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직장인이여, 망설이지 마라!
부동산 공매로 월급을 만들어보자!

‘부동산에서 월급이 나올까?’ 결론부터 말하면 가능한 일이다. 임대 부동산 30개만 소유하면 가능하다. 이제 막 부동산에 입문하는 사람들은 ‘부동산 30개’ 하면 지레 겁부터 먹는다. 한 사람이 그렇게 많이 가져도 되나? 세금은 어떻게 하고? 의료보험이나 국민연금이 얼마나 나올까? 종합부동산세는 괜찮을까? 보통 30개 부동산을 가지고 있다면 세금이 중과되고, 누진되어 수익보다 더 많은 세금을 내는 것이 아닐까 걱정하게 된다. 하지만 절대 그렇지 않다. 더군다나 임대사업자로서 본격적인 부동산 투자의 길로 들어서면 절세의 길도 많다. ‘만약 지금 산 부동산이 내가 팔 때 떨어지면 어떡하지?’라며 불안해하는 사람도 있지만, 떨어지지 않을 부동산을 매입하면 이 문제는 깨끗이 해결된다. 해보지도 않고, 지레 겁부터 먹고 실천하지 못한다면 그냥 노동을 통한 수익에 만족할 수밖에 없다. 당장 30개의 부동산을 소유할 순 없지만, 지금부터 준비한다면 5년 후, 혹은 7년 후에는 30개의 부동산을 충분히 소유할 수 있고, 매일 월세가 들어오는 시스템을 만들 수 있다.

당신이 하고 있는 재테크는
수정이 필요하다

이 책의 앞부분은 공매에 대한 이해의 폭을 넓혀주기 위한 이론 편을, 뒷부분은 공매 종류에 따른 실무 편을 다뤘다. 부동산 공매에서의 투자 요령과 권리분석, 그리고 수익을 창출하는 방법에 대해 기술되었기 때문에 권리분석의 깊고 세밀한 부분까지는 다루지 않지만, 대신 공매에 대한 두려움, 막연함, 고정관념에서 벗어나 나도 할 수 있다는 자신감을 가질 수 있는 투자 유형이라고 생각할 수 있도록 했다. 초보자의 경우 책 내용만 잘 숙지해도 공매 투자에 아무런 어려움이 없으리라 생각한다. 공매는 일반적으로 전자입찰을 통해서 진행하고 있다. 그렇다 보니 평일 시간이 자유롭게 쓸 수 없는 직장인들, 젊은 엄마들이 재테크로 할 수 있는 방법 중에 가장 좋은 방법이다. 더군다나 젊은 사람들은 컴퓨터를 다루는 숙련의 완숙도가 높고, 인터넷을 통한 정보 취합능력이 뛰어나기 때문에 훨씬 진입장벽이 낮다고 볼 수 있다.
재테크의 대상은 여러 가지가 있지만, 그중에서 최고의 재테크 대상은 부동산이다. 부동산을 바라보는 시각은 사람들마다 다르지만, 지난 세월을 보면 꾸준히 상승해왔다는 것을 부인할 수 없다. 어느 때, 어느 지역이 단기적으로 등락을 겪기는 했지만 그렇다고 해서 투자 원금까지 모두 날린 경우는 많지 않은 것이 부동산을 통한 재테크다. 가격이 등락을 거듭하기는 하지만 부동산 자체는 남아 있기에 부동산은 안정적인 투자 대상이다. 국가기관에서 진행하는 부동산 경매, 부동산 공매는 자신이 조금만 공부를 하면 큰코다치지 않고, 안전하게 수익을 낼 수 있다. 그래서 많은 사람들이 부동산 경매, 부동산 공매를 재테크 수단으로 선택했고, 당신이 이 책을 집어든 것도 그 이유 중의 하나일 것이다. 이 책을 통해서 새로운 꿈을 꾸어보길 기대한다.

