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부동산투자 불변의 성공 법칙 23가지

저자는 이 책에서 부동산투자 법칙을 크게 4가지 과정으로 분류했다. 부동산투자를 할 때 인식과 행동 흐름을 연상하면서 원칙을 크게 4가지로 나누었다.
첫 번째로 심리가 부동산에 미치는 영향에 대해 상세히 정리했다. 저자는 부동산 투자에 성공하려면 심리에 휘둘리지 말 것을 당부한다. 서울 아파트 평균 가격이 7억 원을 넘어서고 있다. 월급을 10년 넘게 모아야 살 수 있는 자산을 일시적인 감정, 즉 심리에 휘둘려 우리는 매수하거나 매도한다.
단기든 중기든 투자 심리변화는 부동산투자의 90% 이상을 결정한다. 아무리 심사숙고하고 공부했어도 결국 심리에 의해 결정된다. 저자는 이처럼 투자자들이 심리에 흔들리는 이유는 부동산투자의 원칙이 없기 때문이라고 말한다.
두 번째로 부동산의 개념에 대한 이야기를 풀어냈다. 부동산투자를 할 때 무엇을 먼저 고려해야 하는지에 대한 기본원칙에 대해 썼다. 왜 집을 사야 하는가에 대한 답이 될 수도 있겠다. 첫 번째와 두 번째는 부동산을 사기 전에 미리 고민해야 할 점들이다.
세 번째로 부동산을 직접 매수할 때의 원칙들을 제시한다. 부동산투자 실행의 첫 단계이자 가장 중요한 시점이다. 부동산을 살 때 무엇을 고민해야 하는지, 무엇을 지켜야 하는지에 대한 독자의 고민을 해결해줄 수 있을 것이다. 부동산은 사는 것이 가장 중요하다.
투자할 때 이미 수익은 결정된다. 언제, 무엇을 사느냐가 부동산투자의 전부라고 해도 지나친 말이 아니다. 따라서 매수 원칙에 대한 비중이 가장 크다. 네 번째로 부동산을 팔 때 지켜야 할 원칙들도 제시했다. 매도는 부동산투자의 결실을 맺는 과정이다.
무조건 판다고 능사는 아니다. 잘 팔 수 있는 방법을 알아야 하는데 이 책에 그 해답이 있다. 이처럼 심리변화와 탐색과 매수 및 매도의 과정에 이르기까지 부동산투자의 처음과 끝에 대한 입체적인 시각을 이 책을 통해 비로소 가질 수 있을 것이다.

부동산 가치투자의 기본을 알려주는 최고의 교본

대한민국 최고의 부동산 애널리스트가 부동산투자 불변의 성공 법칙 23가지를 제시한다. 부동산투자의 잔기술이나 요령이 아닌 원칙과 정석을 알면 주변에 흔들리지 않고, 부동산시장의 많은 소음으로부터 자유로워진다. 이것이 바로 저자가 말하는 부동산 가치투자의 핵심이다. 대한민국에서 오랫동안 부동산은 투자 자산으로 인식되지 못했다. 이제 우리도 부동산을 투자로 생각해야 한다. 부동산도 이제 가치투자의 덕목이 필요하다. 장기적인 관점에서 접근하고 무리하지 않게 투자하는 것이 중요하다. 그러나 아쉽게도 한국 부동산시장에는 투자에 대한 건전한 의식이 정착되지 못했다. 이러한 점에서 이 책은 대한민국 부동산시장에 가치투자의 기본을 알려주는 좋은 교본이 될 것이다.
부동산 가치투자자가 되려면 흔들리지 않는 투자 법칙을 가지고 있어야 한다. 모름지기 투자는 과거나 현재가 아닌 미래를 바라보고 해야 한다. 그러나 아쉽게도 일반 투자자들의 눈에 다가올 미래는 좀처럼 잘 보이지 않는다. 그래서 흔들리지 않는 투자 법칙이 반드시 필요하다고 저자는 말한다. 흔들리지 않는 투자 원칙을 통해서 미래에 대한 통찰력을 비로소 얻을 수 있는 것이다. 이것이 바로 부동산투자에도 법칙이 필요한 이유다. 저자는 오랜 시장 분석을 통해 부동산투자를 위한 중요한 법칙들을 알려주고 있다. 시장불황과 호황을 넘어 통용될 수 있는 부동산투자 법칙으로 많은 사람들이 성공적인 자산운용과 평안한 노후에 한 발자국 더 가까이 다가갈 수 있을 것이다.

