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아무것도 모르지만 꼬마빌딩 짓고 싶은 예비 건축주라면 무조건 봐야할 책!
건축사, 시공사도 말하지 않는 꼬마빌딩 건축 꿀팁 대거 수록!!

건물주를 꿈꾸는 당신. 서울 시내 꼬마빌딩이 얼마 정도 하는지 아는가? 막연히 ‘몇 억 즈음 하겠지’라고 생각하겠지만, 예상보다 훨씬 비싸다. 꼬마빌딩의 디자인, 연식, 임차 업종 등이 마음에 안 들어도 비싸고, 마음에 들면 더욱 비싸다. 저렴하게 나온 물건은 감당하기 어려운 이유가 있다. 게다가 요즘 같이 서울 복합개발 등 정책 영향으로 꼬마빌딩 매물도 거의 없다. 그렇게 ‘꾸준히 월세 받는 건물주’는 한낱 꿈으로만 남겨둬야 하는가? 방법이 하나 있다. 바로 꼬마빌딩을 직접 짓는 것이다. 사는 것보다 훨씬 저렴하게 꼬마빌딩을 소유할 수 있다. 이 꼬마빌딩을 잘 짓기 위한 모든 노하우가 이 책에 담겨 있다.
먼저, 나만의 꼬마빌딩 기획 노하우를 알려준다. 첫 단추를 잘 꿰어야 끝까지 고생 안 하듯 꼬마빌딩도 첫 단계부터 제대로 기획해야 한다. 건축 공정부터 예상 건축비, 소요 기간, 그리고 임대 업종 및 수익성까지 미리 알아보고 계획해야 한다. 이를 위해 기초 건축 용어, 관련 사이트, 사업성 분석 간단 공식까지 알차게 넣었다.
둘째, 꼬마빌딩 설계 및 시공 포인트를 짚어준다. 공사가 시작되면 설계는 바꿀 수 없다. 공사 전 최대한 꼼꼼하게 설계해야 한다. 하지만 건축사도 실수할 수 있다. 한두 가지 치명적인 것을 놓치는 경우가 있다. 이를 위해 건축주가 설계 전 반드시 따져야 할 항목, 연면적 늘리는 방법, 소소한 건축 상식을 풀어놓았다. 또한 공사비 제대로 분석하는 방법까지 전수한다.
셋째, 건축 완료 후 절차를 소개한다. 공사가 끝난 후 거쳐야 하는 절차가 분명히 있다. ‘사용승인 신청은 어떻게 할까? 신축 건물에 하자가 발생한다면? 건물주가 내야하는 세금은 무엇이 있는가?’ 등 간과해서는 안 될 중요 절차를 짚어준다.
마지막으로, 꼬마빌딩 임대 및 관리 꿀팁을 대공개 한다. 건축 완료 절차를 모두 거쳤다 해도 완전한 건물주가 된 것은 아니다. 가장 중요한 임대가 남았기 때문이다. 멋지게 지어놔도 공실이면 아무 소용없다. 임대 완판을 위해 업종, 수익성 분석이 선행되어야 한다. 이 파트에서는 병의원, 커피숍, 프랜차이즈 독서실 등 업종별 완벽 임대 전략을 분석해놓았다. 더불어 건물주가 반드시 알아야 할 상가임대차보호법 일부도 실어놓았다.
이처럼 건축 설계부터 임대 관리까지 꼬마빌딩에 대한 거의 모든 것을 담았다. 건물주를 꿈꾸는 예비 건축주들은 이 책으로 보다 완벽하고 실속 있는 꼬마빌딩을 건축할 수 있을 것이다

평범한 직장인이 겪은 건축 시행착오
그 해답이 모두 담겨 있다!

