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부동산 시장이 오르든 떨어지든
경매는 언제나 옳다!

초보에겐 기회를, 고수에겐 수익을 주는 최고의 투자 전략
떨어질 일만 남았다던 집값은 보란 듯이 최고점을 찍었지만, 여전히 사람들은 불안하다. 정부의 규제, 금리 인상, 그럼에도 떨어질 줄 모르는 아파트값…. 도무지 종잡을 수 없는 시장 속에서 초보자들은 어떤 방법을 찾아야 할까?
고수들은 그 해답을 경매에서 찾는다. 부동산이 불황이면 불황인대로, 호황이면 호황인대로 다양하게 활용되는 전천후 전략이기 때문이다.

Q. 부동산 경매는 어떻게 모든 시장에서 유리할까?
시장이 하락할 때에는 좋은 부동산들이 경매에 많이 나오므로 시세보다 저렴하게 낙찰받아서 큰 수익을 올릴 수 있다. 반대로 시장이 상승할 때에는 하루가 다르게 몸값이 뛰는 부동산을 빠르게 선점함으로써 남들보다 한 발 먼저 기회를 잡을 수 있다.
요컨대 하락기에는 손실을 막는 방패로, 상승기에는 기회를 선점하는 창으로 활용되는 것이 경매다.

Q. 낙찰을 받으면 무조건 수익이 될까?
많은 책들이 경매 자체에만 초점을 맞추지만, 이 책은 부동산의 큰 흐름을 놓치지 않도록 끊임없이 주의를 환기시킨다. 경매는 좋은 투자 전략이지만 낙찰만 받으면 무조건 수익이 나는 만병통치약이 아니다. 수익을 극대화하려면 부동산 시장의 큰 흐름 안에서 전략적으로 활용해야 한다.

Q. 왜 지금 경매를 배워야 할까?
경매를 하려면 전문가 수준은 아니더라도 기본적인 수준의 주택임대차보호법, 민사집행법, 경매 진행 절차 등을 익힐 필요가 있다. 여기에 다양한 사례와 책을 통해서 간접경험을 쌓는다면 성공률이 높아지기 마련. 전문가들은 경매의 시대가 곧 다시 돌아올 거라고 분석한다. 그때를 대비하여 지금 바로 공부를 시작하자.

Q. 경매를 몰라도 부동산 투자를 할 수 있는데?
경매의 목적은 낙찰 자체가 아니라 수익을 내는 것! 수익만 낼 수 있다면 굳이 경매가 아니라 다른 투자법을 활용해도 좋다. 하지만 경매처럼 상승장, 하락장, 입주권 시장, 토지, 상가 등 전천후로 다양하게 활용하기 좋은 투자 전략은 드물기 때문에 경매를 안다는 것은 그 자체로 다른 사람들보다 한 발 앞서간다는 뜻이다.

Q. 권리분석은 초보자에게 무척 어렵다던데?
권리분석에서 중요한 것은 하나! 부동산에 얽혀 있는 여러 권리들 중에서 낙찰자가 인수해야 할 것(책임져야 할 것)과 소멸되는 것(책임지지 않아도 될 것)을 구분하는 일이다. 어느 정도의 법률적 지식이 필요하기 때문에 지레 겁먹는 사람도 많지만, 몇 가지 기본만 제대로 익히면 웬만한 권리분석은 문제없다. 다만 어려운 권리 문제를 해결했다고 무조건 고수는 아니다. 경매의 목적은 어디까지나 수익! 따라서 초보자라면 복잡한 권리가 얽힌 물건보다는 간단한 것에 먼저 도전한 후 점차 난이도를 높여갈 것을 권한다.

Q. 명도는 어떻게 해야 할까?
명도(살고 있는 사람을 내보내는 일)는 초보자들이 가장 두려워하는 과정이다. 하지만 실제 경매 사건의 90% 이상은 협의를 통해 무난히 해결된다. 상대방의 이야기를 경청하고, 상대가 원하는 것과 내가 원하는 것을 서로 주고받는다고 생각하면 쉽게 진행된다. 정말 최후의 방법으로는 법이 보장하는 강제집행을 활용할 수도 있으니 걱정할 필요 없다.