[책속으로 이어서]

부동산시장 전망은 결국 주택가격 예측이다. 가격은 교환가치이기 때문에 수요와 공급의 상호작용에 따라 결정된다. 따라서 수요와 공급분석을 통해 교환가치 변화를 예측할 것이다. 시장 전망에서는 주택범위를 아파트로 한정하고자 한다. 단독주택, 빌라 등의 주택은 예측이 힘들 뿐 아니라 거래가 빈번하지 않아 전체 주택시장에 미치는 영향이 미미하기 때문이다. 계속 이야기하지만 예측하기 힘든 미래에 투자해야 하는 아이러니한 상황에서 가장 주목해야 할 것은 변화다. 미래를 예측하기 힘들어도 ‘미래는 왜 변화하는가?’에 집중하면 투자 방향성이 뚜렷해질 수 있기 때문이다. 변화 방향성 차원에서 주목하는 건 불확실성 정도다. 미래 예측의 불확실성 정도를 파악하여 투자자들은 적절한 행동을 할 수 있다. 부동산시장의 변화를 일으키는 요소의 불확실성 정도가 크다면, 투자자들은 레버리지를 축소하고 가격변화에 대비해야 한다. 반
면에 변화요소들의 불확실성 정도가 작다면 적극적으로 리스크를 확대하면서 투자에 나서야 한다. 따라서 부동산시장 전망에서 핵심은 ‘주택가격을 움직이는 요소들의 불확실성 정도를 측정’하는 데 있다.
_ pp.204~205

무엇을 예측한다는 건 어떤 의미가 있을까? 수많은 전문가들이 미래를 예측하지만 얼마나 맞을지 궁금하다. 부동산시장도 마찬가지다. 시장이 좋을 때 전문가들은 집값은 계속 오를 것이라고 예측한다. 집값이 빠지기 시작하면 일시적 현상이라고 이야기한다. 계속 빠지면 오히려 오를 것이라고 이야기하면서 살 때라고 말한다. 더 빠지면 조용하다가 다시 오를 것이라고 이야기한다. 뛰어난 전문가는 사실 자기 의견을 계속 유지하는 사람들이다. 이러한 전문가들의 오류가 있다. 방향을 예측하려고 하지 않고, 시점을 맞추려고 하는 것이다. 2018년 집값 예상이라는 전문가들의 전망 기사를 보면 흥미롭다. 2018년 A전문가 10% 상승, B 전문가 5% 상승, C 전문가 보합 전망. 시장을 전망하는 애널리스트로서 몇 퍼센트 상승할 것이라는 말은 사실 허구에 불과하다. 예측할 수 없고, 예측한다고 해도 가정이 자의적일 가능성이 높기 때문이다. 그러나 방향은 다르다. 충분히 예측 가능하다. 그리고 투자자 입장에서 방향을 예측하는 것이 더욱 중요하다. 주택 수요와 공급을 통해 주택가격 방향을 예측해보자. _ pp.211~212

문재인 정부는 집권 초기부터 발 빠르게 부동산 규제에 나서고 있다. 8·2부동산 대책은 시장의 예상을 뛰어넘는 시기와 정도였다. 부동산 정책의 방향성은 투기수요 억제를 통한 가격조정에 초점을 맞추고 있다. 최근 주택가격의 상승 원인을 다주택자로 대표되는 투기수요로 파악하고, 적극적인 규제를 통해 추가적인 가격상승을 막겠다는 의지다. 투기수요 규제정책은 세금과 금융규제로 대표된다. 문재인 정부의 첫 정책은 양도소득세와 다주택자 대출규제 강화가 대표적이다. 정부는 2017년 10월에도 가계부채대책을 통해 새로운 부동산 대출규제 방안을 발표했다. 부채증가를 둔화시키기 위한 신DTI와 총체적 상환능력비율 도입이다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 실효성 논란도 있지만 정책 시기와 강도 측면에서 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다. 반면에 최근 집값 상승의 원인인 투기공급에 대한 직접적인 규제 정책은 없다. 문재인 정부는 의욕적으로 도심재생 뉴딜사업을 추진할 예정이다. _ pp.215~216

