추가 적립 안내

부자들의 상가투자는 무엇이 어떻게 다른가?
이론과 실전, 변화하는 시장의 흐름과 입체적인 상권분석까지,
접근법과 전략이 다른 상가투자의 완벽한 바이블

상가는 안정적으로 꾸준한 고수익을 원하는 이들에게 최선의 선택이다. 임대수익 외에도 시간이 흐르면 상가 자체의 가치가 올라갈 수도 있어 더욱 매력적이다. 그러나 상가투자는 좀 더 많은 발품과 분석, 장기적인 투자전략이 필요한 분야이기도 하다. 무엇보다 꼼꼼한 상권분석이 필수적이다. 이 책은 20년 경력의 전문가가 심혈을 기울여 펴낸 상가투자의 바이블이다. 내용 전반에 이론과 실전, 변화하는 시장의 흐름과 입체적인 상권 분석이 빛을 발한다. 무엇보다 이 책을 통해 처음으로 공개하는 400여 쪽에 이르는 ‘서울 4개 권역의 핵심상권 심층분석’은 그야말로 압권이다. 합리적이고 과학적인 상가투자를 고민하는 이들이라면 결코 외면할 수 없는 책이 될 것이다.

똑똑한 상가투자 한번으로
평생 마르지 않는 ‘부의 샘’을 만든다
20년 경력의 전문가가 말하는 부자들의 아주 특별한 상가투자법,
시간이 흘러도 결코 변하지 않는 상가투자의 완벽한 바이블

부자들이 지금 가장 많은 관심을 보이고 있는 재테크 투자처는 어디일까? 투자 여력이나 개인의 기호에 따라 다르겠지만 그중 빠지지 않는 것이 바로 ‘상가투자’다. 목 좋은 곳, 유동인구와 개발호재가 예상되는 곳의 상가투자는 임대료와 향후 가치상승으로 인한 수익 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 매력적인 투자처다. 하지만 좀 더 똑똑한 상가투자를 위해서는 챙겨야 할 것이 적지 않다. 수많은 상가의 유형과 상권에 대한 분석, 업종과 창업에 대한 이해도 필요하다. 상가투자로 성공한 부자들의 대부분은 이러한 과정을 거치며 자신만의 상가투자법을 축적한 사람들이다. 신간 《부자들의 상가투자》는 20년 경력의 전문가가 상가투자로 부를 이룬 사람들의 성공 노하우를 꼼꼼하게 분석하고, 이를 토대로 일반인들이 상가투자로 평생 마르지 않는 ‘부의 샘’을 만들 수 있는 방법을 소개한다. 투자금이 제한되어 있는 월급쟁이들을 위한 소액 투자형 부동산 정보도 소개함으로써 활용의 폭을 넓힌 것이 또 다른 장점이다.

불황이 깊어질수록 더욱 진가를 발휘하는 상가투자의 마법!
돈이 돈을 벌게 만드는 부자들의 상가투자법을 확인하라!