[추천사]

호빵 ㅣ 투자멘토, 세상투자가 ★★★★★
어느 한 권의 책만으로 부동산 경매의 모든 것을 알 수는 없습니다. 그렇지만 적어도 처음 시작하는 분들에게는 이 책 한 권이면 부족함이 없을 것 같습니다.

구짱 (독자에디터) ㅣ 경매의 기본기부터 명도뿐 아니라 수익을 내는 방법까지 군더더기 없이 알차게 들어 있다. 특히 다른 경매 도서에서는 볼 수 없는 효율적 물건검색 방법이 인상적이다. 저자의 경험이 생동감 있게 녹아 있다. 경매 투자에 처음으로 도전하는 초보자에게 추천한다.

버핏 (독자에디터) ㅣ 저자 원도 님은 저의 재테크 인생에 반환점이 되어 주신 분입니다. 수많은 전문가들 중에서도 꾸준한 실전경험과 탄탄한 이론을 겸비한 숨은 진주 원도 김상헌 님! 특히 그가 풀어내는 컨셉 투자 이야기는 초보자뿐 아니라 중급자에게도 도움이 되는, 투자자로서 절대 잊지 말아야 할 중요한 원칙입니다.

스나이퍼두 (독자에디터) ㅣ 투자로 수익을 내는 일련의 과정을 쉽게 정리해 놓은 입문서. 아직 부동산 흐름을 보는 눈이 부족하거나 투자의 기준과 컨셉을 잡지 못했다면 이 책을 통해 어떤 시장 상황에서도 구사할 수 있는 투자 전략과 방향성을 배워 보시기 바랍니다.

옥동자 (독자에디터) ㅣ “경매는 어려워. 어디서부터 시작해야 해?”라는 질문에 “걱정하지 마! 이렇게 하면 돼!”라며 명쾌한 답을 주는 원도 님의 첫 번째 책! 마치 강의를 듣는 것처럼 친절하고, 독자를 세심하게 배려하는 마음이 느껴지는 건 덤!

해피리치 (독자에디터) ㅣ 이 책은 막연히 어렵다고만 생각했던 경매에 대한 선입견을 바꿔 주는 친절한 경매 입문서입니다. 소액투자의 방법이나 투자 컨셉을 고민하는 분이라면 필히 읽어보시기 바랍니다. 경매 분야의 베스트셀러를 예감하게 합니다.

원도는 복잡해 보이는 경매 사건의 정확한 핵심을 짚어내 깔끔하게 설명할 줄 압니다. 그는 경매의 목적이 낙찰 자체가 아니라 수익 내기라는 점, 경매뿐 아니라 다양한 방법도 존재한다는 점을 항상 강조합니다. 그래서 다른 경매 강사들과 뭔가 다르다는 느낌을 받게 되는 것입니다.

프롤로그_ 불확실한 시장일수록 빛나는 경매의 위력

추천사① 방향성은 분명하게, 핵심은 깔끔하게 짚어낸다 _ 이현민
추천사② 안전한 경매의 첫걸음을 위한 디테일 끝판왕 _ 호빵

Warm Up_ 경매 투자 기본 다지기

경매, 대체 뭐가 좋다는 건가요
- 경매의 장점① : 싸게 매입할 수 있다
- 경매의 장점② : 대출 활용에 유리하다
- 장점③ : 불황기에도 수익을 올릴 수 있다
- 장점④ : 호황기에는 물건을 선점할 수 있다
- 장점⑤ : 부동산과 관련된 필수 지식을 배울 수 있다
[체크포인트] 투자자의 좋은 친구 ‘경락잔금대출’
경매에도 다양한 전략이 있다
- 병철 씨, 내 돈 없이 투자하는 ‘무피투자’에 도전하다
- 송화 씨, 경매로 저렴하게 내 집 마련에 성공하다
- 혜란 씨, 경매로 시골 땅 주인이 되다
[체크포인트] 무피투자는 정말 돈 한 푼 없이도 가능할까
정말 중요한 질문 “당신의 투자 컨셉은 무엇인가요?”
- 기준이 분명해야 흔들리지 않는다
- 나의 상황을 객관적으로 돌아보자
[체크포인트] ‘옳은 컨셉’이 아니라 ‘나와 맞는 컨셉’을 찾자
경매 투자 과정 한 눈에 훑어보기
- 1단계 : 물건 검색하기
- 2단계 : 권리 분석하기
- 3단계 : 현장조사 하기
- 4단계 : 입찰하고 낙찰받기
- 5단계 : 잔금 납부하고 소유권 넘겨받기
- 6단계 : 명도하고 수익 내기
[체크포인트] 호가경매 vs 기일입찰 vs 기간입찰
[체크포인트] 초보의 경매 공부는 어떤 순서로 해야 할까
●실전경매노트 : 다혜 씨의 첫 번째 입찰 도전기

