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부동산 PF 투자 포인트 및 새로운 부동산 구조화 금융 상품 가이드. 부동산 투자의 새로운 패러다임을 제시한다. 부동산은 여전히 매력적인 투자처이지만 소유를 통한 개인의 직접 투자는 점점 힘들어지고 있다. 경제 침체, 기술 변화, 정부 규제 등 변수도 많다. 따라서 새로운 간접 투자의 길을 모색할 단계에 이르렀다. 부동산 PF P2P가 대안적 형태이다. 하지만 이에 대한 체계적 접근이 부족한 현실이다. 특히 개인이 여신 주체, 즉 ‘은행’의 역할을 하는 구조를 이해해야 손실을 방지할 수 있다. 이를 위해 싱글뱅크 시대의 부동산 투자 체크 포인트와 실무 프로세스를 상세히 제시한다.

부동산 프로젝트 파이낸싱 P2P 투자의 구조와 원리를 제시하는 책이다. P2P는 엄격히 말해 ‘투자’ 플랫폼이 아니다. 개인이 각각 대출과 상환이라는 ‘여신’ 책임을 지닌 은행의 역할을 하기 때문이다. 이 구조에서는 채권자가 모든 정보에 정통해야 한다. 그렇지 않다면 상환이 불확실한 대출을 통해 큰 손해를 입고 탐욕의 자양분이 될 수 있다. 이런 불상사를 방지하고 수익과 안정성을 높이기 위한 포인트와 구조화 담보 상품 가이드를 제시한다. 변화를 맞이한 부동산 투자 시장과 싱글뱅크라는 새로운 개념을 제시하고 현재 부동산 개발 과정 속에서의 주의점과 체크 포인트를 상세히 설명한다. 부동산 프로젝트와 시공사를 분석하고 객관적 현황을 파악하며 각종 정보와 서류, 계약서 등을 검토하는 데 있어서의 핵심을 명쾌하게 지적한다. 또한, 투자 과정에서 각종 변수와 금융 리스크 등을 예방하고 철저히 대응할 수 있도록 포인트를 짚어준다.

프롤로그_새로운 간접 투자의 길을 모색해야 할 때

PART 1 싱글뱅크의 시대
01 후분양제, 이미 시작되었다
02 간접 투자의 시대
03 크라우드 펀딩, 싱글뱅크의 태동
04 싱글뱅크, 투자자 하나하나가 1인 은행

PART 2 부동산개발업
01 부동산개발 사업
02 프로젝트 파이낸싱
03 신탁, 소셜 블록체인
04 공동사업약정서
05 채무불이행, 곱게 망하는 법
06 사전수지분석
07 프로젝트 시나리오
08 부동산 권리 관계
09 등기부 등본, 신탁등기 여부를 확인하라

PART 3 체크 포인트
01 골든트라이앵글
02 사업수지분석표의 맥
03 현금 흐름표, 시간을 다스린다
04 분양률은 허수, 100% 분양은 ‘시작의 끝’일 뿐
05 감정평가의 진실, 건설원가를 확인하라
06 시공사, 제작자 겸 주연 배우
07 시공사 재무 현황
08 책임준공의 무게, 시공사의 무한 책임
09 시공 단계의 유의점, 공정률 80% 이후에 투자하라
10 CM, 헤르메스 vs 시어머니
11 분양 대행사

PART 4 투자 포인트
01 마스터리스, 잔금 가불
02 ABL, 분양 리스크 헷지?
03 콜라론, Bank×P2P
04 리버스 론 드라이브, 결자해지
05 입주, 중력의 증거

PART 5 싱글뱅크의 미래
01 개인금융보증공사, 투자금이 아닌 투자자를 보호
02 은행, 시냇가의 범고래
03 P2P 신탁, 탄탄한 하체
04 전자신탁망
05 구조적 안전 보장

PART 6 오래된 미래
01 새로운 균형, 오래된 미래
02 특허 기술: 지상권 분리신탁에 의한 저금리 건축, 공사비 조달 및 사후판매 시스템 및 방법