상가와 같이 일정한 수익을 목적으로 하는 부동산을 수익형 부동산이라고 하는데, 흔히 주변에서 보이는 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택, 최근에 자주 등장하는 수익형 호텔 등이 대표적인 수익형 부동산이라고 말할 수 있다. 수익형 부동산은 안정적인 수익을 바탕으로 시간의 흐름에 따른 가치 상승까지도 노릴 수 있는 매력적인 상품이다. 하지만 경기에 민감하고 금리에 따라 수익이 좌우되는 만큼 리스크 또한 큰 상품에 속한다. 그중에서도 상가는 적지 않은 비용이 드는데다가 고위험 상품으로 분류돼 막상 관심은 높아도 상가 투자에 직접 나서기는 쉽지 않을 수 있다.
그러나 최근 투자자들의 성향은 많이 달라졌다. 과거에는 단기간의 시세차익을 노리는 분위기였다면 최근에는 안정적인 수익을 바탕으로, 장기적인 안목으로 투자하고 있어 투자의 위험도도 많이 낮아지고 있다. 그중 상가의 경우 월 임대수익과 함께 지가·건물가치 상승에 따른 시세차익도 거둘 수 있어 부동산 투자자들이 가장 매력적으로 느끼는 투자상품이다.
저금리 시대가 이어지고 있지만 여전히 많은 사람들이 마땅히 투자할 곳을 찾지 못하고 있다(최근 금리가 조금씩 오르고 있지만 아직까지는 저금리 시대라는 것이 사실이다). 하지만 정확하게 표현하자면 ‘투자할 곳을 못 찾는 것’이 아니라, ‘투자할 곳은 많은데 어디에 어떻게 해야 하는지 잘 모르는 것’이다. 지금처럼 경기 사이클이 빠르게 돌아가고 경기마저 좋지 않은 시절일수록 전통적인 재테크 방법인 부동산 투자에 관심을 갖는 이들은 더 많아지기 마련이다. 그중에서도 매달 꼬박꼬박 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산에는 더욱 많은 관심이 모아지는 것이 당연하다.
수익형 부동산의 경우 상가나 오피스텔과 같은 수익형 월세 상품에 투자할 때는 지역 상권의 현재 가치와 향후 개발호재를 면밀히 파악하고 투자해야 한다. 또한 그동안의 공급 추이 및 입지 등을 꼼꼼하게 살펴보는 것이 필요하다. 핵심인 투자를 논할 때 그 지역의 상권을 빼고는 말할 수 없기 때문이다. 실제 투자를 할 때 투자 지역의 입지에 대한 이해는 꼭 필요하다. 상권과 입지에 대한 설명 없이 단순히 상품만을 가지고 향후 상품의 미래가치를 답변하기는 무리가 있다. 저자가 책을 통해 상권과 입지에 대한 철저한 분석과 이해를 반복해서 강조하고 있는 까닭이 바로 여기에 있다.

어떤 책에서도 볼 수 없는 황금 같은 내용,
최초로 공개되는 서울 4개 권역 핵심상권 심층분석!

이 책의 가장 핵심적인 내용이라고 할 수 있는 ‘서울 상권 베스트40 상권분석’은 저자가 오랜기간 발로 뛰며 써내려간 노고의 결과물이다. 서울의 40개 상권을 주말마다 찾아다녔고 한 지역의 상권을 두세 번 다시 가서 확인한 경우도 있었다. 40개 지역을 일일이 다니면서 상권별로 최소 5?6시간을 걸어 다녔고 부동산 중개사무소도 4~5군데 방문했으며, 기본적으로 3?4곳은 인터뷰도 진행했다. 생생한 현장감을 위해 점원과 가게 주인도 가능한 한 많이 만났다. 한눈에 보기 쉽도록 인포그래픽으로 디자인한 ‘상권별 평균매출 베스트5 업종’과 ‘상가 평균시세 및 승하차 인구’는 어느 책에서도 다루지 못한 내용이다. 상가투자를 준비하는 이들에게 그야말로 황금 같은 자료가 될 것이다.

[책속으로 추가]

최근 ‘작은 고추가 맵다’는 말이 아파트 시장에서도 통용되고 있습니다. 전용면적 59제곱미터 이하의 소형 아파트 가격이 치솟으며 수익형 부동산 투자시장에서 귀한 대접을 받고 있습니다. 다른 소액 투자형 부동산과 비교해 세입자를 구하기 용이해 거래가 활발하고 매매가 쉬워 환금성이 높다는 것이 소형 아파트의 가장 큰 강점입니다. 더불어 자잘한 수리는 관리사무소에 맡길 수 있어 다른 부동산보다 관리 측면에서 유리합니다. 시간이 지남에 따라 가치가 올라가고 물가 상승에 맞춰 가격도 오르기 때문에 월세 수익과 자산가치 상승을 기대하고 투자하는 투자자들의 관심과 더불어 소형 아파트는 좋은 투자 대상으로 자리매김하고 있습니다. 한때 중대형 아파트는 경제적 여유의 상징으로 자리 잡아, 많은 베이비부머들은 아파트 평수를 넓히는 것이 삶의 목표이자 재테크 수단이었습니다. 하지만 최근 중대형 아파트에 대한 관심은 시들해지고 있습니다. 이러한 결과는 앞에서도 언급했듯 1~2인 가구 증가라는 인구구조 변화의 영향으로 소형 평수의 수요층이 두터워졌기 때문입니다. - ＜3장 월급쟁이들의 투자, 소액 투자형 부동산＞의 ＜05 백전불패의 투자처, 소형 아파트＞ 중에서

