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집 없는 김대리에게 인서울 기회가 왔다 : 대출규제, 금리인상 끄떡없는 아파트 구입의 기술

소득공제

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출판사 서평

“서울 아파트, 당신도 살 수 있습니다”
실수요자에게 반드시 필요한 LTV 규제 극복 곱셈전략!


화제작 《35세, 1억으로 내 아파트 갖기》 저자 정석우,
서울 입성 꿈꾸는 수십만 김 대리 위해 다시 비밀노트를 열다!

“아니, 정말 이런 방법으로 집을 살 수 있다고?”
서울 아파트, 결코 ‘넘사벽’ 아니다
갓 결혼한 김대리는 어떻게 70% 빌려 서울아파트 샀을까


너무 힘들다. 서울에 집 한 채 사는 게 이제는 불가능할 것 같다. 정부에서 쏟아내고 있는 각종 부동산·금융 규제 대책은 내 집 마련의 꿈을 꾹꾹 누르기만 한다. 집 한 채로 대대손손 부귀영화를 누리려는 것도 아닌데, 내가 뭘 그리 잘못했다고 그럴까. 하지만 이 책은 완전히 다른 이야기를 하고 있다. 당신이 진짜 실수요자라면 오히려 기회라고, 규제가 아닌 혜택의 대상자일 수 있다고 말한다.
일부 ‘아주 비싸 살 엄두가 안 나는’ 주요지역에서 LTV 비율이 크게 줄어든 것을 제외하면, 나머지 규제는 갚을 수 있는 빚을 보장하는 안전장치일 뿐 실수요자들의 현실적인 내 집 마련에 어떤 악영향도 끼치지 않는다. 꼼꼼히 살펴보면 분명 솟아날 구멍이 있다. 일례로, 서울에서도 일정 자격 요건만 만족하면 집값의 70%를 대출 받을 수 있는 길이 열려 있다는 걸 아는가? 이렇듯 숨어 있는 기회를 효과적으로 잘 활용하면 두루뭉술했던 머릿속 한계를 뛰어넘어 내 집 마련을 현실화시킬 수 있을 것이다.

‘규제’라 쓰고 ‘가능성’이라고 읽는다
실수요자 내 집 마련 10배 쉬워지는 특급 노하우!


실수요자에게 최근의 상황은 더더욱 좋아졌다. LTV를 40%에서 60~70%로 높일 수 있는 보금자리론의 소득 요건이 크게 완화되는 등 실수요자의 인서울 기회가 다시 찾아왔다고 해도 과언이 아니다. 2018년 9·13 대책의 후속대책 격인 12·7 청약대책으로 신혼부부를 필두로 한 생애최초주택 구입자의 청약문호가 확 늘어났다는 점도 강조하지 않을 수 없다.
12월 6일 국회 합의로 실수요 목적 1주택 보유자에 대한 종합부동산세 부담도 줄었다. 종합부동산세는 부부 공동명의 기준 집값이 15억~16억 원을 넘어야 납부 대상이 된다. 향후 집값이 이 규모로 오르더라도 실수요 목적 1주택자가 집을 오랫동안 보유하면 세금이 절반까지 줄어들게 된다는 얘기다.
여기에 실수요자용 정책모기지인 보금자리론의 2019년 1월 금리가 전달보다 0.15%포인트 인하(2018년 12월 21일 발표)되는 등 혜택이 늘어나고 있다. 서울에서도 집값의 최대 70%를 빌릴 수 있고, 대출 실행 때 약속한 금리가 30년 내내 유지되는 보금자리론 금리는 정부 재정으로 금리인상 위험을 제거하기 때문에 안전하다.
꼼꼼히 뜯어보면 실수요자에겐 오히려 기회
내 집 마련 위해 꼭 알아야 할 정보만 골라 담았다!

· 서울에서 LTV 70% 적용 받아 집 살 수 있는 방법
· 부부연봉 1억 원 이하 실수요자를 위한 다양한 혜택 총정리
· 금리인상 두렵지 않은 정책모기지 200% 활용법
· 갚을 수 있는 신용대출로 내 집 마련 시기 앞당기기
· 디딤돌대출+보금자리론 합동작전을 통한 금리 낮추기 필승전략
· 9억 원 아파트 구입자에게도 문 활짝 열린 유한책임 대출
· 중장년도 내 집 마련 용기 낼 수 있게 해주는 주택연금
· 실수요자가 두려워 할 이유 없는 양도소득세와 종합부동산세 팩트체크
· 정부, 보금자리론 금리 전격 인하

