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직장인을 위한 틈새 경매 : 하루 60분 투자로 월급보다 많은 임대수익을 올리는 직장인 경매 전략

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  • 저 : 신동휴
  • 출판사 : 라온북
  • 발행 : 2018년 10월 05일
  • 쪽수 : 256
  • 제품구성 : 전1권
  • ISBN : 9791189089405
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책소개

하루 60분만 투자하라!
직장인이 부동산 경매로 부자 되는 법

대부분의 사람이 예금, 적금으로 재테크를 하던 때가 있었다. 그러나 적금만으로 자산을 늘리기 힘든 초저금리 시대가 되면서 가상화폐, 부동산, 주식 투자 등 재테크 방법이 다양해지고 있다. 그중에서 부동산 경매는 직장인이 노후를 준비하고 돈을 가장 효율적으로 운영하는 수단으로 주목받고 있다.
왜 경매를 해야 할까? 주식 투자 등 다른 재테크가 시간을 많이 투자해야 하는 반면 경매는 자투리 틈새 시간만 잘 활용해도 월급보다 많은 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다. 경매를 궁금해하는 독자들을 위해 경매로만 수익률 1,500%를 달성한 경매 전문가 신동휴 저자가 『직장인을 위한 틉새 경매』를 출간했다. 저자는 20여 년간 빌라, 아파트, 상가 등 600여 건의 경매를 진행한 경매 실전 전문가이다. 이러한 경험을 바탕으로 저자는 직장인이 하루 60분, 주말 시간 등 틈새 시간을 활용해 주거용(아파트, 빌라, 다세대 등) 건물을 낙찰받아 수익을 올리는 방법을 이 책에서 소개한다.

출판사 서평

투자 성공률을 높이는 실전 노하우를 알려주는 지침서!
초보자도 쉽게 할 수 있다!
5단계로 정복하는 실전 경매 노하우
직장인이 꼭 알아야 할 경매 기초부터 임대수입자 되는 법까지 총망라


대한민국 사람들이 가장 이루고 싶은 꿈은 ‘내 집 마련’이다. 그런데 치솟는 집값, 물가로 2030 세대가 서울에서 내 집을 마련하는 데만 42년이 걸린다고 한다. 종잣돈이 적은 직장인이 내 집 마련을 할 수 있는 가장 빠른 방법으로 저자는 부동산 경매를 추천한다. 저자 역시 직장생활을 하던 중 7번의 실패 끝에 아파트를 낙찰받아 내 집 마련에 성공했다. 경매로 내 집을 마련하는 것은 돈 없는 사람들만의 이야기가 아니다. 유명 엔터테인먼트 회사의 회장은 사옥을 경매로 낙찰받아 세웠는데 10년이 지난 지금 시세가 다섯 배로 뛰었다.
경매는 누구나 실천만 하면 100% 수익률부터 1,000% 이상의 수익률을 올릴 수 있는 있다고 저자는 말한다. 부동산이 하락해도, 정부의 부동산 정책이 변하더라도 학군이 좋은 지역, 역세권, 개발 호재 지역은 수요가 있고, 경매로 차익을 얻을 수 있기 때문이다.
저자는 경매를 전혀 모르는 초보자도 실천할 수 있도록 사례를 통해 부동산 등기부 보는 법부터 권리분석 성공 사례와 실패 사례, 꼭 알아야 할 경매 용어, 경매 팁 등을 알려준다. 또한 아파트를 낙찰받아 내 집 마련에 성공한 사례, 1,000만 원으로 낙찰, 900만 원은 번 사례 등 경매 성공 후기를 소개하고 있다. 이 책을 통해 단 한 건의 경매를 해서 수익을 본 사람은 경매의 매력에 빠지게 될 것이다.

목차

머리말_ 내 삶을 바꾼 부동산 경매

1장. 월급보다 많은 수익 올리기, 꿈이 아니다

1. 다 오르는데 월급만 안 오른다?
2. 월급쟁이가 할 수 있는 최고의 재테크, 경매
3. 부동산 경매의 매력
4. 내가 경매를 시작하게 된 이유

2장. 하루 60분 경매 공부로 부자가 되다

1. 하루 60분만 투자하라
2. 경매, 사랑해야 보인다
3. 경매의 첫걸음, 정보는 어디에서 얻을까?
4. 자투리땅으로 수익 창출
5. 1,000만 원으로 낙찰, 900만 원을 벌다

3장. 직장인을 위한 틈새 경매 전략

1. 하루에 10개, 관심 지역은 모아서 임장을 나가라
2. 경제 흐름을 파악한 뒤 부동산을 읽어라
3. 종목보다 지역부터 선정하라
4. 부동산 검색을 쇼핑처럼
5. 다른 관점으로 경매 물건에 접근하라
[틈새 경매 TIP] 부동산 등기부 보는 법