꼬마빌딩을 건축할 때 조심해야 하는 사항은 셀 수 없이 많다. 특히 처음 진행하는 건축주는 본인도 모르게 다양한 함정에 빠질 수 있다. 저자도 멋모르는 상태에서 많은 시행착오를 겪었다. 건축사의 실수로 설계가 잘못된 점, 지인에게 건축 의뢰했지만 오히려 비용을 더 부담하게 된 점, 초기 견적과 다르게 공사비가 추가된 점 등 매 단계마다 넘기 힘든 산이 있었다. 이 책은 건물주를 꿈꿨던 평범한 월급쟁이가 5층짜리 꼬마빌딩을 직접 지은 경험담이다. 건축에 대해 아무것도 몰랐던 저자였기에, 예비 건축주가 실수할 만한 사항들을 꼼꼼하게 넣을 수 있었다. 각종 용어부터 공사 때 벌어지는 위기 상황까지 상세히 풀었다. 더불어 건축사와의 관계, 부동산 중개사도 말하지 않는 임대의 비밀, 건물 및 세금 관리 등 건물주가 알아야 할 거의 모든 내용을 담았다.

지금까지 건축주이자 건물주가 직접 쓴 꼬마빌딩 책은 없었다.
건축 전 저자가 애타게 찾았지만, 찾지 못했던 많은 정보를 이 책에 상세히 풀어놓았다!

지금까지 꼬마빌딩 관련 출간된 책은 수없이 많다. 하지만 꼬마빌딩 입지 보는 법, 건축 법규, 임대 관리 등에 관한 것만 있었고, 건축 과정 자체에 대한 책은 없었다. 따라서 이 책은 건물주가 직접 건축을 진행하며 그 과정을 세세하게 넣은 최초의 책이라는 점에서 의미가 있다. 건축사도 알려주지 않는 완벽 설계법, 시공사와 분쟁 시 원만한 해결 방법, 건물 가치 높이는 우량 임차인 찾는 법 등 꿀팁을 알차게 담았다. 이 책을 통해 예비 건축주들이 손해 보지 않으면서도 꿈꿨던 꼬마빌딩을 지으리라 기대한다.

프롤로그

PART 1 나만의 꼬마빌딩 기획하기
01 까짓것 직접 짓자
02 용어 알아가기
03 내 땅의 정체는?
04 내 땅에 지을 수 있는 건물
05 건축은 어떻게 진행될까?
06 건축비와 사업성 분석하기
07 건축사 잘 선정하는 법

PART 2 설계와 시공을 시작하다
01 임대사업자 등록하다
02 설계 계약을 맺다
03 설계 전, 반드시 고려하라
04 연면적 늘리는 방법이 있다
05 알아두면 쓸모 있는 건축 상식
06 건축 허가 신청을 하다
07 명도는 어떻게 하나
08 나에게 맞는 공사 찾기
09 시공사 똑똑하게 선정하기
10 공사 견적을 요청하다
11 건물 외장재의 종류
12 견적서 비교 분석은 확실하게!
13 시공사에서 보내온 공정표
14 계약할 때 이건 반드시 확인하라
15 시공사와 계약하다
16 드디어 공사가 시작되다
17 추가 비용이 발생한다면?
18 현장에서 들려오는 목소리

PART 3 드디어 건물주가 되다
01 사용 승인 신청을 하다
02 건물 하자보수란?
03 세금은 무엇이 있을까?
04 시공사에게서 건물 인수인계 받기
05 아직 임대가 남았다

PART 4 임대와 관리까지 프로답게!
01 확실한 임대 전략 세우기
02 업종별 임대 조건 파헤치기
03 권리금, 보증금, 임대료는 무엇일까?
04 상가임대차보호법 살펴보기
05 꼬마빌딩, 확실한 관리는?
06 임대 완판 완료!
07 놓칠 수 있는 세금
08 부동산 관련 소고
09 세금 계산서 끊기