대한민국 전자제품의 아이콘인 용산역은 2004년 KTX 개통과 더불어 호남선을 포함한 각종 열차가 들어서고 민자역사가 세워지며 모습이 급변했습니다. 용산역 내에는 아이파크몰, 아이파크 백화점, 이마트, CGV 등 각종 상업시설이 들어섰고 글로벌 도시를 향한 굵직한 개발계획도 잇따라 발표되면서 용산역 상권은 물론 일대 부동산 시장이 호황을 맞는 듯했는데요. 하지만 미래 글로벌 도시로 주목받던 용산은 각종 개발계획이 엎어지면서 극도로 침체에 빠지게 됐습니다. 용산역 일대 전자상가가 전자상거래와 복합문화 상업시설 등에 밀리고 설상가상으로 단군 이래 최대 규모의 용산국제업무지구 개발 사업이 좌초되면서 분위기가 순식간에 꺾였습니다. 다행스럽게도 최근 용산역 근거리의 신용산역 개발 사업이 민간 주도로 진행 중이고 국제업무지구 재추진 등 개발 플랜들이 쏟아져 나오며 서서히 기지개를 펴고 있는 상황입니다. 2017년 10월에는 옛 관광버스터미널 부지에 국내 최대 규모의 호텔타운 드래곤시티(연면적 18만 5,482제곱미터)가 개장해 빠른 상권 활성화도 기대됩니다.
용산역과 불과 150미터 떨어진 곳에 있는 신용산역은 용산역에서 이름을 따와 1983년 역명이 결정됐습니다. 용산역과 신용산역 인근은 대단지 아파트가 모여 있고 이촌한강공원, 용산가족공원, 국립박물관 등 대규모 문화시설이 자리 잡고 있습니다. 더불어 미군기지가 떠난 자리에는 초대형 규모의 ‘용산민족공원’이 조성될 예정입니다. 교육시설로는 한강초, 남정초, 용산공고 등이 있습니다.
- ＜4장 투자 가치가 한눈에 보이는 서울 상권 베스트 40 상세 분석＞의 ＜03 다양한 개발 플랜으로 기지개를 펴는 용산 상권＞ 중에서

고종완(한국자산관리연구원장)
상가 시장의 흐름과 상권분석, 상가투자 비법에 대한 독특한 이론과 저자만의 오랜 경험에 기반한 차별적인 노하우가 특별히 돋보이는 책이라 더 반갑다. 상가투자와 창업을 희망하는 사람들에게 성공투자, 성공창업을 위한 지침서로서 부족함이 없기에 필독을 권한다.

김승배(한국부동산개발협회 수석부회장)
읽는 내내 현장감이 느껴져 지루할 틈이 없다. 그동안 알고 있던 투자 상식을 뒤엎는 반전도 곳곳에 담겨 있기에 독자들은 읽는 내내 긴장의 끈을 놓지 말아야 한다. 아무도 알려주지 않는 소소하지만 정말 유용한 투자의 팁을 얻고 싶다면 이 책 《부자들의 상가투자》를 추천한다.

유하룡(조선일보 에디터)
꼭 읽어볼만한 내용으로 가득하다. 특히 상권별 평균매출 베스트5 업종과 상가 평균시세 및 승하차 인구를 정리한 ‘서울 상권 베스트40 상권분석’은 상가투자를 염두에 둔 이들에게는 그야말로 보석과도 같은 내용이다. 재테크에 관심 있는 이들이라면 반드시 보라.