4장. 투자 성공률을 높이는 실전 노하우

1. 나만의 조력자를 만들어라
2. 경매 보고서를 작성하라
3. 한 달에 두 번 이상은 응찰하라
4. 경매 낙찰과 패찰, 끝이 아니라 시작
5. 심장을 멈추게 하는 입찰 보증금 몰수 사건
6. 입찰 경쟁이 치열한 매물 대처법
[틈새 경매 TIP] 경매할 때 필수 체크리스트, ‘부현감매건토’
[틈새 경매 TIP] 경매 시작 전 꼭 알아야 할 경매 용어

5장. 5단계로 정복하는 실전 경매

1. 경매, 어떤 순서로 진행해야 할까
2. 1단계 물건 검색
3. 2단계 권리분석 쉽게 하는 법
4. 3단계 수익성 분석
5. 4단계 명도
6. 5단계 임대사업자 되는 법
[틈새 경매 TIP] 입찰 전 꼭 알아야 할 임대차보호법

맺음말_ 경매, 꾸준하게 도전하라

본문중에서

이 책은 경매에 대해 전혀 모르는 직장인을 위한 경매 입문서라는 콘셉트로 경매의 기본 개념 잡기, 5단계로 정리한 실전 경매, 부동산 경매의 성공과 실패 사례, 직장인이 틈새 시간을 활용하는 법, 경매를 둘러싼 법적 문제와 해결 방안, 틈새 경매 팁까지, 이 책 곳곳에 내가 20여 년간 쌓은 노하우를 아낌없이 담아냈다. 이 책은 혼자 읽는 것도 좋지만 친구나 애인, 배우자, 직장 동료들과 함께 읽고 서로 조력자가 되어 경매를 한다면 경매가 훨씬 재미있게 느껴지고, 적극적으로 경매에 참여하게 될 것이다. 그러면 자연스레 성공률도 높아질 것이다.
(‘머리말’ 중에서)

하루 60분만 투자하라

부동산 경매에 투자하는 시간은 하루 60분, 즉 1시간이면 충분하다. 한 번에 60분을 할애해야 한다는 뜻이 아니다. 직장인들은 1시간도 개인 시간을 내기가 쉽지 않다. 그러므로 자투리 시간을 찾아보자. 아침에 15분, 점심에 15분, 저녁에 15분, 밤에 15분. 이렇게 15분씩 네 번을 나눠 쓰면 하루 60분이다. 또는 오전 30분, 오후 30분으로 나눌 수도 있다. 처음에는 하루 15분 정도 조금씩 부동산 경매의 세계에 입문해 보자. 부동산 경매에 습관을 들인다는 마음으로 처음에는 시간을 짧게 잡고 차츰차츰 시간을 늘리는 것이다.
다음과 같은 방법으로 시간을 나눠서 써보자.

·아침 15분: 스마트폰으로 국토교통부, 관심 지역 지방자치단체 등에 들어가 보도자료를 살펴본다.
·점심 15분: 대법원 경매 사이트에서 관심 지역 경매 물건을 검색한다.
·저녁 15분: 점심이나 이동 시간에 검색한 경매 물건 자료를 검토한다.
·밤 15분: 오늘 검토한 자료를 자기 언어로 정리한다. 한글 프로그램이나 워드프로세서 프로그램을 이용해도 좋고 손으로 직접 써도 좋다. 자신에게 편한 방식으로 정리하면 된다.
(/ p.33)

자투리땅으로 수익 창출
수도권이나 중소도시 일대의 자투리땅을 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스텔, 상가 등을 지으면 생각보다 큰돈을 들이지 않고 고정 임대수익을 올릴 수 있다. ‘자투리 땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지를 말한다. 경사지고 넓지 않아 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴 토지이다. 자투리땅 개발의 첫 단추는 값싸고 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대 수요가 넉넉한 곳이어야 한다. 목 좋은 역세권과 도로변 주택 부지나 준주택지는 감정가가 너무 높아서 사업성이 없다. 하지만 기존 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 경매 토지가 많이 나온다. 3.3㎡당 400~700만 원 정도에 2회 유찰된 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 설계와 함께 사업성 검토, 임대까지 책임진다. 1층은 주차장으로 꾸미고, 2~3층에 1~2가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 짭짤한 임대수익을 얻을 수 있다.
(/ pp.55~46)

