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부동산투자를 시작하기 전에 반드시 해야 할 질문들
그들이 말하지 않는 것에 주목하라!

전문가는 절대로 알려주지 않는
부동산투자에 관한 18가지 팩트 체크

“부동산은 반등할 것이다.” vs “부동산은 폭락할 것이다.”

전문가들조차 하나의 부동산시장을 놓고 완전히 다른 분석을 내놓는다. 하지만 두 번째 월급을 꿈꾸며 살뜰하게 자산을 모아온 많은 투자자들이 한쪽으로 치우친 판단과 시각으로 ‘묻지마’ 투자를 단행한다. 투자를 성공으로 이끄는 것은 맹목적인 믿음이 아니라 흔들림 없는 원칙이다. 수많은 정보 속에서 수익으로 향하는 길을 찾으려면 그들이 말하지 않는 것에 주목해야 한다. 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》에 담긴 초보 투자자들이 가장 궁금해 하는 질문 속에 그들은 절대 알려주지 않는, 흔들림 없는 투자원칙의 힌트가 숨어 있다.

그들은 절대로
지금 사지 말라는 말은 하지 않는다!

공인중개사나 부동산을 업으로 하는 사람들에게 “지금은 사지 않는 게 좋다”라는 말을 들어본 적 있는가? 신문을 가득 채운 부동산광고와 그 옆의 분양기사, 개발계획기사를 봐도 마찬가지다. 불황에도, 호황에도 최고의 수익을 올릴 수 있는 물건들로 대한민국이 가득 찬 것 같다. 정확한 의미는 모르겠지만 ‘확정수익률’, ‘특별분양’ 같은 말을 들으면 이미 안정적으로 높은 수익을 올리고 있는 기분마저 든다.
부동산투자가 활발해져서 거래가 많아지면 누가 가장 좋아할까? 첫 번째는 부동산중개를 통해 수수료를 받는 공인중개사일 것이다. 두 번째는 정부일 것이다. 부동산을 거래할 때 발생하는 등록세와 양도소득세를 받기 때문이다. 부동산투자를 통해 수익이 발생해도 남 좋은 일만 시키고 내 몫은 적은 게 현실이다.
이렇게 한쪽으로 치우친 정보와 시각으로는 투자에 성공할 수 없다. 국내 대기업 경제연구소와 지자체 출연 연구소에서 부동산 정책을 연구한 이창우 한국부동산분석학회 이사는 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》에서 전문가들은 절대로 말하지 않는 부동산투자의 ‘속사정’을 다양한 통계와 현장의 사례들로 낱낱이 밝히고, 가짜 정보에도 흔들리지 않는 나만의 투자원칙을 만드는 법을 소개한다.

제2의 월급은 어떻게 가능할까?
먼저 나만의 투자 기준을 만들 것!

부동산시장은 급격하게 변하고 있다. 저자가 주목한 가장 큰 변화는 수요의 변화다. 특히 부동산에서 가장 큰 수요 요인은 인구와 가구인데, 통계청 발표에 의하면 1인 가구가 급격하게 증가함에도 불구하고 울산에서는 2032년부터, 대구의 경우 2035년부터 전체 가구수가 감소할 것이라고 한다.
먼 이야기인 것처럼 들리겠지만, 이러한 수요절벽은 15년도 채 남지 않았다. 지금까지의 부동산 불패 신화는 부족한 공급과 넘치는 수요가 지탱해왔다. 저자는 처음으로 수요가 감소하는 시기의 부동산투자는 기존의 접근법과 완전히 달라야 한다고 말한다.
저자는 수익형 부동산에 대한 판단도 놓치지 않는다. 수익형 부동산투자를 검토하고 있다면 대놓고 ‘색안경’을 쓰고 보라고 조언한다. 지속적으로 안정적이며 높은 수익을 보장하는 상품은 있을 수 없다는 것이다. 수익률 몇 퍼센트를 보장한다는 말을 믿고 투자계약서를 들여다보면 정작 관련 문구가 없는 경우도 있고, 보장이 된다고 해도 길어야 2년 이내로 한정된 경우가 대부분이다. 또한 시행사가 계약률을 높이기 위해 직접 임차인을 모집하고 임대료까지 대신 지급하는 경우도 있어 주의가 요구된다고 말한다.

