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돈 되는 질문 &
실수 예방 특급 포인트

알듯 말듯 애매한 상황에 대한
돈 되고 돈 버는 명쾌한 해석!
“어, 현장은 다르네.” 20여 년 동안 1만 명을 대상으로 전국 순회강연 및 경매특강을 해왔으며, 10000건의 경매사건을 분석하고 1000건의 경매를 직접 진행해온 저자 김재범이 경매 현장에서 부닥치는 다양한 상황과 초보자와 중급자의 질문 중에서 핵심적인 것을 뽑아 싣고 그 해결책을 담았다.
알짜배기 경매물건을 어떻게 가려뽑고, 복잡한 권리분석의 함정을 피하고, 경매법정에서 낙찰에 성공하고, 알토란 같은 수익률을 올릴 수 있을까?
저자가 20여 년 동안 경매 현장에서 체득한 경험과 노하우, 입찰자 예정자나 낙찰자들이 자주 하는 질문, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정 피하는 법에 대한 명쾌한 해석이 고스란히 담겨 있다. 특히 법 전공자답게 생생한 최신 판례를 통해 분석한 점이 돋보인다. 특별부록으로 <저자 경매강의 무료 수강권>과 <저자 특강 DVD>(10강)이 수록되어 있다.

경매 진행 1000건, 특급 경매 전문가 김재범의 노하우
20년 경매 베테랑 저자 김재범이 10여 년 동안 블로그나 강의, 직접 상담을 통해 만난 입찰 예정자나 낙찰자 등이 자주 하는 중요한 질문을 뽑아 실었다.
“다세대주택에 입찰하려는데 매각기일 전에 매각물건명세서가 바뀌기도 하나요?”
“아파트 지분 매각사건인데 대항력 있는 임차인이 있어요!”
“빌라 낙찰자인데요, 기존 임차인과 임대차계약을 할 때 주의점은 뭔가요?”
“다세대주택에 입찰할 생각인데, 임차권을 등기한 임차인이 배당요구를 하지 않았어요!”
“아파트를 낙찰받았는데요, 점유자가 인도명령에 항고할 경우 강제집행이 불가능한가요?”
권리분석부터 입찰, 낙찰, 명도까지, 전 과정에 걸쳐 현장에서 부닥치는 돈 되는 질문, 실수 예방 특급 포인트를 깐깐하게 설명한다. 20여 년 동안 경매사건 1000건을 직접 진행하며 터득한 저자의 핵심 노하우를 활용해 무릎을 탁 치는 혜안과 인사이트를 보여준다.

경매 현장에서 부딪치는 문제 사례 탐구
“어, 현장은 다르네!”
경매공부는 ‘암기’가 아니다. 판사의 판결이 ‘판례’로 남듯, 경매사건도 수많은 사례를 남긴다. 이 사례들이 모이고 정리되어 이론의 기틀이 된다.
“지목이 임야인데 왜 농지취득자격증명을 내라고 하죠?” “강서구 단독주택에 입찰하려는데, 경매와 공매가 동시 진행되고 있어요.”
“양평 전원주택에 입찰을 고려하고 있는데, 일괄매각사건에서 건물마다 말소기준권리가 달라요!”
“매매와 증여, 부동산 취득 원인에 따라 법정지상권 성립이 달라지나요?”
“대지권 미등기 아파트 낙찰자인데요, 대지권 등기에 분양자의 협조가 필요한가요?”
실제 현장에서 부닥치는 질문과 답은 여러분의 경매 실력과 통찰력을 한층 더 높여줄 것이다.

생생한 최신 판례 & 함정 피하기
경매 권리분석의 1인자인 김재범 저자가 탄탄한 법률지식과 경험, 생생한 최신 판례를 바탕으로 간과하기 쉬운 함정들을 콕콕 짚어준다.
서울 아파트 입찰 예정자의 전세권과 임차권 질문, 충남 공주시 토지 입찰 예정자의 법정지상권 질문, 경기도 안양시 건물 낙찰자의 유치권 질문 등 경매 현장의 다양한 질문들에 법조문과 최신 판례를 첨부해 설명한다. 또한 법원의 문건접수내역이나 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 토지이용계획확인원 등 실제 문건들을 풍부히 제시하여 설명함으로써 독자들의 경매 내공을 높여주고 있다.