목차

PART 1 한계는 곧 가능성
1 복덕방 가기 전에 반드시 체크해야 할 LTV
2 [강한 규제지역 곱셈전략] 서울에서도 아파트 가격의 70% 빌릴 수 있다
3 [서울 LTV 70% 전략 1] 보유자산 1억 3,000만 원 이하 연봉 7,000만 원 이하 가족, 4억 2,000만 원 이하 아파트를 노려라
4 [서울 LTV 70% 전략 2] 다둥이 엄마·아빠, 1억 5,000만 원으로 5억 원 아파트 사기
5 [서울 LTV 60% 전략] 연봉 9,000만 원 이하 신혼부부와 3‧4인 가구, 2억 원으로 5억 원 아파트 사기
6 [서울 LTV 50% 전략] 3억 원 들고 적격대출 3억 원 빌려 6억 원 아파트 사기
TIP. 적격대출과 민간 주택담보대출 상품
7 [서울 LTV 40% 전략] 모든 것은 ‘1.66…’을 곱하는 데서 시작한다
TIP. 적격대출과 민간 주택담보대출, 원리금 직접 계산해보자
8 [약한 규제지역 곱셈전략 1] 억대 연봉이나 6억 원 초과 아파트 아니면 LTV 70%
9 [약한 규제지역 곱셈전략 2] LTV 60% 경우 보유자산×2.5=아파트 가격 한도
TIP. 연봉만큼 신용대출 받아 통근시간 앞당기기
10 [비규제지역 곱셈전략] 소득, 집값 무관하게 집값의 70% 주택담보대출
TIP. 가족 간 증여와 대출

PART 2 내 집 마련 중간점검
1 디딤돌・보금자리・민간 주담대 합동작전 펼쳐라
2 실매매가와 KB시세가 다를 때 대출한도 기준은?
TIP. 방 한 칸 값을 대출한도에서 뺀다고?
3 생애 첫 집으로 아파트를 선택해야 하는 이유
4 향후 집값이 떨어지거나 실직하면 어떡하나?
TIP. 5억 원 대출까지 월급 가압류 걱정 없는 유한책임 주택담보대출 이용하기

PART 3 갚으니까 청춘이다
1 가계약금 쏘기 전에 마지막으로 따져봐야 할 DTI
2 원금균등 분할상환방식으로 DTI 낮추기 전략
TIP. 연봉 3,000만 원 김 대리, 연봉 4,000만 원 박 과장 소득으로 주택담보대출 받는다고?
3 아파트 매매계약 실전 노하우
TIP. 전세 만기 때까지 기다리지 않는 지혜
4 신용대출도 분할상환하자
TIP. 취득세도 대출이 된다고?

PART 4 빚내서 집 사기 최종 팩트 체크
1 5억 원과 6억 원, 9억 원이라는 중요한 고비
TIP. 6월 1일 이전과 6월 2일 이후 잔금 계약의 놀랄 만한 차이
2 곧 50세인데 만기 30년 주택담보대출 80세까지 갚으라고?
3 2년 먼저 사고 2년 뒤에 빌리기
4 12・7 대책, 분양 아파트 LTV 80%의 마법
TIP. 가까이 하기엔 당신과 너무 먼 양도소득세와 종합부동산세

본문중에서

[지금 내 돈으로 얼마짜리 집 살 수 있나] 실전에서 필요한 것은 갖고 있는 돈을 토대로 얼마짜리 집을 살 수 있는지 이해하는 것입니다. 이를 위해서는 곱셈의 순서를 바꿔야 합니다. 무주택 실수요자인 여러분이 갖고 있는 돈은 정해져 있습니다. 예컨대 1,000만 원의 청약저축과 1억 4,000만 원의 보증금(보증금 2억 원에서 전세자금대출 6,000만 원을 뺀 금액)을 갖고 있는 무주택자에게 가용자산은 1억 5,000만 원입니다. (6,000만 원의 전세자금대출은 구입주택 입주와 동시에 상환하게 됩니다.)
1억 5,000만 원의 가용자산으로 구입할 수 있는 집값 한도는 간단한 곱셈으로 계산할 수 있습니다. LTV 70% 시나리오의 경우 3.33…, LTV 60%는 2.5, LTV 50%는 2, LTV 40%는 1.66…을 곱하면 됩니다. 70%의 LTV를 적용하면 집값 한도는 5억 원(1억 5,000만 원×3.33…)입니다.
('Part 1. 한계는 곧 가능성' 중에서)

[강한 규제지역에서도 LTV 70% 적용 가능하다] 강한 규제지역에서도 LTV 70% 적용이 가능합니다. 즉 집값의 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있는데, 바꾸어 말하면 가용자산의 3.33…배에 해당하는 아파트를 구입할 수 있다는 뜻입니다. 이런 일이 가능한 이유는 정부(주택금융공사)에서 운영하는 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책모기지는 6·19 대책이나 8·2 대책에 따른 강화된 LTV 규제(70%→40%)를 적용받지 않기 때문입니다. (정책모기지는 크게 디딤돌대출〔집값 5억 이하 대상〕과 보금자리론〔집값 6억 이하 대상〕, 적격대출〔집값 9억 원 이하 대상〕로 구분되는데 적격대출은 디딤돌대출이나 보금자리론과 달리 정부의 기본 LTV 규제를 그대로 따릅니다.)
('Part 1. 한계는 곧 가능성' 중에서)

