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부동산 경매, 가장 빠르고 확실하게 부자 되는 방법
과장된 무용담이 아닌 100% 리얼 성공 사례 수록!

경매에 대한 관심이 높은 만큼 시중에는 많은 경매 서적이 나왔다. 그런데 대부분 공짜로 집을 수백 채 받았다거나 젊은 나이에 수십억 원의 부동산 자산을 가지게 됐다는 내용으로 다소 과장된 무용담 성격이 강하다. 경매를 조금이라도 공부했다면 이들이 가진 수백 채와 수십억 원의 집에는 대출이 잔뜩 껴 있어서 사실상 ‘빚으로 산 집’에 불과함을 알 수 있다. 실제로 이런 서적들은 ‘몇 건이나 낙찰받았는지’와 명도 과정에서의 소소한 에피소드 또는 감성에 호소하는 감동적 스토리가 전체 분량의 절반을 차지한다.
20년간 경매를 해오며 1000%가 넘는 수익을 수차례 올린 저자는 이런 경매법을 가리켜 ‘힘은 많이 들고 돈은 안 되는’ 경매라 못박는다. 낙찰 건수에 목을 매느라 입찰액을 잘못 산정하고, 대출금을 갚기 전에 또 빚이 쌓여 수십억 원의 빚과 이자에 시달리며, 물건이 늘어날수록 관리에 시간과 에너지를 빼앗기느라 더 좋은 물건이 나와도 투자할 수 없다는 것이다.
이 책에는 경매가 무엇인지 개념 정리부터 경매의 6단계 사이클을 토대로 경매물건 보는 법, 10초 만에 권리분석하는 법 등 경매 고수가 알아야 할 기술을 알려준다. 특히 실제로 경매를 통해 수익을 올린 사례를 실투자금, 예상 수익, 등기부등본과 함께 실어서 경매가 얼마나 확실하고 안전한 수익을 올릴 수 있는지 증명했다. 경매는 결코 어렵고 위험한 것이 아니다. 큰돈이 있어야만 할 수 있는 것도 아니다. 투자금액의 몇 배를, 빠른 기간에 회수할 수 있는 훌륭한 재테크 수단이다. 경매는 부자로 태어나지 못한 사람이 부자가 되는 가장 빠르고 확실한 방법이다. 이제 10배 경매에 주목해보자.

더 싸게 낙찰받아 더 비싸게 팔아야 진짜 경매다!
수익률 10배! 낙찰률 10배! 낙찰 건수 10배!
안전하고 확실한 ‘10배 경매 6단계 매직 사이클’

최근 경기 침체와 부동산 가격 하락 등으로 법원 부동산 경매 매물이 급증할 것이라는 전망이 나왔다. 경매 시장이 호황이 되면 응찰자 수가 늘고 그러면 낙찰가율도 높아진다. 경쟁이 치열해지면서 ‘우선 낙찰받고 보자’는 생각에 입찰액을 높여 쓰다 보니, 낙찰액이 시세의 90%를 넘기기도 하고, 심한 경우 시세보다 높은 경우도 있다. 이 경우, 낙찰 이후에도 명도를 비롯해 추가로 들어갈 비용이 있음을 감안하면 무조건 손해를 볼 수밖에 없다. 손해 보는 경매의 이유로 전문가들은 ‘치솟는 경쟁률’과 ‘시세 착오’를 꼽는다.
저자는 한 가지 이유가 더 있다고 한다. 바로 경매인들이 월세에 목을 매기 때문이라는 것이다. 사람들은 월세를 한 푼이라도 더 받으려고 무리해서까지 입찰한다. 이런 상황을 피하려면 더 싸게, 더 많이 낙찰받아 더 빨리, 더 비싸게 파는 ‘10배 경매’를 통해 수익을 극대화해야 한다고 말한다.
저자는 자신이 ‘경매의 신’이라 불리게 된 것은 수익을 극대화하는 방법을 알기 때문이라고 한다. 월세에 목을 매는 경매가 아니라, 단기 임대 후 양도소득세가 일반과세로 변경되면 판매하여 시세 차익을 남기는 것이 그가 주장하는 10배 경매의 핵심이다.
이를 위해서는 경매의 6단계 사이클, 즉 빠르고 정확한 권리분석, 철저한 시세조사를 통한 적절한 입찰액 산정, 원활한 명도, 최소한의 집수리, 빠른 임대와 매도가 뒷받침되어야 한다. 이런 10배 경매는 기존 경매법과 달리 돈이 묶이지 않고 순환하기에 대출금이 쌓이지 않는다. 또한, 입찰액 산정이 정확하고 단기 거래라 부동산 시장의 영향을 덜 받으므로 안전하다. 이 모든 것들이 합쳐져 수익이 극대화된다.
책에는 지금까지 500건을 넘게 낙찰받고 투자금 대비 1000% 이상의 수익을 수차례 올린 임경민 저자의 노하우가 고스란히 녹아 있다. 모든 내용이 자신의 실제 사례를 통해 뒷받침돼 신뢰도가 높다. 경매를 처음 시작하는 사람, 몇 차례 낙찰을 받았지만 돈이 되지 않아 고민인 사람이라면, 10배 경매 노하우를 통해 큰 도움을 받을 수 있을 것이다.