경매 내공 키우는 알짜정보 가득!
경매 투자자들이 경매 현장에서 자주 하는 질문은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 비교적 초보자들이 자주 하는 질문으로서 ‘낙찰받은 후에 등기명의인을 바꿀 수 있는지’, ‘낙찰자가 사건기록을 열람할 수 있는지’, ‘채무자와 소유자가 다른 경매사건에 입찰해도 되는지’ 등이 있다.
또 다른 하나는 흔치 않은 사례로서 ‘지목이 임야인데 왜 농지취득자격증명이 필요한지’, ‘가등기권자가 소유권을 취득하면 가등기가 혼동으로 소멸하는지’, ‘토지만 매각하는 경매사건에서 그 지상 주택의 임차인이 배당을 받을 수 있는지’, ‘법정지상권이 성립하지 않는 건물에 대항력 있는 임차인이 있어도 철거가 가능한지’ 등의 질문인데, 이것은 함정을 피하거나 알짜배기 물건을 싸게 취득하는 기회가 될 수도 있다.
『김재범의 현장경매 오늘부터 1일』에서는 초보자가 자주 하는 핵심 질문부터 중급자의 질문까지, 하자 있는 물건 골라내기부터 낙찰 후 처리방법까지, 아파트부터 상가·토지·아파트형공장까지, 임차권부터 까다로운 유치권/지상권까지……. 경매 내공을 키우는 알짜정보와 노하우를 만날 수 있을 것이다.

특별부록: 저자 경매강의 무료 수강권 & 저자 특강 DVD
저자 김재범은 경매정보 업계 1위 지지옥션 전담강사로서 지난 10여 년 동안 1만 명 이상을 대상으로 전국 순회강연 및 경매특강을 해왔으며, 온라인 동영상 강의도 진행했다. 게다가 경매사건 10000건을 분석하고 1000건을 직접 진행해온 명실공히 최고의 경매 베테랑이다.
『김재범의 현장경매 오늘부터 1일』에는 <저자 경매강의 정규과정의 무료 수강권>과 <저자 특강 DVD>가 수록되어 있다. <저자 특강 DVD>에는 경매 투자자들이 특히 까다로워하는 임대차, 전세권, 법정지상권, 지역권/유치권, 대지권과 토지별도등기, 인도명령과 점유이전금지가처분, 명도 등에 대한 각 20~30분 정도의 강의 10개가 수록되어 있어 경매 인사이트를 높이는 데 도움이 될 것이다.

경매 알듯 말듯 애매한 상황에 대한
돈 되고 돈 버는 명쾌한 해석!
“어, 현장은 다르네.” 20년 경력의 경매 베테랑, 경매사건 1000건을 직접 진행해온 저자 김재범이 경매 현장에서 부닥치는 초보자와 중급자의 질문 중에서 핵심적인 것을 뽑아 실었다.
알짜배기 경매물건을 어떻게 가려 뽑고, 복잡한 권리분석의 함정을 피하고, 경매법정에서 낙찰에 성공하고, 알토란 같은 수익률을 올릴 수 있을까? 저자가 20여 년 동안 경매 현장에서 체득한 경험과 노하우, 입찰자 예정자나 낙찰자들이 자주 하는 질문, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정 피하는 법에 대한 명쾌한 해석과 인사이트가 고스란히 담겨 있다. 특히 법 전공자답게 생생한 최신 판례를 통해 분석한 점이 돋보인다. 특별부록으로 <저자 경매강의 무료 수강권>과 <저자 특강 DVD>(10강)이 수록되어 있다.

머리말
『김재범의 현장경매 오늘부터 1일』 한눈에 보기

1장 부동산 경매 일반, 핵심 질문

01. 경매로 부부 공동명의 아파트를 원하는 경우
낙찰 후 등기 명의자를 바꿀 수 있나요?
02. 임야 경매 입찰자의 질문
지목이 임야인데도 농지취득자격증명이 필요한가요?
03. 아버지 대리인으로 서울 상가건물 입찰 예정
대리입찰 시 본인 인감증명서는 언제까지?
04. 낙찰에 3번 실패한 초보자의 질문
최고가 입찰자가 2명 이상이면?