부록 예비 건축주들이 가장 궁금해 하는 몇 가지
에필로그

“나만 믿어.” 건축할 때 지인이라고 너무 믿으면 안 된다는 것을 설계하면서 알게 됐다. 그러기 위해서는 건축주가 알아야 했다. 공부해야 했다. 건축은 지인들에게 부탁하여 시작하는 상황이 많은데, 직접 경험해보니 아무것도 모르는 건축주가 지인들을 과신했다가 후회하는 경우가 너무도 많았다.
나의 경우 설계, 시공, 부동산 임대까지 건축사인 지인과 오래 알고 지낸 부동산 중개사를 믿고 시작했는데, 그들이 어떤 실수를 했는지 이 책에 기술했다. 일부러 문제를 일으킨 것은 아니었지만 실수가 발생하면 결국 모든 게 건축주인 내가 감당해야 하는 추가 비용으로 귀결됐다. 그들도 실수하는 것을 알게 된 이후로는 건축주인 내가 직접 많은 것을 챙겨야 했다.
-파트 1. 나만의 꼬마빌딩 기획하기 중-

일단 대지의 특성과 이에 따른 규제 정보 등을 파악하고 수익형 건물 건축을 결심했다면, 반드시 인근 부동산을 방문해서 상권 및 임대 시장 조사를 해야 한다. 이 단계에서 건물 신축 시 임대가 용이한 업종과 인근의 임대료 현황을 알 수 있기 때문이다. 부동산을 몇 개 방문하다 보면 근방 공실 상황도 알 수 있고, 어떤 업종이 임대장소를 많이 찾는지 알 수 있다. 또한 대략 그 업종이 선호하는 임대평수, 권리금, 보증금, 월임차료 등도 파악할 수 있다. 예를 들어, 주변에 엘리베이터가 설치된 건물이 없는 경우, 엘리베이터를 설치하면 임대에 큰 도움이 된다. 또한 젊은 부부의 거주 비율이 높아서 어린이집은 많은데 인근에 키즈카페가 없다든지의 정보는 조금만 발품 팔면 알 수 있다. 이런 정보를 사전에 파악하면 각 업종이 선호하는 조건들을 설계 때부터 반영할 수 있게 되므로 해당 업종 임대에 도움이 된다.
인근의 임대료 수준이 파악되면, 수익성 분석과 건축 예산 추정이 가능하다. 신축 건물이니 아무래도 사람들이 선호할 것이므로 현재의 임대료보다는 예상 임대료를 다소 높게 산정하면 된다. 이때 추정한 임대료를 인근 부동산과 협의해보면 신축 건물의 최적 임대료 수준을 가늠해볼 수 있다. 하지만 아무리 신축 건물이라 하더라도 인접한 건물의 현재 시세보다 현저히 높여 받기는 어렵다는 점을 고려해야 한다.
-파트 1. 나만의 꼬마빌딩 기획하기 중-

제소전 화해조서의 요지는 소송 전에 당사자가 화해하여 합의한 내용을 법원을 통해 인증해놓으면, 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것이다. 즉, 이러한 화해조서를 받아 놓았음에도 화해조항을 임차인이 지키지 않은 경우 별도의 소송절차 없이 곧바로 명도를 집행할 수 있다. 임대인과 임차인 간에 분쟁이 생기면 재판을 해서 법원의 판결에 따르는데, 재판 기간이 최소한 몇 달이 걸린다. 그런데 제소전 화해조서를 작성하여 법원의 확인을 받으면 화해조서가 법원 판결 역할을 하게 되므로 나중에 따로 재판 절차가 필요 없어져 소요되는 시간과 노력을 절약할 수 있게 되어 편리하다.
나의 경우는 임대차 계약을 맺을 때 제소전 화해조서를 받아 놓았으면 명도 시 문제가 발생하지 않았을 것이다. 여하간 그때의 악연으로 건물주에게 필요한 여러 가지 법규를 공부하게 되었다.
-파트 2. 설계와 시공을 시작하다 중-

