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부동산 규제폭탄의 시대에도 살아남는 투자전략!

이 책은 혼돈의 부동산시장에서 살아남을 수 있는 투자전략을 담은 부동산 전망서다. 2018년 서울 집값이 엄청나게 폭등한 후 정부의 규제폭탄이 쏟아지며 시장이 주춤하고 있다. 이 상승기에 미처 집을 사지 못한 이들의 마음은 ‘지금이라도 집을 사야 하는가, 아니면 사지 말아야 하는가?’ 오락가락해 좀처럼 판단이 안 서고 불안하다. 한편 현재 집을 가진 사람들도 ‘상승기는 쭉 이어지는가, 아니면 조정의 시작인가?’ 하는 마음에 불안하기는 마찬가지다. 떨어질 것 같기도 하고 더 오를 것 같기도 하고, 좀처럼 판단이 잘 안 서는 혼돈의 시기다. 이 책은 부동산가격에 영향을 주는 여러 중요한 요인들을 팩트로 심층 분석해 앞으로의 부동산시장을 최대한 정확히 예측할 수 있도록 안내해준다. 지금 당장의 과열된 분위기에 무분별하게 휩쓸리기보다 이 책을 통해 냉정하게 분석하고 판단해 위기 속 투자 기회를 잡을 수 있을 것이다.
오랫동안 현장에서 믿을 만한 부동산 전문가로서 활동해온 저자는 영원히 상승만 하는 부동산은 없다고, 차면 기울고 많이 오르면 내리는 것이 바로 시장이라고 이야기한다. 장기적으로 부동산은 가지고 있는 자가 이기는 게임이지만, 다만 중간에 찾아오는 위기상황에서의 위기관리는 필수인 것이다. 부동산시장을 억누르는 부정적 요인이 즐비한 이때, 서울 집값을 잡기 위해 각종 규제가 계속 강화되고 있는 이때, 부동산 낙관론에 취하지 말 것을 저자는 당부한다. 부동산 대책의 실질효과가 나오는 데는 2년에서 3년이 걸리므로 지금 당장 정부 대책의 효과가 보이지 않는다고 무시하면 안 된다. 각종 세금과 대출 규제는 수요의 힘을 낮추는 역할을 하며, 전반적으로는 당분간 약세가 이어질 가능성이 있다. 집값이 너무 많이 상승했기에 향후 조정기가 올 수도 있고, 침체기가 앞으로 몇 년 동안 전개될 수도 있다. 저자는 이런 혼돈의 시기를 헤쳐 나가기 위한 투자판단의 기준점으로 과거의 부동산, 역대 정부의 부동산 정책, 인구 변화, 공급물량, 금리변화 등 부동산가격에 영향을 주는 요인들을 입체적으로 분석해 향후 집값의 향방을 알려준다. 또한 저자는 부동산 조정장이 와도 돈을 벌 틈새는 존재한다며 아파트보다는 규제에서 자유로운 수익형 부동산에 관심을 가질 것을 당부한다. 부동산은 기다림의 미학이 필요한 투자상품이다. 위험관리를 하면서 때를 기다린다면 좋은 결과가 꼭 온다.

다가올 3년, 아직 부동산 투자 기회는 남아있다!

