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토지투자 전문가들이 주목하는 핵심 정보는 무엇인가!

토지투자는 과학이다. 이론을 모르면 사기를 당하기 쉽고 경험이 없다면 아마추어에서 벗어나기 어렵다.
이 책은 과학적인 투자를 위한 핵심자료인 도시기본계획을 중심으로 이론과 경험을 갖춘 전문가로서 해설하고 분석하면서 투자자들이 실전투자에 어떻게 접근해야 하는지를 알려주는 부동산투자 지침서이다.

누구나 안정된 삶을 위해 투자를 하고 싶어 하지만 수많은 종목 중에 무엇하나 확실한 투자는 없다. “어떻게 성공할 것인가?”라는 과제를 해결하기 위해 공부하고 답사하고 전문가를 찾지만, 결국 결정은 본인 자신이 내릴 수밖에 없다. 정말 외롭고 힘든 선택이다.

어떤 투자든 자신이 연구했던 분야에서 성공하고 싶지 않은 사람은 없을 것이다. 그렇다면 어떻게 해야 하는가?
가장 좋은 방법은 토지투자로 수차례 돈을 번 사람과 함께 투자를 해보는 방법이다. 리스크도 줄이고, 투자 노하우도 배울 수 있으니 주변에 그런 고수가 있어 도움을 받을 수 있다면 그 사람은 행운아가 분명하다. 그러나 그런 행운을 누릴 확률은 적다.
이 책은 바로 그런 기회를 제공하기 위해서 쓰여졌다. 투자에서 성공하기 위해서 필요한 세 가지 덕목, 즉 기초지식과 분석력, 그리고 과감한 결단력을 갖출 수 있도록 돕는다.
그리고 실제로 투자에 나서기 위해서 반드시 필요한 하나의 항목, 어느 땅에 투자할 것인지에 대한 안목을 제공하기 위해 반드시 도시기본계획부터 분석할 수 있어야 함을 역설하고 몇몇 지자체의 사례를 통해 방법론을 제시한다. 도시기본계획이야 말로 토지투자의 나침반이자 보물지도이기 때문이다.

큰돈을 움직여야 하는 투자임에도 기본적인 지식도 없이 감에 의존하거나 다른 사람들을 좇아서 땅을 매입하는 경우가 많다. 이렇게 해서는 돈을 벌었더라도 어쩌다 한번이고, 나중에는 실패할 가능성이 높다.
운에 맡겨서는 안 된다. 상위 그룹이 하는 투자방식을 배워야 한다. 그러기 위해서는 기본적인 지식과 참, 거짓을 구별할 수 있는 능력을 부단히 갈고 닦아야 한다.
부동산도 하나의 학문이다. 이론을 모르고는 접근 자체가 안 된다. 경험이 있다 해도 이론을 모르면 사기당하기 쉽고, 지식이 있어도 경험이 없다면 아마추어를 벗어나지 못한다.
필자는 실전투자 경험이 없는 예비투자자들이라면 반드시 도시기본계획을 활용한 과학적인 「모의투자」를 해보도록 권하면서 그를 위한 투자지식들을 상세하게 소개하고 있다.

들어가는 말
프롤로그

chapter 1. 도시기본계획이란 무엇인가?
도시기본계획의 개념분석_ 19
1. 우리나가 국토 공간계획의 체계 _ 19
2. 도시계획시설 _ 29
3. 토지적성평가로 입안되는 도시계획 _ 34

chapter 2. 도시기본계획을 투자에 활용하기
Ⅰ. 투자하기 전에 먼저 도시기본계획을 이해하라 _ 43
Ⅱ.. '2020년 도시기본계획“과 토지투자의 미래 _ 49
1. 토지투자의 마지막 기회 _ 49
2. 2020년, 변혁의 시기를 준비하라! _ 52
Ⅲ. 국토종합계획은'숲', 도시기본계획은' 나무'
1. 투자를 보는 큰 눈, '국토종합계획' _ 55
2. 토지투자 성공의 나침반이 되는 도시기본계획 _ 58
3. '도시기본계획'에 숨어 있는 투자의 미래가치 _ 59
Ⅳ. 도시기본계획을 활용한 투자
1. 토지투자를 성공으로 이끄는 나침반 _ 68
2. 도시기본계획의 목표년도와 계획인구 파악 _ 69
3. 도시기본계획상 계발축(성장축)과 교통축 파악 _ 70
4. 도시기본계획의 실현 가능성과 효과분석 _ 72
Ⅴ. 실전활용을 위한 '도시기본계획' 요소들
1. 토지경매 입찰 전에 도시기본계획을 보라 _ 74
2. 고급정도는 주민공람을 활용하라 _ 79
3. 민원인의 행정관서 공략법 _ 84
4. 지방의회 회의록에 '월척'이 있다 _ 88
5. 숨어 있는 위험, 지자체 내규 _ 91
6. 예산의 배정과 집행에 따른 투자시점 잡기 _ 93
Ⅵ.'토지이용계획확인서'로 도시기본계획 판독하기
1. 용도지역제 _ 95
2. 용도지역과 토지투자 그리고 개발 _ 97
3. 도시관리계획의 내용을 확인해 주는「토지이용계획확인서」 _ 99
4. 도시·군 기본계획 수립 현황 _ 106
Ⅶ. 인구유입 통계를 투자에 활용하는 법
1. 지자체별 인구 유입과 도시기본계획의 수립 _ 108
2. 인구와 투자 그리고 도시기본계획 _ 112
3 투자를 위한 인구유입 분석 _ 115