헌 집을 산다는 것은 재건축, 재개발과 같은 도시정비사업지에 대한 관심을 가져야 한다는 말이다. 역시 대표자는 강남 재건축 단지다. 부동산 정책이 집중되는 곳, 사람들의 관심이 가장 많은 곳이다. 대치동 한복판에 위치한 은마아파트는 1979년에 준공되었으니 준공된 지 거의 40년이 되어가는 오래된 헌 집이다. 저녁에 주차를 하려면 전쟁을 치러야 하고, 아침에는 또 차를 빼기 위해 다른 차를 낑낑대며 밀어야 한다. 수돗물은 배관 노후화로 녹물이 나온다. 그러나 사람들은 쉽게 떠나지 못하고 오히려 입주하기 위해 비싼 가격을 주고 거래한다. 이해가 되는가? 살기living보다 투자를 했기 때문이다. 지금은 주거환경이 열악하지만 많은 사람들이 향후 폭발적인 가격상승을 기대한다. 어느 지역을 가더라도 사람들이 살고 싶어하는 동네는 정해져있다. 자신 있게 사는 곳을 말하는 동네는 부동산 가격이 제일 높은 곳이다. 집값이 높은 이유는 교통, 학군, 편의시설 등 기반시설들을 일일이 열거하지 않더라도 쉽게 생각하면 모든 사람이 살고 싶어하는 지역이다. 지금은 헌 집이라도 모두가 원하는 곳이 재건축이 되었을 때는 가치상승이 크다. _ pp.223~224

투자에서 전문가의 조언을 얻는 일도 비슷한 과정이고 결과라고 생각한다. 부동산 전문가들도 결국 똑같다. 대중의 관심을 얻기 위해 자극적이고 명확한 결론을 내기 위해 노력한다. 대중이 원하는 의견을 가진 전문가들이 각광받는다. 2013년 부동산시장이 불황일 때 자극적인 제목으로 베스트셀러가 되고 유명해진 부동산 전문가가 있다. 주택가격의 대세하락 초입기에 들어갔다며 더 떨어진다고 주장했다. 그러나 현실은 어떠했는가? 책과 강의를 듣고 집은 절대 사지 말아야지라고 생각한 많은 사람들은 어디에다 항의할 곳도 없었다. 지금은 어떤가? 부동산시장이 호황이니 분위기에 편승해 앞으로 집값이 계속 오른다고 이야기하는 전문가가 많다. 돈이 없어도 집을 살 수 있다고 하고, 강남 집값은 영원히 빠지지 않는다고 이야기한다. 명확하고 신뢰가 간다. 그러나 누구도 투자에 책임져주지 않을 것이다. 투자는 본인의 몫이다. 스스로 해야 성공한다. 그러니 열심히 공부하라. 중요한 건 결과나 주장에 있지 않고 과정에 있다. 다시 한 번 이야기하지만 남들이 권하는 집은 사지 말아야 한다. _ pp.266

최현만(미래에셋대우 수석 부회장)
투자는 미래에 해야 한다. 그러나 미래는 보이지 않는다. 그래서 흔들리지 않는 투자 법칙이 필요하다. 투자 원칙을 통해서 미래에 대한 통찰력을 얻을 수 있다. 부동산투자에도 법칙이 필요한 이유다. 대한민국에서 오랫동안 부동산은 투자 자산으로 인식되지 못했다. 그러나 글로벌하게 부동산은 중요한 투자자산으로 분류된다. 이제 우리도 부동산을 투자로 생각해야 한다. 이러한 시대 요청에 이 책은 훌륭한 길잡이가 될 수 있으리라고 생각한다. 저자는 건설·부동산 애널리스트로서 건설회사 경험과 오랜 시장 분석을 통해 부동산투자를 위한 중요한 법칙을 알려주고 있다. 시장불황과 호황을 넘어 통용될 수 있는 부동산투자 법칙으로 많은 사람이 성공적인 자산운용과 평안한 노후에 한 발자국 더 다가갔으면 하는 바람이다.