집을 가지지 못한 사람과 집을 가진 사람들 모두 불안하다. ‘이러다가 집값이 쭉 떨어지는 것은 아닐까?’ ‘경제가 어렵다는데 부동산만 이렇게 올라도 될까?’ 부동산시장의 상황파악이 더욱 필요한 요즘, 이 책은 서울 집값과 한국의 부동산시장에 대한 근원적인 고민을 해결하는 데 현실적인 도움이 될 것이다. 시중에 부동산 관련 책들은 많지만 이 책은 부동산 투자전략뿐만 아니라 틈새시장 공략방법과 위기상황을 잘 넘길 수 있도록 위험관리를 알려준다는 점에서 차별화된다. 현재의 위험요소를 어떻게 헤쳐 나갈지 알려주기에 부동산 투자자들에게 유용한 투자 나침반이 되어줄 것이다. 부동산시장을 억누르는 부정적 요인들이 즐비할수록 현재에 대해 냉정하게 분석하고 미래에 대해 객관적으로 전망하는 작업이 필요하다. 부동산시장의 흐름을 미리 알고 싶다면, 예상할 수 없는 부동산시장에 대한 정확한 예측과 조언을 얻고 싶다면, 쏟아지는 부동산 규제대책에도 부동산시장을 통찰력 있게 분석하고 싶다면, 이 책이 최고의 길잡이가 될 것이다.
이 책은 총 5장으로 구성되어 있다. 1장 ‘혼돈의 부동산시장, 우리는 어디쯤 서 있나?’에서는 서울 집값이 폭등한 이유와 정부의 부동산규제를 알려주며 현재 부동산시장의 흐름과 문제점을 조목조목 정리했다. 이어 2장 ‘부동산시장, 과거를 알면 미래가 보인다’에서 과거는 현재와 미래를 보는 거울인 만큼 과거 박정희 정부부터 박근혜 정부까지 부동산시장의 흐름과 정책을 분석·정리했다. 지금 당장의 부동산시장만 보고 지나치게 미시적인 관점에 삐지기보다는 좀더 넓은 거시적인 시각으로 나무가 아닌 숲을 볼 필요가 있기 때문이다. 3장 ‘부동산 보는 눈을 키워야 한다’에서는 부동산 정책의 메커니즘과 시차, 왜곡인지를 설명하고 부동산 폭락, 순환흐름, 인구 변화, 입주물량, 금리인상, 일본 신도시, 다주택자 이야기까지 부동산시장의 흐름을 읽고 예측하는 데 필요한 각 요소들을 상세히 설명했다. 4장 ‘부동산시장, 다가올 3년을 말한다’에서 앞으로 3년간의 부동산시장을 팩트 체크하면서 예측했다. 서울 집값 원인과 전망, 서울과 지방, 강남과 강북, 소형아파트와 대형아파트, 새 아파트와 기존 아파트, 지역별 입주물량, 전세시장, 세금폭탄, 일본형 장기불황으로 갈지 등에 대해 다양하고 재미있게 분야별로 정리했다. 5장 ‘그래도 부동산으로 돈 벌 기회는 있다’에서는 그래도 희망을 찾기 위해 규제의 틈새와 갭 메우기 투자, 도시재생사업, 신규 택지 청약, 서울시 정책, 수익형 부동산 갈아타기 등을 다루었다. 뿐만 아니라 각 장마다 양도세, 보유세, 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 내 전세금 안전하게 지키기, 임대사업자 관련 ‘알면 힘이 되는 부동산 지식’을 정리해서 담았다. 혼돈의 부동산시장 앞에서 고민하고 있다면 이 책으로 냉정하게 분석하고 판단해 위기 속 기회를 잡아보자.

안수남(세무법인다솔 대표세무사)
서울 집값을 잡기 위해 양도소득세, 종합부동산세 등 세금규제가 계속 강화되고 있다. 가볍게 넘길 만한 문제가 아닌 만큼 향후 부동산시장이 어떻게 흘러갈지 매우 궁금하던 차에 이 책이 나왔다. 혼돈의 부동산시장을 통찰력 있게 분석한 좋은 책이다.

이기욱(조세금융신문 기자)
서울 집값이 너무 올라 답답하고 무섭다. 지금이라도 집을 사야 하나 말아야 하나, 헷갈린다. 떨어질 것 같기도 하고 더 오를 것 같기도 하고, 모르겠다. 그런데 이 책을 읽고 나니 불안했던 마음이 정리되면서 마음이 편해진다. 부동산시장을 한 권에 정리해주니 주변에 추천해주고 싶은 책이다.

