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국내 최고 토지 개발 전문가 김공인의
토지 투자 노하우의 완결편!
초보자에게 꼭 필요한 기초 개념부터
토지 개발, 물건 분석, 성공 비결까지 총망라

『진짜 돈 되는 토지 투자 노하우』는 토지를 매입하여 개발한 후, 단기간 내에 수익을 올리는 투자법을 구축하여 안정적 수익률을 유지하고 있는 저자의 투자전략을 담고 있다. 김용남 저자는 26세라는 젊은 나이에 토지시장에 뛰어들어 직접 부딪히고 깨달으며 하나씩 쌓아온 기술을 공개하되, 초보자도 쉽게 이해하고 익힐 수 있도록 이론부터 실전까지 단계별로 정리했다.

이 책은 초보자들이 토지 투자를 하기 위해 꼭 알아야 할 기초 개념을 하나씩 짚어주는 동시에, 저자의 실제 경험담을 통해 투자 실패 요인을 최소화하는 길로 안내한다. 좋은 토지를 보는 눈과 실제 토지를 개발할 때 반드시 등장할 개발행위 허가와 토목공사, 세금까지 까다롭고 복잡해 보이는 절차를 차근차근 배울 수 있다. 이를 다 익혔다면 이제부터 실전이다. 저자는 1년 안에 토지 투자로 일정 수익률에 이르는 방법을 실제 사례를 통해 소개한다.
20년에 가까운 긴 시간을 오로지 토지에만 몰두하여 깨달은 지식과 지혜를 모두 담아낸 이 책은 큰 목표를 세우고 투자의 세계에 입문하려는 모든 투자자에게 늘 가까이 두고 참고해야 할 토지 투자의 정석이 될 것이다.

국내 최고 토지 개발 전문가 김공인의
토지 투자 노하우의 완결편!
기초 개념부터 실전까지,
평생 써먹을 핵심 기술 총정리

오로지 토지 투자 분야에서 현장 경험과 전문 지식을 스스로 터득하며 실력을 쌓아온 고수 김공인이 17년간 실전 노하우를 담은 신간을 출간했다. 김용남 저자는 『1년 안에 되파는 토지 투자의 기술 1, 2』, 『평생 연봉, 나는 토지 투자로 받는다』로 검증받은 토지 개발 분야 전문가이자 토지개발 아카데미 대표로서, 강연과 칼럼, 상담으로 매일 독자들과 만나고 있다.

부동산으로 재테크를 계획하는 이들에게 아파트나 빌라보다 다소 어렵게 느껴지는 토지. 그러나 실상 우리가 사는 집이나 일하는 회사, 밟고 지나가는 길거리 모든 곳곳이 다 땅이라는 걸 생각해 보면 삶과 가장 밀접하게 연결된 투자 대상임을 알 수 있다. 그리고 대한민국이 존속하는 한 토지는 매매와 개발이 계속될 가장 안정적인 투자처다.

하지만 사회적 문제가 된 기획부동산의 폐해로 투자자들의 우려가 커진 만큼, 성공 투자를 위해서는 무엇보다 치밀하게 공부하고 내공을 쌓는 것이 필요하다. 그래야만 넘치는 가짜 정보 속에서 옥석을 가려내고, 투자가치가 높은 토지를 매입하여 개발할 수 있기 때문이다. 그렇다면 무엇부터 배워나가야 할까?

토지를 사서 개발한 후 1년 안에 되파는 토지 투자 기술의 완결편인 『진짜 돈 되는 토지 투자 노하우』는 이에 대한 체계적이고 이해하기 쉬운 방법을 안내해 준다. 먼 지방에서 찾아와 상담을 요청하는 수많은 고객을 비롯하여 카페 회원과 일반 투자자들이 메일과 전화로 저자에게 물어왔던 질문들을 선별하여 기초부터 차근차근 방법을 알려주고, 중도 포기 없이 목표를 향해 전진할 수 있도록 경험을 바탕으로 실제적인 기술을 연마할 수 있다.

토지를 제대로 배우면 돈이 보인다!
1년 안에 수익을 내는 토지 개발의 핵심 공개

“앞으로 나는 이 책에서 토지가 어떤 것인지, 토지 개발과 토지 개발을 위한 토목공사가 무엇인지, 또한 토지와 관련된 세금을 설명할 것이다. 토지를 개발하면 얼마만큼의 수익을 기대할 수 있는지 여러 가지 실례를 보여줄 것이다. 그리고 마지막으로 토지 투자로 단기 차익을 얻기 위한 세부 절차를 알려주려 한다. 토지에 투자하여 단시간에 많은 이익을 거두려고 하는 토지 투자자들은 토지 개발에 대하여 꼭 알아야 한다.”
_프롤로그 중에서

이 책은 단순히 이론 설명만으로 끝내지 않는다. 진짜 이익을 얻기 위한 토지 개발의 개념 이해를 탄탄하게 다진 후, 본격적으로 1년 안에 수익을 올리는 실전 투자법을 제시한다. 즉, 지목과 평당가, 평수, 세금 액수 등 실제적인 사례를 제시하면서 어떤 식으로 개발할지를 상세히 안내한 후, 적은 현금으로 최대의 수익을 올리는 방법을 가르쳐준다. 1년 투자 현금 대비 수익률 90%, 115%, 120%부터 나 홀로 투자 사례를 비롯하여 250%의 수익률 달성까지, 실질적인 투자 포인트가 제공된다. 따라서 독자는 그 토지가 매도로 나왔다는 가정하에 사업계획서를 작성하면서 구체적인 매매 설계에 도전해 볼 수 있다.