Step 1_ 나만의 투자 컨셉 잡기

투자 컨셉의 제1요소 : 투자의 목적
- 목적은 구체적일수록 좋다
- 시작은 ‘왜 집을 사려고 하는가’에서부터
- 목적이 정해지면 그에 맞는 대상과 방법을 찾자
[체크포인트] 대형평수 아파트만의 매력
투자 컨셉의 제2요소 : 가격 기준
- 적정 가격을 아느냐 모르느냐의 엄청난 차이
- 적정 가격을 찾아내는 훈련 방법
[체크포인트] 감정가보다 높게 낙찰받으면 무조건 고가낙찰일까
[체크포인트] 비싸게 사서 더 비싸게 판다?
투자 컨셉의 제3요소 : 매수·매도 타이밍
- 부동산과 경매 시장의 사이클을 이해하자
[체크포인트] 유찰될 때마다 최저입찰가가 낮아진다
타이밍에 영향을 미치는 3가지 요소
- 지역 호재
- 정부 정책
- 수요와 공급
[체크포인트] 두 달 만에 천만 원! 초단타투자 경험담
●실전경매노트 : 3인3색 투자 컨셉 잡기 훈련

Step 2_ 물건 검색하기

경매 검색은 부동산의 큰 흐름 위에서
- 경매 정보의 보물창고 ‘대법원 경매사이트’
- 편리하고 다양하게 검색하는 ‘사설 경매정보사이트’
[체크포인트] 추천할 만한 대법원 사이트의 메뉴들
[체크포인트] 아직은 2% 부족한 공매 검색
알쏭달쏭 경매정보사이트, 어떻게 읽을까
- 기본사항
- 사진 및 입찰진행내용
- 물건현황
- 임차인현황
- 등기부현황
- 관련자료
[체크포인트] 감정가가 곧 시세는 아니다
[체크포인트] 근저당과 채권최고액
검색요령① : 테마에 따라 검색하기
- 역세권 검색
- 재건축·재개발 지역 검색
[체크포인트] 물건 수로 지역 분위기를 짐작할 수 있다
검색요령② : 지도를 검색에 활용하기
- 지도를 통해서 알 수 있는 귀한 정보들
- 지형 파악·전망 파악·지방 소도시의 입지·교차 검색
- 지도 검색 기능, 이렇게 활용하자
- 검색한 물건을 지도에서 확인하는 방법
[체크포인트] 지적편집도를 보면 용도지역을 알 수 있다
[체크포인트] 로드뷰를 이용해서 알 수 있는 것들
검색요령③ : 아파트 vs 빌라 검색 포인트
- 아파트의 주요 검색 포인트
- 빌라의 주요 검색 포인트
[체크포인트] 헷갈리지 말자! 다세대주택과 다가구주택
[체크포인트] 주거용 부동산의 종류
검색요령④ : 나의 투자 컨셉에 맞는 키워드 뽑아내기
- 원하는 조건을 구체적으로 설정하자
- 초보자라면 자본금을 따지지 말고 검색하자
[체크포인트] 잘 아는 지역부터 도전하자
●실전경매노트 : 키워드에 따라 물건 검색하기