김혜민(YTN라디오 <생생경제>
PD)
김인만 대표는 시장의 흐름을 누구보다 정확히 꿰뚫어본다. 그럴 수 있는 이유는 부동산에 대한 탄탄한 기본기가 있기 때문이다. 또한 그는 솔직하다. 솔직한 그의 방송은 청취자들에게 신뢰를 심어준다. 이 책을 읽는 당신은 좋은 전문가를 만난 것이다. 예상할 수 없는 시장에 대한 정확한 예측과 신뢰 가는 분석, 그리고 솔직한 조언이 담겨 있는 책이다.

지은이의 말 _ 영원히 상승만 하는 부동산은 없다!
『혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다』 저자 심층 인터뷰

1장 혼돈의 부동산시장, 우리는 어디쯤 서 있나?
서울 집값이 예상외로 폭등하다
부동산규제 폭탄, 상당한 규모로 터지다
입주물량이라는 폭탄이 터지기 시작했다
대출규제로 부동산의 목을 죄다
지방 부동산 침체는 생각보다 더 심각하다
양극화가 점점 더 극단으로 벌어지고 있다
금융위기 이후 한국과 미국, 반대의 길을 가다
일본의 잃어버린 20년, 따라가는 한국
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 양도세

2장 부동산시장, 과거를 알면 미래가 보인다
부동산 상승의 시작을 알린 박정희 정부(1962~1979)
본격적으로 부동산이 상승한 전두환 정부(1980~1987)
1기 신도시로 집값을 잡은 노태우 정부(1988~1992)
안정기를 보내다 위기를 맞은 김영삼 정부(1993~1997)
IMF 경제위기를 극복한 김대중 정부(1998~2002)
투기와의 전쟁에서 패한 노무현 정부(2003~2007)
금융위기로 집값이 하락한 이명박 정부(2008~2012)
서울 집값 상승의 시작을 알린 박근혜 정부(2013~2016)
일본의 ‘잃어버린 20년’, 어떤 일이 있었나
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 보유세

3장 부동산 보는 눈을 키워야 한다
부동산 대책의 시그널을 읽어야 한다
부동산 대책의 시차 효과를 알아야 한다
부동산 대책의 왜곡인지란 무엇인가?
부동산가격이 폭락한다는데, 정말 그런 날이 올까?
부동산이 오른다지만 그래도 폭락하면 어떻게 해야 하나?
왜 내가 팔면 오르고, 사면 떨어질까?
인구가 줄어들면 아파트가격이 내릴까?
주택보급률은 높은데 왜 집값이 오를까?
금리인상이 부동산에 미치는 영향을 파악하자
서울 집값이 도쿄 집값보다 비싸다고?
일본 신도시와 한국 신도시의 공통점과 차이점
집값 상승의 주범은 다주택자가 아니다
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역

4장 부동산시장, 다가올 3년을 말한다
서울 집값이 상승하는 이유7가지
서울 아파트, 끝물은 언제일까?
서울 아파트vs. 지방 아파트
강남 아파트vs. 강북 아파트
소형아파트vs. 대형아파트
새 아파트vs. 기존 아파트
입주물량, 이제는 팩트 체크가 필요하다
전세난은 당분간 없다
세금폭탄, 드디어 현실이 된다
우리나라도 일본형 장기불황으로 갈까?
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 내 전세금 안전하게 지키기

5장 그래도 부동산으로 돈 벌 기회는 있다
정부규제에도 틈새는 반드시 있다
갭 메우기만큼 좋은 틈새 투자전략도 없다
도시재생 뉴딜사업에 돈 벌 기회가 있다
돈 되는 신규 택지는 분명 따로 있다
의외로 서울시 정책에 기회가 있다
지역별 입주물량 영향에 따른 투자전략은 이것이다
주택시장 침체의 대안은 수익형 부동산이다
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 임대사업자