머리말

PART 1 경매 공부, 하루면 충분하다
01 부자로 태어나지 못한 사람이 부자가 되는 가장 빠르고 확실한 방법
02 경매에 대한 다섯 가지 오해
03 경매가 정확히 뭘까
04 경매를 하려는 목적을 분명히 하라
05 반드시 기억해야 할 경매 6단계 사이클
06 경매 초보가 노려야 할 물건은 따로 있다
07 경매는 디지털과 아날로그의 조화다
08 경매, 꾸준함이 필요하다
09 권리분석, 10초면 끝난다

PART 2 경매 물건 샅샅이 파헤치기
01 부동산 경매 진행 절차
02 부동산 경매 입찰 절차
03 입찰 서류 작성하기
04 대법원 법원경매정보 검색하기
05 매각물건명세서 확인하기
06 현황조사서 확인하기
07 감정평가서 확인하기
08 법원사건내역에서 문건 접수 및 송달내역 확인하기

PART 3 고수가 되려면 알아야 할 경매의 기술
01 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 구분하기
02 전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시점은?
03 선순위 임차인이 배당요구 종기일 이후 배당신청을 했다면?
04 대항력 있는 임차인이 보증금을 증액했다면?
05 무혈입성_선순위 임차인 전액배당
06 건물 임차인이 강제경매 신청을 했다면?
07 대항력 있는 임차인이 권리신고를 하지 않았다면?
08 확정일자에 따른 임차인의 배당 지위
09 확정일자와 근저당 설정일자가 같을 때 우선순위는?
10 토지와 건물의 설정일자가 다른 경우는?
11 대항력 있는 임차인이 배당신청을 철회했다면?
12 단독, 다가구주택을 다세대로 전환한 경우 분양자격은?
13 근린생활시설을 다세대주택으로 불법용도변경했다면?
14 대지권 미등기인 경우 입찰해도 될까?
15 예고등기가 설정된 물건은 왜 피해야 할까?
16 경매 취하 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하라
17 건축물현황도와 실제 현황이 다른 경우 입찰해도 될까?
18 청구금액이 1원, 형식적 경매 사건 입찰해도 될까?
19 근저당권자와 임의경매신청 채권자가 다른 경우 입찰해도 될까?
20 일반 물건도 대박이 된다

PART 4 10매 경매 실전 사례
01 투자 대상은 명도가 쉬운 물건으로 한다
02 감정시점과 입찰시점의 차이
03 갭 투자를 뛰어넘는 플러스 투자
04 투자금 회수가 빠른 아파트 투자
05 적은 돈으로 투자 가능한 다세대주택

부록 초보도 10배 버는 경매 TIP
10배 경매 시작하려면 알아야 할 경매용어 30
임경민의 10배 경매 학교(7주) 프로그램 소개

경매를 모르는 사람들은 권리분석이 어렵다고들 한다. 물론 틀린 이야기는 아니다. 권리분석은 파고들자면 정말 머리 아프고 어렵다. 하지만 그렇게까지 공부할 필요는 없다. 경매물건은 ‘특수물건’과 ‘일반물건’으로 나눌 수 있는데, 머리가 깨지도록 공부해야 할 분야는 ‘특수물건’이다. 이 중 일반물건은 권리분석이 무척 간단하다. 장담하건대 이 책에서 설명하는 방법을 잘 배워서 몇 번만 직접 해보면, 일반물건 권리분석은 단 10초면 끝낼 수 있다. _27쪽

명도 과정은 전혀 어렵지 않다. 게다가 거주자에게서 위해를 당하는 경우는 거의 없다. 20년간 수천 건에 입찰하고 수백 건을 낙찰받는 동안 강제집행을 한 적은 단 두 번에 불과하다. 당시에도 임차인들에게서 해를 입거나 하지는 않았다. 그래도 명도 부분이 걱정된다면 입찰 과정에서부터 경매물건에 누가 사는지 조사해 그들이 법원에서 보증금 배당을 받는 물건만 찾으면 된다. 배당을 받는 경우라면 임차인은 낙찰자에게 협조적일 수밖에 없다. 왜냐하면 배당금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문이다. 이런 물건은 명도도 쉽고 위해를 당할 일도 없다. _30쪽


어차피 경매물건은 널려 있고, 하나만 낙찰받아도 수익이 상당하다. 그러니 굳이 위험한 특수물건을 노릴 필요가 없다. 쉽고 빠르게 받아서 수익을 낼 수 있는 일반물건을 계속해서 노리는 편이 훨씬 유리하다. _42쪽

자신이 부동산 경매를 하는 목적이 내 집 장만인지 재테크인지에 따라 투자 물건에 대한 접근 방식이 달라진다. 따라서 목적을 먼저 정한 다음, 현장조사를 통한 수익 구조 등을 파악한 뒤 입찰에 참여해야 한다. _51쪽


경매는 총 6단계로 이루어져 있다. 흔히 생각하는 ‘권리분석-시세 조사-입찰-명도’까지는 앞의 4단계이고, 여기에 ‘집수리-매매/임대’가 붙어 하나의 사이클이 된다. 즉 ‘권리분석-시세 조사-입찰-명도-집수리-매매/임대’가 경매 6단계 사이클이다. _54쪽


하지만 ‘패찰’은 ‘실패’가 아니고, 경매를 하는 사람들에게는 일상에 가깝다. 아무리 경매 시장에서 잔뼈가 굵은 사람이나 경매 전문가도 입찰 대비 낙찰되는 물건 수는 20~30%를 넘기기 어렵다. 나 역시 10여 차례 입찰하면 2~3번 낙찰받는 데 그친다. 그만큼 낙찰을 받기란 쉽지 않다. 여기서 놓쳐서는 안 되는 것이 있다. 1년에 2~3차례의 낙찰만으로도 어지간한 월급쟁이의 1년 연봉 이상을 벌어들일 수 있다는 것이다. _70쪽