Step 3_ 권리분석

권리분석은 정말로 그렇게 어렵나요
- 기본원리를 알면 권리분석이 쉬워진다
- 위험요소를 피하는 것에 중점을 두자
[체크포인트] 별다른 권리분석이 필요 없는 물건도 많다
기본 중의 기본! 등기부등본 읽는 방법
- 등기부등본의 종류
- 표제부에서 알 수 있는 내용들
- 갑구에서 알 수 있는 내용들
- 을구에서 알 수 있는 내용들
[체크포인트] 그 외에 반드시 확인해야 할 서류들
핵심은 인수되는 권리를 찾는 것
- 소멸되는 권리 vs 인수되는 권리
- 말소기준권리의 개념 이해하기
소멸되는 권리에는 어떤 것이 있을까
- 저당/ 근저당 / 압류 / 가압류 / 배당 요구된 전부 전세권 / 담보가등기 / 경매개시결정기입등기
[체크포인트] 배당은 어떻게 이루어지나
[체크포인트] 강제경매와 임의경매
인수되는 권리에는 어떤 것이 있을까
- 소유권이전청구권가등기 / 건물철거 및 토지인도청구 가처분등기 / 지상권 / 선순위 임차권 / 유치권
[체크포인트] 최선순위 설정 날짜를 다시 한 번 확인하자
또 하나의 포인트! 임차인의 권리를 알아두자
- 임차인의 권리① : 대항력
- 임차인의 권리② : 우선변제권
- 임차인의 권리③ : 최우선변제권
[체크포인트] 근린생활시설도 주임법을 적용할 수 있다
[체크포인트] 대항력 있는 임차인이 배당요구를 한다면
[체크포인트] 임차권등기 제도
혹시 이 사람이 가짜 임차인? 판별요령과 대처방법
- 가짜 임차인으로 의심되는 3가지 단서
- 어떻게 조사하면 될까
- 가짜 임차인으로 밝혀진다면
[체크포인트] 권리분석과 별개로 고려해야 할 이사비와 미납관리비
특수물건이란 무엇일까
- 유치권 / 법정 지상권 / 지분경매 / 미등기물건
[체크포인트] 물권은 채권에 우선한다
주택과는 또 다른 세계! 상가건물임대차보호법 훑어보기
- 5년간 계약갱신이 가능하다
- 모두가 상임법의 보호를 받는 것은 아니다
●실전경매노트 : 외우지 말자! 사람 사이의 관계로 이해하자

Step 4_ 현장조사

두 말 하면 입 아픈 현장조사의 중요성
- 꼼꼼한 현장조사가 높은 수익률을 만든다
- 현장조사에서 살펴야 할 기본적인 것들
반드시 명심해야 할 현장조사 3원칙
- 첫째, 집만 보지 말고 지역도 살피자
- 둘째, 이미 조사한 것을 확인한다고 생각하자
- 셋째, 무조건 경청하자
- 결과는 반드시 현장보고서로 정리해두자
[체크포인트] 현장보고서 양식 사례
현장조사는 어떤 순서로 이루어질까
- 동선을 잘 짜야 효율적 조사를 할 수 있다
- 중개업소 방문은 가장 마지막에
- 두근두근! 점유자를 만나보자
[체크포인트] 물건 종류별로 체크해야 할 사항들
꼼꼼한 현장조사의 비결은 ‘체크리스트’
- 공통으로 체크해야 할 사항들
[체크포인트] 단점을 장점으로 보완할 수 있다면
아파트 현장조사를 위한 체크리스트
- 구조 / 관리 상태 / 입주년도 / 브랜드 / 베이 / 편의시설 / 혐오시설 / 난방 / 조망 / 동간거리 / 단지크기 / 주차장
[체크포인트] 저층 아파트가 개발가치가 있다고 하는 이유
빌라 현장조사를 위한 체크리스트
- 구조 / 엘리베이터 유무 / 외관 / 치안 / 누수 및 결로 / 위반건축물 여부
[체크포인트] 빌라를 우습게 보지 마라
상가 현장조사를 위한 체크리스트
- 상권의 종류 / 상권의 변화 / 수요자들의 성향 / 트렌드 / 상권 내에서의 위치 / 유동인구의 흐름 / 층 및 업종 / 건물용도 / 임차인 / 공실 원인 / 수익률
[체크포인트] 새로운 트렌드 ‘SNS 상권’에 주목하라
[체크포인트] 테마상가와 신규분양상가는 신중하게
토지 현장조사를 위한 체크리스트
- 공부상 내용과 일치하는지 여부 / 토지의 모양과 상태 / 용도지역 / 지목 / 도로 접근성 여부 / 매도 가능 가격 / 유해시설
부동산 중개사는 최고의 아군
- 알짜정보는 항상 현장에서 나온다
- 어떻게 내 편으로 끌어들일 것인가
●실전경매노트 : 체크리스트 실전 활용기