머리말 | 평생을 함께할 수 있는 상가투자의 비밀
프롤로그 | 수익형 부동산, 그리고 상가투자의 미래

1장 상가투자란 무엇인가: 이론편
01 상가투자란 무엇인가
왜 상가를 구매하는가
부자들은 상업용 부동산을 가장 선호한다
세입자 관점에서 바라보고 접근해야만 성공한다

02 상가의 유형
근린상가
단지 내 상가
주상복합상가
지식산업센터 지원상가
테마상가
쇼핑몰
상가주택
코너상가
스트리트형 상가
테라스형 상가
선임대 상가
확정수익 상가
신도시ㆍ택지지구 상가

03 상권이란 무엇인가
상권의 형성 과정
상가투자 시 ‘목’에 목숨 걸어라
상권ㆍ입지 분석 시 체크 사항

04 상권의 종류
중심 번화가 상권
오피스 상권
대학가 상권
아파트ㆍ주택가 상권
동네 골목길 상권
좋은 상권? 안 좋은 상권?

2장 부자들의 상가투자법: 실전편
01 상가투자의 유형
상권이 형성되어 있고 매매 가능한 구 상가
새롭게 개발되어 지어지는 신규 분양 상가
주택을 매입해 용도변경한 주택형 상가
노후된 주택이나 땅을 매입해 짓는 상가
공동투자 형태로 짓는 빌라 주택형 상가

02 고수들만 알고 있는 상가투자 노하우
상가 건물 고를 때 살펴볼 ‘5가지’
상가도 잘생긴 게 좋다
상가의 적절한 크기는?
상가 층별 가격 팁
상가투자 시 적정 융자비율
업종에 따라 상권 범위도 달라진다
상가 수익률 계산하는 방법
노후상가 수익률 끌어 올리는 방법
지층점포는 미운 오리 새끼?
출근 동선보다는 퇴근 동선을 잡아라
생각보다 더 위험한 ‘묻지 마’ 투자
코너 자리의 덫, 진짜 명당은 코너 옆자리?
신도시만 좇는 투자자. 그들은 일명 ‘선수’다
월세 하락을 두려워하지 마라

03 ‘세입자의 관점’에서 접근하라
좋은 상가의 선행지표 = 권리금
세입자도 꼼꼼하게 살펴라
직접 경영도 염두에 둬라

3장 월급쟁이들의 투자, 소액 투자형 부동산
01 꾸준히 각광받는 오피스텔
오피스텔 입지 선정
전용면적 60제곱미터 이하의 오피스텔을 노려라
오피스텔 적정 수익률
수익률 계산 방법
북향, 저층일수록 수익률 높다
10년 이상 된 오피스텔은 갈아타라
오피스텔도 시세차익 누릴 수 있다

02 안정적인 투자를 위한 지식산업센터
지식산업센터가 주목할 만한 입지
왜 지식산업센터인가
지식산업센터 투자 시 주의점

03 간편한 관리, 그러나 높은 리스크 수익형 호텔
수익형 호텔, 장단점은?
04 높은 가성비를 자랑하는 도시형 생활주택
05 백전불패의 투자처, 소형 아파트
소형 아파트 선정 조건
소형 아파트 투자 시 주의할 점