믿을 수 없이 낙관적인 세상에서
합리적 투자자로 살아남기 위한 질문

저자는 이 외에도 소형주택, 재건축, 꼬마빌딩 등 초보 투자자들을 유혹하고 있는 부동산투자 키워드에 대한 원초적인 질문과 통찰을 멈추지 않는다. 소형주택의 경우 직장인이나 은퇴자 같은 초보 투자자들이 소액으로 수익을 올릴 수 있는 대표적인 상품으로 소개되면서 많은 자본이 몰렸다. 그런데 정말 소형주택은 투자 가치가 높을까?
현상만 보면 대형 평형 위주의 주택 공급과 1인 가구의 증가로 수요와 공급 간의 괴리가 발생하면서 소형주택 가격은 가파르게 상승했고, 소형주택 소유주들은 분명 큰 이익을 보긴 했다. 하지만 지금은 어떨까? 건설사들은 늘어난 수요를 맞추기 위해 소형주택 공급을 급격히 늘리기 시작했고, 정부까지 나서서 도시형 생활주택 공급에 나서는 바람에 2년 만에 공급과잉 상태에 이르렀다.
지금 부동산시장은 공급이 넘치는 상황으로 급변했다. 이러한 상황에서 데이터를 검증하고 투자를 판단하는 것은 결국 투자자 자신이다. 안전하게 강을 건너기 위해서는 강을 아는 것이 중요하다. 강의 얕은 부분, 유속이 느린 지점을 찾아 한 걸음씩 나아갈 때 생존 가능성을 높일 수 있다. 부동산투자도 마찬가지다. 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》는 수익을 꿈꾸는 초보 투자자들이 쉽게 잊어버리는 부동산시장의 거센 파도를 정확하게 짚어주고, 이를 뚫어낼 자신만의 투자 판단 기준을 알려줄 것이다.

서문

01장 소형주택은 정말 투자 가치가 높을까?
02장 경매의 가성비는 어느 정도일까?
03장 조합 아파트는 어떻게 반값 아파트가 되었을까?
04장 급매물은 왜 급매물이 되었을까?
05장 재건축투자는 언제나 유망할까?
06장 나도 부동산 부자들처럼 성공할 수 있을까?
07장 어떤 개발계획이 호재일까?
08장 레버리지는 어떻게 작동할까?
09장 지속적인 임대수익은 가능할까?
10장 언제 사서 언제 팔아야 할까?
11장 부동산투자는 정말로 안전할까?
12장 분양광고는 어디까지 믿어도 될까?
13장 분양 형태는 왜 이렇게 많은 걸까?
14장 꼬마빌딩이 뜨는 이유는 뭘까?
15장 부동산 공부는 어떻게 해야 할까?
16장 부동산시장은 합리적으로 움직일까?
17장 전문가의 전망은 왜 서로 다를까?
18장 기사를 보고 투자해도 괜찮을까?

부동산시장은 철저한 약육강식의 세계다. 무방비로 노출된 초식동물 같은 초보 투자자들을 보호할 야트막한 울타리조차 없다. 벌떼처럼 몰려다니는 투자자들을 잡기 위해 공급자들은 곳곳에 덫을 쳐놓고 기다리고 있다. 경매시장이 그렇고, 최근 이슈가 되고 있는 꼬마빌딩, 소형주택 투자가 그렇다._5쪽

소형주택투자가 대세라는 말은 사자들이 먹잇감을 다 먹어치우고 하이에나가 뼈까지 싹 훑고 간 자리에 독수리가 몰려들고 있다는 말이나 다름없다. 그런데도 30~40대 직장인은 물론이고 은퇴를 앞둔 중장년층도 대출까지 받아가며 소형주택으로 제2의 월급을 꿈꾸고 있다.
소형주택의 높은 수익률은 이미 옛말이다. 공급과잉으로 임대료는 계속 떨어지고, 기대했던 임대수익은 나오지 않는다. 그렇다고 처분하기에는 매매가가 너무 하락해 투자자들은 진퇴양난에 빠졌다. 전문가들의 잘못된 수요예측과 전세시장에 대한 잘못된 이해 때문에 피해를 보는 것은 결국 저금리 기조에서 임대수익을 기대했던 애꿎은 은퇴자들과 영세 투자자들이다._20쪽