Step 5_ 낙찰 및 명도

치열한 심리 싸움! 적정 입찰가 산정하기
- 무조건 낙찰받겠다는 조급함이 화를 부른다
- 가격을 보지 말고 수익률을 보라
- 경매는 스스로와의 심리 싸움
[체크포인트] 수익률이 높다면 반드시 경매만 고집할 필요는 없다
아뿔싸! 잘못 낙찰받았음을 알게 된다면
- 낙찰 후 약 일주일 이내에는 매각불허가를 신청할 수 있다
- 매각불허가의 7가지 사유
대출과 자금 여력을 꼼꼼히 따져보자
- 대출 가능 여부는 입찰 전에 미리 확인해야
- 무리한 대출은 독이 되어 돌아온다
[체크포인트] 대출금액을 산정하는 세 가지 기준 ‘LTV, DTI, DSR’
[체크포인트] 자서는 시간적 여유를 충분히 두고 작성하자
명도, 정말로 그렇게 어려울까
- 소유권의 효력은 잔금을 납부한 순간부터
- 잔금 납부 전에 임차인을 만나자
- 점유자가 원하는 것을 알면 명도가 쉬워진다
- 낙찰자의 가장 큰 무기는 ‘명도확인서’
[체크포인트] 명도 시 챙겨야 할 항목들
겁내지 말자, 법은 낙찰자의 편이다
- 증거 보전과 압박용으로 유용한 내용증명
- 최후의 수단은 인도명령과 강제집행
[체크포인트] 도어락은 바로 교체하자
●실전경매노트 : 초보자 모아 씨의 낙찰과 명도 이야기

Step 6_ 활용 및 수익창출

경매의 목적은 첫째도 둘째도 무조건 ‘수익’
- 보유나, 매도냐, 아니면 임대냐
- 창의적으로 생각할수록 수익률은 높아진다
수익률은 어떻게 계산할까
- 임대수익률 계산해 보기
- 매도수익률 계산해 보기 - 반드시 수익률을 계산하고 기록해 두자
수리도 전략적으로 하자
- 목적에 따라 수리의 범위가 달라진다
- 무엇을 어떻게 수리해야 할까
공실에 현명하게 대처하는 요령
- 가능하다면 비수기는 일단 피하자
[체크포인트] 전세 시세는 2년 단위로 출렁인다
- 공실의 원인을 적극적으로 해결하자
- 싱가 공실 때 취해야 할 4가지 기본조치
[체크포인트] 재계약에 대해 고려해야 할 것들
적절한 매도 타이밍을 잡으려면
- 시장의 흐름을 잡아 매도하기
- 목표수익률에 맞춰 매도하기
- 내 투자는 내가 책임진다는 마음을 갖자
우습게보면 큰 코 다치는 세금 문제
- 취득할 때 내는 ‘취득세’
- 가지고만 있어도 내는 ‘보유세’
- 재산세·종합부동산세
- 매도할 때 내는 ‘양도소득세’
- 반드시 전문가와 상의하자
전업투자를 고민하는 분들을 위한 3가지 질문
- 첫째, 일정한 월수입이 없어도 괜찮은가
- 둘째, 가용자금은 충분한가
- 셋째, 정말 투자로 성공할 자신이 있는가
●실전경매노트 : 장기적인 안목이 좋은 수익구조를 만든다

에필로그_ 성공적 투자를 위한 3가지 조건

부록 01_ 기일입찰표 및 위임장 작성하는 방법
부록 02_ 명도를 위한 내용증명 작성법
부록 03_ 부동산경매계산기 사용법

5년 전 사람들이 “부동산은 이제 끝났다”라고 말하고 있을 때 오히려 경매 투자자들의 활약은 눈부셨다. 시장이 냉소적일수록 좋은 물건을 시세의 70% 내지 80% 정도로 싸게 낙찰받기가 쉬웠던 것이다. 낙찰받은 물건에 월세를 놓을 수도 있었고, 당장 시세에 맞춰 팔아도 수익을 올릴 수 있었다. 가장 좋은 것은 몇 년이 지난 지금 그 부동산들의 가격이 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원씩 올랐다는 점이다. 싸게 낙찰받아서 엄청난 매도차익을 남긴 덕분에 앞으로 노후 걱정 따위는 할 필요 없어진 투자자들도 많다. 이들은 단지 운이 좋았던 것일까? 그보다는 부동산 시장의 흐름을 잘 이용했다고 보는 게 맞다. (p7_ 한 발 먼저 '경매의 시대'를 준비하자)