[연봉 7,000만 원~8,000만 원 무자녀 부부라면?] 외벌이 신혼, 결혼한 지 5년이 지난 무자녀 부부, 독신자 등이면서 주택 구입 경험이 없는 생애최초주택 구입자이자 연봉이 7,000만 원을 초과하고 8,000만 원 이하인 분들을 위한 내용입니다. 이 분들은 보금자리론 이용 자격이 안 되는 분들 중 정부가 2017년 8·2 부동산 대책을 내놓으면서 마련한 ‘투기과열지구·투기지역(강한 규제지역) 서민·실수요자 요건’에는 해당하는 분들입니다. 이처럼 강한 규제지역 LTV 50% 자격을 충족하는데 LTV 50% 초과 70% 이하 요건은 충족하지 못하는 무주택자들을 위한 내 집 마련 전략은 가장 단순합니다. 보유자산만큼 주택담보대출을 받아 자산의 갑절에 해당하는 서울 등지 아파트를 구입하면 됩니다. 가진 돈은 2억 원 이하로 넉넉하지 않지만 소득 요건이 맞지 않아 보금자리론을 받을 수 없는 분들 중 강한 규제지역 서민·실수요자 요건을 충족하는 분들은 아파트 가격의 50%에 해당하는 주택담보대출을 받아 보유자산의 2배에 해당하는 아파트를 구입할 수 있습니다. 2억 원을 들고 4억 원 아파트를, 2억 8,000만 원 을 들고 5억 6,000만 원 아파트를 살 수 있습니다.
('Part 1. 한계는 곧 가능성' 중에서)

[대출 합동작전을 펴라] 5억 원 이하 아파트 구입예정자 중 소득 요건이나 무주택 요건 면에서 디딤돌대출 이용 자격을 갖췄지만 2억 원(신혼부부는 2억 2,000만 원, 2자녀 이상은 2억 4,000만 원)을 웃도는 대출금이 필요한 분들은 디딤돌대출과 보금자리론을 함께 이용하는 이른바 ‘합동작전’을 통해 최종적인 대출금리를 낮출 수 있습니다. 금리가 연 이율 3%대 초반인 보금자리론만 이용하는 것보다 2%대에서 3% 전후인 디딤돌 대출을 함께 이용하는 게 훨씬 합리적인 선택이기 때문입니다.
('Part 2. 내 집 마련 중간점검' 중에서)

[당신의 대출은 안녕하십니까] 자녀가 없는 부부 연봉 6,500만 원인 결혼 3년차 무주택 신혼부부가 6,500만 원 신용대출과 3억 원의 만기 30년 보금자리론을 각각 받아 4억 2,857만 원짜리 서울 아파트를 구입하는 경우를 살펴보겠습니다. 연봉이 6,500만 원인데 대출금액(신용대출+보금자리론)이 연봉의 6배에 가까운 3억 6,500만 원에 달합니다. 그럼 이 대출은 갚을 수 없는 나쁜 빚일까요? 결론부터 말씀드리면 3억 6,500만 원의 대출은 갚을 수 있는 좋은 빚이라고 정부는 공인합니다. (금융위원회는 2018년 10월 18일 보도자료에서 “차주의 3분의 2 이상〔약 66.9%〕이 소득으로 채무를 상환하는 데 큰 문제가 없는 DSR 50% 이하 수준”이라고 밝힌 바 있습니다.)
('Part 3. 갚으니까 청춘이다' 중에서)

[5억, 6억, 9억이라는 중요한 고비] 염두에 둔 아파트 중 ‘저층이거나 집 상태가 상대적으로 떨어지는 6억 원짜리 아파트’와 ‘고층이거나 집 상태가 좋은 6억 1,000만 원짜리 아파트’ 중 고민된다면 6억 원짜리 아파트를 우선적으로 고려할 필요가 있습니다. 집값이 6억 원 이하에서 6억 원 초과로 바뀌면서 취득세 부담이 2배로 늘어나고 서울 등 규제지역에서 대출한도가 축소될 뿐 아니라 보금자리론이나 디딤돌대출 가입 자격마저 상실되기 때문입니다.
('Part 4. 빚내서 집 사기 최종 팩트 체크' 중에서)

저자소개

생년월일 -
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판매수 0권

2008년 〈매일경제신문〉에 입사해 유통경제부와 기동취재팀, 프리미엄부, 경제부, 금융부 기자, 기동취재팀장을 거쳐 현재 경제부 세종팀 기자로서 기획재정부와 공정거래위원회, 고용노동부를 출입하고 있다. 2012년부터 기획재정부, 금융위원회, 금융감독원, 국책‧시중은행을 출입하며 경제정책, 세제, 가계부채, 기업구조조정 분야를 주로 취재해왔고 같은 기간 실수요자로서 빚 내서 집 사기를 반복해왔다. ‘분노의 시대’ 기획으로 2011년 씨티언론인상 대상, ‘대한민국 출근보고서’ 기획으로 한국기자협회 제260회 이달의 기자상 기획보도 신문‧통신부문

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