또, 저자는 토지를 개발하려면 자기만의 영역이 있어야 한다고 강조한다. 토지를 매입하려고 마음먹었다면 누군가의 입에서 전달된 얄팍한 정보에 기댈 것이 아니라, 내 눈으로 직접 보고 발품을 팔아 다니면서 샅샅이 연구하려는 노력이 필요하다. 눈 감고도 동네를 훤히 볼 정도가 되면 자연스럽게 물건의 가치를 볼 줄 알게 되고, 어느 정도의 금액에 사고팔아야 할지 판단이 서기 때문이다. 이런 부단한 과정을 차근히 밟고 나서 자신의 입지를 세우고 함께할 좋은 동료를 만난다면, 당신의 투자 인생은 성공을 향해 힘차게 달려갈 것이다.

『진짜 돈 되는 토지 투자 노하우』는 제목 그대로 돈이 되는 토지 투자의 핵심을 꿰뚫는 정수가 담긴 부동산 투자서다. 토지 투자를 하고 싶은데 방법을 몰라 시간만 허비하던 독자들이 손꼽아 기다리던 책이자, 내가 사랑하고 믿는 이들과 함께 성공하는 투자의 기쁨과 보람이 무엇인지 느끼게 해 줄 단비와 같은 책이 될 것이다.

프롤로그
-. 부동산에 처음 관심을 갖다
-. 전 재산 1천만 원으로 땅을 사서 6개월 만에 2천만 원을 만들다

토지 개발업자 김공인의 투자 인생 스토리
-. 내 나이 41세, 나는 지금 토지 개발 아카데미의 카페 매니저다
-. 2천만 원에 산 땅이 3개월 만에 3천만 원이 되다
-. 3천만 원이 5천만 원이 되다
-. 소액으로 토지에 투자하려면 공동 투자가 답이다
-. 토지를 개발하는 것이 토지 투자의 핵심이다

내가 배운 토지 기초 개념 1부
-. 내 땅이면 내 맘대로 할 수 있지 않나요?
-. 기획부동산이란?
-. 토지는 시세가 없나요?
-. 공시지가는 시세와 무슨 상관인가요?
-. 소유한 농지를 임대하면 불법인가요?
-. 도로가 난다고 했는데 안 날 수도 있나요?
-. 도로가 생기면 무조건 좋은 건가요?
-. 대지와 잡종지 중에서 어떤 게 좋나요?
-. 내 땅은 좋은 땅인가요?
-. 내 땅은 왜 안 팔리는 걸까요?
-. 개인 소유의 ‘구거’
-. 땅의 모양을 바꾸는 게 가능한가요?
-. 내 땅이 수용당하면 나쁜 건가요?
-. 임야보다 농지가 좋은 거죠?
-. 건물을 지으면 세금을 내야 하나요?

내가 배운 토지 기초 개념 2부
-. ‘땅’ 하면 왜 투기가 떠오를까요?
-. 땅은 오래 묵혀야 비싸지는 게 아닌가요?
-. 토지 투자는 돈이 많아야 할 수 있지 않나요?
-. 팔리는 땅은 따로 있나요?
-. 그린벨트 땅은 왜 거래가 되나요?
-. 토지의 면적은 어떻게 계산하는 건가요?
-. 지목과 용도 지역은 무엇을 말하는 건가요?
-. 도면은 어떻게 보나요?
-. 토지거래허가구역이 뭔가요?
-. 나대지는 건물이 없는 땅을 말하나요?
-. 건물을 짓는다는 것이 형질 변경을 뜻하나요?
-. 임야인데 왜 ‘산’ 자가 없나요?
-. 토지이용확인원은 무엇을 확인하기 위한 서류인가요?
-. 돈을 벌기 위해서는 어떤 땅을 사야 하나요?
-. 적은 비용으로 땅을 개발하기 위해 알아야 할 것들

내가 배운 토지 개발 1부 ? 개발행위허가
-. 개발행위허가의 조건 및 지목별 세금
-. 개발행위허가를 받으면 반드시 건물을 지어야 하나요?
-. 소유권과 허가권은 다른 건가요?
-. 개발행위허가는 취소할 수 있나요?
-. 허가를 신청하려면 원형지 상태여야 하나요?

