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경매 고수의 지분물건 투자 비법

부동산학 국내 1호 경매 박사이자 다른 분야에 한눈팔지 않고 오랫동안 경매 투자를 우직스럽게 고집한 저자는 경매 판에 어떤 흐름이나 현상이 나타나면 한두 걸음 먼저 변화를 감지하고, 그것을 책으로 써왔다. 대한민국 재테크 장르에서 대중화의 길에 들어선 부동산 법원 경매에서 ‘남들과 경쟁하지 않고, 독점하고 싶다’라는 경매 투자자의 건강한 본능에 불을 지르기 위해 ‘지분경매-공유지분-독점경매’라는 새로운 시장 개척을 선언했다.
지분물건을 찾아내는 노하우와 해결방법, 형식적 경매일 때 투자 노하우, 지분이 농지일 때 농지취득자격증명원 발급받는 비법, 지분물건일 때 고가 응찰로 공유자우선매수청구권을 따돌리기, 기존 지분권자·국가기관·법원과 협상 또는 조정하는 노하우, 임야를 낙찰받았을 때는 해당 지역의 산림조합에 문의하면 경락잔금 융자를 받을 수 있다는 이야기는 다른 책에서는 찾아보기 어려우면서도 독자들에게 구체적으로 도움이 되는 내용들로 가득하다.
이 책에서는 지분물건은 시간이 오래 걸린다는 인식과 돈이 없으면 지분물건 투자가 어렵다는 것을 완전히 해소했다. 소액으로도, 열흘도 안 걸리는 빠른 시간 내에 해결한 지분경매 사례를 볼 수 있다.

직접 투자한 사례만 모은 실전 경매

지분물건을 발견하고, 입찰해서, 공유자 지위를 획득하고, 공유자 우선매수권리를 행사하는 과정 및 지분물건 소유권을 취득하고, 협상·분할소송해서, 형식적 경매 신청을 하고, 나머지 지분을 취득 또는 매각하는 과정, 이 두 개의 축을 책에서 생생하게 살펴볼 수 있다.
지분물건이 특수물건이라고 겁만 잔뜩 주거나 딱딱하고 어려운 판례를 늘어놓은 대신, 사건을 직접 들여다보는 듯한 생생한 대화체로 경매 과정을 실감나게 전달한다. 따라서 경매 공부와 실전 투자를 별로 해보지 않아 지분경매가 부담스럽게 느껴질 수 있는 초보 투자자들이 읽기에 적합한 책이다. 또한 경매 투자 경험이 좀 있고, 돌아가는 판세를 대강 아는 분들이 이 책을 보면 남들이 보지 못한 블루오션을 발견할 것이다.
낙찰받은 지분 위에 농어촌기반 시설이 있다면 ‘뭘 어떻게 하겠다고 이런 물건을 받았을까?’ 싶고, 경매정보지의 주의사항란에 ‘재매각물건·지분매각·일부 맹지·입찰 외·농지취득자격증명원’이라는 단어들만 봐도 머리가 지끈거린다. 하지만 저자는 하자 백화점 속에서 보물을 건져 올리고, 농어촌공사와 한전, 지분권자를 상대로 분할 소송을 진행하는 담대함을 선보인다.
또한 0.1평, 1,000분의 1만큼이라도 지분을 확보하기만 한다면, 그것을 지렛대로 전체를 쓰러뜨릴 수도 있고, 그 전체를 차지할 수도 있는 지분물건 투자의 핵심 비밀을 이 책 곳곳에 보석처럼 숨겨뒀다.

천사 5
머리말 8

제1장 제발 좀 살려만 달라는 이혼 전문 변호사의 절규
1. 제발 좀 살려만 주세요! 이혼 전문 변호사의 절규 19
2. 매매든, 경매든, 공매든 투자자를 망하게 하는 곳 30
3. 지분 낙찰 후 분필 협의 안 돼 분할청구소송 제기했다 36
4. 아무짝에도 쓸모없을 것 같은 도로지분 단독 입찰 46
5. 멀쩡한 아파트 단지 앞 도로에 통행금지 플래카드 54
6. 특수물건의 치유 가능한 하자와 불가능한 하자 63

제2장 문중 땅 넘어가면 조상도 노숙자 신세
1. 시어머니 살고 있는 경매당한 시골집, 천사 도우미는 며느리 73
2. 상속으로 지분물건이고, 시세보다 저평가된 시골집 83
3. 문중 땅 넘어가면 조상도 노숙자 신세 못 면한다 94
4. 분할청구가 들어와도 건물 톱질은 잘 안 해준다 107
5. 1,275만 원 낙찰받은 종중 지분 8개월 만에 2배로 매각 119
6. 아프리카 세렝게티 국립공원 사자들의 물소 사냥법 130

