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부동산 투자의 모든 것
평생 집 없이 살 게 아니라면 부동산 공부는 필수다!

《지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다》의 저자 민경남은 남들보다 일찍 부동산 투자에 관심을 갖게 돼 아파트, 빌라, 상가 등 다양한 투자를 해왔다. 12년 동안 부동산 금융업계에 있었고, 부동산 책을 썼고, 이제는 부동산 전업 투자자가 됐다고 하니 주변에서 부동산에 대한 질문이 끊이질 않는다.
그런데 수천 번의 투자 상담을 통해 그가 알게 된 것은 ‘부동산 투자자들이 궁금해하는 질문은 정해져 있다’는 것이었다. “지금 집을 사도 될까요?” “집값이 떨어지진 않을까요?” “대출을 무리하게 받았다가 하우스푸어가 되는 건 아닐까요?” 이 책은 그가 부동산에 대해 가장 많이 받았던 질문들에 대한 답을 모은 것이다.

부동산에 관심은 있지만 이미 집값이 너무 많이 오른 것 같아 망설여진다. 더 이상 부동산으로 자산을 불릴 수 없다고도 한다. 하지만 그는 아직 투자할 만한 부동산이 많다고 말한다. 단지 알아보지 않고, 실행하지 않을 뿐이다. 이 책을 통해 돈 버는 부동산 투자의 기본 원리를 터득한다면 누구라도 부의 지름길에 들어설 수 있을 것이다.

평생 집 없이 살 게 아니라면 부동산 공부는 필수다

언론에서는 연일 부동산 가격이 하락할 거라고 한다. 금리가 오를 가능성도 높고, 인구수도 점점 줄어들 것이기 때문에 더 이상 부동산 투자로 자산을 늘릴 수 있는 시대가 아니라고 한다. 지금 같은 시기에는 월급을 모아 착실하게 예·적금 드는 것이 최선의 재테크인 것처럼 느껴진다. 열심히 종잣돈을 모았다가 집값이 떨어지면 그때 내 집 마련을 해도 늦지 않을 것이다. 과연 그럴까?
《지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다》의 저자 민경남은 집값의 폭등과 폭락에서 자유로우려면 오히려 내가 살 집 한 채는 반드시 필요하다고 말한다. 그리고 지금까지 아파트, 빌라, 상가 등 다양하게 투자하며 쌓아온 경험과 객관적인 데이터를 근거로 안정적인 투자를 원할수록 왜 부동산에 투자해야 하는지 설명한다.
더 이상 월급만 모아서는 절대 부자가 될 수 없는 세상이다. 그리고 길어진 평균 수명과 저금리 시대를 살아가는 우리에게 부동산 투자는 이제 선택이 아니라 필수다.

월급만으로는 절대 부자가 될 수 없다
부동산 투자로 부자가 되는 막차에 올라타라

저자는 12년간 부동산 펀드매니저로 일하다 얼마 전에 회사를 그만뒀다. 이미 연봉보다 부동산 투자 수익이 많아진 지는 좀 됐지만, 높은 연봉에 안정적이기까지 한 회사를 그만두기는 쉽지 않았다. 하지만 회사에 다니면서 부동산 투자에 집중하기엔 시간이 너무 부족했고, 투자 수익률을 높여 더 빨리 경제적 자유를 누리기 위해 과감하게 전업 투자자의 길로 나섰다.
부동산 금융업계에 있었고, 부동산 관련 책도 썼고, 부동산 전업투자자가 됐다고 하니 주변에서 부동산에 대한 질문이 끊이지 않았다. 그런데 수천 번의 상담을 통해 저자가 알게 된 것은 ‘부동산 투자자들이 궁금해하는 질문은 정해져 있다’는 것이다.
“부동산 투자하기엔 너무 늦은 것 아닐까요?”
“이미 집값이 너무 많이 올랐는데 곧 떨어지지 않을까요?”
“대출을 무리하게 받았다가 하우스푸어가 되는 건 아닐까요?”
이 책은 저자가 실제 상담을 통해 부동산 투자자들이 가장 궁금해하는 내용만을 엄선하여 답한 책이다. 실거주를 염두에 두는 부동산 초보 투자자부터 이미 투자하고 있으나 수익률을 더 높이고 싶은 투자자들 모두에게 충실한 지침서가 될 것이다.