이채원(한국투자밸류자산운용 CEO)
가치투자의 기본 철학은 잃지 않으려고 노력하는 것이다. 장기적인 관점에서 접근하고 무리하지 않게 투자하는 것이 중요하다. 부동산에도 가치투자가 필요하다. 그러나 아쉽게도 한국 부동산시장에는 투자에 대한 건전한 의식이 정착되지 못했다. 이러한 점에서 이 책은 부동산시장에 가치투자의 기본을 알려주는 좋은 교본이 될 것으로 생각한다.

지은이의 말_ 부동산투자가 두려운 당신에게
프롤로그_ 무엇이 집값을 움직이는가?
『흔들리지 않는 부동산투자의 법칙』 저자 심층 인터뷰

1장 집값, 수요와 공급만으로 결정되지 않는다
부동산투자는 심리게임이다
부동산 심리의 쏠림을 읽어라
확신에 팔고, 공포엔 사라
분산투자로 흔들리는 심리를 이겨라

2장 부동산, 제대로 알아야 이길 수 있다
집값, 물가 상승률만큼 오른다는 말은 틀렸다
어쨌든 부동산이 월급보다 많이 오른다
부동산시장에 실수요자는 없고 투자자만 있다
투기공급, 가격 버블을 만든다
정부와 절대 맞서 싸우지 마라
레버리지를 통해 수익을 극대화하라

3장 부동산, 무엇을 언제 사야 하는가?
부동산투자에 공짜 점심은 없다
무조건 싸게 사라
모두가 아는 곳에 투자하라
거래량이 무엇보다 중요하다
부동산은 겨울에 사야 한다
그곳에 누가 살고 있는가?
최선보다 최고가 더 좋은 것이다

4장 부동산, 팔아야 돈을 벌 수 있다
호황이 길어질수록 투자자는 오만해진다
매도시기를 정하는 것이 가장 어렵다
이윤을 현실로 만들어라
집값이 오르면 팔아야 한다
부동산은 봄에 팔아라
부동산투자에서 손절매란 없다
부동산 수수료, 절대 아까워하지 말자
부동산투자는 모든 단계에서 절세가 필요하다

5장 애널리스트가 말하는 부동산투자 비밀노트
부동산투자, 변화를 읽으면 백전백승한다
돈 벌고 싶다면 변화를 읽어라
부동산투자를 위한 중요한 질문 4가지
다가올 3년, 부동산시장을 전망한다
변화하는 트렌드에 주목하라
헌 집에 기회가 있다
새집에도 돈 벌 기회는 충분하다
절대 사지 말아야 할 집은 어떤 집일까?
부동산투자는 계속되어야 한다
부동산투자는 멈추지 않는다

에필로그 우리는 ‘미래’에 ‘투자’해야 한다

확신과 공포는 과잉행동을 만들고 결국 비이성적인 부동산시장을 만든다. 그렇다면 사람들의 확신과 공포를 객관적으로 측정하는 것은 무엇인가? 바로 빚이다. 과도한 빚으로 집을 산다는 말은 집값이 떨어진다는 가능성을 전혀 고려하지 않는 행위다. 빚이 많아질수록 사람들의 확신도 커진다는 말이다. 반대도 성립된다. 빚이 적어질수록 공포가 커진다는 말이다. 집을 대부분 현금으로 사다니? 집값이 떨어질까봐 얼마나 걱정하고 있는 것인가?부 동산투자에서 경계해야 할 점이지만 확신과 공포는 기회를 만드는 중요한 요인이기도 하다. 확신은 가격을 크게 올리고, 공포는 가격을 크게 내리게 하기 때문이다. 따라서 부동산 심리를 읽으면서 가장 중요한 투자법칙 중 하나는 공포에 사고 확신에 팔아야 한다. 최근 부동산 대출이 급증했다. 낮은 금리도 원인이겠지만, 향후 금리인상이 전망되는 시점에서 빠른 대출증가 속도는 무엇을 이야기하는 것일까? 사람들이 확신하고 있다는 이야기다. _ pp.50~51