서울 집값이 폭등한 이유는 시중에 뿌려진 갈 곳 잃은 풍부한 유동자금과 지방 대비 상대적으로 제한적인 서울의 새 아파트 입주물량, 부산 등 지방보다 2~3년 늦게 시작된 부동산시장 상승 흐름, 전통적인 서울 선호사상 등 부동산시장 상황이 서울 집값 상승에 유리하게 형성되었기 때문이다. 여기에 서울 집값을 잡기 위해 서둘러 발표한 부동산규제 대책의 부작용이 더해지면서 서울 아파트가격은 폭등했다. 부동산 대책이 주로 수요억제에 초점이 맞춰지면서 다주택보유자를 타깃으로 양도세와 종합부동산세 중과가 적용되자 다주택 보유가 부담스러운 시장이 되었다. 그러자 다주택보유자들이 시장 분위기가 좋지 않은 지방 아파트는 정리했다. 반면 보유가치가 높은 서울 아파트를 그대로 보유하거나 장기 임대주택으로 등록하면서 매물 잠김 현상이 더 심해졌고, ‘똘똘한 한 채 가지기’에 따른 서울 아파트 선호사상이 더 강화되었으며, 지방 아파트는 약세가 이어지고 있다. _ p.27

신이 아닌 이상, 미래를 완벽하게 알 수 있는 사람은 없다. 부동산 전문가들도 일반 투자자들보다는 확률이 높겠지만100% 맞출 수는 없다. 심지어 주식이나 부동산 애널리스트의 예측보다 동전 던지기 확률이 더 높다는 우스갯소리도 있다. 주식도 그렇지만 부동산은 수요와 공급, 부동산 대책, 국내외 경제상황 등 변수가 다양하고 심리적 영향이 커서 과학적 근거에 따른 예측도 맞지 않는 경우가 많다. 하지만 그렇더라도 섣부른 감정적 예측보다는 부동산 대책의 시그널을 과학적으로 읽으면서 대응하면 투자 성공확률을 더 높일 수 있다. 부동산 대책은 부동산시장의 분위기와 흐름에 따라 발표된다. 부동산규제를 강화하는 대책이 발표된다는 것은 부동산시장의 흐름이 상한기준선을 넘어 오버슈팅되면서 과열되었다는 의미다. 반면 부동산규제를 풀어주는 규제완화 대책이 발표되었다는 것은 시장 흐름이 하한기준선 아래로 내려와 언더슈팅되면서 냉각되었다는 의미다. _ pp.121~122

박근혜 정부에서 발표한 마지막 대책인 11·3 부동산 대책은 37개 청약조정대상지역에 대한 청약시장이 과열이라는 의미다. 한편 문재인 정부의 첫 부동산 대책인 6·19 부동산 대책은 40개 조정대상지역의 청약과 재건축시장이 과열이라는 것을 알려준다. 2017년 발표된 8·2 부동산 대책은 문재인 정부의 대표 부동산규제 대책으로 서울 전 지역의 청약, 재건축, 일반 아파트가 과열이라는 의미다. 2018년 8·27 부동산 대책에서 추가된 4개 투기지역(동작, 동대문, 종로, 중구)과 2개 투기과열지구(광명, 하남), 3개 조정대상지역(구리, 안양 동안, 광교 신도시)이 2017년 여름 많이 올랐다는 것이다. 또한 조정대상지역에서 해제된 부산 기장은 시장 분위기가 꺾였음을 알려주며 부산은 추가로 더 풀어주어야 한다는 목소리가 많은데 부산 부동산시장 분위기가 그만큼 좋지 않다는 것이다. 현명한 부동산 투자자라면 부동산 대책의 시그널을 제대로 읽을 수 있어야 한다. 부동산 대책이 발표되었다는 것은 부동산시장의 흐름이 과열되거나 냉각되어 정부가 개입할 정도로 문제가 심각해졌다는 뜻이다. _ p.123