명도도 완료됐고, 설계 도면도 수정되어 나왔다. 다음 순서는 말 많은 시공이다. 사실상 건축 시 가장 문제가 많이 발생하는 단계다. 일단 시공 방법은 크게 2가지로 나뉜다. 전문 시공업체와 계약하여 하는 공사, 그리고 건축주가 직접 다수의 공사 업체와 공정을 관리하는 직영 공사다. 전자는 말 그대로 믿음직한 시공사를 선정하여 공사 전체를 위임하는 것이다. 따라서 건축주는 계약서에 명시된 때에 기성비(공사비)를 지급하는 것 외에는 크게 걱정할 일은 없다. 건축주가 신뢰할 수 있는 시공사를 만났을 때(이론적으로 계약서 체결 때와 준공 검사 때 만나 건물 열쇠만 수령하면 되는 정도의 신뢰) 시공 방법이다. 그러나 이는 견적에 시공사의 이윤 부분이 포함되므로 직영 공사에 비해 당연히 비용이 높다.직영 공사의 경우는 이와 반대다. 건축주가 직접 모든 것을 책임지는 방식이라 부가세, 시공사 이윤, 관리비 등이 줄어들어 시공비 측면에서 유리하기 때문이다. 즉, 누가 뭐라 해도 직영 공사의 최대 장점은 건축비 절감이라 하겠다. 그러나 당연히 공부할 게 많고 현장 관리, 도급계약, 자재 수급 등을 건축주가 직접 수행해야 하므로 건축 초보자의 경우는 생각 자체를 삼가야 할 시공 방식이라고 말하고 싶다.
물론 직영 공사를 선택하고, 앞서 언급한 좋은 대리인을 선정하여 적정 인건비만 지급한다면 시공사 활용과 같은 효과를 낼 수도 있겠다. 하지만 이런 대리인을 만나기가 대단히 어렵고, 공사 중 발생하는 안전사고, 준공 이후 하자보수 등 사후 관리가 쉽지 않다. 가장 큰 문제는 건축주가 시공자이므로 인사사고 등 사고 발생 시 최종 책임 을 지게 된다.
-파트 2. 설계와 시공을 시작하다 중-

각 업체로부터 견적서가 도착하면 견적을 비교·분석해서 가장 합리적인 비용의 업체를 선정하면 된다. 총액만 비교하는 것은 무의미하다. 비용이 싸다는 것은 그만큼 빠진 공사가 있을 수 있기 때문이다. 견적 비교표를 작성하여 제외된 공사비 유무를 점검 후, 각 공사별 재료비·노무비·경비 부분 총액을 비교해보면 견적 비용의 적정성을 알 수 있다.
다시 한 번 강조하지만, 단순히 제일 저렴한 공사비를 제안한 업체를 선정하는 것은 피해야 할 일이다. 소형 주택 공사의 경우는 심지어 상세 견적서도 없이 그저 평당 얼마에 건축하기로 계약하고 착공하는 경우도 많다는데, 이 경우 시공사의 추가 비용 요구나 공사 중 혼선은 피하기 어려울 것이다.
-파트 2. 설계와 시공을 시작하다 중-