오피스텔, 빌라, 아파트, 상가 투자까지
더 늦기 전에 알아야 할 부동산 투자의 모든 것

아무리 아껴 써도 월급 모으는 속도로는 집값이 오르는 속도를 따라잡을 수 없다. 그렇다고 월세로 살거나 전세만 연장하면서 내 집 마련을 미루다가 영영 기회를 놓칠 수 있다. 그리고 이제는 적어도 집 한 채가 있어야 추가적인 투자가 가능한 세상이다.
《지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다》는 부동산에 관심은 있지만 자금이 부족한 사람, 자금은 충분하지만 부동산에 대해 전혀 모르는 사람들 모두에게 필요한 정보를 제공한다. 오피스텔, 빌라, 아파트, 상가 투자를 할 때 반드시 알아야 할 투자 포인트와 임장에서 계약, 매수, 매도 과정에서 꼭 챙겨야 할 체크리스트를 꼼꼼하게 설명한다. 또 부동산을 싸게 사는 방법과 비싸게 파는 방법을 소개하면서 투자 수익률을 극대화할 수 있도록 돕는다.
저자는 진작 집을 사지 못했다고 후회하지 말고 지금이라도 투자할 만한 부동산을 찾아야 한다고 말한다. 늦었다고 생각할 때가 가장 빠를 수 있고, 비싸다고 생각했던 가격이 그나마 싼 것일 수 있기 때문이다. 도처에 투자할 물건은 널려 있다. 단지 알아보지 않고, 실행하지 않을 뿐이다.
이 책을 통해 자본금이 충분한 독자라면 분석력을 갖춘 후에 실행하고, 아직 자본금을 모으고 있는 독자라면 기회가 올 때 바로 실행할 수 있는 있는 분석력을 키울 수 있길 바란다.

김학렬
집 한 채를 사는 것도 투자다. 집값이 떨어질 거라고 생각하면서 집을 사지는 않기 때문이다. 그렇기 때문에 무주택자가 실거주할 집을 마련할 때도 투자의 기본 원칙이 필요하다. 이 책은 부동산 투자의 기본 원칙을 매우 구체적이고 현실적으로 소개한다. 부동산에 대한 거의 모든 궁금증에 속시원하게 답하면서도, 합리적인 이론 설명부터 구체적인 행동 지침까지 세부적으로 제안한다. 왜 부동산 투자를 해야 하는지, 무엇부터 알아야 하는지, 아파트 이외의 상품에 투자해도 되는지에 대해서도 명쾌하게 답변한다. 이 책은 실거주를 넘어 투자자로서 한 단계 도약하고 싶은 사람들에게 충실한 지침서가 될 것이다.
(더리서치그룹 부동산조사연구소 소장, 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다》 저자)

홍춘욱
불황’, ‘위기’라는 단어가 범람하는 지금, 전세를 살거나 월급을 모아 적금을 드는 게 안정적인 투자라고 생각하겠지만 인플레의 위험과 소득 증가의 추세를 감안할 때 부동산만큼 위험을 피할 수 있는 좋은 자산은 없다. 이 책은 안정적인 투자를 원하는 사람일수록 왜 부동산에 투자해야 하는지 알려준다. 특히 부동산 공부를 처음 시작한다면 반드시 읽어야 하는 책이다.
(이코노미스트, 《환율의 미래》 저자)

프롤로그 | 부동산 투자, 지금 시작해도 늦지 않았다

1장. 부동산 투자, 왜 해야 하나요?
집을 꼭 사야 하나요?
전세로 사는 게 안전하지 않을까요?
예적금 드는 게 가장 안정적인 투자 아닌가요?
집값, 지금이 고점 아닌가요?
집값 10년 주기설에 따르면 이제 하락기 아닌가요?
금융위기가 오면 어쩌죠?
집값이 떨어지는 것을 기다렸다 사면 어떨까요?
이렇게 비싼 집을 살 수 있는 사람이 정말 많을까요?
금리가 오를지 모르는데 대출받아 집 사도 괜찮을까요?
부동산 컨설팅을 받는 게 도움이 되나요?
임대소득은 불로소득 아닌가요?

2장. 부동산 투자, 무엇부터 알아야 할까요?
남편이 집 사는 걸 반대해요
집은 언제 사야 하나요?
집은 어디에 사야 하나요?
서울 VS 수도권 VS 지방, 어디에 사는 게 좋을까요?
얼마나 대출받는 게 적절한가요?
집을 살 때부터 파는 걸 고려해야 한다고요?
임장할 때 꼭 확인해야 할 게 있나요?
어떤 공인중개사무소에 가야 하나요?
집을 싸게 사기 위한 협상 방법이 있나요?