스페셜 서머리: 수익형 부동산시장 전망

4장 투자 가치가 한눈에 보이는 서울 상권 베스트 40 상세 분석
01 소극장 문화와 점증하는 유동인구 혜화역 상권
02 한중 화해 분위기로 기대감이 높아지는 명동역 상권
03 다양한 개발 플랜으로 기지개를 펴는 용산 상권
04 젊은 유동인구가 풍부한 대표적인 대학 상권 홍대입구역 상권
05 화려한 홍대 상권의 두 번째 얼굴 연남동 상권
06 개성 만점 가게들의 집결지 상수역 상권
07 오랜 전통의 교통 중심지 마포ㆍ공덕역 상권
08 디지털 방송과 콘텐츠의 상징 디지털미디어시티역 상권
09 대학가 상권의 대명사 신촌역 상권
10 개성 넘치는 서울 안의 외국 이태원 상권
11 신식과 구식이 융화된 서북부 최대 상권 연신내역 상권
12 과거와 현재가 함께 어우러진 망원역 상권
13 풍부한 유동인구를 자랑하는 교통 요충지 왕십리역ㆍ한양대 상권
14 저렴한 시세의 매력적인 대학가 상권 회기역 상권
15 먹거리와 쇼핑의 복합 공간 건대입구역 상권
16 주거 단지 중심의 소규모 알짜 상권 사가정역 상권
17 소비 인구율 높은 강북 핵심 상권지 수유역 상권
18 성북구 복합 상권으로 도약하는 성신여대입구역 상권
19 원스톱 생활 인프라가 구축된 노원역 상권
20 높아지는 주변 상권의 확장성 공릉역 상권
21 굵직한 개발호재가 기대되는 창동역 상권
22 거대한 소비 세력 속 전형적인 주택가 상권 목동 상권
23 복합 쇼핑몰 간 상권 변화가 예상되는 영등포역 상권
24 대한민국 대표 고시촌 상권 노량진역 상권
25 풍부한 개발호재의 자족 도시 마곡지구 상권
26 강서구를 대표하는 유흥 상권 화곡동(강서구청) 상권
27 손꼽히는 유동인구를 갖춘 7일 상권 사당역 상권
28 강남과 강서를 잇는 주거 요충지 신림역 상권
29 이국적인 개성과 매력이 가득한 골목 상권 샤로수길(서울대입구역) 상권
30 3040 직장인 유동인구가 풍부한 구로디지털단지역 상권
31 아웃렛ㆍ지식산업센터ㆍ오피스가 공존하는 가산디지털단지 상권
32 대한민국 최고의 상권으로 꼽히는 강남역 상권
33 대한민국 교육 열기의 중심 대치역 상권
34 최고의 입지로 다시 한 번 발전하는 잠실새내역(구 신천역) 상권
35 손꼽히는 대한민국 부촌 압구정 상권
36 두터운 소비 세력이 뒷받침하는 방배동 상권
37 대형 랜드마크를 보유한 잠실역 상권
38 다양한 유동인구와 특색 있는 입지 천호역 상권
39 강남권에 위치한 항아리 상권 위례신도시 상권
40 새롭게 떠오르는 복합 오피스 상권 문정역 상권

상가는 부동산 투자로 성공하고 싶은 사람들에게 선망의 대상이자 두려움의 대상입니다. 투자자금이 있다면 다른 부동산보다 상가에 투자해야 매달 많은 돈을 벌 수 있다는 것을 아는 사람은 많습니다. 하지만 상가에 잘못 투자하거나, 임차인을 유치하지 못해 공실로 남으면 오히려 애물단지로 전락할 수 있고, 또 비싼 투자금액과 비례해서 다른 수익형 부동산보다 금전적 손해도 큽니다. 그래서 좋은 기회가 오더라도 혹시나 모를 손해가 두려워 선뜻 상가 투자에 나서지 못하는 이들도 많습니다. 많은 사람들이 두려움을 느끼는 것처럼 상가는 분명 위험한 투자 상품입니다. 금액 부담이 크기 때문인데요. 수도권 기준 상가 가격은 3.3제곱미터당 평균 3,500만~3,800만 원대(1층 기준), 서울의 가장 중심부라고 할 수 있는 강남은 3.3제곱미터당 최소 5,000만 원 이상(1층 기준)은 줘야 살 수 있습니다. (중략) 그럼에도 불구하고 많은 투자자들이 상가를 구매하는 이유는 투자 수익성 때문입니다. 지난 2017년 기준 상가 투자수익률은 소규모 상가가 6.32%, 중대형 상가가 6.71%, 집합 상가가 6.48%로 나타났습니다(한국감정원). 투자금액이 비싸지만 그만큼 월세가 나오는 부동산 상품 중에서 가장 수익이 큰 상품인 것입니다.
좋은 상권의 괜찮은 자리에 위치하면서도 가격까지 합리적인 상가를 선별할 수 있는 안목을 키운다면 무엇보다 든든한 제2의 월급통장을 가진 셈입니다. 쉽진 않겠지만 이 책을 통해 기술적인 내용을 습득하고 현장을 둘러보며 감을 쌓는다면 분명 익힐 수 있습니다. 확실한 것은 단순히 책을 읽는 것에서 그치지 말고 현장에서 발품을 팔아 실전 감각을 꼭 익혀야 한다는 것입니다. - ＜1장 상가 투자란 무엇인가(이론편)＞의 ＜01 상가 투자란 무엇인가＞ 중에서