양도세 규제는 양도 차익에 대한 세금으로 팔 때 내는 세금이기에 지금 당장 집을 사는 투자자한테는 심리적 부담은 주겠지만 팔 때까지는 직접적 영향은 없다. 분양권 전매제한은 분양권을 못 팔게 하는 규제로 대책 발표 전 이미 분양받거나 취득한 분양권은 규제대상이 아니다. 또한 9·13 부동산 대책에서 대폭 강화된 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 연말에 납부하기 때문에 2019년 말 고지서를 받기 전까지는 심각성을 알지 못할 것이다. 주택공급 계획은 더 심각하다. 건설의 특성상 아파트는 한번 공급하려면 적어도 3~5년 정도 기간이 필요해서 대책 발표 후 실제 아파트 입주까지는 빨라야 3년, 보통 5년 이상 기다려야 한다. 문재인 정부에서 9·21 부동산 공급확대 대책을 발표했는데, 빨라야 2021년부터 일부 물량의 입주가 가능할 것이다. 그런데 그때쯤이면 문재인 정부 임기 말의 레임덕 상황이고, 부동산시장 분위기가 현재와 다르게 바뀌어 있을 수도 있다. 반면 부동산 대책 발표 후 규제강도에 따라 투자 심리에 영향을 주는 심리 효과는 짧게는 한 달, 길게는 1년 정도 이어진다. _ pp.127~128

과거 패턴이 무조건 반복되는 것은 아니다. 하지만 30년 동안의 부동산 대책과 부동산시장의 흐름을 분석해보면, 대책 발표 후 1~2년 동안은 왜곡인지로 기대와 반대 결과가 나오는 경우가 많았고, 2~3년 정도 지나 규제가 누적된 후 실질 효과가 나타나면서 투자심리가 꺾이고 부동산시장 분위기가 반전되는 경우가 많았다. 또한 부동산 대책은 처음부터 강한 대책을 발표하는 것이 아니라 처음에는 약하게 발표한 후 시장 반응을 보면서 점점 강도를 높이는 경향이 있다. 그러므로 부동산규제 대책이 발표되면 너무 성급하게 판단하기보다는 시차 효과와 왜곡인지를 감안해 여러 번 대책이 발표된 후 현명하게 매도·매수 타이밍을 결정하는 것이 좋다. 참고로 가장 강력한 규제강화 카드는 양도세 중과, 종합부동산세 인상, 재건축초과이익환수, 대출강화 등이고, 가장 강력한 규제완화 카드는 5년간 양도세 면제 등 양도세 특례, 대출완화 등이다. 이런 초강력 규제카드는 규제의 절정을 알려주는 징표로 2~3년 정도 실질효과가 발생할 가능성이 높다. _ pp.130~131

우리나라의 내수경기가 좋지 않고 가격 경쟁력에서 중국에 밀리면서 철강, 조선 등 산업경쟁력이 떨어지고 있다. 특히 반도체 사이클 변동성이 커지고 있고, 중국이 반도체시장에까지 뛰어들면서 수출의 버팀목인 반도체까지 흔들리면 우리나라 경제의 뿌리 자체가 흔들릴 수 있다는 우려가 점점 커지고 있다. 여기에 미국의 기준금리 인상이 계속되어 우리나라 기준금리와 차이가 1%p 이상 벌어지게 되고 글로벌 경제의 불확실성까지 커지면 국내에 유입된 외국 투자자본이 급속히 이탈하면서 제2의 IMF 경제위기가 올 수 있다고 한다. 아주 틀린 말은 아니지만 그렇다고 지나치게 불안해할 필요는 없다. 고용, 소비, 투자, 기업 등 내수경제가 좋은 상황이 아닌 것은 사실이지만 수출은 아직 꺾이지 않았고, 경제위기를 불러올 만큼 위기상황이 아니다. 남북 긴장 국면이 화해 분위기로 전환되었고, 정부의 규제개혁과 국민들의 단결된 힘이 더해진다면 충분히 극복이 가능한 상황이다. _ pp.137~138

