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★ 대한민국 최초 부동산 방송 RTN 론칭 ★
★ 〈시사매거진〉 〈뉴스토피아〉 부동산부문 자문위원 ★
★ SBS CNBC 〈고민타파! 부동산 해결사들〉 출연 · 투자 상담★
★ TV조선 한국의 영향력 있는 CEO 2년 연속 수상 ★
★ 동아일보 한국경제를 움직이는 CEO 상 ★
★ 중앙일보 대한민국 경제리더 대상 ★

27년간 대한민국 부동산을 치열하게 연구 · 분석해온
전문가 신화선의 백전백승 투자 비법서
투자 입문자, 은퇴와 노후를 준비하는 모든 사람이 읽어야 할
안정적인 인생설계서!

매주 2회 ㈜신화경제연구소에서 열리는 세미나는 늘 만석이다. 이미 방송 매체를 통해 시원시원한 부동산 관련 상담을 해주기로 유명한, 이 업계에서 잔뼈 굵은 전문가이자 디벨로퍼(부동산 개발사업자)인 신화선이 이 자리에서만큼은 어디에서도 들을 수 없는 특급 투자 노하우를 들려주기 때문이다. 부동산 관련해서 즉문직설이 가능하고, 막막한 투자자의 심정까지 헤아려주는 시간이기에 투자 입문자, 은퇴와 노후를 준비하는 많은 고객이 줄을 잇는다. 이들의 바람에 힘입어, 신화선이 방송에서뿐만 아니라 비공개 세미나에서 들려준 부동산 원론과 핵심 투자 비법을 담은 책 『대통령이 바뀌어도 부동산은 안전하다』를 출간했다.
저자는 2017년 8·2 부동산 대책을 기점으로 대한민국 부동산 시장에 먹구름이 끼었다고 생각하는 것은 오산이라고 말한다. 오히려 지금이 기회라는 것. 27년간 이 업계에서 일해오면서 다섯 번이나 대통령이 바뀌었는데, 그때마다 아무리 부동산 정책이 달라지고 집값이 폭등한다 폭락한다 말이 많았지만 태생이 좋은 부동산은 어떤 상황에서도 점점 더 가치가 올랐기 때문이다. 이 책의 제1~2부에서 저자는 세상이 아무리 변해도 가치가 떨어지지 않는 태생이 좋은 부동산을 사례를 들어 설명한다. 어떻게 하면 태생이 좋은 부동산을 골라 안정적인 투자를 할 수 있는지에 대해서는 제3부에서 조목조목 알려준다. 팁으로 투자보다 더 중요한 세태크 비법은 제4부에 공개했다. 2017~2018년 변화무쌍한 대한민국 주요 부동산 대책을 완벽 정리한 부록도 투자자들에게는 알짜 정보일 것. 손해 보지 않는 투자로 안정적인 인생설계를 하길 원하는 독자들에게 큰 도움이 될 책이다.

이 책의 특장점 5가지
① 27년간 연구 · 분석한 저자의 대한민국 부동산 투자 노하우 대공개
② 임대주택과 상가, 오피스텔 등 다양한 부동산 투자 성공 사례 가득!
③ 투자보다 중요한 세태크 비법까지 살뜰하게!
④ 변화무쌍한 2017~2018년 주요 부동산 대책 완벽 정리
⑤ 투자자가 반드시 알아야 할 향후 부동산 시장 전망과 도시및주거환경정비법은 부동산 투자 시 실질적인 자료로 활용