주거대상으로 주택을 구매하는 수요자는 과거와 현재 가격이 중요하다. 내가 지금 구매하는 시점에서 가격이 어느 정도 수준이냐가 구매에 영향을 미치기 때문이다. 반면에 집을 투자대상으로 보면 과거나 현재 가격이 큰 의미가 없고 앞으로의 가격변화가 중요하다. 이렇게 수요 형태별로 부동산을 바라보고 판단하는 기준이 다르다. 수요자가 바라보는 주택이 소비의 대상이 됨과 동시에 투자대상이 될 수 있다는 점은 흥미롭다. 수요에 따라 집값이 움직인다고 가정하면 가격변화에 따라서 수요량이 달라지기 때문이다. 쉽게 말하면 주택을 소비대상으로 보는 실수요자의 경우 집값이 오르면 기회비용이 상승하게 되어 소비를 감소시킨다. 반면에 집을 투자대상으로 보는 투자(투기) 수요자의 경우 집값이 오르면 가격상승에 대한 기대심리가 높아져 수요를 증가시킨다. 따라서 가격 흐름에 따라 수요에 따른 변화가 다른 방향으로 일어날 수 있다. 이러한 원인으로 수요 변화에 따른 집값 변화를 예측하기 어렵다는 이야기가 나온다. 그러나 중요한 건 집값 변화에 영향을 주는 수요자는 투자수요라는 점이다. _ p.72

최근 부동산시장에서 가장 어려웠던 해는 2008년이다. 미국 서브프라임 문제가 발생하면서 한국 부동산시장에도 큰 영향을 미쳤다. 물론 우리나라의 직접적인 문제는 아니었지만 수출 중심적인 경제구조상 글로벌 금융위기는 당연히 한국 경제나 부동산시장에도 큰 영향을 주게 된다. 그런데 미국과 달리 한국 아파트 가격하락이 크지 않았다. 글로벌 금융위기라는 엄청난 위기 속에서도 한국 주택가격은 가장 견고한 모습을 보였다. 가격하락이 제한적이었던 가장 직접적인 이유는 거래량 감소에서 찾을 수 있다. 거래량이 줄었던 이유는 경기가 불안하고 아파트 가격이 하락 조짐을 보이자 대부분 주택 수요자들이 실수요자로 바뀌었기 때문이다. 심지어 투자목적으로 구입했던 사람들도 가격을 내려서 집을 파는 것보다 계속 보유하고 거주하는 실수요 쪽으로 태도를 바꾸었다. 그래서 극심한 시장 불안에도 가격하락은 크지 않았고 거래량이 과거 평균 대비 크게 감소했다. 즉 한국 주택시장 수요자는 투기와 실수요자를 넘나들며 변화하고, 이러한 결과로 ‘손절매’가 없는 시장이라고 말할 수 있다. _ pp.74~75

가장 주목해서 볼 변화는 기존 주택 보유자는 가격이 오르면 매도물량을 거둬들인다는 점이다. 이를 투기적 공급이라고 부른다. 일반 재화는 가격이 오르면 공급량이 증가한다. 그러나 주택공급은 예외적으로 가격이 오르면 추가적인 상승을 기대하면서 공급량을 줄이는 특성을 가진다. 2017년 이후 강남 일부 재건축 아파트에서 벌어진 일을 살펴보자. 2016년 말부터 강남 재건축 아파트 가격이 급등하기 시작했다. 단기간 내 아파트 가격이 급등한 이유는 갑자기 투기수요가 증가해서가 아니다. 공급이 빠르게 감소했기 때문이다. 가격이 상승하면서 기존 주택 보유자들이 대거 매물을 거둬들이기 시작했다. 따라서 거래량이 감소하면서 가격이 빠르게 상승했다. 실제 압구정 아파트 지역을 보자. 압구정 아파트 실거래 가격이 본격적으로 상승하기 시작한 건 2014년부터다. 압구정동 실거래 가격 상승률을 보면 2014년 11.94%, 2015년 6.46%, 2016년 16.86%로 3년간 크게 상승했다. 반면에 거래회전율(실거래 가격 공개 단지별 거래건수/해당단지 총세대수)은 2014년부터 지속적으로 하락한다. _ pp.81~82

고려할 자산에서 중요한 점은 향후 저축이 가능한 소득과 대출금리다. 순자산을 산정할 때 고려하는 가능 저축은 사업이나 근로소득을 통해서 얻게 되는 수입을 말한다. 금액의 중요성보다 현재 가진 자금보다 향후 벌어들일 소득을 생각해야 한다. 쉬운 말로 쫄지 말라는 것이다. 스스로 가진 것보다 조금 더 공격적으로 투자？