모든 투자에는 위험이 존재하며, 그 위험과 투자수익은 비례한다. 위험이 적은 은행예금이 부동산이나 주식보다 수익률이 낮은 것은 당연한 결과다. 물론 지나치게 높은 위험은 수익이 아무리 크더라도 자칫 큰 손실이 발생할 수 있으니 주의가 필요하다. 하지만 지나칠 정도로 위험을 기피한다면 투자수익을 얻을 기회조차 잡을 수 없을 것이다. 위험의 실체를 명확히 파악하고 위험관리를 할 수 있다면 위기를 오히려 기회로 잡아보는 것이 좋다. 만약 부동산가격이 폭락하는 상황이 오면 두려움에 떨면서 부동산을 급매로 던질 것이 아니라 오히려 저가 급매물 매수 기회로 삼는 것도 현명한 투자전략이다. IMF 경제위기 당시 수익률은 마이너스 49.5%였지만 16개월 후 18.5%의 수익률을 기록했다. 글로벌 금융위기 때도 큰 폭으로 하락했지만 결국 회복하면서 큰 투자수익을 얻었다. 경제위기가 다시 왔으면 좋겠다는 투자자들도 있다. 경제위기가 오면 선의의 피해자가 많이 생기기 때문에 절대 발생하면 안 되지만 어쩔 수 없이 온다면 저가매수 기회를 살려보는 것이 좋다. _ pp.147~148

신도시 아파트가격이 오르는 이유는 허허벌판에 대규모 아파트단지가 개발되면서 수요 이동으로 유입된 인구에 비례해 소득이 늘어나고 인프라가 확충되어 지가상승이 뒷받침되기 때문이다. 반대로 절대수요가 줄어들면 아파트가격이 상승하기 어렵다. 일본 신도시가 몰락한 이유가 바로 인구 감소와 도심으로 인구가 이동한데 따른 절대수요 감소 때문이다. 서울의 경우 출산율은 떨어지지만 대학교, 직장 등의 이유로 지방에서 인구가 꾸준히 유입되고 있고 경기 등 수도권은 서울의 높은 집값과 전세가격에 등 떠밀린 인구 이동으로 절대수요가 늘어나고 있다. 1980년대 집값이 폭등한 이유는 베이비붐 세대가 성장해 취업, 결혼을 하면서 본격적인 주택구매 수요로 연결되었기 때문이다. 전형적인 인구 증가에 따른 절대수요 증가 현상이었다. 그런데 출산율은 1950년대 후반부터 크게 늘어났지만 주택가격은30년 정도 지난 1980년대부터 본격적으로 상승했다. _ pp.211~212

정부가 투기 수요를 억제하기 위해서 다주택보유자에 대한 양도세를 강화하자 수요자들이 입주물량이 많은 지방 집을 정리하고 입주물량의 영향이 적은 서울 집으로 갈아타면서 ‘똘똘한 한 채 가지기’가 트렌드가 되었다. 또 서울에 집을 가지고 있는 이들은 ‘팔지 말고 계속 보유하자’는 심리가 강해지면서 일명 ‘매물 잠김 현상’이 심화되었다. 서울 아파트 매물은 더 줄어들었고, 집값은 더 상승했다. 분양물량뿐만 아니라 주택 인허가 물량도 입주물량을 예측하는데 도움이 된다. 분양물량은 입주물량보다 3년 정도 시차가 있는데, 주택 인허가 물량은 분양물량보다 6개월에서 1년 정도 더 빠르다. 주택 인허가 지표가 주택공급의 선행지표가 되어왔고 이를 근거 로 주택 수급을 조절해왔기 때문에 향후 주택공급물량을 예측하는 지표는 된다. 하지만 주택 인허가 물량 가운데20~30%만 예측 가능한 공공물량이고, 나머지 70~80%는 민간건설사 물량이기 때문에 실질 주택공급량과 차이가 있다. _ p.169