이 책의 저자는 거침없고 시원시원한 강의를 하기로 유명하다. 그럴 수 있는 이유는 27년간 부동산업을 천직으로 알고 대한민국의 모든 땅을 발로 뛰어본 경험에서 우러난 자신감 덕분이다. 그동안 각종 부동산 데이터를 모아 연구·분석했고, 이를 바탕으로 더 좋은 태생과 더 나은 조건의 부동산을 알리겠다는 27년간의 열정이 강의에서 발산된다. 이 책은 그런 저자의 투자 노하우 중에서도 핵심과 알짜를 추려서 집필되었다는 첫 번째 특장점을 가진다.
27년간 부동산 디벨로퍼로 살아온 저자가 실제로 부동산 투자 상담을 해주어 성공한 사례는 셀 수 없이 많다. 그중에서도 손꼽히는 다양하고 생생한 사례를 만날 수 있다는 점이 두 번째 특장점이다.
저자는 투자자들에게 늘 강조한다. 투자 아무리 잘해도 세금 많이 물면 아무 소용없다고. 투자자들이 저지르기 쉬운 세금 쪽 실수를 알려주고, 2018 바뀐 세금 정책까지 살뜰하게 챙겨 세태크할 수 있게 했다는 점을 세 번째 특장점으로 꼽는다. 2017~2018년까지 6·19 대책, 8·2 부동산 대책, 9·5 부동산 대책, 10·24 가계부채 종합대책, 11·29 주거복지 로드맵, 12·13 부동산 대책까지 변화무쌍한 부동산 대책이 쏟아져 나왔다. 이를 일목요연하게 정리했고, 저자의 시각으로 허와 실을 짚었다. 투자자가 참고하면 큰 도움이 될 네 번째 특장점이다.
마지막으로, 향후 부동산 시장 전망과 도시및주거환경정비법의 주요 사항을 실어 투자자들에게 실질적인 도움이 되게 했다. 특히, 도시및주거환경정비법은 전문적이고 어렵다고 생각하지 말고 이 책에서 다룬 내용을 꼭 짚고 넘어가자. 부동산 투자 시 실질적이고도 귀한 자료로 활용할 수 있다.

[책속으로 추가]
분명, 10·24 가계부채 종합대책으로 폭증하는 가계부채를 타이트하게 관리하여 유동성 위기를 사전에 방지하겠다는 정부의 의지는 높게 살 만하다. 그러나 어떤 정책에는 반드시 ‘양’이 있으면 ‘음’이 존재하기 마련이다. 이런 급격한 ‘대출 죄기’ 정책으로 대출규제가 강화되면 가뜩이나 자금이 부족한 실수요자들이 더욱 위축이 되어 내 집 마련 기회를 포기하게 될 수도 있다는 것이다. … 이런 수요억제 정책이 지속이 되면 분양 물량과 거래량이 줄어들고 전세 물량이 감소하면서 서민들의 거주 불안이 커지는 등 악순환의 늪에 빠질 수 있다.
- ‘현 정부 부동산 대책 완벽 분석과 2018년 시장 전망’에서, 252~253쪽.

부동산 시장의 목적은 돈이다. 물건을 사는 사람들도 파는 사람들도 더 많은 이익을 위해서 거래를 한다. 그러다보니 이곳은 좀 각박하다. 내 이익을 위해서 다른 이에게 상처를 입히기도 한다. … 돈을 매개로 만난 관계라 하더라도 사람과 사람 사이에는 물질적 가치를 넘어서는 것이 있다. 돌아보니 사람이다. 역시 사람이다. 이 책이 ‘사람’을 위한 귀한 부동산 정보서가 되길 간절히 빈다.
- ‘에필로그’에서, 300쪽.

박갑주(건국대 AMP 주임교수)
[미래창조연구원장]
이 책은 저자의 시원시원한 강의 내용 중 핵심적인 사항을 고스란히 옮겨 놓았다. 오랜 실전 경험 에서 얻은 살아 있는 지식과 현실적인 재테크 노하우로 가득하다. 특히 각 챕터 마지막 부분에 수록된 Q&A는 생생한 현장감이 느껴진다. 100세 시대에 부동산을 통해서 재테크를 하고자 하는 사람들에게 큰 도움이 될 것이다.