경매에서 가장 중요한 통계는 낙찰률이다. 낙찰률이 높아지면 경매시장 과열, 떨어지면 침체라는 기사를 한 번쯤은 접해봤을 것이다. 그런데 낙찰률이 부동산 각각의 특성을 반영하고 있을까? 예를 들어 아파트와 토지의 전국 평균매각률은 각각 80%와 60%이다. 그 차이가 20%p에 달하는데, 이를 평균으로 받아들이면 물건에 따른 합리적인 선택을 가로막게 된다. 부동산 가격은 지목, 면적, 형태, 도로 및 교통여건, 개발 가능성, 건축 규제, 환금성, 편의 시설, 주차여건 등에 따라 차이가 발생하기 때문이다._31쪽

주택조합 아파트는 시행비용을 절감할 수 있어 계획대로 순조롭게 진행될 경우 일반 아파트에 비해 10~20% 정도의 가격경쟁력을 가진다. 하지만 말 그대로 사업이 ‘계획대로’, ‘순조롭게’ 진행될 경우다. 주택조합은 생각보다 사업이 제대로 진행되지 않는 경우가 많고, 앞서 언급한 것처럼 그 책임을 조합원이 고스란히 지기 때문에 리스크가 매우 크다.
더 큰 문제는 대부분의 조합원들이 이러한 사실을 모르는 ‘깜깜이’가 된다는 점이다. 조합원 모집을 위탁수행하는 분양대행사는 분양가, 착공 시기, 입주 시기 등만 강조하며 가입을 유도한다. 이때 초기비용을 마치 일반분양 아파트의 확정분양가처럼 홍보하기 때문에 수요자들은 이름만 다른 일반분양 아파트로 인식한다._38쪽

재건축투자는 대지지분 확인이 핵심이다. 재건축에 들어가면 현재 아파트는 철거하기 때문에 가치가 없어진다. 결국 땅만 남는 것이다. 재건축 단지 부지에 대한 권리를 해당 주택이 얼마나 갖고 있는지 알려주는 것이 대지지분이다.
예를 들어보자. 같은 면적의 재건축 단지에 기존 아파트가 A단지는 5층, B단지는 15층이라 치자. 같은 면적에 같은 용적률로 재건축이 되면 세대수가 적은, 즉 대지지분이 많은 A단지는 B단지보다 더 넓은 평형을 제공받고, 더 적은 추가 부담금을 내게 되는 것이다. 결국 투자의 수익률이 여기서 정해진다._58쪽

공인중개사나 부동산을 업으로 하는 사람들은 절대로 ‘지금 사지 말라’는 말은 하지 않는다. 그들은 부동산이 거래돼야 수익을 얻을 수 있는 사람들이다. 그들은 그들의 수익을 위해 항상 지금이 부동산투자 적기라고 이야기한다. 부동산이 활황일 때는 더욱 상승할 것이기 때문에 투자의 적기고, 침체기에는 바닥을 쳤기 때문에 저가 매수 타이밍이라고 이야기한다._124쪽

특별분양은 미분양 물량을 떨이로 판매한다는 뜻이다. 미분양 물량이라 하지 않고 회사보유분, 특별분양이라고 포장하는 이유는 떨이판매보다는 확실히 ‘아름답고 특별해’ 보이기 때문이다. 미분양이 늘어나면 “잔여세대 절찬 분양 중”, “마감 임박”, “동호수 지정 선착순 계약, 계약금 100만 원”, “성황리 분양 완료, 회사보유분 특별분양”이라는 광고로 정보가 부족한 소비자를 현혹하기 시작한다. 일이천 원짜리 속옷도 아니고 몇억씩 하는 부동산을 떨이라고 하면 누가 구입하겠는가?_161~162쪽

이제까지는 ‘공급’의 시대였다면 미래는 ‘관리’의 시대다. 산업화 이후 경제가 급격하게 성장하면서 많은 부동산이 공급됐다. 미래는 더 이상 부동산이 부족한 시대가 아닌 것이다.
주변 상권이 좋아져 어부지리로 수익을 창출하는 행운은 더 이상 일어나지 않는다. 이제 이렇게 공급된 부동산을 어떻게 관리할 것인지가 중요한 시대다. 체계적인 부동산 관리로 자산 가치를 상승시켜야 한다. 우량 임차인을 입주시켜 건물의 가치를 높이고, 이렇게 유치한 우량 임차인이 다른 건물로 빠져나가지 않도록 건물을 철저하게 유지하고 보수하고 관리해야 한다._183~184쪽