신축 건물은 준공 후 당연히 문제가 발생할 수 있다. 신축 건물에서 발생하는 문제를 하자라고 하는데, 건물 하자는 바로 나타나기보다 시간이 지나면서 나타난다. 준공 검사를 받고, 잔금을 치룰 때까지는 모르는 문제가 많다. 나의 경우, 준공 직후가 유난히 비와 눈이 많이 내리고 매우 추운 겨울이었던 관계로 신축 건물을 제대로 테스트하게 되었다.
대표적인 문제가 결로 현상이다. 신축 후 시멘트가 충분히 건조되지 않은 상태에서 벽면이 차갑게 되면, 실내 공기 중에 있는 수분이 벽면에 달라붙는데, 이때 생기는 것이다. 단열재 시공에 문제가 있는 경우도 결로가 발생할 수 있다. 나의 경우는 하자보증이행증권을 시공사로부터 발급받아 놓았다. 하자보증이행증권은 공사나 제품 납품 후 하자에 대해 수리나 수선을 약속하는 증권이다. 만일 이행되지 않으면 매입한 측에서 증권을 행사하여 보증보험회사로부터 금전적인 보상을 받는다. 보증보험회사는 증권에 가입한 법인에게 구상권을 행사한다.
건설산업기본법상 하자 범위 및 하자 담보 책임 기간은 다음과 같다. 하자보수 완료 기간이 지나면 예치한 하자보증금은 하자보수공사에 사용된 금액을 제외하고 원래의 사업주체에게 반환된다. 준공 후 하자가 있는 경우 하자보수의 1차 책임이 있는 시공사에 먼저 하자보수를 요청한다. 그리고 이행되지 않는 경우는 하자보수 업체를 선정하고 하자보수보증금을 청구·수령하여 보수공사를 진행하면 된다.
-파트 3. 드디어 건물주가 되다 중-

성형외과, 안과, 피부과는 고가 진료를 선호하며 멀리서도 방문하기 때문에 대중교통 이용이 편리한 부촌을 선호한다. 즉, 대중교통과 떨어진 곳에 위치하며 소위 부자동네가 아닌 경우는 이들 업종 유치는 힘들다. 동네 병의원의 경우 진료과목에 따라 차이는 있으나 40평 정도를 선호한다. 임대 평수가 이보다 작은 경우, 복층으로도 임대할 수는 경우가 있지만 각 층에 인력이 상주해야 하는 등의 관리비 증가로 인해 (엘리베이터가 있다하더라도) 복층 임대를 선호하지 않는다. 소아과, 내과, 이비인후과 등은 거주 인구만 많다면, 오히려 다소 소득수준이 낮은 지역을 선호하는 경향도 있다. 서민들은 멀리 가기보다 거주 지역에서 걸어서 갈 수 있는 가까운 병의원을 선호하기 때문이다. 따라서 주변에 다세대 주택이나, 아파트가 많은 지역이 이들 업종의 선호 지역이 된다. 또한 소아과나 내과는 내부 설비 투자가 크게 필요 없다. 이 말은 비교적 병원 이전이 쉽다는 것이다. 주변에 다른 신축 건물이 생긴다든지, 인근 건물주가 저렴한 임대료를 제시하는 경우 다른 진료과목에 비해 이전이 용이하다는 것을 고려해야 한다.
-파트 4. 임대와 관리까지 프로답게! 중-

건물을 둘러보니 생각보다 무단으로 쓰레기를 버리는 사람들이 많았다. 일회용 커피잔은 물론이고, 유리로 된 음료수 병, 심지어 음식 쓰레기까지. 준공하면서 CCTV를 건물 4면에 모두 설치하고 경고문을 부착했음에도 불구하고, 대형 이불을 건물 주차장에 버리는 사람까지 있었다. 결국 CCTV화면을(얼굴은 모자이크 처리하고) 인쇄해서, 경고장과 함께 투기 장소 주변에 부착했다. 사진 부착 후 3시간이 채 안 지나서 투기자가 나타나 자신이 버린 쓰레기를 수거해갔다. CCTV 위치를 확인하면서 자신의 얼굴을 명확히 다시 한 번 노출하고서는 말이다. 그 이후부터는 인근에 소문이 나서인지 쓰레기 무단투기는 없어졌다. 건물 관리를 위해서는 관리자보다 CCTV 설치가 필수라고 말하고 싶다.
관리비에 포함되는 항목들은 대체로 다음과 같다. 각 항목들에 대한 추정비용을 모두 더하고, 건물 연면적으로 나누어 각 임차인에게 임대면적(전용면적+공용면적)에 비례하여 부과하는 것이 가장 보편적인 방법이다.
-파트 4. 임대와 관리까지 프로답게! 중-