이윤환(엘디아이국토개발연구소 대표)
30여 년 가까이 부동산 업계에서 지금껏 롱런 했다는 것이 저자가 얼마나 신뢰 있는 부동산 전문가인지 알게 하는 부분이다. 저자는 늘 사람과의 소통을 중시하며 대중에게 부동산에 대한 풍부한 노하우와 정보를 전달해왔다. 또한, 주위의 어려운 이웃들에게도 늘 관심을 기울이며 사회공헌을 해왔다. 이 책으로 많은 분이 안전하고 재미있는 부동산의 진면목을 향유하길 진심으로 바란다.

장정섭(부동산 멘토스쿨 전임교수)
시중에 부동산 투자와 관련된 책은 어렵지 않게 접할 수 있다. 하지만 다양한 현장 경험과 노력으로 부동산의 다양한 가치를 정리하고, 이론과 사례를 잘 조화한 책을 발견하기는 쉽지 않다. 이 책은 저자가 깊이 연구하고 분석한 내용을 가감 없이 전달하고자 하는 노력이 보인다. 부동산 투자를 고려하는 독자들에게 방향을 제시해 주는 좋은 친구가 될 것이다.

전연규(법무사 합동법인 기린 대표)
정권에 따라 내세우는 목표가 부동산 대책이고, 이 정책은 돌고 돈다. 관계 법령의 개정이 많은 것 도 이 때문이다. 이렇듯 자고 나면 새로운 법령이 나타나지만, 그 대상인 부동산은 그 자리를 지키고 있다는 것이다. 저자는 이러한 부동산의 원론과 특징, 나아가 투자 비법을 자신만의 화법으로 설명한다. 투자 입문자, 은퇴와 노후를 준비하는 사람들이 일독하면 매우 유익할 책이다.

최병용(고려대교수·청운풍수지리학회장)
나는 수십 년 전부터 직업상 꽤나 알려진 부동산 투자 전문가들과 연을 맺어왔다. 신화선 대표 역 시 오래전부터 친구로 지내온 부동산 투자 전문가 중에 한 사람이다. 특히 신 대표의 부동산 재테크 노하우는 주변의 많은 지인에게도 도움을 줄 정도로 정확하고 예리하며 알찼다. 그 노하우가 담긴 책이다 보니 부동산 분야에 관심 있는 모든 분에게 특별한 도움이 될 거라고 확신한다. 많은 독자께서 이 책을 부동산의 신안(神眼)으로 활용하길 바란다.

프롤로그│ 백전백승 무조건 성공하는 부동산 투자 비법

제1부 태생이 좋은 부동산은 세상이 변해도 가치가 오른다
1. 부동산의 태생을 알면 투자의 높낮이가 보인다
태생에 따라 결정되는 부동산의 가치 │ 수익의 중요한 변수는 수요 │ 부동산의 태생부터 아는 것이 투자의 기본
2. 부동산은 가만히 있는데 들썩인다고 느끼지 마라
부동산은 제자린데 들썩이는 대중심리 │ 꺾이지 않는 상승곡선, 부동산 가격 │ 부동산의 가치는 정권과 무관하다
3. 관심 지역의 부동산 데이터를 모으고 분석하라
지방자치단체의 도시관리계획을 살펴라 │ 지역 이미지 결정하는 부동산 데이터 │ 발로 뛰는 게 가장 확실하다
4. 숨어 있는 A급 부동산을 찾아라
부동산의 가치를 발견하는 장기적인 안목 │ 그 지역 A급 부동산을 찾아라 │ 부동산 등급 나누는 기준
태생이 좋은 부동산은 세상이 변해도 가치가 오른다 Q&A