chapter 3. 도시기본계획을 활용한 실전투자
Ⅰ. 투자의 핵을 공략하라
1. 비도시 성장관리지역이 핵심이다! _ 123
2. 계획관리지역의 특성과 이해 _ 124
3. 계획관리지역에 대한 규제완화 추세에 주목하라! _ 126
4. 계획관리지역의 개발 가능행위의 범위 _ 127
5. 성장관리 방안과 건폐율·용적률의 완화 인센티브 _ 130
6. 성장관리 방안 수립지침 _ 133
Ⅱ. 관리지역 세분화 투자법
1. 관리지역 세분화와 토지투자 _ 135
2. 관리지역 세분화, 토지적성평가 그리고 투자방향 _ 140
3. 관리지역 세분화와 토지적성평가 _ 141
4. 땅값을 좌우하는 토지적성평가 _ 144
5. 관리지역 세분화 대응요령 _ 150
6. 보전용지를 피하라 _ 151
7. 관리지역 종세분화 사례분석 _ 154
Ⅲ. '토지적성평가지침'을 활용한 투자법
1. 토지적성평가 지표군을 투자에 활용하라 _ 155
2. 관리지역 지표군의 결정 해독 _ 158
Ⅳ. 계획관리지역 투자법 해설
1. 도시용지 공급확대로 소액 장기투자 적격 _ 160
2. 시가화 예정지구나 발전 속도가 느린 지자체 토지에 주목 _ 161
Ⅴ. 용도지역 변경의 투자
1. 용도지역제란 무엇인가? _ 162
2.'용도지역'은 토지의 계급장 _ 162
3. 용도지역을 활용한 투자법 _ 167
Ⅵ. 황금의 땅 '시가화 예정용지' 투자법
1. 황금의 땅, '시가화 예정용지'란? _ 177
2. 돈이 묶이는 보전용지 _ 181
3. 정답은 시가화 예정용지의 선점 _ 182
4. 시가화 압력에 투자하라 _ 184
5. 시가화 예정용지 분석 예시 _ 187
Ⅶ. 도시기본계획으로 판독하는 용도지역·구역과 가격의 인과관계
1. 용도지역 변경이 가져올 가치의 변화에 주목 _ 188
2. 용도지역은 토지의 핵심 _ 189
3. 용도지역과 달라지는 토지의 가격 _ 190
4. 용도지역과 토지의 이용방향 _ 192
Ⅷ. 도시계획시설의 실효 '장기미집행 도시계획시설' 투자법
1. '장기미집행 도시계획시설' 투자시장 전망 _ 196
2. 도시계획시설 부지란 무엇을 의미하는가? _ 198
3. 결정된 도시계획시설은 어떻게? _ 199
4. 도시계획시설 부지 투자법 _ 200
5. 미집행시설의 투자가치 _ 206

chapter 4. 투자 보물지도를 해독하라
Ⅰ. 당진시_ 2025년 도시기본계획 분석
1) 주요 개발축 분석 _ 212
2) 도시기본구상도 분석 _ 212
3) 토지이용계획 분석 _ 213
4) 용도지역 분석 _ 214
5) 토지적성평가 분석 _ 215
6) 시가화 예정용지 분석 _ 215
7) 위성사진 분석 _ 217
8) 해당 지자체 주요 사업계획 분석 _ 217
9) 요점정리 _ 219
Ⅱ. 광주시_ 2025년 도시기본계획 분석 _ 220
Ⅲ. 세종시_ 2030 도시기본계획 분석 _ 224
1. 건폐율과 용적률의 비교 _ 225
2. 건축할 수 있는 건축물의 비교 _ 226
Ⅳ. 평택_ 2035 도시기본계획 분석 _ 257

chapter 5. 도시기본계획 관련법규
Ⅰ. 도시 ·군 기본계획 수립지침
1. 국토계획법에 따른 도·시·군 기본계획 수립지침 _ 265
2. 기초조사의 내용과 방법 _ 318
3. 도시기본구상도 작성기준 _ 322
4. 공원·녹지 체계 기본구상도 _ 324
5. 교통계획도 _ 325
6. 각종 현황도 작성기준 _ 327
Ⅱ. 토지적성평가에 관한 지침 _ 330

분명한 것은 시장 중심으로부터 벗어나 있는 땅은 미래가 불확실하고, 토지시장이 꺼지면 매수를 받아줄 세력이 없다는 것이다. 토지시장에서 정말로 투자할 만한 땅은 10~15% 정도에 불과하다. 나머지 땅들은 용도가 제한돼 있거나 그렇지 않더라도 수요가 취약해 매도행위 자체가 불가능하다.
돈이 남아돌아서 5~10년 정도는 그냥 묻어놓아도 상관없다면 그런 땅도 괜찮을지 모르겠다. (물론 5, 10년이 지나도 영영 오르지 않을 가능성도 존재한다.)
_51쪽

이처럼 도시기본계획은 도시개발 방향, 도시지표, 도시에 대한 기본구상, 인구배분계획, 토지이용계획, 교통계획, 통신계획, 공공시설계획, 산업개발계획, 환경계획, 공원녹지계획, 행정·재정계획 등을 포함한 종합계획이기 때문에 부동산투자에 있어서 매우 중요한 나침반으로 활용된다.
_68쪽


더 오를 수 있는 땅을 찾고자 한다면, 토지가 소재하는 행정구역의 땅값 추이를 보거나 혹은 지난 3년, 5년 혹은 10여 년 동안의 인구증가율과 이동방향을 보면 매우 유용하다.
확실한 데이터는 없지만 일반적으로 3년 내지 5년간 지속적인 인구증가율을 보이는 지역은 분명히 땅값이 오르는 지역이라는 견해가 유력하다.
_116쪽