내가 배운 토지 개발 2부 - 토목공사
-. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다
-. 부지를 어떻게 조성하나요?
-. 매도를 위한 토목공사는 성·절토, 구조물 공사다
-. 공사 시기에 따라 토목공사 비용이 다른가요?
-. 앞사바리란?
-. 포크레인의 종류
-. 공사 비용을 줄이기 위한 공사 방법은?
-. 구배가 무슨 말인가요?
-. 공사를 시작하면 민원이 발생한다?
-. 토목공사의 부가세는 환급되지 않는다?

내가 배운 토지 세금
-. 비사업용 토지란?
-. 용도 배율이란 뭔가요?
-. 비사업용 토지를 사업용 토지로 바꿀 수도 있나요?
-. 개인은 양도소득세, 법인은 법인소득세
-. 계산서가 없어도 공제가 되나요?
-. 개발행위허가를 득한 농지는 농지인가요?

김공인의 토지 투자 물건 분석하는 법
- 1년 투자 현금 대비 수익률 90% 달성하기
- 1년 투자 현금 대비 수익률 115% 달성하기
- 1년 투자 현금 대비 수익률 120% 달성하기
- 5천만 원으로 5천만 원을 벌다(나 홀로 투자 사례)
- 본 게임_1년 투자 현금 대비 250% 달성하기

토지 투자로 성공하는 법
-. 내가 아니라 우리가 함께 성공하는 것이다
-. 지역을 선택하고, 내 손바닥으로 만들자
-. 물건을 공급받을 수 있는 나의 위치를 만들자
-. 그 지역에서 작품을 함께 만들 내 파트너를 만들자
-. 내 물건을 매도할 수 있는 능력을 만들자
-. 토지의 매입에서 매도까지 모든 과정을 기획하자

에필로그
나는 도로변 땅을 매수하여 최소한의 공사를 한 뒤, 1년 되는 시점에 매도한다

부록
김공인 칼럼

토지 투자에서 정부의 정책은 굉장히 중요한 요소다. 어디를 개발할 것인지 예상하여 그 지역의 토지를 미리 선점하는 것이 토지 투자의 핵심이라고 생각하는 사람도 많다. 하지만 그런 토지 투자는 불확실한 미래에 대한 모험이라고 생각한다. 개발이 되면 대박이 나지만, 개발되지 않으면 아무 일도 생기지 않는다는 말이 아닌가? 이는 동전 던지기나 다를 바가 없다.
미래를 예측하여 토지를 매입하면 얼마나 기다려야 할지도 모르고 개발이 되지 않을 수도 있다. 나는 이런 불확실한 것에 투자한 적이 없다. 대신 실수요자에게 초점을 맞춘다. 경기가 좋으면 시설을 확장할 것이므로 땅을 매입할 것이고, 경기가 좋지 않아 땅값이 떨어지면 이를 기회로 삼아 땅을 매입할 것이기 때문이다. 즉, 실수요자를 보고 투자한다면 어디가 개발될지 따질 필요도 없고, 경기의 좋고 나쁨에 따라 땅값이 좌지우지될 확률도 낮다. ---- 76~77p

적은 비용으로 토지를 개발하기 위해서는 어떠한 것을 알고 있어야 할까? 일단 개발행위허가가 무엇인지 정확히 알아야 한다. 그리고 허가를 득하면 무엇을 할 수 있고 어떠한 제한이 생기는지도 알아야 할 것이다. 또한 가공 절차, 즉 토목공사에 대해서도 숙지해야 한다. 또한 많은 비용을 들여 개발할 생각이 없기 때문에 개발행위허가를 득할 때나 토목공사를 진행할 때 비용을 줄일 수 있는 방법을 익혀야 한다. 마지막으로 토지의 세금에 대해 알아야 할 것이다. 그리고 이를 바탕으로 사업계획서를 작성해야 한다. ---- 111~112p

평당 100만 원에 나온 물건을 분석해보자. 지목이 전이므로 농지에 해당되기 때문에 개발행위허가를 득할 시 농지보전분담금을 국고세금으로 납부해야 할 것이다. 면적이 200평 정도이므로 1,600만 원의 세금을 내야 한다. 확인 도면으로 볼 때 큰 도로변에 위치해 있으며, 지적상으로는 법정 구거를 확인하기 힘들기 때문에 현장을 확인하여 배수로의 유무와 위치를 확인해야 한다. ---- 174p

무엇보다 토지를 매입할 때 대출을 이용하는 것이 당연하다고 생각하는 부동산을 선택해야 한다. 개발행위허가를 득하여 은행에서 대출을 받아 등기 이전을 할 것이므로, 토지를 소개해주는 부동산이 이런 방식으로 일을 진행해주지 않으면 일이 힘들어진다. 매도인의 토지사용승낙서가 필요하다는 것을 이해하지 못하면 함께 일을 진행할 수 없다.
또한 개발업자임을 알려서 땅을 이용하려는 실수요자가 아님을 인지시켜야 물건의 가치에 비해 비교적 저렴하게 나온 물건을 공급받을 수 있다. ---- 216~217p