제2부 서울시 핵심 투자 지역에 주목하라
1. 세계화를 노리는 용산구
거대한 용의 꿈틀거림 │ 용산개발계획 │ 소중한 자원이 될 용산공원 │ 그 밖의 개발사업
2. 강남은 자존심이다
강남불패, 신화의 탄생 │ 강남 부동산은 왜 떨어지지 않을까 │ 불패의 신화가 부동의 신화를 만든다 │ 강남 재건축 아파트 전망 │ 한국의 라 데팡스 삼성동
3. 투자 0순위 성동구 성수동
가장 큰 장점은 위치 │ 지식산업센터 │ 자연과 더불어 사는 공간 │ 성수특화산업클러스터 │ 수제화 거리 │ 더스탠드에비뉴 │ 성수전략정비구역
서울시 핵심 투자 지역에 주목하라 Q&A

제3부 나에게 맞는 실속형 부동산을 찾아라
1. 실거주할 아파트를 장만하라
이왕이면 미래 가치가 오를 아파트를 찾아라 │ 아파트 투자로 수익률을 기대하는 시대는 지났다 │ 아파트는 실거주할 집으로 적당하다 │ 나에게 맞는 아파트를 선택하라
2. 수익형 다세대로 은퇴·노후를 대비하라
그 누구도 노후의 압박을 피해갈 수 없다 │ 노후 대비를 위한 믿음직한 수입원이 필요하다 │ 저금리 시대의 효자, 수익형 부동산 │ 수익형 부동산 투자의 적기 │ 수익형 부동산 투자 시 고려할 점 │ “투룸이 대세”라는 말에 속지 마라 │ 핵심은 수익률이다 │ 안정적인 인생설계, 수익형 부동산으로 하라
3. 똑똑한 상가 투자, 적금보다 낫다
어렵지만, 상가 투자 매력 있다 │ 상가 가치 결정하는 임대료 │ 투자 가치가 있는 상가의 특징 │ 상가 투자 시 컨설팅은 필수 │ 신도시 택지지구 상가 투자 가이드
4. 숨어 있는 알짜 임대주택과 상가 투자
임차수요를 정확히 파악한 성수동 오피스텔 분양 대박 │ 상가 투자 하나로 1석3조의 효과를 │ ‘희소성’과 ‘차별화’로 상가의 가치를 높이다 │ 아파트 주민의 연령대를 분석한 투자 성공 사례
나에게 맞는 실속형 부동산을 찾아라 Q&A

제4부 투자보다 세테크가 더 중요하다
1. 양도세 절세가 투자의 성패를 좌우한다
양도소득세, 기본을 알자 │ 강화된 1세대1주택 양도세 비과세 요건 │ 양도세를 면제 받는 1세대2주택의 요건 │ 1세대3주택에 대한 양도세 중과 대상에서 제외되는 주택 │ 양도세 중과, 다주택자들에게 엄청난 부담 │ 분양권 양도세도 강화된다 │ 비조정대상지역, 양도차익 적은, 장기보유 주택순으로 매도하라 │ 증여를 통한 절세
2. 다주택자들에게 열어준 퇴로 임대주택등록으로 절세하자
‘주택임대사업’을 십분 활용하자 │ 8년 이상 임대 시 세제상 엄청난 세금 혜택 │ 8년 준공공임대주택 등록 시 임대 소득세 감면 확대 │ 취득세와 재산세 등 지방세 감면 확대 │ 8년 주택임대 할 경우 건강보험료도 감면
투자보다 세태크가 더 중요하다 Q&A

부록 2017~2018 변화무쌍한 부동산 대책을 한눈에
1. 현 정부 부동산 대책 완벽 분석과 2018년 시장 전망
2. 투자자가 반드시 알아야 할 도시및주거환경정비법의 주요 사항

에필로그│부동산 투자의 중심은 사람이어야 한다

부동산에도 태생이 있다. 부동산도 이처럼 탄생된 배경에 따라 다른 운명을 갖는 잡초와 같이 어디에 있느냐에 따라 가치가 결정된다. 그리고 그 가치에 의해 몸값이 매겨진다. 태어날 때부터 비싼 땅에 들어선 부동산은 저렴한 몸값을 가질 수 없다. 토지 값에 따라 부동산 가격이 결정되기 때문이다. 비싼 토지 위에 아무리 값싼 건물을 지어도 원가 자체가 높기 때문에 매수자는 물건이 경매로 나오지 않는 이상 싸게 살 기회가 없다. 이렇듯 지역마다 토지 원가가 다르고, 그에 따라 부동산의 가격이 결정된다.
- ‘부동산의 태생을 알면 투자의 높낮이가 보인다’에서, 25~26쪽.