에필로그_모두 공개하라
감사의 말
참고문헌

쉬운 길에 지뢰가 있다. P2P 투자는 쉽다. 그러나 아무도 책임지지 않는다. P2P 업체는 은행이 아니기 때문이다. 상부의 플랫폼업체는 대주와 차주를 연결할 뿐이며, 하부의 대부업체 역시 명목상의 채권추심권만 가지고 있어 구조적 후순위 채권의 경우 추심의 착수조차 힘자 결과에 대한 모든 책임이 투자자에게 귀속된다. 투자자 하나하나가 1인 은행, ‘싱글뱅크’인 셈이다. 늘 그랬듯 ‘자유’의 대가는 그 자유만큼의 책임이다. PF P2P 투자는 안정성 확보가 최우선 과제다. 이 책은 P2P, 그중에서도 부동산PF P2P 시장에서의 생존법이다. 미래의 수익을 담보로 일으키는 PF 사업의 경우, 거의 모든 구간에 위험이 도사리고 있다. 하나의 프로젝트 안에서 다양한 참여자가 각자의 셈법으로 이익을 추구한다. 찰나의 오판, 사소한 이견 대립만으로도 사업은 좌초된다. 수시로 출렁이는 금리, 정부 정책 변화 등의 외부 리스크도 만만찮다. 확률적으로 언제 망해도 이상하지 않은 사업이다. 시행사 대표의 신원 조회는 물론, 사주 정보까지 참고해야 할 수도 있다. (28-29쪽)

현행 PF 대출은 프로젝트의 미래 수익을 경유해 토지의 담보력을 증강시킨, 사실상의 고LTV 담보대출이다. 따라서 대주는 사업의 온전한 경료보다 담보 부동산의 가치 보전과 상환에 집중할 수밖에 없다. 작은 리스크도 민감하게 받아들여지면서 프로젝트의 경직성으로 이어진다. 이러한 담보물권 기반 PF의 한계를 극복하고자 다양한 방식의 PF 대출이 시도되고 있다. 기업의 비유동자산을 유동화 전문회사(SPC, Special Purpose Company)에 양도해 이를 기반으로 발행한 유동화 증권(ABS, Asset-Backed Securities) 기반 PF 방식, ABS와 기업 어음의 구조를 결합한 자산 유동화 기업 어음(ABCP, Asset Backed Commercial Paper) PF 방식, 불특정 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 펀드형 PF 방식, 대주가 직접 출자해 제도권 밖 다양한 주체를 사업에 참여시키는 프로젝트 금융 투자 법인(PFV, Project Financing Vehicle) 방식 등이 그것이다. (41-42쪽)

‘세전 경상 이익 대비 상가 분양수익 비율’ 사업수지표에서 단 하나의 항목만 봐야 하다면 이 항목에 집중해야 한다. 주상 복합 프로젝트에서 수지표상의 가장 간편한 경상 이익 증대법이 상가의 비중을 늘리는 것이다. 공급자들은 주거 세대의 배후 수요가 상가 분양을 보장한다고 설명하지만, 이는 오피스텔 기준 최소 300세대 이상의 대단위 주상 복합의 경우다. 상가의 분양성은 생각보다 민감하다. 상식적으로 상가와 주거의 입지는 기묘한 반비례 관계에 있으며, MD(Merchandising) 구성이 제한적인 주상 복합 시설의 경우 이 페널티가 증폭될 수 있다. 따라서 사업의 실제 경상 이익은 상가 부분을 제외하고 판단하는 것이 현명하다. 후순위 채권의 담보가 분양 수익이라면 대출 금액의 규모가 상가 매출을 제한 세전 경상 이익의 범위 내에 있는지부터 확인해야 한다. (109쪽)

마스터리스는 상환 기간이 비교적 짧고, 상당한 수수료와 이자를 지급해야 하는 미분양 담보 대출 확약에 비해 한층 안정적인 자금원으로 활용할 수 있다. 마스터리스는 잔금을 미리 끌어옴으로써 분양 리스크와 입주 리스크를 동시에 헷지한다. 마스터리스 보장 금액과 분양률의 합이 사업손익분기점을 초과했다면 준공 가능성은 높아진다. 개발 계획 초기부터 마스터리스 계약이 체결되어 있다면 입지와 사업성도 입증된 프로젝트다. 비교적 안전하다. (155쪽)

LTV는 하락 일변도다. 국가 경제가 본격적인 저상장 국면에 진입하면서 부동산의 주된 상승 요인인 인플레이션률 역시 둔화되고 있다. 가계대출에 기초한 부동산 경기 부양을 지속할 경우 부동산 시장의 폭락은 시간문제고, 그에 따른 가계의 파탄이 국가 경제에 견디기 힘든 충격을 가할 것이다. 지상권 신탁 CPI(대우선수익권)를 활용한 선공급 제도는 개개인의 소유권과 신용을 경유하지 않는다. 투자자는 자신의 자금 여력에 따라 프로젝트에 투자하고 준공시켜 확정된 이익으로부터 수익을 얻는다. 아울러 용익권 신탁 CPI는 금융기관의 과도한 담보물권 행사에 제동을 걸어 실제 사용과 유리된 담보물권(교환 가치 중심)의 과도한 행사를 억제함으로써 부동산 시장 안정화에도 이바지할 수 있다. (249쪽)