05. 지방 빌라 낙찰자의 질문
최고가매수신고인은 사건기록을 열람할 수 있나요?
06. 서울시 강북구 다세대주택 입찰 예정자
매각기일 전에 매각물건명세서가 바뀌기도 하나요?
07. 경기도 남양주시 상가 낙찰가 질문
착오로 터무니없게 높게 쓴 입찰가, 매각불허가 사유가 되나요?
[현장사례] 경기도 수원시 아파트, 입찰가에 0을 하나 더 쓴 경우
08. 경기도 고양시 지식산업센터 입찰 예정자
경매물건의 임금채권과 체납세액 확인 방법은?
09. 서울시 근교 토지 경매사건
물건번호 1과 2로 나눠 매각하는 이유는?
10. 서울시 강서구 단독주택 입찰자
경매와 공매가 동시 진행될 경우 입찰해도 안전할까요?
11. 주거용 경매물건 공부 중
잉여가망이 없는 경매사건, 입찰을 포기해야 하나요?
[현장사례1] 경매신청자의 잉여가망이 없어 취소된 경매사건 / [현장사례2] 경매신청자의 잉여가망이 없음에도 속행된 경매사건 / 잉여가망에 대한 잘못된 설명으로 놓치는 기회
12. 서울시 영등포구 아파트 입찰 예정자
채무자와 소유자가 다른 경매사건, 입찰해도 될까요?
13. 근저당으로 주택을 잃은 뒤 채무변제
경매로 집이 넘어갔는데 잔여 채무를 갚아야 하나요?
14. 광주시 동구 단독주택 입찰 예정자
중복사건의 배당요구 종기는?
15. 저당권을 설정하지 않은 채권자의 질문
배당요구종기의 연기를 신청할 수 있나요?
16. 경매 초보자의 매각물건명세서 질문
매각물건명세서 내용이 사실과 다르면 낙찰자의 손해는?
[현장사례] 매각물건명세서가 사실과 달라서 손해 본 경우의 판결
17. 경매로 토지 취득 시 권리 순위에 대한 질문
등기원인일자와 접수일자가 다른 경우, 어떤 게 기준?
18. 가등기의 종류와 신고 여부에 관한 질문
소유권가등기와 담보가등기, 어떻게 구별하나요?
19. 상가 경매 공부 중 문의
가등기 권리자가 이미 소유권을 취득한 경우