노태우 정부 시절 급등하는 집값을 잡기 위해 1기 신도시를 개발한 이후, 신도시는 편리한 생활 인프라를 무기로 대표 주거지가 되었다. ‘천당 아래 분당’이라는 말이 나올 정도로 1기 신도시의 대표 분당은 수도권 대표 주거지로 자리 잡았고, 일산·평촌 등 타 신도시도 여전히 인기가 높다. 판교·광교·위례 신도시 등2기 신도시 역시 새 아파트를 무기로 높은 인기만큼이나 높은 시세를 형성하고 있다. 그런데 최근 1기 신도시의 노후화를 우려하는 목소리가 여기저기서 들린다. 1993년 입주를 시작한1기 신도시가 벌써 25년이 넘어가면서 신도시라는 말이 무색할 정도로 노후화가 사회문제가 되고 있는데, 그 많은 아파트들을 재건축하자니 이주 수요와 가격상승 등 사회적 부작용을 감당하기 어렵고, 리모델링을 하자니 집주인 주머니로 사업비를 충당해야 하니 사업성이 안 나와 반대하는 주민이 많다. 아마 정부에서도 1기 신도시의 노후화 문제가 잠재적 고민거리 중 하나일 것이다. 왜냐하면 콘크리트 건물은 노후화하면서 감가상각이 될 수밖에 없고, 인구 감소로 도심 회귀현상이 본격적으로 일어나면 낙후된 신도시는 경쟁력을 잃을 가능성이 높기 때문이다. _ pp.180~181

고이즈미 전 일본 총리가 경제활성화를 위해 도쿄의 부동산규제를 무력화하고 콤팩트시티를 내세우면서 도쿄 도심 재생사업을 적극적으로 추진하자 베드타운 기능을 하던 외곽 신도시의 경쟁력은 더 떨어지고, 수요는 도쿄로 이동할 수밖에 없었다. 지금 당장 우리나라 신도시가 문제가 될 가능성은 낮다. 하지만 현재 추진하고 있는 수도권 3기 신도시 등 수도권 공급확대 정책으로 몇 년 후 경기도 새 아파트 공급물량이 크게 늘어날 가능성이 높다. 또 서울도 일본 도쿄처럼 고밀도 콤팩트시티 개념으로 도시재생 개발사업이 확대되면 서울 도심에 소형주택공급물량이 늘어날 가능성도 있다. 결국 신도시 노후화 문제의 답을 빨리 찾지 못한다면 주택 구매연령인 40~69세 인구가 본격 감소되는 2030년 이후에는 우리나라 신도시의 경쟁력이 일본 신도시의 길을 따라갈 가능성도 배제할 수 없다. 서울 집값을 잡기 위해 경기도 그린벨트를 풀어서 추가 신도시를 개발하는 정책이 당장 집값 안정에는 도움이 될지 모르겠으나 장기적으로는 감당하기 어려운 독이 되어 돌아올 수 있음을 알아야 한다. _ p.184

다주택자들은 2014부터 2016년까지 서울수도권 소형아파트에 많이 투자한 반면, 2017년부터는 그동안 투자를 주저했던 무주택 또는 1주택 실수요자들이 강남 등 인기지역에 많이 유입되었고, 2018년에는 이런 실수요자들의 움직임이 더 활발해지면서 ‘서울 아파트가격 폭등’이라는 결과가 나왔다. 2017년 8·2 부동산 대책 발표시 국토교통부장관이 2006년 5월과 2017년 5월 주택거래량을 비교하면서 강남4구 5주택 이상 소유자의 거래량이 53.1%, 29세 이하의 거래량이 54% 늘어난 것을 근거로 다주택자들을 타깃으로 잡았다. 하지만 현실은 당시 강남4구 총 거래량 3,904건 중 5주택 이상 다주택 비중은 98채 2.5%였고, 29세 이하 거래량 134채는 3.4%에 불과했지만 8·2 부동산 대책에서 발표한 다주택 양도세 중과는 2주택자부터 적용되었다. 2018년 9·13 부동산 대책부터는 1주택자도 대출을 봉쇄하고 청약을 제한하면서 투기대상에 포함시켰다. 정부 논리대로라면 3주택 이상 또는 5주택 이상 보유자부터 중과적용을 하는 것이 맞으나 현실은 2주택자와 1주택자까지 규제대상에 포함시키면서 오히려 ‘세수확대가 목적이 아닐까’ 하는 오해의 빌미를 정부 스스로 제공했다. _ p.188