지금 당장 보이지 않더라도 미래에 얼마나 발전할지 떠올려보자. 미개발과 개발이 공존하는 곳, 자연과 최첨단의 현대 건축물이 함께 있는 곳, 성동구 성수동을 보면 50년 전의 강남 같다. 투자지로 성수의 매력이 여기에 있다. 이미 미래 가치가 반영되어 가격대가 높게 형성되어 있으면서도 개발의 여지가 다분하기에 기회도 많다. 조금 더 개발이 진행된 후에, 거의 완성이 되어가는 시점에서야 이곳을 주목하는 것은 늦다. 지금이 바로 투자 적기다. 강남과 용산이 투자 1순위라면, 성동구는 투자 0순위다.
- ‘서울시 핵심 투자 지역에 주목하라’에서, 61쪽.

내가 왜 ‘거기’에 투자하려는 것인지 목적부터 짚어라. 실거주를 할 것인지, 수익을 내고자 하는지, 노후·은퇴를 대비해 월급만큼 벌어주는 수입처를 마련하고 싶은 것인지 판단하라. 내가 원하는 것과 현재의 상황, 다가올 미래 설계에 따라 투자할 부동산의 종류와 방향이 달라진다. 연금과 은행 이자로 편안한 노후 생활을 할 수 있었던 좋은 시절이 있었다. 불행하게도 그 시절은 다시 돌아오지 않을 것 같다. 수익률 면에서 부동산에 가까운 펀드나 주식 상품들도 있다. 그러나 그런 상품들은 원금의 안전을 보장할 수 없다. 노후에는 건강을 보장할 수 없기에 예기치 않은 지출이 생기게 마련이다. 그러므로 펀드나 주식뿐만 아니라 은행예금 같은 비교적 안전한 유동성 자금 확보에도 신경을 써야 한다. 누구나 인생 설계를 하는 데 있어서 무엇보다 우선순위에 두어야 하는 것은 안전성이다.
- ‘나에게 맞는 실속형 부동산을 찾아라’에서, 139쪽.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 세금이다. 그런데 부동산 세금 정책은 매년 바뀐다. 새로운 정부가 들어설 때마다 바뀐다. 가장 중요한 세금을 간과하고 그냥 지나쳐버리기에는 자칫 투자에서 얻는 이익보다 나가는 손실이 더 클 수 있다. 특히, 현 정부 들어 부동산 시장에 대한 규제가 더 강화되면서 세제상의 큰 변화가 있었으므로 더욱더 세심하게 신경을 써야 한다. … 전세를 살고 있는 어떤 사람이 투기과열지구 내의 재건축 아파트 입주권을 작년 8월 3일 전에 매입해 토지 등기를 한 후 2년간 보유했다면 과연 1세대1주택 요건에 해당하는가? 이 경우, 양도세 비과세 대상이 될 수 없다. 원래 재건축 아파트 입주권은 나중에 아파트가 완공되면 입주할 수 있는 권리일 뿐이다. 양도세 비과세를 적용받으려면 그 재건축 아파트가 완공된 이후에 실제로 2년을 거주해야 한다. 단, 입주권 매수 당시 무주택자였으면서 완공 후 1세대1주택에 한해서 2년 거주 요건을 갖추지 않아도 비과세가 된다.
- ‘투자보다 세태크가 더 중요하다’에서, 191~195쪽.