프롤로그 공매에 주목해야 하는 이유

Part 01 공매 기초편 간단하게 살펴볼 부동산 공매 이론
Chapter 01 공매란 무엇인가?
1. 공매 이해하기
공매를 진행하는 한국자산관리공사(KAMCO)
온비드(ONBID)라는 전자 시스템
2. 공매와 경매의 차이점
왜 공매가 진행되는데 경매도 진행되나요?
먼저 잔금 내는 사람이 임자
경매로 낙찰된 물건을 공매로 낙찰받다
공매로 낙찰이 된 물건이 경매 낙찰을 기다리고 있다
3. 공매 재산의 종류
압류재산에 의한 공매
수탁재산의 공매
유입자산의 공매
국유재산
부동산 공매의 구분과 차이점
4. 이용기관 공매
이용기관의 개념
이용기관 공매 재산의 종류
이용기관 공매 재산의특징
공매에서 지분 물건에 대한 우선매수 신청
공매에서의 차순위 신고
이용기관 공매 물건 찾기
5. 부동산 신탁회사 공매
Chapter 02 공매 물건 권리분석
1. 권리분석을 왜 해야 하는가?
권리분석을 해야 하는 이유
말소기준권리란?
말소기준권리 테스트
등기부등본에 의한 권리분석
2. 등기부등본에 나타난 용어의 간단한 해설
가등기
강제경매개시결정등기
압류
가압류
근저당권
선순위 전세권
3. 권리분석 실전편
공매의 배분 순위표
근로복지공단의 압류
당해세
조세채권의 법정기일
한 방에 해결해주는 공매 재산명세 열람
Chapter 03 공매와 경매의 차이
1. 인도명령이란?
2. 공매의 특징
3. 공매의 장점
입찰 경쟁률이 낮다
인터넷 입찰이다
기간입찰이다
직장인들에게 안성맞춤이다
신속하게 진행된다
매각대금 기한이 다르다
공매로 취급되는 물건은 다양하다
입찰보증금 납부 방법이 다르다
차순위 신고 시점이 다르다
Chapter 04 공매의 절차
1. 매각예정가격의 결정
감정평가의 의뢰
매각예정가격의 결정
2. 공매 공고
3. 입찰진행
4. 입찰자의 자격
5. 낙찰자 결정
6. 매각결정
매각결정통지
매각결정 취소 사유
공매의 중지(유보 및 해제)
7. 매수대금의 납부
공매 잔금 납부의 기준
위험부담의 이전 시기
매수대금납부 최고 및 매각결정 취소
8. 소유권이전등기 촉탁
9. 매각대금의 배분
Chapter 05 조세채권과 배분
1. 배분
2. 배분순위
3. 배분의 종기
4. 조세채권과 법정기일
조세채권의 정의
조세채권의 특징
조세채권의 법정기일
Chapter 06 전자입찰의 실제
1. 온비드(OnBid)란?
2. 온비드 전자입찰 절차
회원가입
공인인증서 발급 방법
물건검색
입찰 참가
입찰 결과 확인
새롭게 도입된 입찰 제도
입찰 시 주의 사항