조정대상지역은 2016년 11·3 부동산 대책에서 처음 선보인 새로운 지역규제로, 청약조정대상지역으로 불리다가 8·2 부동산 대책에서 조정대상지역으로 명칭이 바뀌었다. 조금 더 세밀한 핀셋규제를 위해 기존 투기과열 지구, 투기지역에 조정대상지역을 추가했다. 양도세와 종부세 중과 등 주요 부동산 대책의 적용기준이 조정대상지역이기 때문에 조정대상지역 유무는 중요한 체크포인트다. 조정대상지역은 정량적·정성적 과열 기준에 따라 국토교통부장관이 지정한다. 조정대상지역으로 지정되면 다주택 양도세와 종부세 중과, 임대사업자 혜택 축소, LTV 60%, DTI 50% 등 대출·정비사업·세제·전매제한·청약 등 다양한 규제가 적용된다. 그래도 계속 과열된다면 조정대상지역의 범위가 더 넓어질 뿐만 아니라 규제 내용도 더 강화될 것이며, 반대로 부동산시장이 냉각되면 지정된 지역을 해제할 것이다. 2018년 9월 13일 기준 조정대상지역은 서울 25개 구, 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2 신도시, 구리, 안양 동안구, 광교 신도시, 부산, 세종이다. _ p.189

서울에서 이 지역 집값이 오르면 안 오른 곳이 없다는 노원, 도봉, 강북구의 아파트가격도 올랐다. 2017년까지는 강남4구를 비롯한 마포, 용산, 성동 등 핵심 지역 아파트가격이 많이 올랐는데, 2018년에는 그동안 상승에서 소외되었던 서대문, 관악, 종로, 중구, 동대문, 은평, 노원구까지 상승 바람이 불었다. 2018년 9월까지 서울 부동산시장은 과열 시기에나 볼 수 있는 ‘위약금 주고 계약 깨버리기, 담합해 집값 올리기’ 등 각종 사회 부작용이 난무했다. 아파트 내부 상태를 보고 결정해서 계약날짜를 잡고 계약하는 아파트 매매의 정상 패턴을 고집하면, 서울 아파트를 계약할 수 없었다. 아파트를 보지도 않고 계좌번호를 따서 바로 입금해야만 계약되었다. 이렇게라도 계약하면 다행인데, 위약금을 내고 계약을 깨버리거나 아예 매물 자체가 나오지 않는 경우가 더 많았다. 물론 9·13 부동산 대책이 발표된 후 상승세가 주춤하면서 거래는 위축되었지만 하락세로 반전되지는 않았다. 도대체 서울 집값은 왜 이렇게 상승한 것일까? _ p.200

KB국민은행 발표에 따르면 2018년 9월 서울 아파트 중위가격은 8억 2,975만 원으로 역대 처음으로 8억 원에 진입했다. 강남11개구 아파트의 중위가격은 10억 원을 넘어 10억 원 시대를 열었다. 서울 아파트 중위가격은 2009년 7월 5억 203만 원으로 처음 5억 원을 넘어선 후 2017년 4월 6억 원 돌파까지 7년이 넘게 걸렸는데, 2018년 1월에 7억 원을, 9월에 8억 원을 순식간에 넘어버렸다. 약세인 지방과 차이가 더 벌어지면서 지방 아파트 5채 이상을 팔아야 서울 아파트 한 채를 살 수 있는 셈이 되었다. 한마디로 거침없는 하이킥이다. 하지만 9·13 부동산 대책 발표 이후 0.47% 고점을 찍은 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1%까지 둔화되었다. 9·13 부동산 대책을 통해 종합부동산세 강화, 임대사업자 혜택 축소, 대출강화 등의 강한 규제를 발표했고 9·21 부동산 대책에서 3기 신도시를 포함한 대규모 주택공급 신호를 주어 관망세가 짙어지면서 매수심리가 흔들리고 호가가 떨어지기 시