경매 보고서를 작성하라
학창 시절에 ‘나만의 오답 노트’나 ‘나만의 취업 수첩’을 만들어본 사람은 그것이 얼마나 도움이 되는지 잘 알 것이다. 부동산 경매도 마찬가지다. 나만의 경매 물건 보고서를 만들어보자. 각종 자료를 보기만 하는 것과 직접 쓰거나 입력하면서 자기 언어로 바꾸는 것은 이해나 관심 차원에서 전혀 다르다. 자료에서 빠진 것이 무엇인지 체크할 수 있고, 경매 정보를 어떻게 검증할지 계획을 세울 수 있다. 결과적으로 응찰 여부와 입찰가 산정에서 좀 더 정확한 판단을 할 수 있다.
보고서는 형식보다 내용에 집중해야 한다. 어떤 형식이 좋을지보다 어떤 내용으로 채울지에 따라 형식을 개발하면 된다. 예를 들어 보고서 내용에는 크게 네 가지를 포함할 수 있다.
① 경매 물건 개요(입지 조건, 현황보고서, 감정평가서 등 참고)
② 권리분석(등기부등본, 매각물건명세서 등 참고)
③ 수익률 분석
④ 기타(특이 사항)
(/ pp.115~116)

1단계 - 물건 검색
직장인은 자투리 시간을 활용해야 하므로 무조건 물건을 검색할 것이 아니라 지역을 정해서 전체 경매 물건을 하나하나 검색해서 살펴보는 것이 좋다. 1차적 관심 지역은 현재 내가 살고 있는 지역이나 직장 주변, 살고 싶은 지역 등을 중심으로 선택하는 것이 효율적이다. 관심이 있으면 한 번 검색할 것을 두 번 세 번 검색하게 되고, 그만큼 더 신경 써서 보게 된다. 그리고 관심 있는 지역과 물건은 회사 일에 치인 나에게 동기를 부여해 준다. ‘저곳에 가고 싶다, 정말 가고 싶다’라는 마음이 생기면 저절로 의욕이 생기는 것이다. 관심 지역은 먼저 특별시와 광역시, 도 가운데 하나를 고르고 시, 군, 구 중에 하나를 정해서 살펴보자.
(/ p.162)

입찰 가격을 산정할 때 잊지 말아야 할 것이 실거래 가격을 철저히 파악하는 것이다. 실거래 가격을 잘못 파악하면 입찰가를 높게 책정하게 되기 때문이다. 또한 오랜 기간 관리를 소홀히 했거나 방치한 물건이라면 수리 비용까지 고려해서 입찰가를 정해야 한다. 명도를 해야 한다면 명도 비용도 고려한다. 흔히 평당 8~10만 원 정도로 명도 비용을 계산한다. 취득세와 촉탁등기에 따른 수수료도 반영한다.
(/ p.197)

4단계 - 명도
명도는 낙찰받은 집을 점유하고 있는 사람을 내보냄으로써 부동산을 완전히 넘겨받는 절차를 말한다. 쉽게 말하면 점유자에게 집을 넘겨받는 것이다. 명도는 서류만 보고는 알 수 없는 경매의 중요한 과정 중 하나다. 또한 명도와 관련된 사례는 경매 물건의 수만큼이나 많다. 점유자도 제각각이니 쉽게 앞일을 예측할 수가 없다. 명도를 하기에 앞서 ‘역지사지’라는 말을 떠올려보자. 처지를 바꿔서 생각해 보는 것이다. 부동산 경매 물건을 낙찰받은 뒤 주거용 건물에 대한 명도는 어떻게 해야 할까. 또한 점유자가 나가지 않을 때는 어떻게 처리해야 하는지 살펴보자. 경매에서 명도는 부담스러운 숙제와 같다. 명도를 말끔하게 해치워야 비로소 내 물건이 되기 때문이다. 먼저 부동산 경매에 입찰하기 전부터 권리분석을 하면서 해당 물건에 대한 활용 여부를 다각도로 검토해야 한다. 기존 임차인을 내보내기로 했다면 미리 만나서 이사 여부, 재계약 여부 등을 파악하고 의견 합치가 되도록 노력을 기울여야 한다.
(/ pp.204~206)

저자소개

생년월일 -
출생지 -
출간도서 0종
판매수 0권

종잣돈 8백만 원으로 시작해 1,000% 이상 수익률을 기록한 경매 전문가. 처음에는 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 경매에 입문해 7번의 낙찰 끝에 지금 살고 있는 아파트를 장만했다. 이후 직장생활을 하며 틈틈이 경매를 계속해 몇 억의 매매차익을 남기고 매각하는 등 큰 수익을 올렸고, 지금은 월급보다 많은 임대수익을 올리고 있다.
20여 년간 아파트, 빌라, 다세대주택 등을 비롯해 상가, 토지, 임야 등에서 600건 이상 낙찰받은 경험이 있다. 산림조합에서 20년 동안 대출 심사 및 채권관리(부동산 경매 진행
및 민형사 소송 진행 등) 책임자로 재직하며 경매 실

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