Part 02 공매 실전편 입찰과 낙찰, 명도와 임대를 통한 공매 이론
Chapter 01 내용증명 한 통으로 끝낸 플러스피 투자 아파트
1. 전화로 임장을?
수리비 1,000만 원 나올 것 같은데?
경매 동반자 깡님
2. 법인이 임차인이라면 대항력을 인정받을 수 있나요?
3. 내용증명 한 통으로 끝낸 명도
점유자의 연락처를 알아내는 Tip
점유자에게 보낸 내용 증명
세입자가 명도확인서를 먼저 요구할 때
4. 셀프 수리가 아닌 셀프 수리와 임대
셀프 수리의 귀신 하기님 찬스
플러스피 투자 전세 임대 맞추다
5. 부동산이 상승기에는 과감하게, 하락기에는 골라서 투자하라
6. 미래에 올라줄 것을 어떻게 알 수 있을까요?
7. 압류재산 공매의 포인트는?
권리분석에서 문제가 없을 때 주의해야 할 포인트
Chapter 02 공매로 낙찰받은 아파트 11개 명도를 한 방에! 민건동(날쌘뚱보)
1. 부동산으로 돈 버는 것은 사회악이다!
2. 전세난민? 수도권으로!
서울 외곽으로 벗어날 수밖에 없었다
우리 가족이 선택한 원칙
3. 터닝포인트가 된 종잣돈 1,000만 원
4. 물건과 사랑에 빠지지 마라!
물건 하나 있으니 사무실로 올 수 있나요?
아내가 이렇게 화를 낼 줄은
믿었던 만큼 효도한 물건
5. 첫 낙찰 그리고 멍~
컨닝한 입찰가
피드백 그리고 패찰 99%
낙찰은 받았는데, 뭘 해야 할지 몰라요!
6. 명도가 이렇게 쉬운 거야?
이사비 300만 원 주실 거죠?
명도 협상은 항상 제삼자를 내세워라
7. 공매로 아파트 11개 낙찰!
기관 공매의 공고
8개를 한번에 낙찰받은 경험
로얄동, 로얄층 하고 싶어요!
기관 공매가 진행되는 이유
8. 나 홀로 일괄계약
9. 셀프수리를 위해 여름휴가 반납
10. 화장실 수리는 리폼으로
11. 드디어 원하는 가격으로 임대 성공!
12. 실거주 물건 5,000만 원 싸게!
Chapter 03 32살 젊은이의 무혈입성 공매 도전기 주우람(맥스아시아)
1. 맥스아시아, 너의 정체는 무엇이냐?
2. 쳇바퀴 돌 듯 그냥 그렇게 살 것인가?
왜 어린 나이에 부동산을 시작했나요?
누구를 위한 삶인가? 나는 누구? 여기는 어디?
3. 회사를 그만두려고 하니 세상이 보이더라
지금 필요한 것은 귀동냥, 대법원 경매 사이트?
경매 팟캐스트
4. 인생의 터닝 포인트를 찾다
5. 멘토를 만나다
수직적인 멘토와 수평적인 멘토
첫 입찰에 첫 낙찰!
6. 좌포님의 전화 한 통으로 공매에 입찰하다
새싹반 숙제 = 실전 투자의 밑거름
나에게 주어진 시간은 이틀
7. 명도가 걱정 없는 기관 공매
8. 임장을 못 갔는데, 입찰 결과는?
9. 기관 공매는 절차가 다르다
10. 전자 계약이란 빅 카드
재산세란?
재산세 과세 기준일
재산세 납부
재산세 아끼는 꿀 팁!
11. 임대 시기를 선택할 것인가? 절세를 선택할 것인가?
12. 대출은 빚인가? 레버리지인가?
13. 정령 이 집이 내 집인가?
14. 셀프 수리라는 험난한 산을 넘다
15. 경제적 자유는 성공한 사람들의 습관을 배우는 것이다
Chapter 04 자동차도 공매로 낙찰! 장대용(장때)
1. 투자, 항상 남의 떡이 커 보인다
2. 공매로 자동차를 살 수 있다고?
공매로 자동차를 받으면 왜 안전하고 싼가요?
부모님과 함께 여행하고 싶어서 공매를 공부하다
3. 자동차도 임장을 해야 하나요?
자동차 물건검색 요령
4. 사고 차 간별법
A, B, C 필러를 확인하라
용접 상태를 확인하라
휀다와 체결된 볼트를 확인하라
휠하우스를 주의하라
노킹음을 확인하라
5. 입찰가 산정과 낙찰 후 과정
중고차 시세를 파악하는 노하우
중고차 딜러들의 수익을 알면 입찰가격이 보인다
중고차 공매는 큰돈을 벌 수 없다
입찰
6. 상품화 과정 안에 비용을 절감하라
자동차 수리도 틈새 시장이 있다

▷ 국토개발의 비율만큼 많은 사람들이 기획부동산에 자신의 소중한 종잣돈을 묻고, 지금도 그 땅이 어디인지 모르는 경우도 부지기수다. 누군가는 성공하지만, 누군가는 피눈물을 흘린다.
왜 이런 일이 벌어질까? 이유야 많지만, 부동산으로 돈 버는 것을 너무 쉽게 생각했기 때문이라고 말하고 싶다. 부동산으로 돈 버는 것은 결코 만만한 일이 아니다. 부동산으로 돈 버는 것을 쉽게 생각하면 절대로 안 된다. 모르고 그냥 덤벼들다가는 큰코다치는 것이 부동산이다
-p.7