3장. 아파트는 너무 비싼데… 오피스텔·빌라 투자는 어떨까요?
1인 가구가 늘어나는데 오피스텔 투자는 어떨까요?
적절한 월세 수익률이 따로 있나요?
오피스텔에 투자하기 전에 미리 알아야 할 내용이 있나요?
빌라 투자, 위험하지 않나요?
빌라에 투자하기 전에 미리 알아야 할 내용이 있나요?
환금성 리스크는 어떻게 관리할 수 있나요?
재개발을 기대하고 빌라 투자를 하는 것은 어떨까요?

4장. 아파트 투자로 실거주와 수익을 모두 잡을 수 있다고요?
청약을 받는 게 가장 좋은 것 아닌가요?
아파트를 살 자금이 부족한데 일단 전세를 끼고 사둬도 되나요?
새 아파트 VS 오래된 아파트, 어디에 투자하는 게 좋나요?
왜 대단지 아파트를 선호하는 건가요?
자녀도 없는데 굳이 학군을 따질 필요가 있을까요?
1층을 사도 될까요?
아파트를 살 때 가장 고려해야 할 점은 무엇인가요?
GTX 호재가 있는 지역에 투자하면 어떨까요?
중소형 아파트 VS 중대형 아파트, 어디에 투자해야 할까요?
재건축을 기대하고 아파트를 사도 될까요?
서울 아파트 분양권을 사는 건 어떨까요?
아파트 가격이 많이 올랐는데 팔아야 할까요?

5장. 부동산 투자자가 되기 전에 반드시 알아야 할 것들
좋은 투자 수익률의 기준이 있나요?
규제가 점점 많아지는데 다주택자가 돼도 될까요?
임대를 줄 때 고려해야 할 점이 있나요?
중개보수가 너무 비싼 것 같아요
수리비용이 많이 나오면 손실 나지 않나요?
세금 때문에 집을 여러 채 사도 남는 게 없지 않을까요?
부부 공동 명의를 하면 어떤 점이 좋나요?
놓친 매물 때문에 너무 속이 상해요
상가 투자는 어떤가요?
왜 입지 좋은 1층 상가가 공실이죠?
경매로 낙찰받는 것은 어떨까요?
집을 잘 파는 방법이 따로 있나요?
부동산 펀드에 투자하는 것은 어떨까요?
집을 계약하기 전에 꼭 확인해야 할 것들은?
비용은 어떻게 예상하는 게 좋을까요?

부록 1 | 집을 알아볼 때 도움이 되는 어플과 웹사이트
부록 2 | 이 책에 소개된 부동산 용어 설명

저는 최소한 자신이 살 집 한 채는 꼭 사서 보유해야 한다고 생각합니다. 만약 집을 사야 할지, 말아야 할지 고민한다면 그분들께 반대로 이렇게 묻고 싶습니다. 그럼 집이 없다면 어디에서 거주하실 건가요?
집은 투자의 개념을 떠나 주거 안정성 차원에서라도 반드시 필요합니다.
아직 미혼이라면 크게 실감하기 어렵겠지만 결혼을 하고, 자녀가 생기고, 자녀가 학교에 들어가게 되면 쉽게 이사를 결정하기 어려워집니다. 자신이 이사 여부를 결정하는 게 아니라 집주인의 요청으로 이사를 몇 번만 하게 된다면 서러워서라도 내 집 한 채는 꼭 필요하다고 느끼게 될 것입니다. (…) 인구가 점점 줄어드는 점 등 때문에 집값이 하락할 거라고 신념같이 믿고 있는 분들을 많이 봤습니다. 그런데 집값을 결정하는 요소는 인구수만이 아닙니다. 인구수 외에도 수요와 공급, 금리, 정책, 심리, 환율, 통화량 등 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 수요만 따져봐도 인구수, 가구 수, 소득, 주변 오피스의 공급 등을 따져봐야 합니다. 즉, 집값을 결정하는 데 인구는 작고도 작은 한 요소에 불과합니다. 만약 인구가 3% 줄었는데 주택 수가 10% 줄면 집값을 오를까요, 떨어질까요?
실거주든 투자를 위해서든 집을 사기 위해서는 부동산 공부가 필요합니다. 하지만 공부에 앞서 내가 거주할 집 한 채는 오히려 물가 상승과 집값 폭등에 대한 대비를 하기 위해서라도 반드시 필요합니다.
_‘집을 꼭 사야 하나요?‘ 중에서(본문 17~19쪽)
전세로 거주한다는 것은 기본적으로 주택 가격이 하락하는 쪽에 투자하는 것이라고 보면 됩니다. 조금 어렵게 설명하면 전세로 거주하는 것은 자산 가격이 하락해야 이익이 나는 투자 포지션을 취하고 있는 것이나 다름이 없는데, 1주택을 취득해야 비로소 중립 포지션을 취하게 됩니다. 사실 1주택자는 집값이 오르든 내리든 큰 의미가 없습니다. 가격 변동과 상관없이 살 집은 있어야 하기 때문입니다.
서울시 성동구 행당동의 한 아파트를 예로 들어보겠습니다.
행당동의 한 아파트 20평형대의 경우, 현재 시세로 6억 2,500만 원인데 1년 전에는 4억 7,000만 원, 2년 전에는 4억 4,000만 원, 3년 전에는 4억 1,000만 원이었습니다. 3년 만에 2억 1,500만 원이 오른 것입니다. 무려 가격이 52%나 상승했습니다. 최근 3년간 서울 부동산 시장이 전반적으로 상승장이긴 했지만, 미래에도 이런 일이 또다시 발생하지 않을 것이라고는 누구도 장담할 수 없습니다.
최근과 같은 상승장이 아니더라도 과거 수십 년의 집값 상승곡선과 통화량, 임금, 물가가 올라가는 것을 고려하면 집값은 (낮은 기울기로라도) 우상향할 가능성이 높습니다. 다른 모든 변수를 제외하고 통화량만을 고려했을 때, 한국은행과 각국 은행들은 화폐를 많이 찍을까 적게 찍을까를 걱정하지 소각할 생각은 하지 않기 때문입니다.
_‘전세로 사는 게 안전하지 않을까요?‘ 중에서(본문 22~23쪽)