상권이란 사고파는 상업 행위가 이뤄지는 공간적 범위를 말합니다. 상권의 범위도 중심권과의 거리에 따라 1차, 2차, 3차 상권으로 나뉩니다. 상권의 범위는 절대적인 것은 아니고 기준에 따라 다소 상이합니다. 과거에는 지하철역이 많지 않았기 때문에 역세권을 기준으로 500미터 이내를 1차 상권, 500미터~1,000미터 이내를 2차 상권, 1,000미터 초과거리를 3차 상권으로 보았지만 지금의 환경과는 맞는 기준이 되었습니다. 대부분 지하철역이 1,000여 미터 간격으로 들어서 있기 때문에 상권 범위를 나누는 기준 거리를 더 좁혀야 한다고 생각합니다. 최근의 지하철 환경을 반영했을 때 1차 상권은 지하철역에서 200미터 이내(도보 2~3분거리), 2차 상권은 200미터~400미터(도보 5분), 3차 상권은 400미터(도보 5분 이상) 초과 거리라고 할 수 있습니다. 상가 가격도 당연히 1차 상권이 가장 높고, 3차 상권이 가장 낮게 책정돼 있습니다. 명동이나 강남처럼 음식점이나 판매점으로 북적북적한 곳만을 상권이라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 집 앞의 작은 슈퍼마켓이나 세탁소, 미용실 등도 동네 상권에 위치하고 있으며 상업 행위가 이뤄지고 있다고 할 수 있습니다. 상권 분석은 상권 전체의 성쇠 여부를 평가하는 것이고, 입지분석은 개개점포의 성패 여부를 파악하기 위해 필요합니다. 그렇기 때문에 먼저 상권 분석을 하고, 이후 더 세밀하게 입지를 반드시 분석해야 좋은 투자처를 선별할 수 있습니다. - ＜1장 상가 투자란 무엇인가(이론편)＞의 ＜03 상권이란 무엇인가＞ 중에서

최상의 상권과 입지 조건이라도 건물을 잘못 선택해서 큰 손실을 보는 경우도 많습니다. 좋은 건물을 선택하는 것은 생각보다 쉽지 않습니다. 매도인이 빠른 시일 내에 처분하기 위해 물건의 정보를 상세히 알려주지 않는 일이 허다하므로 매수자가 스스로 물건의 하자 여부를 꼼꼼히 알아보는 노력이 필요합니다. 특히, 다음의 5가지 사항은 놓치지 않고 상가건물을 고를 때 꼭 따져야 합니다.
첫번째, 공부상의 하자 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 계약 전 등기부등본을 발급받아 건물에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 확인하는 작업이 필수입니다. 근저당권이나 가압류가 설정돼 있더라도 상가 입지가 좋다면 계약을 고려하되, 경매 등 만일의 사태를 대비해서 임대차계약서를 지참 후 관할 세무소에서 확정일자를 꼭 받아둬야 합니다.
두 번째, 테마상가 등 신축 건물은 시공사 선정과 부지 매입을 제대로 하지 않고 분양하지는 않는지 확인해봐야 합니다. 마찬가지로 토지 등기부등본을 떼어 사업 부지에 대한 소유권을 시행사가 가지고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계도 깨끗한지도 확인해볼 사항입니다.
세 번째, 최근 건물 관련 법령 중 소방 관련 법률과 환경 설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족할 수 있는 상태인지 알아볼 필요가 있습니다. 예를 들면 2017년부터 6층 이상 건축물의 모든 층에는 스프링쿨러설비를 의무 설치하도록 법이 개정되어 시행중입？