▷ 이 책이 부동산과의 첫 만남이 되었다면, 쉽게 맘을 빼앗기지 말고, 다른 책도 더 읽고 지금부터 부동산 경매와 공매에 대해서 집중해보길 바란다. 그리고 마음에 울림이 있는 사람을 찾아 인연을 만들길 권해드린다. 인연은 쉽게 다가오지 않는다. 그리고 어설픈 인연은 차라리 인연이 아닌 것이 더 나을 수도 있다. 따라서 당신의 꿈을 함께 꿔줄 사람과의 인연이라면, 그 인연을 소중히 가꿔보라. 부동산 경매에서 첫 인연은 큰 재산이 될 수 있기 때문이다.
-p. 7

▷ 경매는 인도명령이란 제도가 있어서 점유자가 집을 비워주지 않을 경우에 최후의 방법으로 강제집행을 할 수 있지만, 공매는 인도명령제도가 없어서 협상이 되지 않으면 명도소송을 해야 한다고 이야기를 했습니다. 결국 경매든, 공매든 명도라는 산은 넘을 수밖에 없는 과정입니다. 명도에 대한 두려움을 극복하지 않고는 아무것도 할 수 없어요.
-p. 151

▷ 경매나 공매의 초보자들에게는 감정가격이 심리적 저항선이며, 입찰가 기준점이에요. 그런데 고수들은 감정가격이 입찰가격의 기준점이 아니에요. 입찰가격의 기준점은 현재 그 물건의 가치를 감정가에 맞추는 것이 아니라 미래의 시세를 보는 거예요. 다시 말해서 입찰 목적에 부합된 수익률을 보는 것이지요.
-p. 162

▷ 부동산 현장에서 하는 말 중에 “정책을 이길 시장은 없다”라는 말이 있습니다. 또 이와는 반대되는 말 중에 “시장을 이길 정책은 없다”라는 말도 있어요. 정부에서는 부동산 정책을 내놓을 때 부동산이 상승기일 때는 대출을 조이고, 물량을 풀고, 세금을 강화해서 부동산 억제정책을 쓰고, 부동산이 침체될 때는 거래량을 늘리기 위해서 세금 혜택을 주고, 금리를 낮추고, 공급을 줄이는 방향으로 가거든요. 이 정책의 흐름만 잘 타면 성공하는 투자가 될 거예요.
그래서 항상 부동산의 트렌드를 잘 파악해야 해요. 요즘 부동산 투자의 트렌드는 차트 분석이거든요. 부동산 경기를 이끌 수 있는 수치만 정확히 잡아내면 가능하지 않을까요?
-p. 165

▷ 이때 깨달은 것은 세입자들은 무엇보다도 보증금을 잃지는 않을까에 대해 매우 두려워한다는 사실이에요. 본인들의 의지가 아닌 경매라는 상황에서 적어도 6개월 이상 시달리다 보니 마음은 피폐해지고, 성격은 날이 서게 되는 게 어찌 보면 당연한 일이라는 생각도 들더군요. 또한, 낙찰자의 지위를 강요하기보다는 세입자의 처지를 먼저 생각하는 것이 명도의 지름길이라는 작은 깨달음도 얻을 수 있었죠. 명도확인서는 명도를 위한 ‘마술봉’ 같아요. 세입자는 명도확인서를 받아야 배당을 받을 수 있으니까요.
-p. 192

▷ 가장 큰 차이는 경매는 법원에서 주관하고, 공매는 한국자산관리공사에서 주관하는 거로 알고 있어요. 공매의 경우 종류가 여러 가지 있는데요, 압류재산, 유입자금, 수탁재산, 국유재산이 있어요. 그리고 경매는 직접 입찰을 하러 법원으로 가야 하지만, 공매는 인터넷 및 모바일을 통해 온비드에 접속해 입찰할 수 있어요. 그리고 경매는 점유자가 사는 집을 낙찰받고, 명도 시 원만한 협상이 되지 않는다면, 인도명령이라는 제도를 통해 명도를 할 수 있지만, 공매는 바로 명도소송을 진행해야 하는데 명도 소송은 시간이 많이 걸리고, 저와 같은 비전문가 초보 투자자가 소송한다고 하니 좀 긴장되는 대목이 있지요. 이뿐만 아니라 경매와 공매는 차이점이 많아요.
-p. 224