“아니, 왜 월세를 놓으세요? 차라리 전세를 놓으시면 대출도 없어지고 얼마나 좋아요! 지금 전세 대기자가 있어서 바로 구해드릴 수 있어요.” 순간 김갈대 씨는 혼란스러웠다. 결국 월세를 놓으려던 계획을 취소하고 중개사 말대로 전세 세입자를 들였다. 그런데 전세를 놓으려면 이미 받았던 경락잔금대출을 상환해야 하는데 그러려면 중도상환수수료라는 것을 내야 한다고 해서 200만 원 정도가 들어갔다. 동료가 이야기를 듣고 혀를 찬다. “갈대 씨, 그 아파트는 입지여건 상 앞으로 매매가격이 많이 오르기 힘들어서 전세 투자에는 적합하지 않고, 대신 월세 수익률만 높은 아파트예요. 전세 투자를 하려고 했으면 그 옆에 있는 ○○아파트를 사지 그러셨어요.” (중략) 만약 김갈대 씨가 처음부터 ‘월세 투자하기에 좋은 아파트’라는 자신만의 컨셉이 분명했다면 중개사가 뭐라고 하든 자신의 투자 방법을 계속 밀어붙여서 원래 의도했던 월세수입을 얻었을 것이다. (p40_ 당신의 투자 컨셉은 무엇인가요?)

투자의 목적을 정하는 것은 어렵지 않다. 여러분이 아파트를 사려고 한다 치자. 왜 사려고 하는지를 먼저 생각해 보자. 아마도 아래의 체크리스트 중에 하나일 것이다. / [Check List 1. 내가 아파트를 사려는 이유는?] ①꾸준한 월세 수익을 얻기 위해서 ②최대한 많은 매도차익을 얻기 위해서 ③내가 거주하기 위해서 / 이 중에서 첫 번째 ‘꾸준한 월세 수익을 얻기 위해서’를 골랐다고 하자. 그렇다면 그에 적합하게 월세 수요가 꾸준한 지역을 찾아야 한다. 월세가 잘 나가는 지역, 전세가 잘 나가는 지역, 매매가 잘 되는 지역의 특징은 조금씩 다를 것이므로 이를 잘 따져봐야 한다. 그렇다면 월세 수익이 ‘꾸준하다’는 것은 구체적으로 얼마의 기간을 의미할까? / [Check List 2. 내가 생각하는 ‘꾸준한 월세 수익’의 기간은?] ①일반적인 임대차계약의 기간과 비슷한 2년 이하 ②주택임대사업자의 의무임대기간과 비슷한 4년 이하 ③준공공임대사업자의 의무임대기간과 비슷한 8년 이하 ④그 이상 또는 평생 / 2년 이하의 단기적 임대수익을 생각한다면 2년 후에 잘 팔릴지까지 고려해서 물건을 골라야 할 것이다. 하지만 임대 기간이 길어진다면 그에 대한 고민은 조금 덜 중요할 수 있다. 다만 그만큼 투자금이 오래 묶일 수 있다는 것은 유념해야 한다. 이런 식으로 목표를 구체화하다 보면 나의 투자 목표를 잡을 수 있다. 예를 들어 ‘5년 정도 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있는 아파트를 매입하자’와 같다. (p63_ 투자 컨셉의 제1요소 : 투자의 목적)

위 그래프에서 경매 투자를 하기에 가장 좋은 시점은 언제일까? 매매시세가 오르기 시작하는 1번? 꼭짓점에 다다른 4번? 꼭짓점에서 내려오기 시작하는 5번? 매매가 바닥을 치는 8번? 나라면 8번과 10번 사이에서 낙찰을 받을 것이다. 이 시기에는 부동산 시세가 바닥을 치고 거래량도 눈에 띄게 줄면서 경매에 입찰하는 사람도 줄어든다. 낮은 가격으로 낙찰받기에 더 없이 좋은 시기다. 당신도 당연히 그렇게 하겠다고 답할지 모르지만, 실제 시장에서는 그렇게 할 수 있는 사람이 드물다. (p75_ 투자 컨셉의 제3요소 : 매수 매도 타이밍)