2장 까다로운 임대차

01. 서울시 강서구 주택 입찰 예정자
임차인의 대항력 발생 요건 점검 노하우는?
02. 서울시 송파구 아파트 입찰 예정자
입찰시 임차인에 관한 내용은 언제 확인할 수 있나요?
03. 서울시 도봉구 아파트 임차인의 예상 배당금액 질문
소액임대차 해당 여부, 어떻게 판단하나요?
04. 직원 숙소용 원룸건물 임대 예정 회사
법인도 주택임대차보호법의 보호를 받나요?
05. 주택 경매 입찰자의 질문
확정일자에 따른 임차인 우선변제권, 효력 발생시점은?
[현장사례1] 전입신고와 동시(같은 날)에 확정일자를 받은 경우
[현장사례2] 전입신고 후 확정일자를 받은 경우
[현장사례3] 전입신고보다 확정일자를 먼저 받은 경우
06. 아파트 입찰 예정자
집주인의 가족도 임차인으로 권리를 보호받나요?
07. 대구시 수성구 아파트 임차인의 질문
전출 후 재전입한 경우, 확정일자를 다시 받아야 하나요?
08. 임차인의 권리에 관한 질문
임차인 무상거주확인서에 인감도장이 있어야 하나요?
09. 아파트 입찰 예정자의 질문
임차인 무상거주 확인서의 법률적 효력은?
[현장사례1] 임차인의 대항력을 부정한 판례
[현장사례2] 임차인의 대항력을 인정한 판례
10. 주택 경매사건 공부 중 질문
임차인의 무상거주 확인서가 제출되지 않은 경우는?
11. 경기도 수원시 오피스텔 낙찰자
반환할 보증금에서 밀린 월세를 공제해도 되나요?
12. 서울시 노원구 아파트 입찰 예정자
낙찰자가 낙찰대금 내기 전, 임대차계약 한 임차인의 대항력 발생시점은?
13. 인천시 연수구 아파트 입찰 예정자
채권회수 목적의 임대차, 대항력과 우선변제권은?
14. 서울시 노원구 아파트 채무자의 임차인 권리 질문
채무자 겸 임차인도 대항력이 있나요?
15. 서울시 관악구 신림동 빌라 입찰 예정자
저당권 없는 주택, 소액임대차의 최우선변제권 발생시점은?
16. 경매 진행 중인 주택 임차인의 질문
토지와 건물의 저당권 설정시점이 다른 경우, 소액임대차의 판단기준은?
17. 서울시 마포구 미등기 단독주택 입찰 예정자
미등기건물의 소액임차인도 최우선변제권이 인정되나요?
18. 경기도 수원시 주택 입찰 예정자
증액 후 확정일자 받지 않은 임차인, 최우선변제권은?
19. 거주 아파트가 경매로 매각된 임차인의 질문
월세를 안 낸 경우, 배당받는 보증금에서 공제되나요?
20. 서울시 관악구 경매 예정 빌라의 임차인
임대인의 채무초과 상태에서 한 소액임대차 계약, 사해행위인가요?
21. 낙찰자의 임대차 인수에 관한 질문
임차권 양도양수 및 전대차의 대항력 발생시점은?
22. 서울시 양천구 아파트의 지분 입찰 예정자
아파트 지분 매각사건, 대항력 있는 임차인이 있어요
23. 서울시 강서구 빌라 낙찰자
낙찰주택의 기존 임차인과 임대차계약 때 주의점은?
24. 서울시 서대문구 오피스텔 낙찰자
법원에서 임차권 등기를 말소할 수 없다고 해요
25. 세대분가 앞둔 임대차 계약자
가족은 두고 저만 주소지를 옮겨도 되나요?
26. 경매로 매각된 빌라 임차인의 질문
배당 확정 후에도 계속 거주 중인 임차인, 월세는?
27. 주택 입찰 예정자의 질문
주택임대차보호법상 중소기업의 대항력 발생시점은?
28. 경기도 성남시 법인사업자의 질문
법인인 임차인의 대항력 발생시점은?
29. 상가건물 입찰 예정자
경매 예정 상가건물의 사업자등록사항을 열람할 수 있나요?
30. 경매 빌라 임차인의 보증금 반환 질문
보증금 중 일부를 반환받은 임차인의 최우선변제권은?
31. 충남 아산시 상가 입찰 예정자
임차권 등기를 한 임차인의 우선변제권은?/민법과 임대차보호법, 임차권 등기의 차이점/상가건물 임대차보호법의 함정
32. 경매 초보자의 전세권과 임차권 질문
전세권 설정된 주택에 전입한 소액임차인의 최우선변제권은?
33. 선순위 임차인이 있는 다세대주택
임차권을 등기한 임차인이 배당요구를 하지 않았어요
34. 경기도 양평군 주택 입찰 예정자
일괄매각사건에서 건물마다 말소기준권리가 다르네요
35. 경기도 수원시 영통구 아파트 입찰 예정자
금융기관 등이 임차인을 대위하여 배당요구를 했다면?
36. 경매 아파트 임차인의 질문
임차인이 선순위 근저당권을 대위변제하는 경우는?

3장 현장에서 부닥치는 전세권

01. 아파트 입찰 예정자의 질문
채권담보를 목적으로 설정된 전세권의 효력은?
02. 선순위 전세권의 미배당 보증금에 대한 질문
배당요구한 선순위 전세권, 낙찰자에게 인수되나요?
03. 매매시세보다 전세금이 큰 경매물건
깡통주택의 선순위 전세권은 어떻게 되나요?
04. 경기도 광주시 아파트 입찰 예정자
전세권과 주택임대차보호법의 대항력을 겸비한 임차인이 있어요
05. 강원도 춘천시 아파트 입찰 예정자
후순위 전세권으로 선순위 임차인이 손해를 본다면?
06. 전세권을 토지가 아닌 건물에만 설정한 경우
전세권자가 주택임대차보호법상의 임차인으로서 보호받을 수 있나요?
07. 말소기준권리로 인정받는 전세권 질문
집합건물에 설정된 전세권만 말소기준권리가 될 수 있나요?
[현장사례] 다가구 주택의 임차인 분석 / 말소기준권리 다시 보기/집합건물의 전세권 들여다보기
08. 서울시 양천구 목동 아파트 임차인 질문
전세권 등기 후 전출, 기존 대항력과 우선변제권은?
09. 과밀억제권역 주택 입찰 예정자
전세권이 소액보증금 보호 규정을 적용하는 기준이 되나요?
10. 경기도 성남시 판교 아파트 입찰 예정자
전세권을 낙찰받을 경우, 보증금반환채권과 연체차임이 상계되나요?
전세권자가 연체한 월세, 관리비 상계 여부 따져보기