저는 학군이 안 좋은 아파트는 반쪽짜리 아파트라고 생각합니다. 거주할 수 있는 대상이 반밖에 되지 않기 때문입니다. 전 연령에서 학군과 관계가 없는 가구는 1인 가구, 신혼부부, 노부부뿐일 것입니다. 그마저도 신혼부부가 아이를 낳아 아이들이 취학 연령이 되거나, 노부부가 자녀에게 아파트를 증여하면 학군과의 관계가 생길 가능성이 높아집니다.
투자든 실거주든 나중에 팔 때를 생각해야 합니다. 매수할 수 있는 사람들의 숫자가 줄어들수록 수요와 공급의 법칙에 따라 가격은 떨어집니다.
실거주 목적으로 아파트를 구입하더라도 당연히 앞으로 가격이 상승할 가능성이 높은 아파트를 선택해야 합니다. 그래야 주거와 투자라는 두 마리의 토끼를 모두 잡을 수 있기 때문입니다.
따라서 아파트를 살 때는 자신의 가족계획이나 자녀의 나이와 상관없이 학군을 고려해야 합니다. 중요한 것은 현재의 내 상황이 아니라 앞으로 내가 소유하고 있는 아파트를 매수할 잠재 매수자의 필요이기 때문입니다.
_‘자녀도 없는데 굳이 학군을 따질 필요가 있을까요?‘ 중에서(본문 148쪽)

근로소득세가 무서워서 회사를 그만두는 사람이 있을까요? 양도소득세란, 부동산 등을 타인에게 이전할 때 발생하는 소득에 부과하는 세금입니다. 다시 말해 소득이 발생해야 납부할 수 있는 소득이라는 뜻입니다.
양도소득세는 납부하기 쉽지 않습니다. 양도소득세는 매도가에서 기본 공제 250만 원, 중개보수, 새시·보일러 교체비 등 주요 자본적 지출 비용, 마지막으로 매수가와 취득세 그리A고 중개보수를 더한 비용을 빼고 난 나머지 금액에 대해 부과하는 것입니다. 심지어 같은 해에 두 개의 부동산을 매도했는데 한 개의 부동산에서 손실이 발생하면, 이익이 난 쪽과 상계 처리까지 해줍니다.
양도소득세에 대한 부담 때문에 투자를 꺼리는 이들이 최근 더욱 많아진 것 같습니다. 저는 종종 강의할 때 수십 명의 수강생에게 양도소득세를 5,000만 원 이상 내본 적이 있다면 손을 들어보라고 합니다. 물론 자랑하고 싶지 않아서 손을 안 드는 것이겠지만, 손을 든 사람은 극소수에 불과합니다. (…) 그렇기 때문에 양도소득세는 피해야 할 대상이 아니라 어떻게 하면 많이 낼 수 있을지 고민해야 할 대상입니다. 만약 진짜로 양도소득세를 납부하게 된다면 만세삼창을 불러야 합니다.
_‘세금 때문에 집을 여러 채 사도 남는 게 없지 않을까요?‘ 중에서(본문 188~189쪽)