빌라, 즉 다세대주택은 아파트와 달리 크기도 모양도 상태도 천차만별이다. 표준화되어 있지 않기 때문에 아파트에 비해 상대적으로 투자가 까다롭고 팔기도 어려운 게 사실이다. 그러나 투자금이 적게 들어가고, 전략만 잘 세우면 다이아몬드가 될 만한 원석을 발견할 수 있다. 주거용이 아닌 투자용으로 빌라를 매입한다면 다음 세 가지 포인트를 기억하기 바란다. / 무피투자, 재개발, 역세권 / (p121_ 빌라의 주요 검색 포인트)

가짜 임차인으로 의심해 볼 만한 단서는 크게 세 가지다. 첫째, 말소기준권리보다 전입일이 빠르지만 확정일자는 없다면 한 번 의심해 볼 만하다. 확정일자는 임대차계약서에 직접 도장을 받는데, 대부분 전입신고와 함께 이루어진다. 전입신고는 했는데 확정일자는 받지 않았다면 임대차계약서를 작성하지 않았을 가능성이 있는 것이다. 삼촌 집에 얹혀사는 조카가 임대차계약서를 쓰지 않는 것처럼 말이다.
둘째, 확정일자가 있지만 그 날짜가 경매개시결정등기에 임박한 경우 역시 의심해 볼 만하다. 채무자는 이 집이 경매에 부쳐질지 대강 짐작할 수 있다. 따라서 그 전에 부랴부랴 계약서를 작성하고 확정일자를 받아둠으로써 진짜 임차인처럼 보이려는 것일지도 모른다.
셋째, 아예 전세보증금을 신고하지 않은 경우에도 의심해 볼 만하다. 전세는 보증금의 액수가 크기 때문에 자신의 전세금이 보호받을 수 있는지에 특히 민감할 수밖에 없다. 그래서 대부분은 경매개시 전에 집행관이 현황조사서 작성을 위해 방문했을 때 자신의 전세금이 얼마인지 진술하거나, 법원에서 경매개시 통지를 받았을 때 법원이 시키는 대로 배당요구신청서를 제출한다. 그러나 가짜 임차인이라면 집행관이 찾아와도 문을 걸어 잠그고 대답을 회피할 수밖에 없다.
이러한 세 가지 경우에 해당된다면 한 번쯤 가짜 임차인이 아닌지 의심해 보는 것이 좋다. 물론 정말로 가짜 임차인인지를 판단하기 위해서는 임차인을 직접 만나보거나 주변 조사를 더욱 자세히 해봐야 한다. (p181_ 혹시 이 사람이 가짜 임차인?)

얼마 전에 마포구에 있는 1층 빌라 하나가 경매에 나온 적이 있다. 이 물건은 신건에 무려 일곱 명이 입찰했고, 감정가의 130%라는 높은 가격에 낙찰되었다. 감정가의 100% 이상으로 입찰한 사람도 다섯 명이나 되었다. 사정을 알고 보니 그럴만한 이유가 있었다. 이 물건은 마포구의 유명한 연예기획사 바로 앞에 있었던 것이다. 이 골목은 세계 각지에서 이 기획사 소속의 연예인을 보려고 찾아온 팬들이 장사진을 치는 곳이었다. 비록 낡은 빌라이지만 찾아오는 팬들을 위해 단기임대를 놓거나 기획사 직원에게 월세를 주면 쏠쏠한 수익이 보장될 터였다. 게다가 지상 1층이므로 나중에는 카페로 개조할 수도 있다. 그렇게 되면 현재의 열 배 이상 수익도 기대할 수 있는 알짜배기 위치였다.
이처럼 똑같은 물건이라도 어떻게 활용하느냐에 따라 수익률은 달라진다. 똑같이 주택을 낙찰받았어도 단순히 월세를 주는 것과 셰어하우스 또는 단기임대 등의 상품으로 활용하는 것의 수익률 차이는 크다. 가치를 모르는 사람에게 낡은 빌라는 그냥 빌라일 뿐이지만, 가치를 아는 사람에게는 진흙 속의 진주인 것이다. 이처럼 창의적으로 부동산을 바라볼 줄 아는 눈이 있다면 상상 이상의 수익을 벌어들일 수 있다. (p319_ 창의적으로 생각할수록 수익률은 높아진다)