4장 보전처분 핵심 질문

01. 서울시 강북구 다세대주택 입찰 예정자
경매개시 결정 후 가압류를 집행한 채권자의 배당은?
02. 서울시 동작구 다세대주택 입찰 예정자
가압류가 집행된 부동산을 매매할 수 있나요?
03. 등기권리의 순위에 대한 질문
후순위 가처분권자가 선순위 근저당권자에게 대항할 수 있나요?
가처분 본안소송 시 낙찰자에게 불리한 경우

5장 자주 접하는 저당권

01. 근저당권과 임차인이 있는 아파트 입찰 예정자
근저당권자가 실제 채권액보다 적은 금액으로 경매를 신청했어요
02. 경매신청 후 취하한 채권자의 질문
근저당권으로 경매를 신청하면 그 권리의 채권액이 확정되나요?
03. 토지 경매 신청 예정자
토지 저당권자가 제3자 소유 지상건물도 일괄경매 신청할 수 있나요?

6장 토지 경매에서 중요한 지상권

01. 인천시 강화군 토지 입찰 예정자
지상권이 인수되는 경매사건의 토지에 건물이 없어요
02. 충남 공주시 토지 입찰 예정자
담보권 강화를 위해 지상권을 설정한 것 같아요
03. 전북 김제시의 토지 입찰 예정자
담보권 강화를 위한 지상권은 어떻게 작용하나요?


7장 놓치면 안 되는 법정지상권

01. 토지 경매 예정자의 질문
법정지상권이 성립하기 위한 건축물의 요건은?
02. 매매와 증여에 따른 지상권
부동산의 취득 원인에 따라 법정지상권 성립이 달라지나요?
03. 경매로 소유자가 달라진 토지와 건물의 법정지상권
이미 성립한 법정지상권의 존속 여부는?
04. 토지 낙찰자의 질문
법정지상권이 성립하지 않는 토지의 지료 청구는?
손해배상과 부당이득반환과 지료, 무엇이 다른가?/왜 지료 청구가 기각되었을까?
05. 구 건물이 철거되고 새 건물이 신축된 토지
공동저당권 설정 후 건물이 신축된 경우, 법정지상권은?
06. 저당권이 설정된 토지 입찰 예정자
땅주인의 동의를 얻어 건물을 신축한 제3자의 선의 여부는?
07. 경기도 남양주시 토지 입찰 예정자
지상권이 설정된 토지에도 법정지상권이 성립하나요?
08. 경기도 고양시 토지 입찰 예정자
법정지상권과 차지권은 어떻게 성립하나요?
법정지상권에 대하여 / 차지권에 대하여
09. 경북 영덕군 영덕읍의 대지 입찰 예정자
가압류가 법정지상권의 성립에 관한 판단기준이 될 수 있나요? ?
10. 경기도 가평군 토지에 대한 질문
토지지분과 건물 전부가 매매된 경우 법정지상권의 성립 여부는?
11. 강원도 강릉시 토지 낙찰자의 질문
법정지상권자가 땅주인의 동의 없이 건물을 증축할 수 있나요?
12. 경기도 이천시 토지, 복잡한 권리분석
토지와 건물에 공동저당권 설정, 법정지상권은?
13. 충청남도 당진시 토지 입찰 예정자
상속된 토지와 건물의 법정지상권은?
14. 월세 상가건물 입찰 예정자
법정지상권이 있는 건물, 낙찰 시 법정지상권도 승계되나요?
건물만 매각되는 경매사건에서 주의할 점
15. 건물이 있는 토지 입찰 예정자
법정지상권이 없는 토지 취득 후, 건물을 경매신청할 수 있나요?
16. 지역권에 관한 질문
승역지역권의 인수와 소멸은 어떻게 되나요?

8장 손해 안 보는 유치권 질문

01. 서울시 도봉구 상가 낙찰자
낙찰 후 유치권이 신고된 경우는?
02. 경기도 안양시 건물 낙찰자
매각허가결정 후 유치권을 주장하는 사람이 나타났어요
03. 낙찰 후 하청 공사업자와의 갈등
토목공사의 하수급인이 유치권을 주장할 수 있나요?
04. 유치권의 성립 시기에 대한 질문 1
공사대금의 지급시기에 따른 유치권 성립은?
05. 유치권의 성립 시기에 대한 질문 2
근저당권 설정 후 성립된 유치권, 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
세금 체납으로 압류 집행된 후 성립한 유치권
06. 경매 시 유치권의 소멸 여부 질문
유치권자가 신청한 경매, 그 유치권은 매각으로 소멸하나요?
07. 유치권 신고가 있는 빌라 낙찰자의 질문
주택 유치권자가 그 주택에 거주하는 것이 법률상 허용되나요?