제3장 지분물건, 분할협의, 분할소송, 마무리
1. 지분물건, 분할협의, 분할소송 그리고 개구리 양식 145
2. 낙찰 후 8일 만에 입찰보증금 5배 받았다 156
3. 지분낙찰 후 공유자우선매수로 지분 2/3 확보 167
4. 지분물건 자금조달에 관한 몇 가지 어드바이스 176
5. 충북대 후문 인근 원룸을 깔고 있는 도로지분물건 186
6. 분할소송을 해야 하는데 지분권자가 해외교포란다 195

제4장 저수지 배수로에 물려 있는 지분 낙찰받았다고요
1. 저수지 기반시설에 물려 있는 지분을 낙찰받았다고요 205
2. 뒤집어 해석하자고? 양날의 칼, 시청이 이사 간단다 215
3. 매입해드리고 싶지만 예산이 없는데 어떻게 하냐고요 224
4. 지분 일부는 도시계획도로, 일부는 전통시장 통행로 235
5. 깔끔하기만 한 ‘공유물분할청구의소’ 실물 244
6. 지분 부동산도 선수끼리 만나면 훨씬 쉽다 251


제5장 아프리카 대머리 독수리와 지분 경매 투자자는 형제
1. 아프리카 대머리 독수리와 지분 경매 투자자의 공통점 261
2. 사고는 산자가 치고, 수습은 귀신이 했다 271
3. 나도 우리 가족묘지 하나 장만하고 싶었다 279
4. 나도 처음으로 지분물건에 머리 올렸다 287
5. 경매 물건에 묘지가 많아서 오히려 좋다 295
6. 고수는 분묘기지권이 성립되는 것을 전제로 입찰한다 300

제6장 남들과 경쟁하기 귀찮은 분들에게 전하는 특급 팁
1. 지분물건의 슈퍼맨은 누가 뭐래도 공유자 307
2. 공유자우선매수권자를 물 먹이는 신의 한 수 317
3. 맛보기로 보여드리는 법정지상권 요리방법 330
4. 허위로 신고했다가 형사처벌 받을 수 있는 유치권 336
5. 공유지분 낙찰부터 마무리까지 342
6. 전국 석권을 목표로 한 쓰레기 채권 치우기 사업 354

▷ 부동산 투자의 원칙 중 하나가 ‘인구가 증가하는 곳’에 투자하는 것이다. 인구가 감소하는 곳은 경매 고수가 아니라 천하장사가 들어가도 망할 수밖에 없다. 반대로 인구가 증가하는 지역이라면 기본은 먹고 들어간다. -p. 33

▷ “1,600만 원 투자로 8개월 만에 3,200만 원을 받고 털고 나올 수 있다는 점이 중요합니다.” “그러게요. 이 대목이 어렵네요.” “독자분들이 지분이나 도로물건 같은 진짜 특수물건에 소액 투자, 단기 투자가 가능하다는 희망을 발견했다면 저도 이 책을 쓴 밥값은 했다고 생각합니다.” -p. 52

▷ “지분을 잡았을 때 분할청구소송도 방법이지만, 경우에 따라서는 법정지상권 부존재에 따른 건물 철거청구소송이 기존의 지분권자를 압박하는 데 더 효과적일 수도 있다는 내용은 우리 입장에서는 상당히 유용한 무기가 될 수 있습니다.” -p. 117

▷ 토(대)지 사용료가 쟁점이 되는 경매 물건은 법정지상권 성립 여지 있는 물건과 도로다. “지료청구소송을 해야 한다는 이야기시죠?” “아닙니다. 많은 분들이 잘못된 권리분석 책을 읽고 하는 이야기가 지료청구소송이라고들 하는데, 지료확정소송을 하는 것이 정답입니다.”
-pp. 266~267

▷ 지분 낙찰을 받은 사람은 그 땅을 활용할 특별한 이유가 있다기보다는 수익(률)을 보고 입찰한다. 반면, 기존의 지분권자에게는 그 땅을 지켜야 할 이유가 많다. 분할을 위한 형식적 경매가 진행되면 경우에 따라서는 팔기 싫은 땅을 경매당해 자기 지분까지 넘어가버리는 경우가 생길 수 있다. 상호 협의가 될 여지가 많은 대목이다.
-pp. 352