부의 정책에 올라타라
05 평범한 사람이 할 수 있는 최고의 재테크

PART 2 2년 만에 자산 60억! 아파트 투자가 기본이다
01 15년 차 직장인 아파트 투자에 눈뜨다
02 자신의 힘으로 자산을 불리다
03 라이프플랜에 맞춰 수익 목표액을 설정하라
04 아파트 투자 성공률을 높이는 비법
05 발로 뛰고 현장을 확인하고 실전 투자를 해보라
06 평범한 회사원일수록 아파트 투자에 유리하다

PART 3 소형 아파트 투자 전문가의 노하우
01 준공 5년 이내의 아파트 급매를 노려라
02 신축 아파트는 가격이 꾸준히 오른다
03 무주택자라면 무조건 청약제도를 활용하라
04 청약 신청부터 대금 납부까지 청약 5단계
05 당당하게, 꼼꼼하게, 부지런하게!
06 내 돈 다 주고 사는 것은 투자가 아니다
07 초보일수록 시세차익형을 선택하라
08 한 살이라도 젊을 때 투자자산을 늘려라
09 핵심은 ‘1주택 투자법’이다

PART 4 가격 방어가 가능한 중소형 아파트
01 왜 중소형 아파트일까?
02 미래 가치가 높은 아파트는 어디에 있을까?
03 적은 투자금으로 높은 수익을 올려라
04 내 이름으로 된 등기부등본을 소유하라
05 살 때부터 팔 때를 생각하라

부록 부자에게는 특별한 것이 있다
01 부자가 될 수밖에 없는 이유 1 긍정의 힘
02 부자가 될 수밖에 없는 이유 2 목표 설정의 힘
03 부자가 될 수밖에 없는 이유 3 습관의 힘
04 부자가 될 수밖에 없는 이유 4 인맥의 힘
05 부자가 될 수밖에 없는 이유 5 문제 해결의 힘
06 부자가 될 수밖에 없는 이유 6 공부의 힘

맺음말

나는 빨리 돈을 벌 수 있는 방법을 찾았다. 돈을 벌어야 하는 이유는 정말 많았다. 가난의 고리를 끊고 아이들에게 편안한 환경을 만들어주고 싶었다. 원하는 공부를 맘껏 하며 더 넓은 세상을 경험하게 해주고 싶었다. 양가 부모님께 용돈을 넉넉히 드리고 돈 걱정 없는 노후를 만들어드리고 싶었다. 하지만 월급쟁이 회사원으로서는 한계가 있었다. 15년 뒤 퇴직하면 양가 부모님은 고사하고 우리 네 식구조차 먹고살기 힘들 것이 뻔했다. _17쪽

적은 돈으로 투자하고자 한다면 쉽게 떠올릴 수 있는 것이 빌라나 오피스텔이다. 그리고 빌라나 오피스텔에 투자해서 모은 자금으로 아파트나 상가에 투자한다. 부동산 초보자는 이런 순서를 투자의 정석이라고 생각한다. 하지만 절대 그렇지 않다. 초보자에게는 무엇보다 자산을 불리는 속도와 안정성이 중요하다. 얼마나 빠른 속도로, 리스크를 최소화하며 부를 이루는가 하는 것이다. 부동산 투자에는 순서가 중요하지 않다는 뜻이다. _25쪽

평범한 직장인이나 신혼부부, 무주택자들이 처음부터 대형 아파트를 매매하기는 어렵다. 하지만 소형 아파트라면 꿈이 아니다. 얼마든지 가능하다. 소형 아파트란 전용면적 60제곱미터(㎡) 이하의 아파트를 말한다. 보통 24평이라고 생각하면 된다. 청년 세대와 노년 세대 등 1인 가구가 증가하고 있다. 청년 세대의 결혼과 출산이 늦어지는가 하면 결혼했지만 아이를 낳지 않고 사는 딩크족, 현재를 즐기자는 욜로족이 늘어나고 있다. 여기에 맞물려 아파트 가격 상승과 자금 부족 등으로 주택 구입 시기가 늦어지면서 소형 아파트를 선호하는 경향이 강해졌다. _30쪽

종잣돈 1억 원을 모은다고 가정해 보자. 한 달에 100만 원씩 저축하면 9년이 걸린다. 200만 원씩 200개월(16년 이상)을 저축해야 4억 원을 모을 수 있다. 물론 저축 금액을 늘리면 기간을 단축할 수 있지만 쉽지 않다. 최근 1년 새 아파트값을 한번 확인해 보자. 강남을 제외하고도 서울의 신축 아파트는 최소 3억 원 이상, 강북의 구축 아파트도 1억 원 이상 올랐다. 절약과 저축만으로는 1년에 몇 억씩 오르는 부동산을 9년 후에 절대 살 수 없을 것이다. 저축 속도보다 아파트 가격이 훨씬 빨리 오르기 때문이다. _45쪽

서울이면 어디를 가든 1시간 내에 도착한다. 인터넷으로 얻는 정보와 지도는 평면으로 보는 것에 불과하다. 공부를 꾸준히 하는 것만큼 중요한 것이 현장에 직접 나가보는 임장이다. 역세권, 현장까지 거리감, 상권, 오르막 여부, 지역의 환경, 실거주자의 분위기를 느껴보는 것, 그리고 해당 지역에서 오래 부동산을 운영해 온 사람에게 듣는 내용은 돈 주고도 살 수 없는 것들이다. _80쪽

이미 지어진 아파트는 전액을 한꺼번에 지불해야 한다는 생각에 부담스럽기만 하다. 하지만 100퍼센트 내 돈을 지불하고 부동산을 사는 경우는 거의 없다. 1억 원짜리 집을 살 경우 1억 원을 전액 지불하지 않고 내 투자금을 최소화하는 것을 레버리지효과라고 한다. 즉, 타인의 자본을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 것이다. 지렛대를 이용하면 같은 무게를 들더라도 내 힘이 훨씬 적게 들어가는 것과 같은 원리다. 부동산에서 ‘타인의 자본’이란 ‘은행 대출’이나 ‘임차인의 돈(전세보증금)’을 말한다. _130쪽