9장 돈 되는 집합건물 질문(대지권/연체관리비)

01. 인천시 아파트 입찰 예정자
신축 아파트인데 대지권 미등기 상태입니다
02. 대지권 미등기 아파트 낙찰자
대지권 등기에 분양자의 협조가 필요한가요?
03. 경기도 수원시 아파트 입찰 예정자
대지권 없는 아파트, 낙찰받을 경우 불이익은?
04. 서울시 마포구 아파트 낙찰자
관리소장이 낙찰 아파트의 전유부분 관리비를 내래요

10장 꼼꼼히 따지는 배당

01. 경매 배당순위에 대한 질문
안분배당, 흡수배당, 순환배당 어떻게 다른가요?
배당순위에 관한 시중의 잘못된 설명 / 물권 우선주의 제대로 보기 / 왜 물권에만 대세적 효력을 인정할까요? / 채권자 평등주의와 우선변제권
[현장사례1] 배당 순서 분석하기
[현장사례2] 질문의 사례 분석하기
02. 경기도 파주시 공장 경매의 배당
일괄매각 사건에서 물건마다 등기사항이 다른 경우 배당은?
03. 동시배당과 이시배당
공동저당의 배당은 어떻게 되나요?
[현장사례] 은행이 공동저당권의 경매를 신청한 경우

11장 간편하게 끝내는 명도

01. 부산시 해운대구 아파트 입찰 예정자
낙찰 부동산의 점유자에게 월세를 청구할 수 있나요?
02. 서울시 노원구 아파트 낙찰자
강제집행을 하려면 내용증명과 점유이전금지가처분이 꼭 필요한가요?
03. 서울시 용산구 아파트 지분 낙찰자
점유 중인 다른 공유자에게 인도 청구가 가능한가요?
04. 서울시 강남구 오피스텔 낙찰자
풀옵션 오피스텔의 가전제품은 낙찰자의 소유인가요?
05. 대구시 서구 아파트 낙찰자
점유자가 인도명령에 항고할 경우, 강제집행이 불가능한가요?
06. 경기도 양평군 전원주택 낙찰자
미등기의 제시외 건물에 점유이전금지가처분이 가능한가요?

하나는 너무 당연해서 언급할 생각을 못 한 질문들인데, 예를 들면 ‘낙찰받은 후에 등기명의인을 바꿀 수 있는지’라든가, ‘낙찰자가 사건기록을 열람할 수 있는지’, ‘채무자와 소유자가 다른 경매사건에 입찰해도
되는지’ 등을 묻는 질문들이다. _머리말 5쪽

그중 부동산 경매를 하는 사람이라면 반드시 알아야 할 내용들을 모아 이 책 『김재범의 현장경매 오늘부터 1일』에 담았다. 시중의 부동산 경매에 관한 서적들이 흔히 다루고 있는 내용이 아니다 보니 다소 생소할 수 있겠지만, 법조문과 판례를 첨부해 최대한 쉽게 이해할 수 있도록 노력했다. 결과보다는 결과가 도출되는 원리를 설명하는 데 집중했다. _머리말 6쪽

적지 않은 경매서적이나 강의, 인터넷에서 볼 수 있는 글들이 “입찰 전에 배당을 예측해보고, 경매신청 채권자에게 한 푼도 배당이 안 된다면 결국 헛수고만 하게 될 것이니 입찰을 포기하라”라고 설명합니다. (중략) 만약 어떤 입찰자가 3억 8천만원에 이 사건의 부동산을 매수할 의사를 가지고도 잉여가망이 없을 것으로 판단하여 입찰을 포기한다면, 잘못된 설명으로 기회를 잃어버린 셈입니다. _48~50쪽

결국 낙찰자는 국가로부터 1,600만원을 배상받았지만 나머지 6,400만원은 손해를 볼 수밖에 없었습니다.
매각물건명세서의 흠결로 인해 낙찰자가 손해를 봤다면 국가는 배상책임을 면할 수 없지만, 그 책임은 상당히 제한됩니다. 결국 권리분석에 대한 법률적 지식 없이 매각물건명세서만을 신뢰하고 입찰한다면 큰 손해로 이어질 위험이 있습니다. _68쪽